《二手房入職培訓(xùn)》ppt課件

1、重慶新天域置業(yè)——入職培訓(xùn)江渝北一區(qū)：王小松 服務(wù)電話：18996391030,,二手房交易流程細(xì)節(jié)二手房銷售技能技巧二手房常見(jiàn)銷售疑問(wèn),■收盤(pán)登記指引,每當(dāng)有客戶放盤(pán)時(shí)，物業(yè)顧問(wèn)必須填寫(xiě)新樓盤(pán)登記表，填寫(xiě)完成后立即放置到收盤(pán)箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各物業(yè)顧問(wèn)查閱。當(dāng)填寫(xiě)新樓盤(pán)登記表時(shí)，所以資料必須填妥清楚；同時(shí)必須以正楷認(rèn)真書(shū)寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問(wèn)自身查盤(pán)工作。,以下詳細(xì)說(shuō)明各種須注意事項(xiàng)

2、:,1.必須清楚注明物業(yè)所處區(qū)域、街頭及名稱，特別是某些大型屋村及小區(qū)必須清楚物業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶（注意平時(shí)熟悉地鋪附近物業(yè)情況，市內(nèi)較有名樓盤(pán)情況，于業(yè)主放盤(pán)時(shí)已對(duì)物業(yè)做到了如指掌）。2.房型須填寫(xiě)屬2房2廳或3房2廳。而座向亦應(yīng)填妥。3.物業(yè)顧問(wèn)收盤(pán)必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫(xiě)字樓、住宅、商住或商鋪、房改等有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。物業(yè)顧問(wèn)還

3、須注意單位內(nèi)部間隔有否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細(xì)節(jié),4.交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約尚有一段時(shí)間期滿前委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問(wèn)推介樓盤(pán)的次序。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時(shí)間及租約性質(zhì)，即問(wèn)清業(yè)主在有實(shí)際客戶時(shí)可否與租客提早解約。5.面積應(yīng)清楚為平方米，而部分業(yè)主可能不清楚該物業(yè)實(shí)際面積，故必須核對(duì)公司內(nèi)存檔的售樓書(shū)或房產(chǎn)證資料。這可避免報(bào)價(jià)給客戶時(shí)因面

4、積不符而錯(cuò)誤提供實(shí)際價(jià)格，特別當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)以每平方米價(jià)格報(bào)價(jià)，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價(jià)。,6.租售價(jià)格必須以單一價(jià)格填寫(xiě)，若業(yè)主叫價(jià)為50萬(wàn)元至60萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)以最低價(jià)填寫(xiě)。同時(shí)，必須以總價(jià)表達(dá)，即若業(yè)主叫價(jià)為3000元為每平方米，而該單位面為10平方米，這應(yīng)填寫(xiě)為3萬(wàn)。針對(duì)業(yè)主放盤(pán)價(jià)，物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)輕微踩價(jià)，令業(yè)主心里感覺(jué)其價(jià)格可能稍貴，有利于后繼談判工作部分業(yè)主可能對(duì)市場(chǎng)不了解，而未能于放盤(pán)時(shí)訂下價(jià)格，遇此情況物業(yè)顧問(wèn)需詳盡解釋最新市

5、場(chǎng)情況及以專業(yè)意見(jiàn)提供價(jià)格給業(yè)主參考。物業(yè)顧問(wèn)可憑放盤(pán)物業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價(jià)，如該樓盤(pán)屬新盤(pán)或沒(méi)有個(gè)案參考，物業(yè)顧問(wèn)可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)物業(yè)成交資料建議訂價(jià)。另一方面，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必須問(wèn)清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤(pán)登記表內(nèi)，這有助于物業(yè)顧問(wèn)掌握談判情況及情況控制交易進(jìn)度，同時(shí)，須應(yīng)提醒業(yè)主這項(xiàng)交易需先償還按揭尾款始能出售，如買(mǎi)家有興趣，會(huì)通過(guò)銀行按揭付款方式購(gòu)

6、房。7.樓盤(pán)資料應(yīng)詳細(xì)記載有關(guān)物業(yè)內(nèi)的裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對(duì)租客或收租要求及看樓方式等資料。,在收盤(pán)時(shí),游說(shuō)業(yè)主付傭時(shí)有困難，可以以下幾點(diǎn)方法應(yīng)對(duì)：,如業(yè)主拒絕付傭,應(yīng)解釋放盤(pán)最終無(wú)非是想達(dá)成交易,既然本公司能為業(yè)主成交,當(dāng)中一定是已付出了不少功夫,故業(yè)主付傭亦相當(dāng)合理。同時(shí)，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯(cuò)失盡快成交機(jī)會(huì)。應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問(wèn)主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時(shí)候，物業(yè)顧問(wèn)必定首推能收取最多傭金之

7、樓盤(pán)，故業(yè)主決不該計(jì)較傭金，而減低成交機(jī)會(huì)。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問(wèn)士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤(pán)亦可盡早成交。,本公司主要是透過(guò)專業(yè)服務(wù)為業(yè)主推介樓盤(pán)及尋找合適客戶，當(dāng)中本公司亦已承擔(dān)一定成本，如刊登廣告、派員工上門(mén)推介及寄發(fā)直銷信件等。中原并非像一些國(guó)內(nèi)中介公司只是坐著等客戶上門(mén)，而是主動(dòng)出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價(jià)格成交，為業(yè)主爭(zhēng)取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。如業(yè)主有多個(gè)樓盤(pán)，中原在短期內(nèi)為業(yè)主

8、全部出租；在此情況下，業(yè)主極有可能要求減傭。因?yàn)闃I(yè)主總認(rèn)為介紹這么多生意給中原或做一個(gè)客或做一個(gè)客承租多個(gè)樓盤(pán)的工作是一樣，故應(yīng)可給予一些折扣。但是實(shí)際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內(nèi)全部出租或租予一個(gè)租客，業(yè)主應(yīng)加多一些傭金才合理。因?yàn)檫@將大量省卻業(yè)主安排每個(gè)單位的看樓、議價(jià)、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費(fèi)業(yè)主寶貴時(shí)間。中原能有強(qiáng)大成交能力為業(yè)主爭(zhēng)取利益，因此業(yè)主多付點(diǎn)傭金絕非問(wèn)題。,此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭

9、，理由金額大小的交易工作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。遇此情況可解釋中原將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以確保談判及成交能順利進(jìn)行。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問(wèn)只是從交易中獲取一點(diǎn)兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問(wèn)的積極性去撮合交易,8.客戶放盤(pán)時(shí)應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時(shí)安排上門(mén)看樓有助于成交。此外，物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)

10、盡量爭(zhēng)取業(yè)主交鑰匙到中原（尤其是部分不能隨時(shí)看樓的業(yè)主）。這可加快每宗交易的成交機(jī)會(huì)及時(shí)間。因?yàn)榭蛻粝胱饣蛸I(mǎi)物業(yè)時(shí)，必定想多看幾個(gè)單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時(shí)間。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒(méi)有鑰匙,而同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認(rèn)為合適再安排業(yè)主開(kāi)門(mén)看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實(shí)際情況可做多少就先做多少。千萬(wàn)不能待一切準(zhǔn)備就緒才開(kāi)始第一步工作，因

11、為市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，時(shí)間越拖長(zhǎng)，客戶改變主意的可能性亦愈大。故物業(yè)顧問(wèn)必須盡快抓緊每分每秒促成交易。,9.業(yè)主放盤(pán)時(shí)盡量說(shuō)服業(yè)主交鑰匙于我新天域置業(yè)。部分業(yè)主對(duì)存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。因物業(yè)始終是一項(xiàng)昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔(dān)心中介公司在有意或無(wú)意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介公司。由于新天域規(guī)模龐大及信譽(yù)高，故業(yè)主對(duì)放鑰匙到新天域均抱有信心。但物業(yè)顧問(wèn)如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放

12、鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。同時(shí)，新天域?qū)㈤_(kāi)據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時(shí)取回鑰匙，另外，新天域收鑰匙之后有專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書(shū)面簽署，表明新天域?qū)﹁€匙管理非常重視。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說(shuō)服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責(zé)任不知從何追討。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通

13、告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書(shū)，我們便會(huì)借鑰匙。這樣責(zé)任清晰，方便管理。）,10.若公司沒(méi)有所收樓盤(pán)的具體資料，物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。11.客戶放盤(pán)時(shí)必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤(pán)及提供開(kāi)門(mén)看樓服務(wù)。物業(yè)顧問(wèn)最重要是知道誰(shuí)人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰(shuí)人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。因代理人如無(wú)權(quán)拍板,物業(yè)顧問(wèn)與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無(wú)功且浪費(fèi)時(shí)間。遇此情

14、況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。,12.收盤(pán)必須爭(zhēng)取要求業(yè)主多留幾個(gè)聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助物業(yè)顧問(wèn)跟進(jìn)交易。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時(shí)，業(yè)主可能會(huì)沒(méi)有復(fù)機(jī)或停機(jī)。這樣使我們?cè)诮灰字刑幱诒粍?dòng)地位或無(wú)法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會(huì)。因而要都留業(yè)主電話，才會(huì)更有保障。游說(shuō)時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡

15、早為其租/售出；同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤(pán)出租/售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。13.了解所有放盤(pán)資料后，最后可問(wèn)業(yè)主還有沒(méi)有其他物業(yè)需要放盤(pán)，有沒(méi)有計(jì)劃在重慶再置業(yè)，輕松簡(jiǎn)單兩句話可能爭(zhēng)取多一個(gè)樓源及客源。,■中介部收放款制度收據(jù)管理規(guī)定,1．只有加蓋財(cái)務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn)。2．收據(jù)由秘書(shū)保管，秘書(shū)在收到現(xiàn)金后填開(kāi)收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫(xiě)，不得分開(kāi)填寫(xiě)，如

16、發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開(kāi)填寫(xiě)的情況，必嚴(yán)肅處理。在秘書(shū)休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。3．如代收客戶樓款，請(qǐng)?jiān)趥渥⒅凶⒚鳌拔宜敬鸀檗D(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開(kāi)出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后。客戶憑分店開(kāi)出的傭金收據(jù)到財(cái)務(wù)部換取發(fā)票。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書(shū)不得開(kāi)具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開(kāi)出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金

17、收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。5．每星期規(guī)定時(shí)間（將按照分店不同情況安排），分行秘書(shū)持收據(jù)到財(cái)務(wù)部對(duì)帳，財(cái)務(wù)部檢查收據(jù)開(kāi)具情況。收據(jù)的合計(jì)金額與財(cái)務(wù)部總賬、存折相對(duì)，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。,中介部收款制度,中介部秘書(shū)、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來(lái)收取意向金、代辦手續(xù)費(fèi)、傭金。收取傭金時(shí)，在收據(jù)上加蓋“請(qǐng)憑此收據(jù)換取發(fā)票”章 1．所有款項(xiàng)必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。2．所

18、有款項(xiàng)必須開(kāi)具加蓋財(cái)務(wù)部印章的正式收據(jù)，不得填開(kāi)任何其他形式的收據(jù)。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財(cái)務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。3．收款地點(diǎn)如在地鋪，由中介部秘書(shū)開(kāi)出收據(jù)并收妥款項(xiàng)，當(dāng)天17：00前存入公司賬戶。4．收款地點(diǎn)如在地鋪以外，由秘書(shū)按照收款金額開(kāi)好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認(rèn)。地鋪以外的收款必須在8個(gè)工作日內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項(xiàng)，則必須將收據(jù)在8個(gè)工

19、作時(shí)內(nèi)交還給秘書(shū)。公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。,中介部放款制度,（一）在各分行操作的放款及補(bǔ)款1．意向金的退還向客戶退還意向金時(shí)，由物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě)“放款申請(qǐng)書(shū)”。簽字順序?yàn)樯暾?qǐng)人---分行主管----秘書(shū)，秘書(shū)在查核代收款賬戶確認(rèn)該賬戶確實(shí)有款時(shí)，由秘書(shū)從備用金賬戶中支付。支付時(shí)，由客戶退回原開(kāi)出的意向金收據(jù)。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開(kāi)收據(jù)。2．轉(zhuǎn)交定金如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě)“放款申請(qǐng)表”，

20、其確認(rèn)和簽字程序同以上1點(diǎn)。支付時(shí)，由業(yè)主向公司開(kāi)具收據(jù)。3．秘書(shū)在備用金不足時(shí)，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請(qǐng)表”傳真給財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補(bǔ)款。,（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因?yàn)榉艠强钍掷m(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。具體操作流程如下：1）分行物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě)放款申請(qǐng)書(shū)。簽字順序?yàn)椋荷暾?qǐng)人---分行主管----秘書(shū)。并提前一天向財(cái)務(wù)部預(yù)約放款（遇到星期六、星期天順

21、延）。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來(lái)領(lǐng)取.放款時(shí)，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購(gòu)銷合同，并簽收收據(jù)，財(cái)務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。其他業(yè)主特殊情況見(jiàn)第5點(diǎn)所述。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來(lái)領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書(shū)、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財(cái)務(wù)部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書(shū)必須經(jīng)過(guò)分店經(jīng)理以上級(jí)別同事的簽字同意，方可代收樓款。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款

22、書(shū)上的指模一致。4）如果業(yè)主是兩個(gè)人，放款時(shí)需雙方簽收收據(jù)。如一方不能前來(lái)簽收，則另一方要出示公正委托書(shū)或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫(xiě)的委托書(shū)。（分行經(jīng)理簽字確認(rèn)）5）如果業(yè)主是公司，放款時(shí)款項(xiàng)需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及公司委托書(shū)原件，復(fù)印件上全部加蓋公章。,分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定,如客戶愿意讓物業(yè)顧問(wèn)或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書(shū)，委托物業(yè)顧問(wèn)或分行經(jīng)理代為收取退還的意

23、向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。人民幣壹萬(wàn)元以下的代取由物業(yè)顧問(wèn)執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬(wàn)元以上（含壹萬(wàn)元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級(jí)別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項(xiàng)。,關(guān)于房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)中涉及的法律知識(shí)房屋租賃,租賃主體的審查：1.承租方：要求租賃房屋的一方.對(duì)該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對(duì)于16周歲以

24、上的未成年人，要有自己的收入來(lái)源，收入水平達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄钏剑虎诰裰橇顩r上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨(dú)立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對(duì)于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書(shū)2.出租方：提供房屋,要求將該房屋出租的一方.對(duì)于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查,租賃客體的審查 :1.房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)

25、，無(wú)法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無(wú)法證明其對(duì)該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利2.是否轉(zhuǎn)租：出租方并無(wú)房產(chǎn)三證，其房屋來(lái)源為從房東處承租而來(lái)，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對(duì)待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。3.是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律規(guī)定，

26、未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無(wú)效 .4.是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨(dú)屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時(shí)同時(shí)要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書(shū)面聲明表示同意。,租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問(wèn)題：1.不得出租的幾種情況：①未經(jīng)綜合驗(yàn)收的新建房屋：有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收

27、的房屋出租給承租者，這樣做一違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)，二對(duì)承租方的安全造成威脅；②沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒(méi)有租賃的法律基礎(chǔ)；③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會(huì)引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任；④違章建筑的房屋：對(duì)于這類房屋不但規(guī)劃部門(mén)要罰款，強(qiáng)令限期拆除，而且房管部門(mén)也會(huì)因其無(wú)產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰；⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋；⑥已經(jīng)抵押的房屋

28、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意；租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年，超過(guò)部分的無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)不破租賃、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題（案例分析）：,房屋買(mǎi)賣(mài),一.買(mǎi)賣(mài)主體的審查：買(mǎi)受方：可能會(huì)碰到的情況：買(mǎi)方是未成年人：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只有具有完全民

29、事行為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買(mǎi)房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。注：我國(guó)《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無(wú)民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的。

30、b.如果買(mǎi)房人本人委托其他人買(mǎi)房：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書(shū)》,二.對(duì)于出賣(mài)方的審查：a.出賣(mài)方需出具房產(chǎn)證、契證、土地證，表明對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣(mài)方所有。b.出賣(mài)方的房產(chǎn)如為夫妻婚后購(gòu)買(mǎi)，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見(jiàn)同意出售。c.房產(chǎn)如為按份共有財(cái)產(chǎn)，必須取得其他共有人的書(shū)面同意。d.如該房屋為租賃狀況，則出賣(mài)方需提前三個(gè)月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)

31、權(quán)。若承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明。e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈(zèng)的情況。,三.不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1.以出讓方式從土地交易一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的；2.屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開(kāi)發(fā)投資總得的25%以上；3.屬于成

32、片開(kāi)發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的；4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的；5.因設(shè)計(jì)訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)；6.共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；7.因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國(guó)家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；8.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；9.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的；10.行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。,關(guān)于法律文書(shū)的使用說(shuō)明,在中

33、介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問(wèn)要對(duì)外使用的文書(shū)，主要有如下幾種：1.房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》2.房屋買(mǎi)賣(mài)類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》3.最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》

34、（公司自擬） 《重慶市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （重慶市統(tǒng)一示范文本）,《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用：委托人的填寫(xiě)：此處應(yīng)填寫(xiě)需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個(gè)）不能親自來(lái)簽約的，一定要有委托書(shū)，方可由受托人代簽。序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當(dāng)事人的真實(shí)意思表示所制訂本協(xié)議的。第一條：甲方的真實(shí)意思表示。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。特別要寫(xiě)明：該房屋

35、是否設(shè)置了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。第三條、第四條：總房款及支付方式,第五條：傭金支付：1. 確認(rèn)傭金2. 傭金的收取時(shí)間為買(mǎi)賣(mài)雙方簽約并收到定金或首付款時(shí)。3. 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬(wàn)分之二點(diǎn)一（每日）。4. 防范甲方跳單的條款。當(dāng)我方介紹的求購(gòu)方看過(guò)甲方的房屋后的六個(gè)月內(nèi)，與甲方完成買(mǎi)賣(mài)交易或利用了我方提供的信息、機(jī)會(huì)等但未通過(guò)我方完成買(mǎi)賣(mài)交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。,第六條：協(xié)議的履行 我方應(yīng)盡的義

36、務(wù)及可以委托另一方合作完成其事務(wù)甲方應(yīng)保證有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。否則造成損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。指明定金由我方保管。在甲方與我方所介紹的買(mǎi)受方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》后，如果買(mǎi)受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費(fèi)用。甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。爭(zhēng)議解決的方式，向法院訴訟。合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫(xiě)明。,《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居

37、間協(xié)議》的使用：第一條：注意意向金與定金的不同之處。意向金可以退還。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。特別要寫(xiě)明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。第三條：總房款及支付方式，一定要書(shū)寫(xiě)清楚。首付幾成多少，余款多少如何處理。家具裝修是否另外付款，稅費(fèi)如何承擔(dān)。第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買(mǎi)方、賣(mài)方及我方居間協(xié)議的簽訂。在此期間意向金不得收回，如超過(guò)此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買(mǎi)方

38、退還意向金。定買(mǎi)賣(mài)雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如一方違約則適用定金法則。三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書(shū)，由受托人簽名。該房屋如為共有的，千萬(wàn)要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。,合同簽訂基本要求 ：合同文字用語(yǔ)要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。比如：“7個(gè)工作日”和“7天”的概念是不一樣的。合同簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認(rèn)或合同修改校對(duì)章。合同條款

39、空白出最好用“×”或“無(wú)”表明無(wú)約定。定金不得超過(guò)總價(jià)款的20%，超過(guò)部分無(wú)效。合同約定仲裁條款，要寫(xiě)明仲裁機(jī)構(gòu)。不得寫(xiě)“物業(yè)所在地仲裁委員會(huì)”、也不得寫(xiě)“杭州市仲裁委員會(huì)”，而是“杭州仲裁委員會(huì)”。否則，約定不明無(wú)效。,法律知識(shí)問(wèn)與答,1、承租人可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋嗎？【問(wèn)題】我和老公剛結(jié)婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》，2002年1月的一天，房東突然來(lái)人，說(shuō)要我們馬上搬出

40、去，房東已將該房以62萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了出去，并收下了5萬(wàn)元定金，房東同時(shí)提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。我和老公一聽(tīng)，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個(gè)招呼，提前告訴我們，而且，聽(tīng)人說(shuō)，我們也可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利。,【解答】根據(jù)我國(guó)的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

41、出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣(mài)出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”基于以上規(guī)定，房東出賣(mài)房屋，未提前三個(gè)月履行通知義務(wù)，房東與買(mǎi)房人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，你們完全可以要求用相同的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)此房。,房屋出租共有人要點(diǎn)頭 【問(wèn)題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過(guò)他的同意，要求我們

42、退房，請(qǐng)問(wèn)我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無(wú)效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。,承租人有沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？ 【問(wèn)題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來(lái)房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人了。請(qǐng)問(wèn)王某有沒(méi)有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給

43、其他人？【解答】王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人，要看雙方的租賃合同中有沒(méi)有約定。如果沒(méi)有約定，則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?出租人是

44、否能將已出租的房屋賣(mài)掉？【問(wèn)題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。雙方隨后到有關(guān)部門(mén)辦理了登記備案手續(xù)。1997年9月李某打算將這套房子賣(mài)掉，問(wèn)趙某是否有興趣，趙表示無(wú)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。李某隨將這套房子于1998年1月買(mǎi)給了黃某，雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并到有關(guān)部門(mén)辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與

45、前任房主的事，與我無(wú)關(guān)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。,【解答】1)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣(mài)，須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2)李某在欲將出租房屋出賣(mài)以前，提前4個(gè)月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購(gòu)買(mǎi)的情況下，也即主動(dòng)放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，才將房屋賣(mài)給了黃某，雙方簽訂了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，該房屋

46、買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣(mài)、贈(zèng)予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 黃某無(wú)權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。,婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋婚后是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)？ 【問(wèn)題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。請(qǐng)問(wèn)我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會(huì)不會(huì)在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)（新婚姻法對(duì)此有何規(guī)定？）。有沒(méi)有必要進(jìn)行婚前的財(cái)產(chǎn)

47、公證(我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）?！窘獯稹堪凑铡痘橐龇ā芳八痉ń忉專绻环皆诨榍百?gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無(wú)效。,一、貸款程序,二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的自用房，包括商品房、私房。二手房貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。（一）貸款方式：公積金貸款，商業(yè)貸款

48、，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。（二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式,二手房貸款額度,商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過(guò)擬購(gòu)買(mǎi)住房的評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H合同成交價(jià)的（以低者為準(zhǔn)）60%，住房不得超過(guò)80%。公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為20萬(wàn)，夫妻雙方最高限額為30萬(wàn)。最高貸款額度不得超過(guò)總房款的二分之一。,二手房貸款限期,商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過(guò)20年，借款人年齡不超過(guò)男性60周歲，女性55周歲。住房房齡加貸款期限不超過(guò)30年，

49、商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過(guò)10年。公積金貸款：最高貸款年限為30年。,二手房貸款利率,商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．,二手房貸款方式,Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝?貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計(jì)額）×日利率×每月實(shí)際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金×月利率×（１＋月利率）還

50、款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)-1,申請(qǐng)二手房貸款所需具備的條件,1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請(qǐng)人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物．4．所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合重慶市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣(mài)房人具有完全處置權(quán)利的住房,申請(qǐng)貸款所需提供的資料,１． 買(mǎi)賣(mài)雙方共同提交的資料

51、： 買(mǎi)賣(mài)雙方填寫(xiě)的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。２． 購(gòu)房人（借款人）提交的資料：（1）收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；（2）若購(gòu)房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料。３．售房人提交的資料：（1）售房人（含共有人）身份證、戶

52、口簿或受委托人公證委托書(shū)和身份證；房屋共有人同意出售的書(shū)面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。,重慶市二手房交易稅費(fèi),1．契稅（繳款人為承受方、即買(mǎi)方） 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)

53、主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門(mén)稅種。應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格×1.5%（針對(duì)個(gè)人住宅、排屋） 計(jì)稅價(jià)格×3%（針對(duì)非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買(mǎi)賣(mài)雙方）印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特

54、點(diǎn)。應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格×5‰0 計(jì)稅價(jià)格×3‰0（針對(duì)商品房）,3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣(mài)方）應(yīng)繳稅額 = [計(jì)稅價(jià)格－（房產(chǎn)原值）原成交價(jià)]×5.55%開(kāi)征時(shí)間：2000年9月1日適用的對(duì)象和范圍：1、個(gè)人出售、購(gòu)買(mǎi)且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。 2、單位住宅、非住宅均要征收。稅率5.55%的組成：營(yíng)業(yè)稅5%

55、、城市建設(shè)維護(hù)稅7%、教育費(fèi)附加3%，即5%+5%×（7%+3%）=5.55%4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買(mǎi)方）,土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn) （元/平方米,,年期修正系數(shù),土地出讓金 = 土地分?jǐn)偯娣e×土地等級(jí)相應(yīng)的繳納標(biāo)準(zhǔn)金額×年期修正系數(shù)建筑面積÷總樓層,．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣(mài)方）,房改房出售后，賣(mài)方取得的凈收益應(yīng)按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。房改房交易住房標(biāo)

56、準(zhǔn)價(jià)款,房改房交易住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款3000元/平方米×70平方米×1.3倍= 27300元,征收原則：,出售價(jià)小于1.3倍的部分，免征所得收益；出售價(jià)大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.3倍，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.6倍的部分，按超額部分的25%繳納所得收益；大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.6倍以上的部分，按超額部分的50%繳納所得收益。出售價(jià)款（不包括原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款）特例：教師可增加10平方米（須提供教師資格證

57、）、高層建筑可增加10平方米。關(guān)于退稅：前一年←賣(mài)40萬(wàn)→后一年A、購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%部分，退100%；大于1.6倍以上的50%部分，退90%。B、購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%部分，退50%；大于1.6倍以上的50%部分，退50%。6．20%個(gè)稅（繳款人為出讓方、即賣(mài)方）應(yīng)繳稅額 = （出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用）×20%合

58、理費(fèi)用是指：購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。開(kāi)征時(shí)間：2004年1月1日,優(yōu)惠政策,1、對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人。個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，其購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，免征個(gè)人所得稅；購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的，按另購(gòu)住房金額占所出售住

59、房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。2、對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書(shū)。3、對(duì)個(gè)人出售已購(gòu)公有住房取得的所得，暫不征收個(gè)人所得稅。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房。,個(gè)人所得稅申報(bào)納稅時(shí)應(yīng)提供以下資料：,1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；2．重慶市房屋轉(zhuǎn)讓合同及

60、銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件；3．契證原件；4．購(gòu)入和出售房屋時(shí)所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件；5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，還應(yīng)提供所購(gòu)住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件；6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書(shū)。7．征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。,一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。二、房改房上市交易

61、所應(yīng)具備的條件上市買(mǎi)賣(mài)的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。（2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。三、出售房改房時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（1）和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（2）出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。四、哪幾種情況的房改房須暫緩上市：（1）已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房。（2）擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改

62、房。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購(gòu)買(mǎi)或集資建造的超過(guò)面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房（4）經(jīng)購(gòu)房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的房改房抵押押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外。（5）職工原購(gòu)公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購(gòu)房）賣(mài)協(xié)議書(shū)中有其他約定條件的，從其約定。（6）法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。,■房改房的交易專題,五、房改房贈(zèng)與的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：1、 免征營(yíng)業(yè)稅2

63、、 印花稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的0.05%繳稅。被贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：1、 契稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的3%繳納。2、 印花稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的0.05%繳納。3、 土地出讓金(直系贈(zèng)與不交土地出讓金),房改房交換的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。交換雙方互為買(mǎi)方和賣(mài)方。1、 綜合稅：交換購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的房改房可以免征綜合稅；交換購(gòu)買(mǎi)并居住不足一年的房改房按交換房屋評(píng)估價(jià)減去購(gòu)入原

64、價(jià)的差額繳納綜合稅，稅率為5.55%。2、 印花稅:雙方各按兩套交換房屋評(píng)估價(jià)之和的0.05%繳納。3、 契稅：由房屋評(píng)估價(jià)較低的一方根據(jù)交換房屋的差價(jià)，按3%的稅率繳納。4、 所得收益：交換房屋的評(píng)估價(jià)(不含原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款)，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之乘積，下同）1.3倍的，免繳所得收益；大于1.3倍小于1.6倍的部分，按25%的比例繳納所得收益；大于

65、1.6倍以上的部分，按50%的比例繳納所得收益。5、 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級(jí)、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書(shū)上所載面積）(實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù))，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金,房改房上市交易實(shí)例例題一：小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū)X幢2單元301室房屋一套，面積64.5平方米，95年參加房改，

66、99年11月以21萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)于小張。此房屋評(píng)估價(jià)為22.4萬(wàn)元，土地等級(jí)為二級(jí)，土地使用權(quán)證上所載土地分?jǐn)偯娣e為6.7平方米，問(wèn)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納少稅費(fèi)？,答： 賣(mài)方老劉應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：1、綜合稅：因老劉出售的房改房購(gòu)進(jìn)并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。（489000元-3300元- 24000元）×5.55%=25807.5元2、印花稅：489000元×0.05%=244.5元3、所得收益：因?yàn)槔蟿樘幖?jí)干

67、部，故所得收益的計(jì)算方法為：（489000元-3300元-432000元）×50%=26850元（432000元 - 351000元）×25%=20250元共須繳納所得收益47100元。買(mǎi)方小謝應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：契稅：489000×1.5% 印花稅: 489000×0.05%土地出讓金：11.57×600,,例題三：某事業(yè)單位員工顧在2000年10月買(mǎi)進(jìn)一套房改房，土地分

68、攤面積為10平方米，土地等級(jí)為一級(jí)土地。（成本價(jià)為22000元，商品價(jià)為12000元，個(gè)人出資擴(kuò)面為11000元）在2001年1月買(mǎi)進(jìn)一套商品房，房?jī)r(jià)為480000元，在2001年5月出售此房改房，房屋的成交金額為400000元，評(píng)估金額為390000元，請(qǐng)計(jì)算在買(mǎi)進(jìn)和賣(mài)出時(shí)所交的稅費(fèi)與應(yīng)退回的稅費(fèi)？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金）,,1．買(mǎi)進(jìn)房改房：契稅：（12000+11000）×1.5% 買(mǎi)進(jìn)商品房: 契

69、稅：480000×1.5% 印花稅：480000×0.03%賣(mài)出房改房: 契稅：400000×1.5% 印花稅：400000×0.05%×2 綜合稅：（400000—22000—12000—11000）×5.55% 所得收益:(400000—12000—11000—336000)