xx公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略完整報(bào)告

1、華夏幸?；鶚I(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)近期戰(zhàn)略完整版,,項(xiàng)目文件,2013年11月,機(jī)密和專有未經(jīng)麥肯錫許可，任何對(duì)此資料的使用嚴(yán)格禁止,2014-15的核心戰(zhàn)略：1334（即“一個(gè)模式、三類產(chǎn)品、三個(gè)堅(jiān)決和四個(gè)加速”）,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,華夏幸?；鶚I(yè)正面臨“天時(shí)、地利、人和”的歷史性機(jī)遇,1 2013年城鎮(zhèn)化率為42.2%；社科院2013《城市藍(lán)皮書》，聯(lián)合國(guó)世界人口發(fā)展報(bào)告 2 中國(guó)城市發(fā)展年鑒3 如

2、綠城中國(guó)、招商地產(chǎn),1,資料來(lái)源：社科院2013《城市藍(lán)皮書》；聯(lián)合國(guó)世界人口發(fā)展報(bào)告；中國(guó)城市發(fā)展年鑒；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,,天時(shí):國(guó)家大勢(shì)時(shí)不我待,地利：行業(yè)趨勢(shì)危機(jī)并存,產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)化受到關(guān)注：新一屆班子多次在公開場(chǎng)合提及產(chǎn)業(yè)升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化將成為本屆班子的工作重點(diǎn)城鎮(zhèn)化是未來(lái)3-5中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題，：預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%左右，未來(lái)幾年還將新增城鎮(zhèn)人口約1.5億1 ；十二五期間全國(guó)規(guī)劃了2

3、80個(gè)新城，到2020年全國(guó)將建設(shè)450個(gè)新城2越來(lái)越多的政府選擇把新城項(xiàng)目整體委托給專業(yè)的開發(fā)商和管理方，以提高產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)的總體成功率,人和：資源積累蓄勢(shì)待發(fā),“大者更大”是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)集中度持續(xù)增高，領(lǐng)先集團(tuán)增速遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均，華夏幸福基業(yè)如果不盡快躋身第一集團(tuán)，可能面臨增長(zhǎng)放緩，市場(chǎng)份額逐漸縮小的威脅涌現(xiàn)出一批企業(yè)3，憑借商業(yè)模式創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展躋身十強(qiáng),經(jīng)驗(yàn)積累：經(jīng)過(guò)十年的探索、啟動(dòng)和快速發(fā)展，華

4、夏幸?；鶚I(yè)已經(jīng)積累了豐富的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)資源儲(chǔ)備：關(guān)鍵資源（土地資源、資金）的儲(chǔ)備，使華夏幸?；鶚I(yè)已經(jīng)初步具備了跨越式發(fā)展的實(shí)力和信心,縣/市政府選擇產(chǎn)業(yè)園主體,整體委托,自建,現(xiàn)階段自建占比較高，然而對(duì)成功率的要求迫使政府把產(chǎn)業(yè)園整體委托給專業(yè)的開發(fā)商和管理方,華夏幸?；鶚I(yè)蘇州工業(yè)園張江高科金橋產(chǎn)業(yè)園大連軟件園,,產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)成為各地政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手，越來(lái)越多的政府選擇新城項(xiàng)目整體委托,資料來(lái)源：資料檢索

5、；小組分析,“在開發(fā)模式上，現(xiàn)行的園區(qū)開發(fā)模式依靠地方政府為主導(dǎo)，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃到園區(qū)定位到招商營(yíng)銷到后期運(yùn)營(yíng)都有地方政府的參與和導(dǎo)向，特別是在前期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和園區(qū)定位方面，政府的思路和想法占主導(dǎo)”– 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心常務(wù)副院長(zhǎng)馬磊,紅安和平家居產(chǎn)業(yè)新城武陟縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)成德工業(yè)園區(qū)九江鎮(zhèn)家具電子商務(wù)園聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南昌國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),“地方政府在區(qū)域發(fā)展中的話語(yǔ)權(quán)將有所減弱，從主導(dǎo)市場(chǎng)的“看得見(jiàn)的手”退后為“看不

6、見(jiàn)的手”進(jìn)而到“守夜人”的角色，市場(chǎng)的力量將得到進(jìn)一步的發(fā)揮和運(yùn)用。園區(qū)要充分意識(shí)到政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，盡管這種轉(zhuǎn)變不是一朝一夕能夠完成的，但一定是不可逆的大趨勢(shì)”– 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心《中國(guó)新型城鎮(zhèn)化下的園區(qū)機(jī)會(huì)》,舉例，未窮盡,1,,隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，華夏快速擴(kuò)張加入千億俱樂(lè)部勢(shì)在必行,,,,,,,,,,,,,,,,,2012,6.5,90%,2%,2%,5%,2009,其

7、他,6-10名,11-15名,2015,1%,2005,3%,1%,95%,3.0,2007,3%,1%,1%,95%,4.4,8%,4%,3%,100%=,85%,11.3,前5名,1.8,97%,1%,1%,2%,房地產(chǎn)市場(chǎng)份額,97,前15名平均銷售額億元,392,1050,,兼并收購(gòu)加速：2012年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生60起并購(gòu)案例，涉及25.26億美元，成為三季度并購(gòu)金額最高的行業(yè)淘汰率提高： 按照2008-

8、2011年房地產(chǎn)企業(yè)平均淘汰速度，到2015年將有40%-50%的企業(yè)被淘汰出局；如果以2012年年底為節(jié)點(diǎn)，未來(lái)的3年內(nèi)，將有30%被淘汰出局,百分比，萬(wàn)億,133,40,1,資料來(lái)源：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書》；清科研究中心,,過(guò)往五年，行業(yè)領(lǐng)先集團(tuán)的格局發(fā)生了巨大的變化,2007,2012,,521,330,321,702,1,021,704,169,SOHO中國(guó),龍湖地產(chǎn),166,286,招商地產(chǎn),263,融創(chuàng),251,新

9、城發(fā)展,188,金融街,322,310,334,萬(wàn)科,恒大地產(chǎn),保利地產(chǎn),碧桂園,綠城中國(guó),富力地產(chǎn),雅居樂(lè),金地集團(tuán),遠(yuǎn)洋地產(chǎn),金地集團(tuán),SOHO中國(guó),保利地產(chǎn),華聯(lián)控股,雅居樂(lè),合生創(chuàng)展,富力地產(chǎn),碧桂園,萬(wàn)科,65,103,41,109,67,46,148,70,49,177,73,57,314,82,58,首開股份,綠城中國(guó),遠(yuǎn)洋地產(chǎn),首創(chuàng)置業(yè),瑞安房地產(chǎn),文峰股份,前15名上市房地產(chǎn)企業(yè)收入1,,房企收入規(guī)模高速增長(zhǎng)，平均年化

10、增長(zhǎng)率達(dá)32%40%在2007年排名前15的房企遭遇洗牌，被其他房企趕超,1 以年報(bào)總收入為準(zhǔn),1,資料來(lái)源：資料檢索,資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索；專家訪談；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,1,一線城市核心地帶,一線城市郊區(qū),二線城市核心及郊區(qū),其他,3,2,4,專注于住宅開發(fā)，以高周轉(zhuǎn)、上規(guī)模為第一要?jiǎng)?wù),用產(chǎn)業(yè)、旅游等業(yè)務(wù)作為支持手段，但以住宅業(yè)務(wù)為主要盈利方式,以非住宅業(yè)務(wù)為主，是公司的成長(zhǎng)動(dòng)力和品牌價(jià)值,復(fù)合型住宅,復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn),純商業(yè),

11、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1,純住宅,2007年前15名房企主要業(yè)務(wù)類型：,,憑借創(chuàng)新的商業(yè)模式躋身第一集團(tuán)的成功案例越來(lái)越多 (1/2),憑借創(chuàng)新的商業(yè)模式躋身第一集團(tuán)的成功案例越來(lái)越多 (2/2),資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索；專家訪談；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,1,一線城市核心地帶,一線城市郊區(qū),二線城市核心及郊區(qū),其他,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

12、,,,3,2,4,復(fù)合型住宅,復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn),純商業(yè),1,純住宅,專注于住宅開發(fā)，以高周轉(zhuǎn)、上規(guī)模為第一要?jiǎng)?wù),用產(chǎn)業(yè)、旅游等業(yè)務(wù)作為支持手段，但以住宅業(yè)務(wù)為主要盈利方式,以非住宅業(yè)務(wù)為主，是公司的成長(zhǎng)動(dòng)力和品牌價(jià)值,2012年前15名房企主要業(yè)務(wù)類型：,,2015年戰(zhàn)略目標(biāo)：累計(jì)建設(shè)40座產(chǎn)業(yè)新城，成為中國(guó)“產(chǎn)業(yè)新城”的引領(lǐng)者,華夏幸福基業(yè)累計(jì)拓展新城項(xiàng)目數(shù)量預(yù)測(cè),,2015,14,20131,個(gè)數(shù),資料來(lái)源：社科院2013《城市

13、藍(lán)皮書》；聯(lián)合國(guó)世界人口發(fā)展報(bào)告；中國(guó)城市發(fā)展年鑒；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,15-20%,華夏幸福,10-15%,其他新城開發(fā)商,~70%,地方政府自建,全國(guó)新城項(xiàng)目份額（2014-15）%,1,華夏幸?；鶚I(yè)將占據(jù)未來(lái)三年全國(guó)新增產(chǎn)業(yè)新城的15-20%，成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者,,1 包括以下已有產(chǎn)品：固安、大廠、懷來(lái)、文安、廊坊空港新區(qū)、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新區(qū)、蘇家屯、沈北、嘉善、無(wú)錫、鎮(zhèn)江和豐臺(tái)；以及發(fā)布日至2013年底的4個(gè)

14、新增項(xiàng)目,,2015年戰(zhàn)略目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)“雙千億”，為產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的跨越式發(fā)展積蓄勢(shì)能,資料來(lái)源：上市公司年報(bào)；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,,公司業(yè)績(jī)規(guī)模（簽約額）,億元,2013-15復(fù)合增長(zhǎng)率,31%,24%,17%,69%,市場(chǎng)排名第5名,市場(chǎng)排名第10名,市場(chǎng)排名第15名,華夏幸福基業(yè),1,,業(yè)務(wù)模式:“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”的業(yè)務(wù)模式已經(jīng)得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可,中海外,融創(chuàng),恒大,綠城,華夏幸福,萬(wàn)科,2013.08,2012.10

15、,2012.01,資料來(lái)源：Capital IQ；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,2,,業(yè)務(wù)模式：“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”是華夏幸?；鶚I(yè)近期必須堅(jiān)持的業(yè)務(wù)模式,產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,2,,,產(chǎn)業(yè)促進(jìn),城市建設(shè),其他 (如城市運(yùn)營(yíng)),城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民幸福,地產(chǎn),產(chǎn)業(yè)新城,資金,產(chǎn)業(yè),資金,公建,資金,產(chǎn)品,,,業(yè)務(wù)模式：堅(jiān)持一二級(jí)聯(lián)動(dòng) – 相比從公開市場(chǎng)拿地，與產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)

16、更豐厚的價(jià)值,住宅開發(fā)價(jià)值獲取示意,,與產(chǎn)業(yè)新城聯(lián)動(dòng)的價(jià)值創(chuàng)造,城市配套,品牌,整體操盤,資金周轉(zhuǎn),從公開市場(chǎng)拿地價(jià)值創(chuàng)造,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,a,b,c,d,2,,,資金周轉(zhuǎn)速度快基于前期的統(tǒng)一規(guī)劃，地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)后萬(wàn)事俱備，直接開工建設(shè)，從而使開發(fā)周期比市場(chǎng)平均水平縮短20-30%，加快了資金周轉(zhuǎn),整體操盤整體操盤使得地產(chǎn)集團(tuán)有更大的運(yùn)作空間來(lái)攫取利潤(rùn)，例如通過(guò)卡位限制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及利用更有針對(duì)性的產(chǎn)品的推盤來(lái)獲取更多

17、消費(fèi)者價(jià)值,品牌美譽(yù)度在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)過(guò)程中，華夏建立起在當(dāng)?shù)仄放菩蜗?，美譽(yù)度的提升最終在地產(chǎn)價(jià)值上體現(xiàn),城市配套比較通過(guò)定價(jià)來(lái)兌現(xiàn)城市配套價(jià)值，聯(lián)動(dòng)的價(jià)值獲取更直接有效,業(yè)務(wù)模式：堅(jiān)持“城、產(chǎn)、住”一體化和土地配置比例1,1 以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)為主體的新城在產(chǎn)業(yè)比例上有嚴(yán)格要求（60-70%），這種情況下應(yīng)爭(zhēng)取以其他優(yōu)惠條件交換住宅比例的不足；另外，不可開發(fā)區(qū)域（如湖泊、山丘）已排除在100%之外，城、產(chǎn)、住比例中已含區(qū)塊中的

18、道路、綠化2 在以服務(wù)業(yè)為主的城市中，產(chǎn)業(yè)用地比例下降，同時(shí)商業(yè)用地（寫字樓）面積上升，以保證企業(yè)的需求,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,2,住(住宅區(qū))：35-45%,,,,城,住,產(chǎn),,“城、產(chǎn)、住”的固定比例不僅能保證政府和華夏幸?；鶚I(yè)雙方的利益，而且更提升了產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式的可執(zhí)行性、可復(fù)制性,,,資料來(lái)源：公司組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目組；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,3,業(yè)務(wù)模式,三大產(chǎn)品,,地產(chǎn)開發(fā),住宅地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn),商

19、業(yè)地產(chǎn),,市政和物業(yè)服務(wù),物業(yè)服務(wù),市政運(yùn)營(yíng),,產(chǎn)業(yè)新城,城市發(fā)展,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)新城,產(chǎn)品組合：圍繞核心業(yè)務(wù)，全力打造產(chǎn)業(yè)新城、地產(chǎn)開發(fā)、市政和物業(yè)服務(wù)三大產(chǎn)品,產(chǎn)業(yè)新城,地產(chǎn),八大條線,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,競(jìng)爭(zhēng)策略：成功的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商會(huì)滿足政府的三大訴求、并擁有強(qiáng)大的產(chǎn)品整合能力和優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì),,政府需求,內(nèi)部支撐,,4,競(jìng)爭(zhēng)策略：核心能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) – 政府需求,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略

20、梳理項(xiàng)目小組分析,,,,5,2,4,3,1,,品牌/ 成功經(jīng)驗(yàn),A,打造出全國(guó)性的標(biāo)桿項(xiàng)目，得到政府及社會(huì)各界的認(rèn)可有10個(gè)以上的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)且項(xiàng)目成功率行業(yè)領(lǐng)先國(guó)際知名的品牌，客戶（政府）在選擇整體委托時(shí)會(huì)主動(dòng)或者優(yōu)先考慮,正在建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)尚淺， 項(xiàng)目效果還未能顯現(xiàn)在品牌形象打造方面無(wú)作為，品牌僅為現(xiàn)有為數(shù)不多的合作伙伴所知,打造出全國(guó)性的標(biāo)桿項(xiàng)目，得到政府及社會(huì)各界的認(rèn)可有<10個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，有初步成型的、可復(fù)制的流程等

21、可應(yīng)用于其他項(xiàng)目，總體成功率高于行業(yè)平均,打造出質(zhì)量較高的項(xiàng)目，但尚未成為行業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)少，還未有成型的、可復(fù)制的流程知名度相對(duì)較低，客戶（政府）在選擇整體委托時(shí)不會(huì)優(yōu)先考慮,處于初級(jí)階段，無(wú)任何行業(yè)經(jīng)驗(yàn)未樹立任何品牌形象,資金實(shí)力,B,產(chǎn)促能力,C,,,4,,,競(jìng)爭(zhēng)策略：核心能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) – 內(nèi)部支撐能力,團(tuán)隊(duì)和人才,產(chǎn)品整合和操盤能力,能夠承接端到端的整體整體委托：全面負(fù)責(zé)一級(jí)、二級(jí)開發(fā)、園區(qū)行政管理和招商等且在所有環(huán)節(jié)

22、都具有行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平針對(duì)地域的特點(diǎn)（地塊面積、客戶需求等）能夠提供多種項(xiàng)目類型，包括綜合體、產(chǎn)業(yè)新城、主題園區(qū)等,僅承接一到兩個(gè)環(huán)節(jié)或一種類型的項(xiàng)目，且成效僅為行業(yè)平均水平,具有端到端多產(chǎn)品的整合能力和操盤經(jīng)驗(yàn)在多類型產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富,能夠承接多類型項(xiàng)目的建設(shè)，但在運(yùn)營(yíng)管理和開發(fā)方面總體操盤的經(jīng)驗(yàn)不足，或其中某些環(huán)節(jié)整體委托給其他公司,僅承接一個(gè)環(huán)節(jié)或一種類型的項(xiàng)目，且質(zhì)量較行業(yè)水平低，缺乏可持續(xù)性,,運(yùn)營(yíng)管理：

23、具有先進(jìn)的管理理念、管理系統(tǒng)和管理工具，在行業(yè)內(nèi)成為標(biāo)桿人才： 有完善的人才培養(yǎng)、薪酬考核體系；能夠吸引和保留一流的人才,運(yùn)營(yíng)管理：管理方式較粗放人才： 尚未建立人才培養(yǎng)、薪酬考核體系,運(yùn)營(yíng)管理：管理工具相對(duì)落后，未引進(jìn)足夠管理人才人才： 人才培養(yǎng)、薪酬考核體系尚不成熟,運(yùn)營(yíng)管理：完備的運(yùn)營(yíng)管理體系，在個(gè)別方面表現(xiàn)突出人才： 人才培養(yǎng)、薪酬考核體系已成體系；人員素質(zhì)較高,運(yùn)營(yíng)管理：未建成合格管理體系人才： 初步建立團(tuán)隊(duì),資料來(lái)

24、源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,E,4,5,2,4,3,1,D,,競(jìng)爭(zhēng)策略：業(yè)界優(yōu)秀實(shí)踐舉例,,品牌/成功經(jīng)驗(yàn),產(chǎn)促能力,團(tuán)隊(duì)和人才,資金實(shí)力,產(chǎn)品整合和操盤能力,,,蘇州工業(yè)園,張江園區(qū),資料來(lái)源：資料檢索；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,,,蘇州工業(yè)園,張江高科技園區(qū),產(chǎn)促能力,企業(yè)服務(wù)：提供一站式網(wǎng)上審批業(yè)務(wù)，并與海關(guān)、工商、稅務(wù)等部門直接聯(lián)網(wǎng)，08年實(shí)現(xiàn)入駐手續(xù)100%電子審批并3-5天內(nèi)業(yè)務(wù)辦結(jié)企業(yè)融資：建立統(tǒng)貸平臺(tái)、融創(chuàng)擔(dān)保投

25、資公司、6個(gè)園區(qū)創(chuàng)投基金、沙湖股權(quán)投資中心等；為1,000戶中小企業(yè)及個(gè)人提供了6億元的貸款擔(dān)保人才輸送：園區(qū)內(nèi)入駐23所大學(xué)，建立重點(diǎn)高校實(shí)習(xí)基地并與企業(yè)合作；成立圓才人才中心，提供企業(yè)員工培訓(xùn),企業(yè)服務(wù)：成立行政服務(wù)中心，實(shí)行“一口受理、一門辦結(jié)”受理業(yè)務(wù)50多項(xiàng)，實(shí)施“零收費(fèi)”，為園區(qū)企業(yè)免去各類行政費(fèi)用4000萬(wàn)元企業(yè)融資：搭建起三級(jí)投資服務(wù)體系：初創(chuàng)期給予孵化政策和專項(xiàng)扶持資金；起步期提供專項(xiàng)貸款擔(dān)保金和張江易貸通平臺(tái)；成

26、長(zhǎng)期提供專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)投資引導(dǎo)資金，成立張江科投、浩成創(chuàng)投等企業(yè)管理：從高科技地產(chǎn)“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)“投資商”、“運(yùn)營(yíng)商，直接參股當(dāng)好“股東” ，參與園區(qū)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng),,品牌/成功經(jīng)驗(yàn),已經(jīng)成為行業(yè)標(biāo)桿，各地政府紛紛參觀學(xué)習(xí)已經(jīng)“走出去”，成功在宿遷、連云港、淮安市、南通、鹽城、綿竹和新疆霍爾果斯等共建、援建十幾園區(qū),已建園21年，知名度較高，一直被國(guó)際同行稱為中國(guó)硅谷,團(tuán)隊(duì)和人才,由新方提供管理和招商人才，形成了一支精專業(yè)

27、、懂外語(yǔ)、掌握國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì),自2010 年起開始“管理培訓(xùn)生計(jì)劃”，博士及碩士比例達(dá)到35%,,產(chǎn)品整合和操盤能力,涉及園區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、市政公用事業(yè)服務(wù)等多領(lǐng)域,涉及園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物流、樓宇物業(yè)、投融資及企業(yè)管理等多領(lǐng)域,資金實(shí)力,新方出資30%，國(guó)有資本充裕（30億）；通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)等陸續(xù)融資數(shù)十億元,張江高科A股全流通，總股本15.49億，市值121.8億,備用,4,,競(jìng)爭(zhēng)策略

28、：今天的華夏幸?；鶚I(yè)與行業(yè)最佳實(shí)踐相比還有提升空間,華夏幸?；鶚I(yè)和最佳實(shí)踐還有差距：,4,1 在團(tuán)隊(duì)和人才方面有組織設(shè)計(jì)等一系列項(xiàng)目專門研究，在此不予討論,最佳實(shí)踐,華夏幸?；鶚I(yè)的主要差距,,品牌/成功經(jīng)驗(yàn),全國(guó)性的標(biāo)桿項(xiàng)目（如蘇州工業(yè)園）10個(gè)以上的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（如蘇州工業(yè)園）國(guó)際知名的品牌（如新加坡裕廊）,雖然項(xiàng)目數(shù)量不少，但關(guān)鍵項(xiàng)目名氣和質(zhì)量上距離行業(yè)標(biāo)桿還有差距,產(chǎn)品整合和操盤能力,涉及園區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、

29、市政公用事業(yè)服務(wù)等多領(lǐng)域（如華夏幸福）具有一流的操盤能力，能夠高效管理不同類型產(chǎn)品,尚須推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提升端到端操盤能力并優(yōu)化組織，建立具有“縣長(zhǎng)意識(shí)”的服務(wù)思維,產(chǎn)促能力,近百家全球500強(qiáng)的客戶資源（蘇州工業(yè)園）近百人的產(chǎn)業(yè)靈魂人物資源（中關(guān)村）國(guó)際級(jí)的合作伙伴（蘇州工業(yè)園）首屈一指的科技研發(fā)示范（中關(guān)村）多元化的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)，包括金融平臺(tái)、人才平臺(tái)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)、企業(yè)服務(wù)平臺(tái)（蘇州工業(yè)園，張江園區(qū)）,招商能力待提高：

30、雖擁有較多的企業(yè)關(guān)系積累，但招商方式較單一產(chǎn)業(yè)平臺(tái)尚不完善：融資平臺(tái)、人才平臺(tái)和研發(fā)創(chuàng)新平臺(tái)正在搭建中，與行業(yè)龍頭有差距,,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,以固安為例：形成華夏幸?；鶚I(yè)打造產(chǎn)業(yè)新城的理論體系明確目標(biāo)，突出特點(diǎn)，打造獨(dú)具特色的產(chǎn)業(yè)新城城市亮點(diǎn)超標(biāo)準(zhǔn)投資，兩年共計(jì)100億2015年標(biāo)桿全面建成，具備完善的城市功能、成熟的產(chǎn)業(yè)集群，呈現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái),八大業(yè)務(wù)條線一齊推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)桿的鍛造，提升核心能力，在

31、各條線同類產(chǎn)品中樹立起品牌和口碑,競(jìng)爭(zhēng)策略一：堅(jiān)決打造產(chǎn)品標(biāo)桿,,4,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,全力將固安、嘉善打造為全國(guó)可看可學(xué)可示范的產(chǎn)業(yè)新城標(biāo)桿，成為省級(jí)乃至國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人調(diào)研的目的地,各條線積極打造產(chǎn)品標(biāo)桿，用實(shí)例證明實(shí)力，建立在同類產(chǎn)品中的領(lǐng)先地位,1,2,,競(jìng)爭(zhēng)策略二：堅(jiān)決培養(yǎng)各類最小業(yè)務(wù)單元的端到端操盤能力,4,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,各類最小業(yè)務(wù)單元的通過(guò)實(shí)踐和學(xué)習(xí)提高端到端操盤能力,例如，建立平臺(tái)總、

32、大區(qū)總負(fù)責(zé)制，通過(guò)組織優(yōu)化以及后續(xù)的領(lǐng)導(dǎo)力提升項(xiàng)目，提高平臺(tái)總、大區(qū)總端到端操盤能力和具有“縣長(zhǎng)意識(shí)”的服務(wù)能力,推動(dòng)各業(yè)務(wù)集團(tuán)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，加強(qiáng)快速可復(fù)制性,各業(yè)務(wù)集團(tuán)圍繞產(chǎn)業(yè)新城，梳理產(chǎn)品組合，推動(dòng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不僅針對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還應(yīng)包括流程、成本、開發(fā)周期、目標(biāo)體系及輔助工具等內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)化,1,2,競(jìng)爭(zhēng)策略三：堅(jiān)決提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力,4,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,,,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究：研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)變化規(guī)

33、律，分析產(chǎn)業(yè)政策，深入了解和滿足政府對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求,產(chǎn)業(yè)研發(fā)和規(guī)劃：關(guān)注研發(fā)能力的提升，甄別出更多產(chǎn)業(yè)集群機(jī)會(huì)，增加產(chǎn)業(yè)促進(jìn)產(chǎn)品數(shù)量,多元化招商：積累和運(yùn)用大客戶、大數(shù)據(jù)、圈層營(yíng)銷三大關(guān)鍵手段，搭建高端人脈網(wǎng)絡(luò)，提高與龍頭企業(yè)的獨(dú)家戰(zhàn)略合作能力，快速達(dá)成產(chǎn)業(yè)促進(jìn)目標(biāo),建設(shè)和提升產(chǎn)業(yè)平臺(tái)：完善金融平臺(tái)，利用投資干預(yù)加速產(chǎn)業(yè)聚集和升級(jí)；與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)資源達(dá)成戰(zhàn)略合作，打造孵化港產(chǎn)品,產(chǎn)業(yè)園載體建設(shè)：建立產(chǎn)業(yè)園載體設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)

34、營(yíng)能力,聚焦區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，全面打造核心能力，切實(shí)推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,,,增長(zhǎng)策略：通過(guò)自主和合作的方式拓展新項(xiàng)目為中長(zhǎng)期增長(zhǎng)做好儲(chǔ)備，短期推動(dòng)現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)值兌現(xiàn),資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,5,,項(xiàng)目層面,現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目,描述,提升產(chǎn)品價(jià)值,新增產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目,對(duì)應(yīng)區(qū)域/合作對(duì)象,精耕現(xiàn)有區(qū)域,通過(guò)拓區(qū)、域內(nèi)并購(gòu)、調(diào)整土地規(guī)劃等方法，釋放更多土地資源,柳泉、知子營(yíng)牛駝北、香河等,通過(guò)土地節(jié)約化利用、產(chǎn)品品質(zhì)提升、

35、高價(jià)值產(chǎn)品比例提高、開發(fā)節(jié)奏優(yōu)化等方式，提高單位產(chǎn)出,固安、嘉善、大廠等,自主拓展,聚焦大北京，做大“1+2”中長(zhǎng)期聚焦拓展“3+4”,環(huán)北京、泛上海、 沈陽(yáng)、武漢環(huán)北京、泛上海、珠三角、武漢、 沈陽(yáng)、成都、重慶,合作拓展,與戰(zhàn)略性伙伴合作拓展新項(xiàng)目，各取所長(zhǎng)，形成合力已掌握資源的企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同拓展,中交、中建、中聯(lián)航等,,伺機(jī)，不深入展開討論,,,,,增長(zhǎng)策略：鎖定3個(gè)區(qū)域和4個(gè)城市群,供討論,資料來(lái)源：

36、麥肯錫中國(guó)研究院；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；CEIC數(shù)據(jù)庫(kù),1 只包括10個(gè)區(qū)（人均GDP≥全國(guó)城鎮(zhèn)人均GDP的地區(qū)），不包括農(nóng)村,815個(gè)市轄區(qū),篩選指標(biāo),入選城市,潛力城區(qū)人口,潛力區(qū)域人口大于70%核心城市水平潛力區(qū)域定義：人均GDP與核心城區(qū)落差大于30%人均GDP落差0-30%，但第三產(chǎn)業(yè)比例低于各區(qū)域平均水平37%，有產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求,環(huán)北京：北京、天津環(huán)上海：上海、杭州、蘇州、無(wú)錫珠三角：廣州、深圳、東莞其他：武漢、沈陽(yáng)、成都、

37、濟(jì)南、重慶,,房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模,人均累計(jì)房地產(chǎn)竣工面積大于3平方米/人，該指標(biāo)顯著高于其他城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大于500億元,環(huán)北京（北京、天津）環(huán)上海（上海、蘇州、杭州、無(wú)錫）珠三角（廣州、深圳）武漢、沈陽(yáng)、成都、重慶,,城市產(chǎn)業(yè)能級(jí),2023年預(yù)測(cè)GDP高于上海2013年GDP水平2013年~2018年GDP增量大于80%城市2018年經(jīng)濟(jì)密度(GDP/平方米)大于80%城市,環(huán)北京：北京、天津、環(huán)上海：上海、杭州、蘇州

38、、無(wú)錫、常州、南京珠三角：廣州、深圳、佛山、東莞、其他：武漢、沈陽(yáng)、成都、西安、濟(jì)南、重慶1、廈門,5,,人口擴(kuò)散潛力,房地產(chǎn)潛力,經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散潛力,,,,資料來(lái)源：麥肯錫中國(guó)研究院；文獻(xiàn)檢索；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,1 包括上海及其向滬寧、滬杭沿線輻射3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；環(huán)北京、珠三角及周邊2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；武漢、沈陽(yáng)、成都及周邊1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；以及重慶市 （其中， 1小時(shí)經(jīng)濟(jì) 圈指高速公路1小時(shí)可達(dá)，2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈指高速公路1-2小時(shí)

39、可達(dá)及高鐵1小時(shí)可達(dá)范圍）2 以2005年實(shí)際貨幣值為基準(zhǔn)，至2013通貨膨脹指數(shù)為1.39,GDP總量2十億，人民幣,GDP占全國(guó)總GDP比百分比,2013,2013,2013,2020,2013,2020,地級(jí)市數(shù)量,9,231,16,362,23,618,43,133,117.4,179.9,環(huán)北京和“1+2”：泛上海、武漢、沈陽(yáng),47,34%,35%,25%,珠三角、成都、重慶,17,20%,20%,16%,總

40、計(jì),26萬(wàn)億,54%,~3.0億,41%,目標(biāo)區(qū)域人口總量百萬(wàn),目標(biāo)區(qū)域人口占全國(guó)比百分比,67萬(wàn)億,55%,64個(gè),華夏幸福基業(yè)應(yīng)當(dāng)聚焦發(fā)展環(huán)北京和“1+2”區(qū)域,增長(zhǎng)策略：目標(biāo)城市群及其周邊經(jīng)濟(jì)圈1，涵蓋了20%以上的地級(jí)市數(shù)量，全國(guó)近55%的經(jīng)濟(jì)總量和40%的人口,5,,環(huán)北京：拓展北京的2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈1，天津的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,,,張家口,13,廊坊市,8,唐山市,7,滄州市,14,承德市,8,初步,地級(jí)市,縣1數(shù)目,2013

41、 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬(wàn),56,44,341,62,33,131,96,828,153,77,1.0,0.8,3.1,0.7,0.5,1 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即以北京為中心約100公里的經(jīng)濟(jì)圈2 包括縣和縣級(jí)市,5,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

42、,,,,,,,天津,,滄州,唐山,廊坊市,,,,,,,,,,,,,,,,,,,北京,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,太行山脈,,張家口,承德,,,資料來(lái)源：小組分析,,泛上海：沿滬寧、滬杭、滬甬高速公路拓展,,,,南通市,5,湖州市,3,嘉興市,5,常州市,2,鎮(zhèn)江市,3,臺(tái)州市,6,黃山市,4,金華市,7,合肥市,0,南京市,0,揚(yáng)州市,3,泰州市,3,寧波市,5,紹興市,5,舟山市,2,宣城市,6,徐州市,5,蚌埠市,3,

43、滁州市,6,宣州市,4,鹽城市,7,馬鞍山市,3,蕪湖市,4,衢州市,4,初步,地級(jí)市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬(wàn),216,91,90,359,133,124,22,53,340,723,135,95,447,71,65,25,251,50,26,40,94,92,137,45,567,249,259,978,334,301,58,130,923,1,994,289,276,1,1

44、70,185,160,69,750,130,70,106,235,205,391,108,2.5,1.4,1.3,3.6,1.3,2.0,0.5,1.1,3.7,7.8,1.4,1.3,3.9,1.0,0.9,0.7,3.4,1.0,0.6,1.6,1.6,0.7,1.5,0.8,1 包括縣和縣級(jí)市,5,資料來(lái)源：小組分析,珠三角：廣深周邊1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、再延伸至2小時(shí)的雙核拓展,,,佛山市,東莞市,中山市,清遠(yuǎn)市,惠州市,江門市,肇慶市

45、,珠海市,云浮市,0,0,0,7,3,4,6,0,4,地級(jí)市,縣1數(shù)目,初步,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬(wàn),854,616,259,60,165,134,63,171,14,2,237,1,664,613,140,417,333,147,401,37,8.1,8.8,3.2,0.8,2.0,2.0,0.7,1.7,0.3,1 包括縣和縣級(jí)市,5,資料來(lái)源：小組分析,,鄂州,黃石,孝感,咸寧,黃

46、岡,0,2,6,5,9,初步,地級(jí)市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬(wàn),,59,56,29,20,14,146,130,90,45,33,1.1,0.8,1.1,0.5,0.4,1 包括縣和縣級(jí)市,5,資料來(lái)源：小組分析,武漢：在1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)伺機(jī)建設(shè)新城,,鞍山市,撫順市,本溪市,遼陽(yáng)市,鐵嶺市,3,3,2,2,3,初步,地級(jí)市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP

47、十億,2013人口百萬(wàn),,1 包括縣和縣級(jí)市,173,95,89,56,24,332,217,193,117,62,1.5,1.3,1.1,0.7,0.6,5,資料來(lái)源：小組分析,沈陽(yáng)：在1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)伺機(jī)建設(shè)新城,,資陽(yáng)市,眉山市,雅安市,德陽(yáng)市,10,20,3,5,初步,資料來(lái)源：小組分析,1 包括縣和縣級(jí)市,地級(jí)市,縣1數(shù)目,2013 GDP十億,2020GDP十億,2013人口百萬(wàn),39,30,12,39,12

48、8,105,29,90,2.7,2.2,0.4,0.8,5,成都：在1小時(shí)經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)伺機(jī)建設(shè)新城,,,,初步,區(qū)縣,2011 GDP十億,第三產(chǎn)業(yè)比例,,江津區(qū),合川區(qū),南川區(qū),綦江區(qū),大足區(qū),潼南縣,銅梁縣,榮昌縣,梁平縣,豐都縣,墊江縣,忠縣,武隆縣,38.4,30.6,16.9,26.4,23.4,14.7,19.6,20.8,13.1,10.0,14.7,13.7,8.7,1.5,1.6,0.7,1.2,1.0,0.9,0.

49、8,0.8,0.9,0.8,1.0,1.0,0.4,25%,37%,34%,35%,29%,36%,30%,25%,32%,36%,32%,38%,48%,2011人口百萬(wàn),1 潛力區(qū)域定義為人均GDP與核心城區(qū)落差大于30%，落差0-30%，但第三產(chǎn)業(yè)比例低于各區(qū)域平均水平，有產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要的地區(qū),資料來(lái)源：小組分析,5,,,,,,,,,,,長(zhǎng)壽縣,壁山,永川,萬(wàn)洲區(qū),,渝中區(qū),大渡口區(qū),江北區(qū),沙坪壩區(qū),九龍坡區(qū),南岸區(qū),北碚區(qū),

50、渝北區(qū),巴南區(qū),涪陵區(qū),重慶市,,重慶：在直轄市內(nèi)的1小時(shí)潛力區(qū)域1 伺機(jī)拓展,,,泛上海,環(huán)北京,核心城市能級(jí)1,重慶,成都,武漢,沈陽(yáng),珠三角,,資料來(lái)源：麥肯錫中國(guó)研究院；華夏幸?；鶚I(yè)；公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,1綜合考量核心城市的2020GDP、潛力區(qū)域人口和房產(chǎn)規(guī)模2按華夏幸福基業(yè)目前在各城市的項(xiàng)目開發(fā)和考察狀況而定,,圓圈大小表示新城項(xiàng)目市場(chǎng)容量,,沈陽(yáng),,,,,,,,,重慶,,,,,,,,,泛上海,,,,,

51、,,,,環(huán)北京,珠三角,,,,,,,,,成都,,,,,,,,,武漢,,,,,,,,,高,中,低,低,中,高,,華夏幸福基業(yè)拓展經(jīng)驗(yàn)積累2,5,增長(zhǎng)策略：在不同城市群采取不同的拓展策略，有保有壓，循序漸進(jìn),,增長(zhǎng)策略：三年內(nèi)加速聚焦大北京，加速做大“1+2”,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,,,沈陽(yáng),環(huán)北京,泛上海,,武漢,聚焦環(huán)北京區(qū)域，加速布局，夯實(shí)在大本營(yíng)的龍頭地位做大“1+2”，擴(kuò)大規(guī)模，鞏固和提升市場(chǎng)地位1

52、個(gè)區(qū)域：泛上海2個(gè)城市群：沈陽(yáng)、武漢,,5,,,,,增長(zhǎng)策略：中長(zhǎng)期聚焦拓展“3+4”,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,,,沈陽(yáng),環(huán)北京,泛上海,,武漢,,,成都,重慶,珠三角,中長(zhǎng)期拓展“3+4”3大區(qū)域： 環(huán)北京、泛上海、珠三角4大城市群： 武漢、沈陽(yáng)、成都、重慶,,5,,,,,,,1 12個(gè)省會(huì)城市都表示要建新城，133個(gè)地級(jí)市共規(guī)劃建設(shè)了200個(gè)新城新區(qū)，67個(gè)縣級(jí)市規(guī)劃建新城 2 未

53、考慮十三五規(guī)劃增長(zhǎng)3 環(huán)北京及周邊2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、泛上海及周邊3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、珠三角及周邊2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈,資料來(lái)源：資料檢索；小組分析,增長(zhǎng)策略：預(yù)計(jì)到2020年，在3大區(qū)域中政府選擇整體委托的新城項(xiàng)目數(shù)為70~90個(gè)，華夏幸福的平均預(yù)期新增項(xiàng)目數(shù)約35個(gè),供討論,5,估計(jì)范圍,計(jì)算邏輯,按國(guó)家規(guī)劃：十二五期間全國(guó)規(guī)劃了280個(gè)新城1，按年化新城數(shù)目計(jì)算，到2020年全國(guó)會(huì)建設(shè)450個(gè)新城2環(huán)北京、泛上海、珠三角3大群約占2020年總

54、GDP的70%，假設(shè)3大群的新城比例為~70%，即約300個(gè)新城按縣級(jí)市數(shù)目：環(huán)北京、泛上海、珠三角三大群3包括46個(gè)地級(jí)市和188個(gè)縣和縣級(jí)市假設(shè)到2020年，在3大群的每個(gè)縣和縣級(jí)市分別建設(shè)1~2個(gè)新城(取平均值1.5），即280個(gè)新城,約280~300個(gè),,華夏幸福、蘇州工業(yè)園、大連軟件園、中關(guān)村、漕河涇新城數(shù)目約45個(gè)（包括已建和在建項(xiàng)目）假設(shè)這些園區(qū)占外包新城的60%，推算外包新城數(shù)量約為65-75個(gè)假設(shè)過(guò)去5年已建

55、和在建新城數(shù)量~300個(gè)，推算外包率約為20-25%假設(shè)未來(lái)幾年外包率上漲至25~30%，280-300個(gè)新城中，外包項(xiàng)目約為70~90個(gè),約70~90個(gè),推算華夏幸福目前產(chǎn)業(yè)新城的占外包市場(chǎng)比率約為15%（65-75個(gè)新城中的約10個(gè)華夏產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目）假設(shè)未來(lái)3-5年，作為產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，華夏幸福占有率提升至30%~50%推算華夏在3大群中2020年建成的新城數(shù)30~50個(gè),約25~45個(gè),供討論,資料來(lái)源：資料檢索；小組分析

56、,估計(jì)范圍,計(jì)算邏輯,按國(guó)家規(guī)劃：十二五期間全國(guó)規(guī)劃了280個(gè)新城1，按年化新城數(shù)目計(jì)算，到2020年全國(guó)會(huì)建設(shè)450個(gè)新城2沈漢成渝約占2020年總GDP的20%，假設(shè)新城比例為~20%，即約90個(gè)新城按縣級(jí)市數(shù)目：漢沈成3包括17個(gè)地級(jí)市和89個(gè)縣和縣級(jí)市，假設(shè)到2020年，在這89個(gè)縣和縣級(jí)市里平均值每?jī)蓚€(gè)縣建設(shè)1個(gè)新城，即約45個(gè)新城重慶市內(nèi)38個(gè)區(qū)縣中，13個(gè)為潛力區(qū)域4，假設(shè)每4個(gè)潛力區(qū)域建設(shè)1個(gè)新城，即3個(gè)新

57、城,約50~90個(gè),華夏幸福、蘇州工業(yè)園、大連軟件園、中關(guān)村、漕河涇新城數(shù)目約45個(gè)（包括已建和在建項(xiàng)目）假設(shè)這些園區(qū)占外包新城的60%，推算外包新城數(shù)量約為65-75個(gè)假設(shè)過(guò)去5年已建和在建新城數(shù)量~300個(gè)，推算外包率約為20-25%假設(shè)未來(lái)幾年外包率上漲至25~30%，則50~90個(gè)新城中，外包項(xiàng)目約為15~25個(gè),約15~25個(gè),推算華夏幸福目前產(chǎn)業(yè)新城的占外包市場(chǎng)比率約為15%（65-75個(gè)新城中的約10個(gè)華夏產(chǎn)業(yè)新城

58、項(xiàng)目）假設(shè)未來(lái)3-5年，作為產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，華夏幸福占有率提升至30%~50%推算華夏在漢沈成渝中2020年建成的新城數(shù)8~12個(gè),約8~12個(gè),1 12個(gè)省會(huì)城市都表示要建新城，133個(gè)地級(jí)市共規(guī)劃建設(shè)了200個(gè)新城新區(qū)，67個(gè)縣級(jí)市規(guī)劃建新城 2 未考慮十三五規(guī)劃增長(zhǎng)3 武漢、沈陽(yáng)、成都以及周邊1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 4 潛力區(qū)域定義為人均GDP與核心城區(qū)落差大于30%，落差0-30%，但第三產(chǎn)業(yè)比例

59、低于各區(qū)域平均水平,增長(zhǎng)策略：預(yù)計(jì)到2020年，在“漢沈成渝”四個(gè)城市群中政府選擇整體委托的新城項(xiàng)目數(shù)為20~30個(gè)，華夏幸福的平均預(yù)期新增項(xiàng)目數(shù)約10個(gè),5,,,增長(zhǎng)策略：2013-15年在環(huán)北京和“1+2”區(qū)域拓展布局,11,15,2,漢沈,泛上海,環(huán)北京,0,10,2013,2,14,4,6,4,1,新增產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目個(gè)數(shù),,未來(lái)三年華夏幸?；鶚I(yè)產(chǎn)業(yè)新城分區(qū)域拓展預(yù)測(cè)（實(shí)際拓展數(shù)量不限于預(yù)測(cè)量）,191,截至當(dāng)年新城總數(shù),29,

60、40,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,5,1 包括以下已有產(chǎn)品：固安、大廠、懷來(lái)、文安、廊坊空港新區(qū)、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新區(qū)、蘇家屯、沈北、嘉善、無(wú)錫、鎮(zhèn)江和豐臺(tái)；以及發(fā)布日至2013年底的4個(gè)新增項(xiàng)目,,增長(zhǎng)策略：中遠(yuǎn)期持續(xù)增長(zhǎng)，目標(biāo)有待夯實(shí),10,環(huán)北京,13,3,10,2013產(chǎn)業(yè)新城數(shù)目1,2,0,漢沈,6,1,5,珠三角,5,0,泛上海,18,2020產(chǎn)業(yè)新城數(shù)目,成渝,2,,,2016-2020,2013Q4-2

61、015,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,1 包括以下已有產(chǎn)品：固安、大廠、懷來(lái)、文安、廊坊空港新區(qū)、永清、霸州、昌黎、廊坊北部新區(qū)、蘇家屯、沈北、嘉善、無(wú)錫、鎮(zhèn)江和豐臺(tái),5,新城個(gè)數(shù),,華夏幸?；鶚I(yè)產(chǎn)業(yè)新城分區(qū)域拓展預(yù)測(cè),新增的44座新城中，有約60%（即25座新城）將會(huì)在2014-2015年完成,,增長(zhǎng)策略：加速精耕現(xiàn)有區(qū)域,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,5,積極爭(zhēng)取產(chǎn)業(yè)新城委托區(qū)域周圍土地的委托開發(fā)權(quán)，擴(kuò)大委托區(qū)域規(guī)模,拓

62、區(qū),1,域內(nèi)并購(gòu),2,調(diào)整規(guī)劃,3,加速收購(gòu)產(chǎn)業(yè)新城委托區(qū)域所在縣域行政區(qū)劃內(nèi)的高品質(zhì)項(xiàng)目，整合資源,通過(guò)調(diào)整規(guī)劃，釋放更多資源,,,增長(zhǎng)策略：加速提升產(chǎn)品價(jià)值,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,5,調(diào)整土地容積率通過(guò)騰籠換鳥，提高土地單位產(chǎn)出,土地節(jié)約化利用,提升品質(zhì),2,優(yōu)化開發(fā)節(jié)奏,3,提高高價(jià)值產(chǎn)品比例 ，如龍頭產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、高端住宅產(chǎn)品加強(qiáng)與領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的戰(zhàn)略合作，如龍頭企業(yè)，知名品牌提供增值服務(wù)，提升客戶價(jià)值,通過(guò)優(yōu)化開發(fā)節(jié)

63、奏，最大化釋放土地資源價(jià)值,1,,,,2013-15年用地規(guī)劃,畝,6,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,~11,000,~6,500,住宅開發(fā)用地取得,2015,~8,800,2014,~7,500,2013,產(chǎn)業(yè)供地1,資源保障：拓展萬(wàn)畝用地,1 產(chǎn)業(yè)供地主要來(lái)自固安、大廠等核心區(qū)域，供地規(guī)模受到空間限制；集約式發(fā)展、提高畝效是這些成熟項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展方向,,6,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,14,2015,~630,2013

64、,~420,資源保障：籌措千億投資,,2013-15年投資規(guī)劃,億元,,資源保障：建設(shè)180個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)和招募1,700名干部、6,700員工,6,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)目小組分析,資料來(lái)源：華夏幸?；鶚I(yè),規(guī)模類（4個(gè)）回款額簽約落地投資額凈利潤(rùn)額效率類（2個(gè)）凈利潤(rùn)率ROE風(fēng)險(xiǎn)類（2個(gè)）經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流凈負(fù)債率,組織和干部（3個(gè)）：一級(jí)干部合格齊備率干部合格齊備率（非一級(jí)）常青藤齊備率人力資源（3個(gè)）：

65、人均效能主動(dòng)離職率員工敬業(yè)度,,,華夏幸?；鶚I(yè)公司目標(biāo)體系,財(cái)務(wù)（8個(gè)）,產(chǎn)業(yè)新城（21個(gè)）,品牌與社會(huì)責(zé)任（3個(gè)）,組織健康（6個(gè)）,產(chǎn)品與客戶（5個(gè)）,產(chǎn)品（3個(gè)）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成熟度產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)分產(chǎn)品創(chuàng)新客戶（2個(gè)）住宅客戶投訴率入?yún)^(qū)企業(yè)滿意度,“543”公司目標(biāo)體系,1 GDP,財(cái)政稅收,工業(yè)增加值,固定資產(chǎn)投資 2 產(chǎn)業(yè)集群個(gè)數(shù), 產(chǎn)業(yè)園個(gè)數(shù), 規(guī)模以上招商簽約個(gè)數(shù), 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占比, 簽約投資額,

66、 入園企業(yè)投產(chǎn)率 3.重點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成, 建成區(qū)綠化率, 公共設(shè)施完備率, 新增常住人口 4.新增就業(yè)崗位, 民生項(xiàng)目工程目標(biāo)達(dá)成, 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改善住房面積,政府類（17個(gè)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展1（4個(gè)）產(chǎn)業(yè)發(fā)展2（6個(gè)）城市發(fā)展3（4個(gè)）民生事業(yè)4（3個(gè)）企業(yè)類（4個(gè)）規(guī)模（1個(gè)）資源取得（3個(gè)）,品牌（2個(gè)）：行業(yè)品牌地位“孔雀城”品牌影響力社會(huì)責(zé)任（1個(gè)）：?jiǎn)?dòng)社會(huì)公益項(xiàng)目（投資）,,,,,資料來(lái)源：公司戰(zhàn)略梳理項(xiàng)

67、目小組分析,關(guān)鍵舉措,狀態(tài),10. 完善公司治理結(jié)構(gòu)和整體管控體系,待啟動(dòng),,,,組織/干部,,管控,,業(yè)務(wù)戰(zhàn)略,,愿景，使命,,公司戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)模式,,日常管理,,文化,,A,B,C,D,E,下月啟動(dòng),5. 啟動(dòng)“艦長(zhǎng)培訓(xùn)班”，培養(yǎng) 50位合格的平臺(tái)總,已落實(shí),7. 設(shè)立“組織部”，推動(dòng) “榮耀工程”,保障戰(zhàn)略實(shí)施的十一項(xiàng)關(guān)鍵舉措,8. 推動(dòng)績(jī)效考核,待啟動(dòng),6. 培養(yǎng)50位合格的片區(qū)總,待啟動(dòng),2. 產(chǎn)業(yè)新城封裝,1