淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善

1、1淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善作者冷帥引言房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國1986年修訂的《全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類》的國際標準中列入十大經(jīng)濟活動的第八類，在我國現(xiàn)行的行業(yè)分類中列為第七類。這說明，無論在國際上還是在國內(nèi)，房地產(chǎn)已作為一個重要的獨立的產(chǎn)業(yè)部門而存在。尤其在我國現(xiàn)階段

2、，房地產(chǎn)業(yè)作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一，房地產(chǎn)市場也隨著我國房地產(chǎn)管理體制的改革的深入而逐漸完善和成熟。當然，房地產(chǎn)市場和諧與健康秩序的維持離不開健全的房地產(chǎn)法制建設。特別是在我們這樣一個幅員遼闊、地區(qū)差異大的國度，健全和完善的房地產(chǎn)法更是不可或缺。物業(yè)管理在國外有100多年的歷史，在我國，從深圳開始到目前，只有20年左右的時間。在七八年前，對普通老百姓來講，住宅小區(qū)作為城市的縮影，成為集居住、服務、經(jīng)濟功能為一體的小

3、社會，而目前物業(yè)管理也已成為我國的新興行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應。實踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。3的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系?！保?）關于建筑物區(qū)分所有權多層建筑與物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，產(chǎn)生了一種新型的不動

4、產(chǎn)權利形態(tài)，即建筑物區(qū)分所有權。建筑物區(qū)分所有權是伴隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而產(chǎn)生一項重要不動產(chǎn)權利，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權；并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權構(gòu)成單一，僅僅指權利主體對不動產(chǎn)占有、使用、收益和處分；建筑物區(qū)分所有權則由專有部分所有權、共有部分持分權以及因共同關系所生的成員權三者復合而成。建筑物區(qū)分所有權是物權制度上的一次偉大革命。在傳統(tǒng)物

5、權法中有一物一權的原則。一物一權原則，即一個物上只能有一個權利，也就是物權特定。物權特定或者一物一權，現(xiàn)在的法律上沒有規(guī)定理由何在：首先是一物一權反映的是早期的市場經(jīng)濟不發(fā)達的狀態(tài)，即小生產(chǎn)經(jīng)濟狀態(tài)。在那樣的經(jīng)濟下，物權就是所有權。一個財產(chǎn)歸張三所有，張三有所有權，其它人沒有，一物一權原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權的封建分封制。莊園主的財產(chǎn)來源于國王，莊園主又把這個土地交給佃農(nóng)耕種，在這個土地上，有國王的權利、莊園

6、主的權利、佃農(nóng)的權利，在過去叫一物之上多個權利，如雙重權利等等。這樣的權利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權，這個房屋土地怎么能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權利的狀態(tài)，這就用一物一權原則來對抗，一物一權原則要求在一個物上只能有一個權利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，對資金的需求，最后發(fā)生了抵押權制度，在一個財產(chǎn)之上所有權以外還有一個抵押權，一物一權原則也就不符合狀態(tài)了，但是法學家們不愿