二手房入職培訓(xùn)資料

1、百居易房屋超市,丁字橋店（內(nèi)部培訓(xùn)資料）,房地產(chǎn),基礎(chǔ)知識(shí)教程,第一章房地產(chǎn)基本概念,房產(chǎn)與地產(chǎn),房地產(chǎn)1、房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱2、其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物所構(gòu)成3、經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn),房產(chǎn)與地產(chǎn),土地所有權(quán)土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)分為國(guó)有土地和集體土地兩類土地所有權(quán)限民用為70年，商用為50年,房產(chǎn)與地產(chǎn),房產(chǎn)的分類住宅建筑物生產(chǎn)用房

2、辦公用房其他樓宇,房地產(chǎn)市場(chǎng),市場(chǎng)分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房（新房）市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房（二手房）市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。,住宅交易市場(chǎng),一級(jí)市場(chǎng)指新房的交易市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)二手房的買賣市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)二手房的租賃市場(chǎng),房地產(chǎn)消費(fèi),房地

3、產(chǎn)消費(fèi)的類型投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對(duì)象，通過投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤(rùn)。生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供活動(dòng)空間或場(chǎng)地。消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。,房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)

4、、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。,房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)信息服務(wù)房地產(chǎn)法律、政策及業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、互換等居間介紹活動(dòng)接受當(dāng)事人委托，代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等有關(guān)手續(xù)法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其他服務(wù)項(xiàng)目,房地產(chǎn)中介,經(jīng)紀(jì)人指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為常業(yè)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。,第二章房地產(chǎn)基本概念,建筑物的分

5、類,按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu),建筑物的分類,按建筑高度分類低層：1~3層多層：4~7層中高層（小高層）：8~12層高層：12層以上（公共建筑超過24米）超高層：建筑高度超過100米,各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較,住宅多層與高層住宅1、房屋實(shí)際使用面積：多層住宅要高于高層住宅2、建筑質(zhì)量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅3、房屋構(gòu)造格局：多層住宅要好于高層住宅4、房屋價(jià)格：高層住宅要高于多層

6、住宅5、物業(yè)管理費(fèi)用：高層住宅要高于多層住宅6、高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。,各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較,住宅低層住宅（別墅）1、獨(dú)院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式2、建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng)采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。占地面積大，投資費(fèi)用高。,房屋構(gòu)造概述,房屋構(gòu)造組成部分地基與基礎(chǔ)墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂,房屋構(gòu)造概述,建筑材料水泥鋼筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊,房屋

7、構(gòu)造概述,窗窗主要用于采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對(duì)建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保證房間的通風(fēng)和采光，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于1/7。,房屋構(gòu)造概述,門主要用于交通和疏散，同時(shí)也起采光和通風(fēng)作用。門的類型木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門,房屋面積計(jì)算,房屋面積的分類實(shí)用面積 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱所占用的面積后的凈使用面積。公攤面積 是指建筑物的樓梯、

8、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其他一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。建筑面積 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。,得房率,套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積,得房率,高層塔樓住宅約在75%~78%之間高層板樓住宅約在78%~85%之間小高層板樓住宅約85%~88%之間多層住宅建筑約在88%~95%左右,塔樓,塔樓的三大優(yōu)勢(shì)1、節(jié)約土地資源，

9、房?jī)r(jià)較低2、空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造3、結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性塔樓的三項(xiàng)缺點(diǎn)1、均好性差，居住密度高2、面積使用率不高，存在灰色空間3、通風(fēng)效果差,板樓,板樓四大優(yōu)點(diǎn)1、南北通透，便于采光通風(fēng)2、板樓均好性強(qiáng)3、管理成本不高4、面積使用率很高板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)1、建筑密度低，房?jī)r(jià)高2、戶型格局不宜改造,第三章房型基礎(chǔ)知識(shí),戶型選擇遵循的原則,實(shí)用經(jīng)濟(jì)，功能分室面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理朝向合理，日照充足，光線充

10、分，通風(fēng)良好,實(shí)用經(jīng)濟(jì)，功能分室,住宅的面積要緊湊實(shí)用，實(shí)用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要有不同的生活空間。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,各功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,人們理想的客廳面積在21~30平方米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9米，否則會(huì)影響電視的效果；臥室面積應(yīng)在12~15平方米之間，因?yàn)榕P室的主要功能是睡眠和休息，它必須設(shè)置床、床頭柜、衣柜、化妝臺(tái)、電視柜、休息椅

11、等家具，應(yīng)此還應(yīng)該留有一定的活動(dòng)空間，所以雙人臥室的開間就不應(yīng)該小于3.6米，面積不應(yīng)該小于12平方米,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏間各占4~5平方米，陽(yáng)臺(tái)5~6平方米，這樣的面積分配基本能保證各項(xiàng)功能的需要，符合當(dāng)前人們生活使用需求和生活習(xí)慣。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,各功能空間的相互關(guān)系對(duì)使用效果也有影響。廚房應(yīng)靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應(yīng)該直接開向客廳和餐

12、廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)置在客廳前，臥室前面不應(yīng)設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，因?yàn)榕P室是私密空間，而陽(yáng)臺(tái)是開放空間，曬衣服要穿過臥室會(huì)影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設(shè)置獨(dú)用衛(wèi)生間以提高戶型品味。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,總之盡量做到以下幾個(gè)分開：動(dòng)靜分開客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動(dòng)頻繁的空間要與需要最大程度靜謐空間的臥室分開。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓訪客在進(jìn)門后將

13、業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、娛樂室進(jìn)行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,主次分開主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)該有單獨(dú)的衛(wèi)生間，應(yīng)與客房、父母房略有分隔。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)該與怕水怕臟的臥室分開。,朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好,根據(jù)武漢的氣候條件，南

14、北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10平方米以上的均應(yīng)直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向，南偏西或者南偏東不超過15度。,朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好,根據(jù)武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時(shí)必須考慮自然通風(fēng)，最好時(shí)客廳和餐廳能形成穿堂風(fēng)。根據(jù)我國(guó)的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸的時(shí)候產(chǎn)生的油煙對(duì)人體傷害很大，因此廚房應(yīng)有直接對(duì)外采光、通風(fēng)的窗，對(duì)無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置管道，合理安排進(jìn)風(fēng)和排

15、風(fēng)管道。,第四章房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格的種類市場(chǎng)價(jià)格——簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格理論價(jià)格——如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格評(píng)估價(jià)格——是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)、推測(cè)和判斷,房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格的種類土地價(jià)格建筑物價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格-建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格-土地價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格,容積率：規(guī)劃可建筑面