最高法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的理

1、最高法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的理解與適用最高人民法院于近日發(fā)布的《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）將于2010年11月18日起施行。為正確理解適用，對其起草背景和主要內(nèi)容說明如下：一、房屋登記案件的受案范圍一、房屋登記案件的受案范圍《物權(quán)法》剛一公布，各種房屋登記的可訴性就成為房屋登記案件審理當(dāng)中引起熱烈討論的一個問題?！段餀?quán)法》及建設(shè)部配套的《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）關(guān)于房屋登記的規(guī)

2、定涉及兩類行為，一是房屋登記行為，包括房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記三類權(quán)利登記，以及異議登記、更正登記、預(yù)告登記三類輔助登記。二是相關(guān)行政行為，包括是否準(zhǔn)予查詢、復(fù)制登記資料以及撤銷登記、收繳權(quán)屬證書等行為。兩類行為都符合《行政訴訟法》關(guān)于受案范圍的規(guī)定，均為可訴。鑒此，《規(guī)定》第一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對房屋登記機構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民

3、法院應(yīng)當(dāng)依法受理?！标P(guān)于房屋登記排除司法審查的問題，司法解釋規(guī)定了三種情形：（1）根據(jù)有權(quán)機關(guān)法律文書所為的房屋登記?！兑?guī)定》第二條第一款規(guī)定：“房屋登記機構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權(quán)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書內(nèi)容不一致的除外?！睋?jù)此，可分兩種情況，一是按照具有確權(quán)效果的人民法院判決、

4、仲裁委員會的仲裁書、人民政府的征地決定作出的房屋登記行為。按照《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，此時，新的權(quán)利人已經(jīng)直接取得了房屋題的解釋》第四十四條第（十）項規(guī)定，訴訟標(biāo)的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴。所以，問題就是民事判決將房屋登記的結(jié)果的房屋權(quán)屬證書作為證據(jù)使用，是否屬于“羈束”的情形。我們認(rèn)為，應(yīng)為不羈束，因為民事訴訟的證據(jù)審查與行政訴訟對行政行為的合法性審查并不是一回事。這是《規(guī)定》第三條第（三）項的主要理由。二、債權(quán)人的原

5、告資格問題二、債權(quán)人的原告資格問題債權(quán)人訴轉(zhuǎn)移登記的資格問題，在房屋登記案件中大量出現(xiàn)，對此加以明確的呼聲比較強烈。我們認(rèn)為，債權(quán)人一般沒有原告資格，因為房屋所有權(quán)人把房屋賣掉可獲對價，對價仍可還債，并不影響債權(quán)。不過，確實存在某些特殊情形應(yīng)當(dāng)承認(rèn)原告資格。鑒此，《規(guī)定》第四條作出如下規(guī)定：“房屋登記機構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；（

6、二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；（三）人民法院依債權(quán)人申請對房屋采取強制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機構(gòu)的；（四）房屋登記機構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的?！毕旅鎸ι鲜鏊姆N情形分別說明：第一，以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的。房屋買賣雙方辦理預(yù)告登記后，房屋買受人享有的債權(quán)就由普通債權(quán)變成了受到特別保護(hù)的債權(quán)。按照《物權(quán)法》第二十條第一款，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，債務(wù)人再次轉(zhuǎn)