設施管理物業(yè)管理的延伸與超越

1、函資訊與觀察ZiXunYuGuanCha本期主持：李釗王正設施管理—一物業(yè)管理的延伸與超越：夕1Ll施管理學科是一門巨多乙比較新的學科。這一學科目前在國內的專業(yè)教育序列里尚未設立，在國外的發(fā)展歷史也=還不長，但它所帶來的管理思想，和管理實踐上的革新卻是值得大家關注的。設施管理(FactyManagement，經?？s略為”FM”)是指將商業(yè)經營原則、建筑學理論、工程學理論和行為學理論融為一體把標的項目的人員、場地過程、技術緊密地結合在一起

2、，從而實現標的項目高效運轉的管理活動。在實踐中，設施管理貫穿于項目的可行性研究、設計、建造、維修及運行管理的全過程。設施管理作為專有名詞被相對廣泛使用的歷史可以追溯到1979年美國密西根州安一阿波(AnnArbor)設施管理協(xié)會的成立以及1980年美國國家設施管理協(xié)會的創(chuàng)建。在此之前，美國的一些政府部門和軍隊方面的項目實際上已經進行過有關設施管理工作；在私營企業(yè)和項目中，相關工作經常被規(guī)列入物業(yè)管理與物業(yè)經營。1989年部分歐美國家的設

3、施管理協(xié)會共同成立了國際設施管理協(xié)會“IFMA”(InternationalFacilityManagementAssociation)。我國物業(yè)管理概念的引進始白八十年代初而在全國范圍內廣泛推行則是九十年代后期的事情。目前有關物業(yè)管理學科的研究，對物業(yè)及物業(yè)管理的分類意見并不是很一致的。本人更傾向于將物業(yè)分為公用型物業(yè)、商用型物業(yè)、居住型物業(yè)和工業(yè)交通及倉儲型物業(yè)四個大類，其中公用型物業(yè)涵蓋了政府機構、軍事機關及部分公眾場所的物業(yè)項目

4、。從淵源上看公用型項目的物業(yè)管理在一定意義上可能與設施管理的出現存在著較為密切的聯系，但是從專業(yè)發(fā)展的角度來說，其它物業(yè)類別也將會越來越多地成為其重要的管理對象。設施管理表達了一種新的管理的概念，即對于建筑物或建筑群落的有效的、系統(tǒng)化的管理。它要求采用一種全面的，綜合的成本效益觀念把使用單位的要求與物業(yè)本身的功能有機地結合起來，全面考慮項目壽命周期內的經濟性、適用性、服務性及發(fā)展性等要求，從而尋求和實現項目壽命期內其經營費用與使用效率的

5、最優(yōu)結合。下面舉一個簡單的例子或許可以幫助我們比較形象地理解設施管理的意義：文／C北京)鰩是波展地方經濟引進資金，該市政府決定把辦公大樓轉讓給投資商做進一步的商用物業(yè)開發(fā)。那么這時的設施管理負責人(或者叫做設施經理)可能就需要著手以下工作——1、關于辦公大樓轉讓工作的基本分析與估計。2、財務分析，包括所涉及的政府機關新辦公設施的投資成本以及轉讓完成后多長時間內可能產生什么樣的效益。3、轉讓行為本身對于環(huán)境影響的陳述包括對當地經濟發(fā)展的影

6、響的說明。4、轉讓行為對本地區(qū)歷史影響方面的分析。5、公眾及輿論對項目轉讓看法和意見的集納。6、轉讓計劃與步驟的制定；轉讓談判(包括招投標)的組織和進行。7、協(xié)助涉及轉讓的法律文件的準備和簽署。8、轉讓工作的實施。由上面這個假想的例子可以看出設施管理和物業(yè)項目有著密切的關系，同時又與物業(yè)管理有著重要的區(qū)別。它所涉及的是比物業(yè)管理更為廣闊的一個層面。一般意義上說，設施管理的基本工作包括以下內容：1，標的項目設施管理戰(zhàn)略規(guī)劃的制定。2、管理

7、機構與組織的落實；要清楚管理目標是實現人員、職責和設施的有機系統(tǒng)組合。3、設施管理財務預算的制定和執(zhí)行。4、物業(yè)經營策略的制定——包括物業(yè)融資及投資決策，物業(yè)評估，物業(yè)項目購置或出租。5、租賃管理、物業(yè)管理，以及當物業(yè)對企業(yè)或機構不再具有價值時及時進行合理處置(包括出售)。6、項目生命周期的管理和成本估算(特別是大型基建項目)。7、參與并監(jiān)督項目的計劃、開發(fā)、設計和建設全過程。8、設立工作接受與調度中心(CalICenter)。9、設施

8、的有效運作——能源管理，廢棄物的處置及回收利用、通信線路的敷設、設備安裝、安全管理、災害善后、項目的重置和移動等。10、采購工作的管理和控制包括發(fā)包項目的管理與控制。11、為客戶提供綜合性服務以具有前瞻性的眼光發(fā)掘客戶可能需要的服務并提供這種服務。萬方數據本期主持:李釗主正設施管理一一盧物業(yè)管理的延伸與超越文(~t京)黠:Jl波主兒施管理學科是一門〉ι比較新的學料。這一學科目前在國內的專業(yè)教育序列里尚未設立，在國外的發(fā)展歷史也飛不長，但

9、它所帶來的管理思想口管理實踐上的革新卻是值得大家關注的.設施管理(Faci1ityanagement，經常縮略為“FM“)旱指將商業(yè)經營原貝11.建筑學理論、工程學理論和行為學理論融、『一體，把標的項目的人員、場、過程、技術緊密地結合在一旦，從而實現標的項目高效運轉可管理活動。在實踐申，設施管理貫穿于項目的可行性研究、設計、建造、維修及運行管理的全過程.設施管理作為專有名詞被桶對廣泛使用的歷史，可以追溯到1979年美國密西根州安阿波(A

10、nnAr陽r)設施管理協(xié)會的成立以及1980年美國國家設施管理協(xié)會的創(chuàng)建.在此之前，美國的些政府部門和軍隊方面的項目實際上已經進行過有關設施管理工作，在私營企業(yè)和項目中，相關作經常被規(guī)列入物業(yè)管理與物業(yè)經營01989竿，部分歐美國家的設管理協(xié)會共罔成立了國際設施管理協(xié)會“IFMA“(InternationalacilityManagementAssociation)0我國物業(yè)管理概念的引進始自八十年代初，而在全國范圍內廣泛推行則是九十年

11、代后期的事情。目前有關物業(yè)管理斟科的研究，對物業(yè)及物業(yè)管理的分類意見并不是很一致的。人更傾向于將物業(yè)分為公用型物業(yè)、商用型物業(yè)、居住型業(yè)和工業(yè)交通及倉儲型物業(yè)四個大類，其中公用型物業(yè)涵蓋了政府機構‘軍事機關及部分公眾場所的物業(yè)項目.從淵源上看，公用型項目的物業(yè)管理在足意義上可能與設施營的出現存在著較為密切的聯系，但是從專業(yè)發(fā)展的角度來說ι其它物業(yè)類別也將會越來越多地成為其重要的管理對象。設施管理表達了一種新的管理的概念，即對于建筑物或筑

12、群落的有效的、系統(tǒng)化的管理。它要求采用一種全面的、涼臺的成本效益觀念，把使用單位的要求與物業(yè)本身的功能有機地結合起來，全面考慮項目壽命周期內的經濟性、適用、服務性及發(fā)展性等要求，從而尋求和實現項目壽命期內經營費用與使用效率的最優(yōu)結合。下面舉個簡單的例子，或許可以幫助我們比較形象地解設施管理的意義EA蜀切zq~發(fā)展的影響的說明。展地方經濟，引進資金，該市政府決定把辦公大樓轉讓給投資商做進一步的商用物業(yè)開發(fā)。那么這時的設施管理負責人(或者叫

13、做設施經理)可能就需要著手以下工作一一1、關于辦公大樓轉讓工作的基本分析與估計.2、財務分析，包括所涉及的政府機關新辦公設施的投資成本，以及轉讓完成后多長時間內可能產生什么樣的效益。3、轉讓行為本身對于環(huán)境影響的陳述，包括對當地經濟4、轉讓行為對本地區(qū)歷史影響方面的分析。5、公眾及輿論對項目轉讓看法和意見的集納。6、轉讓計劃與步驟的制定轉讓談判(包括招投標)的組織和進行.7協(xié)助涉及轉讓的法律文件的準備和簽署.8、轉讓工作的實施。由上面這

14、個假想的例子可以看出，設施管理和物業(yè)項目有著密切的關系，同時又與物業(yè)管理有著重要的區(qū)別。它所涉及的是比物業(yè)管理更為廣闊的一個層面。一般意義上說，設施管理的基本工作包括以下內容1、標的項目設施管理戰(zhàn)略規(guī)劃的制定。2、管理機構與組織的落實，要清楚管理目標是實現人員、職責和設施的有機系統(tǒng)組合.3、設施管理財務預算的制定和執(zhí)行.4物業(yè)經營策略的制定一一包括物業(yè)融資及投資決策、物業(yè)評估.物業(yè)項目購置或出租.5、租賃管理、物業(yè)管理，以及當物業(yè)對企業(yè)

15、或機構不再具有價值時及時進行合理處置(包括出售人6、項目生命周期的管理和成本估算(特別是大型基建項目)。7、參與并監(jiān)督項目的計劃、開發(fā)、設計和建設全過程。8、設立工作接受與調度中心(CallCenter)。9、設施的有效運作一一能源管理、廢棄物的處置及回收利用、通信線路的敷設、設備安裝‘安全管理、災害善后、項目的重置和移動等.10‘采購工作的管理和控制，包括發(fā)包項目的管理與控制。11為客戶提供綜合性服務，以具有前瞻性的眼光發(fā)掘客戶可能需

16、要的服務并提供這種服務.12、對項目的管理服務質量進行有效監(jiān)控通過質量目標進行追蹤考核強調一次成功率。在把握客戶對服務的感受的同時建立客戶檔案。13、通過全局性的信息系統(tǒng)來整合各項設施管理的主要職能，重視互聯網和局域網在交流信息、提供培訓、實施管理方面的作用。英國一家著名的顧問公司WSATKINS在設施管理方面進行了許多有益的實踐。雖然WSATKINS的主營業(yè)務更偏重于綜合性工程項目的投資、設計、運營及顧問類服務，物業(yè)及設施管理只是其中

17、相對較小的業(yè)務系統(tǒng)，但是這家有著六十余年歷史(1986年曾經歷過一次股權重組)、在超過二十五個國家和地區(qū)設立了分支機構并為八十余個國家承擔大型項目的倫敦證券交易所的上市公司(1996年掛牌)將其設施管理的業(yè)務觸角伸向了世界各地甚至包括伊拉克戰(zhàn)后重建項目。該公司在中國大陸的機構也試圖介入中國國家機關后勤工作社會化的相關業(yè)務。在英國本土，該公司設立了一百五十個熱線服務終端(Helpdesk)24小時不問斷地在線工作(OncalIServic

18、e)，管理著五千個項目。每個項目根據其類別，被排列在特定的服務系統(tǒng)之內，一旦發(fā)生問題或產生需要，通過電腦管理軟件控制的聲訊系統(tǒng)會自動對服務項目進行分類、歸口，并組織實施和追蹤。這種服務模式雖然也可能被簡單地理解為物業(yè)管理的電子化，但從該公司所推行的TPS(ToteIProcessService)全方位、全過程戰(zhàn)略管理理念和一站地(OneStopShop)服務措施以及其龐大的服務系統(tǒng)來看，應可以視作更多地體現了設施管理的思想。(見圖1)由

19、于設施管理的層面較物業(yè)管理更為廣闊，以至于對設施經理人員也就有了更高、更嚴格的要求。雖然在某些情況業(yè)探尋制約業(yè)主委主委員會權利的正常行使要以成立作為前提員會資訊與觀察ZiXunYuGuanChaCommercialManagementContractManagement圖1英國阿特金斯集團設施管理熱線服務終端工作示意圖下設施經理同時也是物業(yè)經理或總經理但處理具體的；一事件時，兩個角色的思考角度經常還是有差別的。有可自設施經理比物業(yè)經理更

20、為重視戰(zhàn)略性利益和價值，更多地A宏觀經營層面去思考和權衡?？傊?，設施管理專業(yè)本身仍處在發(fā)展和進步之中，目育國外只有少數工商管理碩士(MBA)教學項目開設了這～諾程。它能夠在多大程度上影響到中國的物業(yè)管理行業(yè)，它f么時候能夠成為一門真正成熟且體系完整的學科我們且末目以待。參考文獻[1](設施管理手冊(中信出版社[2]國際設施管理協(xié)會資料[3】英國阿特金斯集團資料成立的幾大因素在相當一部分社區(qū)內恰恰是由于業(yè)主委員會不能順利成立其作用不能有效

21、發(fā)揮。這其中有開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的原因，也有業(yè)主自身的原因。此外，還有～部分是由于相關法規(guī)不健全所造成的。房地產業(yè)是我國目前經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，如何保護購房人的合法權益，是保障房地產業(yè)健康發(fā)展的重要前提。而業(yè)主委員會是要通過業(yè)主大會選舉產生的，因此，首次業(yè)主大會文／金丹的召開對于成立業(yè)主委員會起到直接的關鍵性作用。但從目前的實踐上看，在一個物業(yè)社區(qū)內召開業(yè)主大會存在著很多的障礙。一方面是物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商不給予配合，例如《北京市

22、房屋土地管理局關于全面開發(fā)組建物業(yè)管理委員會工作的通知》中規(guī)定：物業(yè)管理委員會由該社區(qū)發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)組建。在實際工作中，業(yè)主自行組織選舉的業(yè)主委員會不予批準。房地產發(fā)展商和業(yè)主在經濟關系上本身就是對立的兩個方面。社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)按建設部的文件精萬方數據12、對項目的管理服務質量進行有效監(jiān)控，通過質量目標進行追蹤考核，強調一次成功率.在把握客戶對服務的感受的同時4建立客戶檔案.13、通過全局性的信息系統(tǒng)來整合各項設施管理的主要職能

23、，重視五聯網和局域網在交流信息、提供培訓、實施管理方面的作用.英國一家著名的顧問公司WSATKlNS在設施管理方面進行了許多有益的實踐.雖然WSATKlNS的主營業(yè)務更偏重于綜合性工程項目的投資、設計、運營及顧問類服務，物業(yè)及設施管理只是其申相對較小的業(yè)務系統(tǒng)，但是這家有著六十余年歷史(1986年曾經歷過一次股權重組i在超過二十五個國家和地區(qū)設立了分支機構并為八十余個國家承擔大型項目的倫敦證券交易所的上市公司(1996年掛牌).將其設施

24、管理的業(yè)務觸角伸向了世界各地，甚至包括伊拉克戰(zhàn)后重建項目.該公司在中國大陸的機構也試圖介入中國國家機關后勤工作社會化的相關業(yè)務.在英國本土，該公司設立了一百五十個熱線服務終端(Helpdesk)24小時不間斷地在線工作(伽callServic時，管理著五干個項目.每個項目根據其類別，被排列在特定的服務系統(tǒng)之內..發(fā)生問題或產生需要，通過電腦管理軟件控制的聲訊系統(tǒng)會自動對服務項目進行分類.歸口，并組織實施和追蹤.這種服務模式雖然也可能被簡

25、單地理解為物業(yè)管理的電子化P但從該公司所推行的TPS(TotalProcessService)全方位、全過程戰(zhàn)略管理理念和一站地(OneStopShop)服務措施，以及其龐大的服務系統(tǒng)來看，應可以視作更多地體現了設施管理的思想.(見圖1)由于設施管理的層面較物業(yè)管理更為廣闊，以至于對設施經理人員也就有了更高.更嚴格的要求。雖然在某些情況探尋制約業(yè)主委員會下，設施經理同時也是物業(yè)經理或總經理，但處理具體的事件時，兩個角色的思考角度經常還是

26、有差別的.有設施經理比物業(yè)經理更為重視戰(zhàn)略性利益和價值，更多地宏觀經營層面去思考和權衡.總之，設施管理專業(yè)本身仍處在發(fā)展和進步之中，目月1Jl國外只有少數工商管理碩士(MBA)教學項目開設了這程.它能夠在多大程度上影響到中國的物業(yè)管理行業(yè)，么時候能夠成為一門真正成熟且體系完整的學科，我們且目以待。參考文獻(1)設施管理手冊(申信出版社)(2)國際設施管理協(xié)會資料[劍英國阿特金斯集團資料成立的幾大因素文金丹業(yè)主委員會川正常行使要以成立作為

27、前提，在相當一部分社區(qū)內，恰恰是由于業(yè)主委員會不能順利成立，其作用不能有效發(fā)揮.這其中有開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的原因，也有業(yè)主自身的原因.此外，還有一部分是由于相關法規(guī)不健全所造成的.房地產業(yè)是我國目前經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之二，如何保護購房人的合法權益是保障房地產業(yè)健康發(fā)展的重要前提.而業(yè)主委員會是要通過業(yè)主大會選舉產生的，因此，首次業(yè)主大會的召開對于成立業(yè)主委員會起垂直接的關鍵性作用。但從目前實踐上看，在一個物業(yè)社區(qū)內召開業(yè)主大會存在著很