房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務管理出現(xiàn)的新問題及對策探討

1、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務管理出現(xiàn)的新問題及對策探討俞會濃摘要：為了改革經(jīng)濟發(fā)展方式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，我國加強了對“營改增”稅收制度的建設工作，并且將房地產(chǎn)行業(yè)納入到了“營改增”的試點改革中。面對新的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)也需要有針對性地調(diào)整和完善企業(yè)內(nèi)部的財務管理工作，使財務管理工作能力與新的稅收政策相一致，在適應新形勢與新政策的同時也為企業(yè)的健康打下更加堅實的基礎。關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；財務管理“營改增”是指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改

2、為繳納增值稅，是新形勢下，黨中央、國務院依照我國經(jīng)濟發(fā)展的特點做出的重要決策。營改增被認為是我國深化財稅體制改革的“重頭戲”。一、營改增對我國房地產(chǎn)的影響當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，儼然已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是我國稅收的重要來源?！盃I改增”以前，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的營業(yè)稅率為5%，測算下來的綜合稅負一般占房企總成本的15%左右，房企所承擔的稅負過重，一定程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。增值稅最大的特點是進項與銷項抵

3、扣，從而改變營業(yè)稅重復征稅的弊端。房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”稅收政策，可以顯著改善房地產(chǎn)企業(yè)的稅費結(jié)構(gòu)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有進一步順應市場以及國家政策的形勢才得以有新的發(fā)展，否則將會被企業(yè)的稅收負擔所累，降低企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。二、“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題1.對新稅收政策的不適應“營改增”政策本質(zhì)是稅費收繳方式與企業(yè)稅收結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)鹘y(tǒng)的會計核算方式進行改良與創(chuàng)新，一方面提高企

4、業(yè)財務核算的精準程度，另一方面，也為企業(yè)順應“營改增”政策的基本要求創(chuàng)的建設，需要大量高素質(zhì)的專業(yè)人才加入。為此，加大了行政事業(yè)單位財務人員的專業(yè)要求，其應以豐富的現(xiàn)代信息化的會計核算知識作為基礎，不斷學習當代網(wǎng)絡信息技術，并熟練掌握相關知識，以滿足單位發(fā)展的現(xiàn)代化要求。行政事業(yè)單位在促進內(nèi)部財務管理的現(xiàn)代信息化發(fā)展的過程中，必須增大建設內(nèi)部信息化財務管理隊伍的力度，以提高工作人員的綜合素質(zhì)，進而達到單位對財務人員的基本素質(zhì)、上崗條件及

5、財務培訓的基本要求。只有財務管理人員的財務素質(zhì)達到相關標準，確實掌握當代網(wǎng)絡信息技術和財務管理相關理念，才能更好地設計、優(yōu)化、運行財務管理系統(tǒng)，提高財務管理工作效率，促進行政事業(yè)單位的現(xiàn)代化發(fā)展。3.推動現(xiàn)代化財務管理系統(tǒng)的創(chuàng)新行政事業(yè)單位應摒棄傳統(tǒng)相對陳舊的財務管理理念，優(yōu)化內(nèi)部的財務管理制度，科學創(chuàng)新財務核算體系及管理模式。針對當前事業(yè)單位存在的諸多問題，其應認真診斷分析財務流程中存在的問題，創(chuàng)新業(yè)務內(nèi)容，實現(xiàn)財務流程的再造，并充分

6、融入當代先進信息化技術，以設計出規(guī)范、科學、可行的財務管理系統(tǒng)，提高現(xiàn)代化技術在單位內(nèi)部財務管理中的運用率。4.保障財務軟件的安全性行政事業(yè)單位若想實現(xiàn)現(xiàn)代信息化的財務管理，則需要結(jié)合現(xiàn)階段先進網(wǎng)絡信息技術和管理觀念進行財務管理，而先進管理知識和網(wǎng)絡信息技術的獲取離不開內(nèi)部相關財務管理人才隊伍的建設。行政事業(yè)單位建設信息化財務管理須具備系統(tǒng)性因素，需要綜合考慮各種財務管理因素，有計劃地引入現(xiàn)代信息化的財務軟件，且引入前，應對軟件進行全方

7、位有效的核查，并充分了解其數(shù)據(jù)銜接性及安全性，避免因安全性達不到標準而造成財務數(shù)據(jù)丟失或錯亂的狀況發(fā)生，以保障財務管理系統(tǒng)能安全運行，進而確保單位相關工作能有序開展。財務軟件的投入運行，還需單位制定出全方位的科學控制體系，如對程序安全檢測、數(shù)據(jù)安全維護等內(nèi)容的控制，避免財務管理系統(tǒng)風險的發(fā)生。四、結(jié)束語為滿足我國當代社會經(jīng)濟的發(fā)展要求，行政事業(yè)單位應正確認識財務管理中存在的諸多問題，如財務管理制度不完善、核算方法落伍、固定資產(chǎn)管理松散等

8、，并采用積極有效的措施，不斷努力完善財務管理系統(tǒng)，使得財務管理更加科學規(guī)范化，以促進社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。參考文獻：[1]唐大鵬吉津海支博等.行政事業(yè)單位內(nèi)部控制評價:模式選擇與指標構(gòu)建[J].會計研究2015(1):6875.[2]劉永澤況玉書.論行政事業(yè)單位管理會計體系構(gòu)建[J].會計與經(jīng)濟研究2014(2):2834.（作者單位：沂南縣財政局）82造有利條件。新稅收政策下，企業(yè)稅費的計算難度也有所增加。傳統(tǒng)的營業(yè)稅核算體系中，企業(yè)

9、只需要將全年總收入乘以5%既可得到稅費總額。然而新稅收政策下，增值稅應交稅額是通過銷項稅額扣除進項稅額得出的，而增值稅率總共有6%、11%、13%、17%四個檔次，企業(yè)規(guī)模不同、經(jīng)營范圍、業(yè)務模式不同，所處在的增值稅率檔次也不同。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，既要綜合考慮企業(yè)自身的銷項稅率，更要考慮所取得的上游企業(yè)的進項稅率。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，面臨各行各業(yè)的上游企業(yè)，有稅率為6%的建安企業(yè)，有稅率為17%的材料供應商......這對企業(yè)稅

10、收管理工作帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。2.對現(xiàn)有業(yè)務的沖擊當前“營改增”的稅收政策已經(jīng)開始在房地產(chǎn)企業(yè)全面實行，相關企業(yè)也正在通過各種方式來改革稅費核算方式以適用新稅收政策的各項要求。國家推進營改增的目的是為了完善稅制，減少重復征稅，從而達到對企業(yè)整體的減稅效果，進而促進我國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。從實際情況來看，房地產(chǎn)業(yè)，特別是對某一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增所起正面作用存在著一定的差異，甚至會對現(xiàn)有的業(yè)務產(chǎn)生較大沖擊。比如，一些企業(yè)的老項目，在4月3

11、0日以前已拿到土地并取得施工許可證，大量成本已發(fā)生，取得土地的票據(jù)及原來的建筑業(yè)發(fā)票業(yè)已入賬，如果不進行規(guī)劃，按照增值稅的抵扣規(guī)則顯然會增大稅收成本。不僅如此，“營改增”這一稅收政策的改變，對于房地產(chǎn)企業(yè)成本清單編制、控制、招投標規(guī)則都會產(chǎn)生重大的影響。3.發(fā)票管理方式缺乏“營改增”的稅收政策下，企業(yè)發(fā)票管理方式發(fā)展了明顯的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員需要將企業(yè)以往的舊稅種直接去除掉，利用新的會計核算方式來確定納稅總金額。通過情況下，

12、增值稅與營業(yè)稅都是流轉(zhuǎn)稅制，但它們卻有著完全不同的核算形式。增值稅又屬于價外稅的一種，其處理方式為進項稅抵扣法，這種處理方式以企業(yè)對外經(jīng)濟活動中取得的增值稅專用發(fā)票為依據(jù)。然而房地產(chǎn)企業(yè)無法在所有經(jīng)濟活動中取得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)需要自行對這些普遍發(fā)票進行分類和記錄，以便于日后的稅費核算提供依據(jù)；并且，房地產(chǎn)上游供應商的參與者形形色色，一不小心，企業(yè)就會陷入假發(fā)票的陷阱。因此，“營改增”以后，給房地產(chǎn)的發(fā)票管理提出更高的要求。4.風險點

13、的轉(zhuǎn)變首先，營業(yè)稅是一種價內(nèi)稅，而增值稅卻是價外稅。營改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略，采購合同中對有關稅收承擔及提供的發(fā)票都要進行重新調(diào)整，否則很容易引起合同糾紛。再則，增值稅的抵扣程度決定企業(yè)的稅負高低，而根據(jù)國家有關稅收規(guī)定，企業(yè)的進項抵扣必須符合“資金流”、“發(fā)票流”、“物流”，一致，即“三流一致”，否則將不予抵扣。所以，對增值稅的管理，不僅要求企業(yè)自身核算的規(guī)范，也需要對上游供應商的資質(zhì)與業(yè)務能力進行適當?shù)恼{(diào)查和考核。三、房地產(chǎn)

14、企業(yè)營改增后財務管理措施1.強化財務人員培訓及財務核算能力實施“營改增”的稅收政策后，賬務管理人員的工作難度進一步增加，財務管理人員要不斷加強有關于“營改增”政策的學習，深入理解營改增政策的基本原理。財務管理部門要積極聯(lián)系國家稅務部門，關注稅收政策的新動向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路，通過開展稅務知識技能培訓的方式來提高財務人員的綜合素質(zhì)與核算能力。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)還可以聘請專業(yè)的會計師講解“營改增”稅收制度的基本要領和具體要求。另外，企業(yè)要

15、不斷完善財務會計工作的考核機制，通過改良評估方案的方式來調(diào)動財務管理人員的工作積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的運行效率。2.關注稅收政策合理籌劃企業(yè)稅收營改增的稅收政策改變了房地產(chǎn)企業(yè)的價格體系，整個產(chǎn)業(yè)鏈實行層層抵扣，企業(yè)必須根據(jù)稅收政策重新設計經(jīng)營流程，合理調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，對合同、工程、銷售實施精細化管理。這不僅要求企業(yè)的財務工作者能夠全面有效地運用好營改增稅收政策，在深入理解新稅收政策基本原理的情況下，對稅收籌劃工作進行科學合理的規(guī)

16、劃；同時，也要求房地產(chǎn)企業(yè)的相關管理者盡快熟悉增值稅稅收體系，立足于全面的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，將增值稅稅收籌劃貫穿于經(jīng)營活動的各個細節(jié)，做好預算管理、項目運營以及工程工藝設計等方面的工作。3.優(yōu)化發(fā)票管理措施當前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在增值稅專用發(fā)票取得不全面的問題，這方面問題的改善可以從兩個方面著手，一是針對企業(yè)自身增值稅專用發(fā)票加強管理，提高增值稅發(fā)票的使用效率，建立專用發(fā)票管理制度，妥善保管增值稅發(fā)票。面對對外經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)企業(yè)應盡快梳

17、理合作供應商，盡量選擇管理體系健全，能夠提供增值稅專用發(fā)票的單位并與之建立長期關系；對取得的發(fā)票從源頭上加以識別、控制因此，營改增后，增值稅發(fā)票的使用和管理切實關系到企業(yè)自身利益，企業(yè)必將重視起來。結(jié)束語對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在“營改增”全面實施的新稅收背景下，面對存在于企業(yè)財務管理中的問題，可以通過加強財務會計人員的專業(yè)能力和工作素養(yǎng)，利用科學的手段進行稅收籌劃工作，加強對增值稅專用發(fā)票的管理，優(yōu)化企業(yè)的供應商選擇等措施來加以調(diào)整和改善