2018贛州城市房地產(chǎn)進(jìn)入性研究報告

1、內(nèi)部資料 注意保密,贛州城市進(jìn)入性研究報告,哪些片區(qū)可以進(jìn)入？,以何種方式進(jìn)入？,城市區(qū)域概況,老城區(qū)研究,章江新區(qū)研究,經(jīng)開區(qū)研究,贛縣區(qū)研究,城市進(jìn)入建議,,,報告邏輯框架搭建—,Part I,Part I I,Part I I I,蓉江新區(qū)研究,南康區(qū)研究,贛州是江西省的南大門，江西省省域副中心城市，是全國區(qū)域性綜合交通樞紐、贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市；贛州都市區(qū)是江西南部重點培育和發(fā)展的都市區(qū)。,贛州東接福建龍

2、巖、南至廣東韶光、西靠湖南郴州、北連吉安及撫州，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道。,城市印象,贛州是國家歷史文化名城、全國文明城市、國家森林城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國雙擁模范城市、原中央蘇區(qū)所在地、萬里長征的起點城市。文天祥、周敦頤、海瑞、王守仁、辛棄疾和中共第一代核心領(lǐng)導(dǎo)人皆在贛南主政過。贛州是中國魅力城市之一，有著千里贛江第一城、江南宋城、紅色故都、客家搖籃、世界橙鄉(xiāng)、世界鎢都、稀土王國和世界風(fēng)水堪輿文化發(fā)源地等美譽(yù)。,

3、郁孤臺,贛南臍橙,,,,1.城市進(jìn)入條件研究,5,城市進(jìn)入核心關(guān)注點：,Q1 城市能級及未來發(fā)展?jié)摿Γ?Q2 城市未來有效需求人口？,Q3 城市未來市場容量及價格？,——城市能級研究,Part,1.1,6,贛州市區(qū)包括3個市轄區(qū)、14個縣、1個縣級市。其中贛縣區(qū)、章貢區(qū)、南康區(qū)、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓉江新區(qū)為傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，屬于全市型房地產(chǎn)市場南康區(qū)是目前贛州市都市區(qū)向南發(fā)展的核心發(fā)展方向區(qū)域章貢區(qū)是城市發(fā)展的重心，隨著規(guī)

4、劃的逐步落成及品牌房企的駐入，區(qū)域未來存在一定人口吸附能力,,研究區(qū)域：贛縣區(qū) 經(jīng)開區(qū)章貢區(qū) 蓉江新區(qū)南康區(qū),,,城區(qū)面積較大，市區(qū)人口規(guī)模較小贛州下轄3個區(qū)、14個縣、1個縣級市，另設(shè)有4個國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和1個綜合保稅區(qū)，其中章貢區(qū)為城市核心區(qū)域，面積約591平方千米,約占全市總面積（3.9萬）1.5%.,城市行政區(qū)劃,數(shù)據(jù)來源：全國行政區(qū)劃信息查詢平臺,城市行政區(qū)劃,通過與省內(nèi)其他城市的對比可知，贛州市城市面積較

5、大，城市常住人口規(guī)模大，城市發(fā)展空間大。,數(shù)據(jù)來源：全國行政區(qū)劃信息查詢平臺南昌市面積包含南昌縣、新建區(qū),9,古，文化發(fā)達(dá)，原中央蘇區(qū)所在地最今，國家全國稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地，以客家文化和秀美山水為特色的綠色宜居城市城市，贛州城區(qū)約591平方千米，面積較小,東接福建省，南至廣東省，西靠湖南省,歷史上的“文化名城”，城區(qū)面積較大，城鎮(zhèn)人口規(guī)模較大,城市地位,贛州是是全國區(qū)域性綜合交通樞紐、贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。贛州市

6、位于中國華東江西省南部，地處贛江上游，處于東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道。,國家級定位：定位為國家級歷史文化名城，全國稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地和先進(jìn)制造業(yè)基地。省級地位：根據(jù)《江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2015-2030年》，發(fā)揮贛州對外開放和內(nèi)陸口岸優(yōu)勢，建設(shè)成為江西省省域副中心城市、贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市、我國重要的區(qū)域性綜合交通樞紐城市、全國稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地和先進(jìn)制造業(yè)基地、國家歷史文化

7、名城。,,,,,,,,,,,廣東,福建,浙江,湖北,湖南,安徽,江蘇,,安?？h,永豐縣,遂川縣,,,地理區(qū)位復(fù)雜贛州市毗鄰湖南、福建、廣東三省，城市環(huán)境較為復(fù)雜，雖然自身擁有以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)支撐，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，但由于受周邊能級較低縣城環(huán)繞（如石城縣，上猶縣，全南縣等）的影響，整體發(fā)展較為緩慢,城市級別三線,選取江西重點城市對比：,贛州當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及人口屬于典型三線城市；贛州在江西縣區(qū)經(jīng)濟(jì)排名前100名共18個縣區(qū)，其章貢區(qū)經(jīng)濟(jì)江

8、西排名第11，周邊縣排名靠后（基本在70名以后），周邊縣城市能級較低，對贛州發(fā)展具有一定限制性,城市等級分析,,,,贛州,城市等級分析,江西2017重點項目數(shù)量贛州排名第一，投資金額排名第四，加上贛州到2030年“一脊兩帶、三心六片”新城市規(guī)劃，將加速房地產(chǎn)發(fā)展,1,2,3,4,1,3,2,4,5,政策落實：贛州擁有4個國家級開發(fā)區(qū)（贛州經(jīng)開區(qū)、龍南經(jīng)開區(qū)、瑞金經(jīng)開區(qū)、贛州高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)園）和1個綜合保稅區(qū)，全國稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地和先進(jìn)制造

9、業(yè)基地、原中央蘇區(qū)振興發(fā)展示范區(qū)、紅色文化傳承創(chuàng)新區(qū)項目建設(shè)：實施六大攻堅戰(zhàn)項目2056個，完成投資2504億元；270個市屬重點工程全部開工，完成投資1415億元；2017年棚戶區(qū)改造基本建成2.4萬套，2018棚戶區(qū)改造任務(wù)47114套，已開工1.2萬戶；贛州獲批全省唯一“中國制造2025”試點示范城市；獲批國家山水林田湖草生態(tài)保護(hù)和修復(fù)試點，20億元中央基礎(chǔ)獎補(bǔ)資金全部到位；充分發(fā)揮對口支援優(yōu)勢，爭取上級各類補(bǔ)助資金530億元以

10、上。,贛州當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及人口屬于典型三線城市；贛州是江西省南部單中心城市，對周邊縣市的吸附力強(qiáng)；城市GDP增速位居全省首位，但贛州市GDP總量距二線城市仍具有一定差距，城市能級一般,贛州作為江西省省域副中心城市，依靠其地理位置的優(yōu)勢，以及國家蘇區(qū)振興的戰(zhàn)略支持，近年來發(fā)展迅速。城市GDP僅次于南昌，并且增速高居全省首位。贛州在GDP總量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)常住人口等能級屬于三線城市，但距二線城市仍具有一定差距。,城市等級分析,⑦,⑥,①,②,

11、③,④,⑤,14,城市能級：較南昌、九江等城市，贛州經(jīng)濟(jì)起步較晚周邊縣市能級較低，限制贛州發(fā)展等級提升：項目建設(shè)、城市規(guī)劃、蘇區(qū)振興計劃等政策落實省域副中心的先天優(yōu)勢GDP增速全省首位,全國區(qū)域性綜合交通樞紐；江西省南部單中心城市GDP總量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)常住人口等能級屬于三線城市,【公路交通】4條國道、16條高速公路，區(qū)內(nèi)高速公路通車?yán)锍?441公里,濟(jì)廣高速贛粵高速,廈蓉高速大廣高速,泉南高速石吉段贛州繞城高速,贛

12、韶高速興贛高速,,依托快速道路，至一二線城市時間在8h之內(nèi)，城際連通性強(qiáng)；至省內(nèi)重點城市時間成本在6h之內(nèi)，省內(nèi)通行便利性較弱，城市交通時間成本較高,城市現(xiàn)有交通——高速公路,,【重點高速】,,,,,,,,,,,16,【鐵路交通】近期：昌吉贛客運(yùn)專線預(yù)計2019年實現(xiàn)通車，贛州即將進(jìn)入高鐵新時代,贛州鐵路至部分城市時間成本,中國重要的區(qū)域性綜合交通樞紐，與一二線城市連通性較強(qiáng)，與周邊城市連通性強(qiáng)贛州站2017年發(fā)送旅客749萬人次

13、，日均約2萬人次；贛州港已經(jīng)成為了“一帶一路”重要物流節(jié)點和國家鐵路物流重要節(jié)點樞紐。,城市現(xiàn)有交通——火車,,,,,當(dāng)前,2019,2020,未來,京九線、贛龍線、贛韶線等，當(dāng)前鐵路速度較慢,高鐵線路開通，贛州全面進(jìn)入高鐵時代,昌吉贛客運(yùn)專線,興國-永安-泉州鐵路,,2021,廈長渝高鐵,贛深高鐵,贛州港中歐班列（快速貨物班列）,17,定位：位于江西省贛州市南康區(qū)鳳崗鎮(zhèn)峨眉村，是一個國內(nèi)民用機(jī)場，主要以旅游機(jī)場定位。概況：已開通北

14、京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、南昌、成都、昆明、?？凇⒏Ｖ?、廈門、青島、常州、南寧、濟(jì)南、西安、珠海等地的航線。規(guī)劃：近期：2015年擴(kuò)建工程全面開工：機(jī)場工程建設(shè)投入資金10.26億元，建設(shè)工期3年，工程概算投資10.24億元，計劃2018年完工。遠(yuǎn)期： 2025年，年旅客吞吐量達(dá)200萬人次；2045年，年旅客吞吐量1600萬人次,航空為補(bǔ)充型交通，城市對外交通主要依靠鐵路、公路系統(tǒng)贛州黃金機(jī)場在省內(nèi)吞吐量排名第二，僅

15、次于昌北國際機(jī)場；其16年吞吐量全國排名74名，機(jī)場吞吐量一般。,城市現(xiàn)有交通——航空,城市現(xiàn)有交通,中心城區(qū)城市路網(wǎng)基本完善，快速交通及軌交系統(tǒng)建設(shè)相對遲緩，城市基礎(chǔ)建設(shè)相對落后“四橫六縱”的快速路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，承擔(dān)片區(qū)與組團(tuán)之間快速聯(lián)系以及中心城區(qū)對外進(jìn)出交通的快速集散功能。,18,贛南大道：江西省重點建設(shè)工程項目，道路全長35.25公里，連接贛縣區(qū)、河套老城區(qū)、章江新區(qū)、蓉江新區(qū)、南康區(qū)東江源大道：道路全長約7公里，紅線寬度50米，

16、為高架路，主線、輔道均主要為雙向6車道。蓉江七路：在建中，道路全長約14公里，紅線寬度60米，為高架路，主線、輔道均為雙向6車道。金龍路：道路全長約14.5公里，紅線寬度52米，為高架路，主線雙向4車道、輔道為雙向6車道。南康機(jī)場快速路：南康區(qū)、新能源汽車科技城、唐江鎮(zhèn)間南北向聯(lián)系。道路全長約18公里，紅線寬度50-60米，為高架路，主線、輔道均為雙向6車道。,,,,,,,廈蓉高速,大廣高速,贛州繞城高速,,贛南大道,,東江源大道

17、,,,,,蓉江七路,,金龍路,,南康機(jī)場快速路,城市交通規(guī)劃-對外交通,機(jī)場改擴(kuò)建——黃金機(jī)場機(jī)場從4C級提至4D級，2016年運(yùn)力破100萬人次，至2025年運(yùn)力200萬人次,高速鐵路網(wǎng)——“一縱一橫”一縱，昌贛深客運(yùn)專線；一橫，渝長廈快速鐵路普速鐵路網(wǎng)——“兩縱兩橫”兩縱，京九鐵路、鷹瑞梅鐵路；兩橫，韶(郴)贛龍鐵路、興泉鐵路高速公路網(wǎng)——“三縱三橫六聯(lián)”三縱，濟(jì)廣高速、寧定高速、大廣高速；三橫，泉南高速、廈蓉高速

18、、尋全高速(含西延至韶關(guān)曲江)；六聯(lián)，南昌至韶關(guān)高速(含興贛高速及北延、繞城高速、康大高速)、廣昌至吉安高速(寧都段)、龍南至河源高速、寧定高速定南聯(lián)絡(luò)線、尋烏南橋至廣東龍川高速、廈蓉高速和濟(jì)廣高速會昌聯(lián)絡(luò)線水運(yùn)——“一港四區(qū)”贛州港由和樂、儲潭、上壩、湖江四個港區(qū)組成，整體呈“一港四區(qū)”布局模式。建設(shè)水運(yùn)出海通道，實現(xiàn)通江達(dá)海的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合鐵路貨運(yùn)線開展多式聯(lián)運(yùn),《“十三五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃》中贛州被明確為全國性綜

19、合交通樞紐建設(shè)城市。,贛州市,城市交通規(guī)劃-對內(nèi)交通,城市交通規(guī)劃,贛州中長期鐵路規(guī)劃根據(jù)國家發(fā)改委印發(fā)的新一輪《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中，昌贛客專、贛深客專、興泉鐵路、瑞梅鐵路、長贛鐵路、贛郴永興鐵路、贛韶鐵路擴(kuò)能改造等7個鐵路項目納入規(guī)劃，為贛州市鐵路建設(shè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。到2020年，贛州市鐵路建設(shè)將形成“一縱一橫”高速鐵路和“兩縱兩橫”普速鐵路3個“十字”形鐵路網(wǎng)。,贛州中長期鐵路規(guī)劃：南昌-贛州-深圳將建設(shè)昌贛深客專,贛州7條

20、鐵路納入國家中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃,昌贛客專,贛深客專,興泉鐵路,瑞梅鐵路,長贛鐵路,贛郴鐵路,贛韶鐵路,京九鐵路,南豐至瑞金城際鐵路,贛龍鐵路,贛瑞龍鐵路,城際交通①未來將形成區(qū)域交通樞紐，與一二線城市連通性增強(qiáng)，時間成本降低為經(jīng)濟(jì)增長模式、居民消費(fèi)理念及對產(chǎn)品設(shè)計的要求更快的向一二線城市靠攏提供了基礎(chǔ)②從高速公路行至江西其他片區(qū)、湖南、福建等周邊省份時間較長，現(xiàn)有條件差城市交通現(xiàn)狀：① 市區(qū)路網(wǎng)基本建成，外圍干道呈現(xiàn)短板，不利于

21、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶導(dǎo)入 ② 高架、地鐵等基礎(chǔ)建設(shè)緩慢推進(jìn)，輻射片區(qū)房地產(chǎn)價值提升未來：贛州港、高鐵開工建設(shè)，贛州市區(qū)版圖擴(kuò)大,城際交通連通性強(qiáng)交通現(xiàn)有條件差，內(nèi)部交通便利性弱高速鐵路進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)階段,贛州近年GDP發(fā)展逐年遞增，2017年贛州GDP總量達(dá)2524億元，位于江西各地市GDP排名第二，占江西總GDP的12.22%；贛州GDP持續(xù)快速增長，近5年GDP增長率保持在10%以上，房地產(chǎn)行業(yè)將處于快速發(fā)展階段；,

22、贛州GDP情況,,贛州市的經(jīng)濟(jì)水平在江西11個地市中處于前列，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段；發(fā)展速度及城市化進(jìn)程速度較快，為房地產(chǎn)市場帶來較好的大環(huán)境。,數(shù)據(jù)來源：吉安市統(tǒng)計局,贛州市整體經(jīng)濟(jì)總量位居江西上游，2013-2017年GDP總量復(fù)合增長率高，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升。,城市GDP對比,數(shù)據(jù)來源：江西各市統(tǒng)計局,城市人均可支配收入對比,數(shù)據(jù)來源：江西各市統(tǒng)計局,截止2017年底，贛州城鎮(zhèn)人均可支配收入江西排名第10，城市整體富裕水平

23、江西靠后；贛州城鎮(zhèn)居民歷年來人均可支配收入和生活水平穩(wěn)步增長，其城鎮(zhèn)人均可支配收入增速對比其它地市相對較為緩慢,注：排名按照城鎮(zhèn)人均可支配收入排名,2017年江西各市城鎮(zhèn)&農(nóng)村人均可支配收入,26,GDPGDP總量全省排名第二，呈現(xiàn)逐年持續(xù)遞增趨勢，城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人均收入人均可支配收入在下游水平，居民支付能力較差,近5年GDP增長率保持在10%以上人均收入和生活水平穩(wěn)步增長,城市三產(chǎn)結(jié)構(gòu),贛

24、州市三產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步提升，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，占比不斷增加；三產(chǎn)從業(yè)人口12-16連續(xù)四年穩(wěn)定在540萬左右，三產(chǎn)快速發(fā)展將為城市創(chuàng)造更多的中產(chǎn)階層、為地產(chǎn)的剛需、剛改提供客群支撐,數(shù)據(jù)來源：贛州市統(tǒng)計局,產(chǎn)業(yè)比例2017年，贛州市一、二、三產(chǎn)占比為14:42:44，三產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步提升，第三產(chǎn)業(yè)比重最大。產(chǎn)業(yè)人口從一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口來看，2012-2016三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口連續(xù)四年穩(wěn)定在540萬人左右，一、二、三產(chǎn)就業(yè)人口數(shù)量浮動

25、較小。,對比全省，贛州城鎮(zhèn)化率相對滯后；第二產(chǎn)業(yè)薄弱，其推動城市化進(jìn)程能力較差；第三產(chǎn)業(yè)比重較高，緣于紅色旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá),2017年江西各市城鎮(zhèn)化率&二三產(chǎn)比重,注：數(shù)據(jù)來源：江西統(tǒng)計局&統(tǒng)計年鑒,城市化進(jìn)程與產(chǎn)業(yè)比重,贛州發(fā)展全域旅游，規(guī)劃將贛州建設(shè)為南方著名旅游目的地、區(qū)域性文旅中心和休閑度假后花園。到2017年贛州旅游業(yè)總收入占比接近GDP總值的31%，旅游業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。,城市旅游產(chǎn)業(yè),贛州市近年旅游

26、業(yè)快速發(fā)展，17年旅游總收入值達(dá)794.94億元，增長34.99%；占經(jīng)濟(jì)總量比值持續(xù)高速提升，17年占比達(dá)31%；《贛州市發(fā)展全域旅游行動方案（2017年-2019年）》, 規(guī)劃到2019年，全市旅游接待人次達(dá)1.2億人次，旅游綜合收入達(dá)到1300億元，將贛州建設(shè)成為中國南方著名的旅游目的地、區(qū)域性文化旅游中心城市和東南沿海地區(qū)休閑度假后花園。,城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,贛州大力推動區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，推動稀土行業(yè)工業(yè)化和信息化融合，打造

27、全國稀有金屬產(chǎn)業(yè)基地和先進(jìn)制造業(yè)基地、原中央蘇區(qū)振興發(fā)展示范區(qū)、紅色文化傳承創(chuàng)新區(qū)和著名的紅色旅游目的地2017年贛州企業(yè)運(yùn)行效益不斷改善，發(fā)展質(zhì)量不斷提高,2013-2017工業(yè)增加值及其增長速度,改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；鼓勵企業(yè)采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備改造現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，加快淘汰落后工藝及產(chǎn)能。培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)；堅持?jǐn)?shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化方向，加快全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長。打造特色產(chǎn)業(yè)集群；以工業(yè)園區(qū)為載體，引導(dǎo)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集中布局

28、。扶持壯大龍頭企業(yè)；實施精準(zhǔn)幫扶，幫助現(xiàn)有企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營，引導(dǎo)優(yōu)強(qiáng)企業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)增效。提升工業(yè)園區(qū)發(fā)展水平明確園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，每個工業(yè)園區(qū)打造1-2個特色產(chǎn)業(yè)集群。,全國加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級示范區(qū),區(qū)域重要生態(tài)涵養(yǎng)區(qū),國家歷史文化名城、國家生態(tài)園林城市和優(yōu)秀旅游城市,· 輕紡電器：燈飾、家具、服裝、食品 · 高新技術(shù)：電子信息、機(jī)械裝備制造 · 江西省重要的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)基地,· 三

29、江流域生態(tài)保護(hù)區(qū) · 國家重金屬污染治理示范區(qū),· 千年宋城、客家文化生態(tài)保護(hù)區(qū) · 服務(wù)長珠閩重要的休閑、養(yǎng)生基地 · 區(qū)域性旅游服務(wù)中心,城市支柱產(chǎn)業(yè),近年來，贛州以生產(chǎn)型勞動力密集型產(chǎn)業(yè)為主，2017年五大支柱產(chǎn)業(yè)企業(yè)累計完成增加值3994.39億元，增長25.6% ；九江、上饒以研發(fā)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主，贛州距離九江、上饒等城市仍有差距，城市活力偏低。,2017年，上

30、饒規(guī)上工業(yè)涉及到的30個行業(yè)增加值保持同比增長。其中，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增長6.2%，電氣機(jī)械和器材制造業(yè)增長15.9%，非金屬礦物制品業(yè)增長16.5%，非金屬礦采選業(yè)增長25.0%，紡織業(yè)增長12.0%，有色金屬礦采選業(yè)增長30.8%，計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)17.1%，紡織服裝、服飾業(yè)增長11.6%，電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長129.4%，農(nóng)副食品加工業(yè)5.15，汽車制造業(yè)65.2%。2017年，九江全市規(guī)模以上工業(yè)

31、增加值同比增長9.2%，增幅列全省第3。石油化工、現(xiàn)代輕紡、鋼鐵有色、裝備制造、電力新能源等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值增長8.9%。新材料、智能電器、綠色食品、生物醫(yī)藥、電子信息等五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長6.8%,32,城市規(guī)劃提升區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)配套能力，形成三山匯三潭、三軸連三城、一帶聚雙心的產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)贛州隨著產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷夯實，投資環(huán)境日益優(yōu)化已形成建設(shè)新能源汽車科技城、現(xiàn)代家居城、“中國稀金谷”、“青峰藥谷”、贛粵電子信息產(chǎn)業(yè)帶

32、等“兩城兩谷一帶”五大產(chǎn)業(yè)。,第三產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步提升，占比不斷增加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，城市活力偏低,33,核心問題：,Q 城市能級及未來發(fā)展?jié)摿Γ?城市規(guī)劃,贛州都市區(qū)分為章江新區(qū)、老城區(qū)、經(jīng)開區(qū)、蓉江新區(qū)、贛縣區(qū)、南康區(qū)六個板塊,城市規(guī)劃,《贛州都市區(qū)總體規(guī)劃(2012-2030)》規(guī)劃將形成“一帶、三軸、六區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)“一帶”沿江文化旅游功能發(fā)展帶，串聯(lián)沿岸地帶的特色功能發(fā)展帶?！叭S”國家級產(chǎn)業(yè)拓展軸、都市服務(wù)拓展軸、新興功

33、能拓展軸。“六區(qū)”贛州古城文化振興區(qū)、蓉江新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、北部高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、南康產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、贛縣產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、上猶生態(tài)休閑旅游區(qū)。,城鎮(zhèn)等級體系規(guī)劃形成“中心城市-副中心城市-重點鎮(zhèn)-一般鎮(zhèn)”四級城鎮(zhèn)等級體系。規(guī)劃近期2020年總?cè)丝跒?80-400萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為430-440平方公里左右；遠(yuǎn)期2030年總?cè)丝跒?10-520萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為540-550平方公里左右。,從和上饒等城市的對比來看，贛州經(jīng)開區(qū)規(guī)劃企

34、業(yè)數(shù)量較多，開發(fā)區(qū)生產(chǎn)總值較高，能級較高，人口多，未來有較大發(fā)展趨勢。,城市規(guī)劃,贛州中心城區(qū)城市空間發(fā)展方向為：以向西向東發(fā)展為主，形成“南進(jìn)、西拓、東延、北控”之勢江西省市區(qū)面積總計18091平方公里，建成區(qū)面積1053.22平方公里，贛州市占比分別為3.27%、13.43%。,城市重點發(fā)展板塊,,,,,北控,東延,南進(jìn),西拓,蓉江新區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)將以京九線為界，劃分為城市規(guī)劃區(qū)和南部村莊區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)將逐步打造“一心、兩軸、五

35、區(qū)”。,城市重點發(fā)展板塊,高鐵新區(qū)是贛州市城市發(fā)展新的增長極，是近期最重要的綜合交通樞紐區(qū),規(guī)劃范圍：贛州西站周邊區(qū)域，位于贛州市中心城區(qū)西北角，北部緊鄰贛州黃金機(jī)場，東鄰贛州西城區(qū)，西與鳳崗鎮(zhèn)、三江鄉(xiāng)相接，南部接入蓉江新城。規(guī)劃范圍包括贛州西站、三江口等重要的城市核心區(qū)域，規(guī)劃范圍總面積約為2510公頃。定 位：根據(jù)贛州西站周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)勢條件，提出十大行業(yè)的發(fā)展重點方向，并形成五大主要產(chǎn)業(yè)功能——科研、旅游、物流、會展、生活

36、。功能結(jié)構(gòu)：“兩圈層+兩核心+十字雙軸+多組團(tuán)”的空間功能骨架。兩圈層：分別指高鐵站周邊的生產(chǎn)性服務(wù)圈層和外圍的生活型服務(wù)圈層；兩核心：依托贛州西站輻射圈，形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、高端展貿(mào)業(yè)、文化娛樂及宜居功能集聚的新城核心以及依托三江交匯獨(dú)特景觀資源形成的文化休閑核心；十字雙軸：依托上猶江、蓉江、章江三江交匯形成的濱水景觀軸帶，利用高鐵底層架空空間形成的高鐵公園活動軸帶以及南北串聯(lián)黃金機(jī)場組團(tuán)、贛州西站組團(tuán)、濱水文化休閑組團(tuán)的城市功

37、能軸帶。,從和上饒等城市的對比來看，高鐵新區(qū)規(guī)劃面積較小，項目投資額較少，但項目預(yù)計年內(nèi)完工，能級一般。,城市重點發(fā)展板塊,城市重點發(fā)展板塊,蓉江新區(qū)作為城市未來發(fā)展的市級主中心，將以“商務(wù)商業(yè)中心、休閑游樂小鎮(zhèn)、科創(chuàng)文化小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn)、濱水活力小鎮(zhèn)”五大片區(qū)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，是宜居宜業(yè)、宜人宜行的生態(tài)文明新城！,,,,,,,休閑游樂小鎮(zhèn),產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn),商務(wù)商業(yè)小鎮(zhèn),濱水活力小鎮(zhèn),科創(chuàng)文化小鎮(zhèn),新區(qū)門戶 對接高鐵新區(qū)依托優(yōu)

38、美山水生態(tài)資源，重點引入主題樂園型項目，休閑度假項目，打造休閑游樂小鎮(zhèn)，主要包含度假休閑、總部莊園、主題樂園等主題休閑項目,花園總部 聯(lián)動汽車城挖掘城市長夜發(fā)展需求，提供花園總部、接待會展、科技研發(fā)、創(chuàng)新孵化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，致力于打造環(huán)境優(yōu)美、實力強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn)。,活力核心 商業(yè)集聚區(qū)挖掘城市長夜發(fā)展需求，提供花園總部、接待會展、科技研發(fā)、創(chuàng)新孵化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，致力于打造環(huán)境優(yōu)美、實力強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn)。,智慧極核 提升高教區(qū)

39、遵循“多模式并舉，實現(xiàn)科創(chuàng)驅(qū)動”的發(fā)展思路，打造開放、共享的科創(chuàng)文化小鎮(zhèn)、布局眾創(chuàng)空間、孵化平臺、創(chuàng)新中心、科研中心等科創(chuàng)文化服務(wù)功能,政務(wù)中心 商務(wù)核心區(qū)加大政策扶持力度，打造新型金融業(yè)態(tài)集聚區(qū)，反正設(shè)計咨詢、法律、金融保險、廣告營銷等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及休閑商業(yè)、打造商務(wù)商業(yè)中心,41,2017年江西省各市財政狀況,贛州城市基礎(chǔ)建設(shè)軸,城市基礎(chǔ)建設(shè)僅限于道路交通體系完善財政支出遠(yuǎn)超出收入，對城市建設(shè)支撐能力有限，未來城市基礎(chǔ)設(shè)施建

40、設(shè)推進(jìn)速度慢,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加快建設(shè)迎賓大道、文明大道、東江源大道等9條快速路,贛州交通所赴廣州、南京等城市調(diào)研有軌電車,,,Q 城市能級及未來發(fā)展?jié)摿Γ?城市規(guī)劃：城市規(guī)劃能級高，高鐵新區(qū)規(guī)劃能級一般，城鎮(zhèn)群能級較高，發(fā)展緩慢，周期長。城市配套：城市基礎(chǔ)建設(shè)較為初級，現(xiàn)有設(shè)施有限，完善周期長,,現(xiàn)狀：贛南區(qū)域中心三線城市,——城市人口研究,Part,1.2,43,贛州市2017年末總?cè)丝?58.83萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)48.6%

41、，自2013年來年均增長人口為2.76萬人，人均平均增長率保持在0.3%。贛州市在江西各地市人口排名第一，近五年來人均平均增長率保持在0.3%的增長率，人口增速較慢。,數(shù)據(jù)來源：贛州市統(tǒng)計局、規(guī)劃局,城市人口結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：贛州市統(tǒng)計局、規(guī)劃局,贛州市戶籍人口遠(yuǎn)大于常住人口，屬人口流出型城市。贛州城區(qū)面積較大，人口較多，但其人口密度較低，人均資源較多。,城市人口結(jié)構(gòu),2017年江西省總畢業(yè)生數(shù)約30萬人，贛州市2.67人，高等院校畢

42、業(yè)生基數(shù)較大人贛州城鎮(zhèn)人均居住面積為34.42㎡，已進(jìn)入住房相對緊缺行列，未來住房需求受到一定抑制,注：該人均居住面積數(shù)據(jù)為各地市主力面積段/戶均人口,2012-2017年撫州、上饒、九江、贛州、吉安城鎮(zhèn)化率均呈平穩(wěn)增漲的趨勢，2017年贛州市城鎮(zhèn)化率為48.6%，相對較低，城鎮(zhèn)化率低的城市，通過城鎮(zhèn)人口增加，去樓市庫存的空間更大，房地產(chǎn)市場仍存在較大增長空間,,主要城市城鎮(zhèn)化率對比,城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,,,城鎮(zhèn)化率＞70%房

43、地產(chǎn)業(yè)平緩發(fā)展,城鎮(zhèn)化率30%-70%房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,,,,,城鎮(zhèn)化率＜30%房地產(chǎn)業(yè)平緩發(fā)展,數(shù)據(jù)來源：贛州市統(tǒng)計局,根據(jù)我國的實際情況，國內(nèi)專家通常采用的房價與家庭年收入比，合理標(biāo)準(zhǔn)是家庭購房價格是其年收入的6倍以下，而贛州遠(yuǎn)高于該標(biāo)準(zhǔn)值，房價與家庭可支配收入存在較大差距；贛州近年整體經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長，經(jīng)濟(jì)地位與九江、上饒相當(dāng)，因此，目前房價與居民收入存在較大分歧但未來將得到改善,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)、吉屋網(wǎng),城市人均購買

44、力,人口規(guī)模,人口結(jié)構(gòu),居住現(xiàn)狀,支付能力,贛州為典型人口流出型城市,高等院校畢業(yè)生數(shù)量較多，就業(yè)率較高,城鎮(zhèn)人均居住面積為34.42㎡，已超撫州、九江等存量過剩城市，城市未來需求擴(kuò)容或受到一定抑制,財富集中，低收入人群基數(shù)大，房價上行空間有限,核心問題二：,Q 城市未來有效需求人口如何？,數(shù)據(jù)來源：贛州統(tǒng)計局&吉安統(tǒng)計年鑒,由近幾年贛州市全市總?cè)丝谠鲩L率計算，2018-2020年，全市人口人口約以2.67萬/年的速度增長，至2

45、020年，全市人口約867萬，人口規(guī)模增長有限。,城市未來人口預(yù)判,贛州為人口流出型城市：全市戶籍974萬，常住859萬未來市區(qū)常住人口規(guī)模穩(wěn)定：全市常住人口或以2.7萬/年的速度增長,,,Q 城市未來有效人口需求如何？,,現(xiàn)狀：全市人口規(guī)模較大財富集中，購買力有限近年整體經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長,,未來：人口容量增長有限有效購買力短期增長有限,——城市市場研究,Part,1.3,53,土地市場——整體成交情況,贛州2012-201

46、8年4月非工業(yè)用地成交量931.46萬方，受全國樓市影響，2013年開始成交量下滑，2016年土地成交回升，17年成交量大幅度上漲,贛州市近幾年成交的非工業(yè)土地累計931.46萬方，受全國樓市下滑影響，2014年土地市場下滑，16年以后土地成交呈上升趨勢，2017年供應(yīng)量加大，成交暴漲；17年土地成交大幅上升，成交非工業(yè)用地284.03萬方，主要是近期大量商住用地成交；近三年贛州市中心城區(qū)非工業(yè)用地成交呈平穩(wěn)上升趨勢；2017年非

47、工業(yè)用地成交面積總建面大幅上漲，成交總建面492.38萬㎡，樓面價2808元/㎡。,數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng),注：非工業(yè)用地，已剔除國企融資用地，含中心城區(qū)、贛縣區(qū)、南康區(qū)、開發(fā)區(qū),贛州2012-2018年5月商住及住宅用地成交量582.61萬㎡，土地供應(yīng)較南昌、九江少，故土地成交量相對較少,近三年贛州市中心城區(qū)商住及住宅用地成交總建面快速上升，2016年土地成交回升，17年成交量暴漲；2017年土地成交面積總建面大幅上漲，成交總

48、建面428.36萬㎡，樓面價3110元/㎡。,數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng),注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地，統(tǒng)計范圍吉安：吉州區(qū)、青原區(qū)、廬陵新區(qū)、井開區(qū)贛州：中心城區(qū)，含贛縣區(qū)、南康區(qū),單位：萬㎡,單位：萬㎡,五大城市居住類土地成交對比,,各板塊居住類土地成交對比,2015年受全國樓市下滑影響，土地市場冷淡，僅章江新區(qū)板塊有4.92萬方土地成交；2016年各板塊土地市場開始回升，土地成交主要集中在經(jīng)開區(qū)及章江新區(qū)板塊；

49、2017年經(jīng)開區(qū)土地供應(yīng)較多，成交面積70.85萬方；2018年1-5月經(jīng)開區(qū)土地成交44.33萬㎡；隨著區(qū)域擴(kuò)張，開發(fā)進(jìn)程推進(jìn)，蓉江新區(qū)土地供應(yīng)或?qū)⒅饾u增加；,近幾年土地成交集中在經(jīng)開區(qū)，老城區(qū)及章江新區(qū)板塊土地市場接近飽和，蓉江新區(qū)土地供應(yīng)或?qū)⒅饾u增加,數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng),注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地，不含贛縣區(qū)、南康區(qū),數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng),注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地平均溢價率統(tǒng)計為有溢

50、價的地塊的平均溢價率,四大城市樓面價及溢價率對比,,贛州近三年土地成交樓面價遠(yuǎn)高于九江、上饒、吉安，土地價值尤為顯著；贛州2017年土地成交平均溢價率高達(dá)92%，土地競爭相對九江、上饒、吉安較為激烈,江西地市橫向?qū)Ρ葋砜矗M州地樓比徘徊在35-42%左右，遠(yuǎn)高于九江、上饒、吉安地樓比，其房地產(chǎn)開發(fā)利潤較其它三個城市低；贛州代表項目土地溢價率高達(dá)92%，土地競爭相對其它城市較為激烈；,四大城市樓面價與住宅均價比值對比,代表項目樓板價與商

51、品住宅售價比值,四大城市地樓比對比,注：土地為居住類土地，已剔除國企融資用地,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù),各區(qū)域土地成交樓面價及溢價率對比,目前章江新區(qū)和經(jīng)開區(qū)為贛州投資熱點板塊，章江新區(qū)土地樓面價最高，老城區(qū)土地平均溢價率最高,2017年5月贛州新地王，中梁4.94億拿下一65畝居住用地，樓面價4536元/平米；2018年2月贛州新地王，九銘8.8億拿下一74畝居住用地，樓面價4644元/平米；2017年老城區(qū)板塊溢價率達(dá)134%，經(jīng)開區(qū)

52、板塊溢價率87%，土地市場競爭激烈；,數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng),注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地，不含贛縣區(qū)、南康區(qū),溢價率統(tǒng)計為有溢價地塊的平均溢價率,土地成交量：近三年中心城區(qū)土地成交集中在章江新區(qū)及經(jīng)開區(qū)，經(jīng)開區(qū)占據(jù)絕對主力；成交樓面價：章江新區(qū)土地成交樓面價最高，17年僅招商以起始樓面價競得一居住用地，樓面價3328元/㎡；溢價率：老城區(qū)及章江新區(qū)土地市場接近飽和，老城區(qū)溢價率高達(dá)134%，土地價值高，開發(fā)利潤空間

53、大；住宅均價：章江新區(qū)住宅均價高，漲幅大，17年整體均價高達(dá)10300元/㎡，近三年漲幅21%；地樓比：截至17年章江新區(qū)地樓比最低，土地樓面價與其它區(qū)域價差200-700元/㎡，住宅均價與其它區(qū)域價差2000-3000元/㎡，其土地開發(fā)利潤空間相對其它區(qū)域高；,數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng)，中指數(shù)據(jù),注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地，統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)，不含贛縣區(qū)、南康區(qū) 蓉江新區(qū)因2017年正式掛牌成立，15

54、、16年無成交數(shù)據(jù)，17年在售項目較少，導(dǎo)致均價相對較高,各區(qū)域土地成交數(shù)據(jù)對比,贛州市17年品牌房企主要在南康區(qū)、經(jīng)開區(qū)拿地，18年重點土地成交集中在經(jīng)開區(qū)及贛縣區(qū)，老城區(qū)及章江新區(qū)土地供應(yīng)較少；城市發(fā)展主要方向為向贛縣區(qū)東延、蓉江新區(qū)西拓，未來贛縣區(qū)、蓉江新區(qū)土地供應(yīng)或?qū)⒅饾u增加；,近一年重點土地成交明細(xì)及分布,1,2,3,4,5,6,2,4,5,6,7,11,12,13,,2018成交地塊,,2017成交地塊,章江新區(qū),贛縣區(qū),

55、老城區(qū),經(jīng)開區(qū),蓉江新區(qū),站北、沙石、 沙河組團(tuán),,南康區(qū),1,2,3,4,5,6,7,14,13,12,10,9,8,7,6,1,2,3,4,5,11,成交研究總體供應(yīng)量較少，2016年土地成交回升，2017年土地供應(yīng)量加大，后期市場容量大成交價格分析2015-2017年樓板價在2455-3110元/㎡，上漲幅度大，溢價率高成交地樓比贛州地樓比維持在35-42%之間，地樓比高，房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間

56、相對較低,市場拍地競爭激烈，價格不斷攀升，溢價率高,品牌房企,2017年價格增幅對比：南昌12%，贛州21%，九江20%，上饒29%，吉安50%,贛州近三年商品住宅成交量在江西五大城市排名第三，僅次于南昌、九江；至2017年年末，贛州市商品住宅成交均價達(dá)8794元/㎡，僅次于南昌；近三年價格漲幅為21%，對比于吉安、上饒，其價格上漲較為平穩(wěn)；,單位：元/㎡,單位：萬㎡,數(shù)據(jù)來源：各市房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中指數(shù)據(jù),,五大城市市場量價對比,備注：

57、統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)，不含贛縣區(qū)、南康區(qū),市場表現(xiàn)與政策調(diào)控的關(guān)系,17年限購政策出臺，商品住宅成交量下降，但市場需求不減，贛州市還將進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度,15年年初成交量低位徘徊，隨后救市政策頻出臺，贛州樓市的主基調(diào)為去庫存，成交量同比去年有較大幅增長，四季度成交量回升。,13年贛州樓市，呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑走勢，總體成交量較為平穩(wěn)，無大幅度波動，房價則隨全國形勢持續(xù)上漲。,14年成交量同比去年有較大下降，下半年一系列利好政策在年末出現(xiàn)了

58、成交量回升跡象，購房者觀望心態(tài)也變得積極起來。,16年從住宅庫存、價格趨勢、土地成交等房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)上講，近來同比都是出現(xiàn)了向好的變化。,17年限購，市場需求依舊不減，贛州市還將進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度。,數(shù)據(jù)來源：贛州房信網(wǎng)、中指數(shù)據(jù)庫,備注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)，不含贛縣區(qū)、南康區(qū),近一年贛州中心城區(qū)整體住宅市場供應(yīng)面積154.51萬㎡，成交面積237.75萬㎡，月均去化19.81萬方，供銷比為0.65：1,近一年贛州中心城區(qū)住

59、宅總成交237.75萬㎡，17年月度成交量較穩(wěn)定；近一年贛州中心城區(qū)住宅供應(yīng)面積154.51萬㎡，17年6月由于中海、碧桂園等項目集中推售，供應(yīng)面積達(dá)近一年峰值；近一年住宅成交均價呈穩(wěn)定上漲趨勢，2018年5月住宅成交均價為9511元/㎡，同比上漲5%，成交均價的穩(wěn)定上漲主要源于整體房地產(chǎn)市場環(huán)境影響及贛州市近年大批量品牌房企項目的入市，及市場棚改拆遷客戶的釋放,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)，贛州房信網(wǎng),商品住宅供銷情況,2017年至今六城市

60、價格對比來看，贛州價格漲幅17%，相比較南昌、九江、上饒、撫州、吉安價格漲幅較低，價格平穩(wěn)上升，且峰值尚未出現(xiàn)，未來價格上漲動力強(qiáng),南昌房價2017年從8234元開始攀升，至2018年4月價格10944元，漲幅33%，2017年12月峰值價格11898元/平方米；贛州房價2017年從8086元開始攀升，至2018年4月價格9490元，漲幅17%，2018年4月峰值價格達(dá)9490元/平方米；九江房價2017年從5659元開始攀升，至2

61、018年4月價格7108元，漲幅26%，2017年11月峰值價格7124元/平方米；上饒房價2017年從6121元開始攀升，至2018年4月價格8220元，漲幅34%，2018年4月峰值價格8220元/平方米撫州房價2017年從5354元開始攀升，至2018年4月價格6478元，漲幅21%，2017年12月峰值價格6914元/平方米；吉安房價2017年從4631元開始攀升，至2018年4月價格6627元，漲幅43%，2018年4月

62、峰值價格6627元/平方米；,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、各市房信網(wǎng),贛州房價對比其它城市,注：數(shù)據(jù)截止到2018年4月,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、各市房信網(wǎng),jn,贛州市代表項目價格除南昌外，相對其它地市較高；贛州代表項目價格基數(shù)較高，價格漲幅較南昌、上饒、景德鎮(zhèn)、吉安低。,注：其中贛州中海國際社區(qū)及吉安恒大帝景均已售磬，其目前在售價格為在售時的均價,地市代表項目價格變化,,贛州市17年商品住宅成交金額首位23.76億元，TOP 10門檻為5.65

63、億元；成交套數(shù)首位2154套，TOP 10門檻為582套；TOP 10套均面積115㎡,數(shù)據(jù)來源：贛州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中指數(shù)據(jù),商品住宅銷售排行榜,,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)，不含贛縣區(qū)、南康區(qū),,2017年TOP 10成交均價破萬項目共3個，皆位于章江新區(qū)；成交均價9000-10000元/㎡項目共2個，分別位于章江新區(qū)、蓉江新區(qū)；2017年TOP 10套均面積110-120㎡占2個，套均面積120-130㎡占4個，套均面積130-14

64、0㎡占1個,市場量價快速上升·熱銷驅(qū)動效應(yīng)明顯,品牌房企,市場容量近三年贛州商品住宅市場容量江西排名第三，中心城區(qū)平均容量穩(wěn)定在210萬方，振幅8-16%；2017年中心城區(qū)供應(yīng)165萬方，成交216萬方，供求比為0.76市場價格2015-2017年成交均價在6562-8794元/㎡之間，振幅34%，上漲動力較強(qiáng)成交TOP 1017年商品住宅成交金額首位23.76億元，TOP 10門檻為5.65億元；成交套數(shù)首位2

65、154套，TOP 10門檻為582套；TOP 10套均面積115㎡,住宅成交結(jié)構(gòu)分析,贛州市中心城區(qū)以剛改改善性產(chǎn)品為市場主流，2017-2018年4月市場主流面積在100-120㎡及120-140㎡；以總價邏輯看，100萬是客戶的敏感點，總價超過100萬，成交量開始下跌。,注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)、不含贛縣區(qū)、南康區(qū),,,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2018年4月,成交結(jié)構(gòu)——面積段,備注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)，不含贛縣區(qū)、南康區(qū),贛州市

66、近三年產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)隨著市場選擇發(fā)生了變化，100-120㎡市場需求比例逐漸上升，120-140㎡有所下降；二胎政策促使120-140㎡仍為市場主流戶型，其次為100-120㎡,31.3%,21.4%,16.9%,11.7%,9.8%,12.6%,8.3%,20.9%,25.8%,12.6%,15.6%,25.6%,24.5%,7.7%,8.9%,10.0%,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止2018年4月,成交結(jié)構(gòu)——總價、單價段,數(shù)據(jù)來源：

67、中指數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截止2018年4月,備注：統(tǒng)計范圍為中心城區(qū)，不含贛縣區(qū)、南康區(qū),贛州屬總價敏感型城市，敏感總價為100萬，熱點總價80-100萬近三年商品住宅單套成交總價40-80萬占比正在逐漸減少，80-100及100-120萬產(chǎn)品逐年遞增近三年8000-10000及10000-12000元/㎡產(chǎn)品市場份額占比逐漸增加，2017年8000-10000元/㎡產(chǎn)品占比達(dá)34.6%,,數(shù)據(jù)來源：贛州房信網(wǎng),注：統(tǒng)計范圍為每年在售代表項目

68、，蓉江新區(qū)2017年成立，2016年無成交數(shù)據(jù),贛州中心城區(qū)近三年經(jīng)開區(qū)價格漲幅最高，振幅59%，其次為章江新區(qū)；目前老城區(qū)及蓉江新區(qū)在售代表項目溢價空間有限,在售代表項目單價及漲幅對比,剛改改善為主導(dǎo)·總價敏感型城市,品牌房企,主力戶型中心城區(qū)代表項目以剛改改善性產(chǎn)品為主，主力戶型面積120-140㎡三房、四房；其次為100-120㎡三房主力總價中心城區(qū)總價敏感點為100萬，總價超過100萬，成交量開始下跌；熱點總價段

69、在80-100萬,目前江西存量高的城市主要為南昌、宜春、鷹潭、新余，月均去化快的城市為南昌、吉安、九江。各城市中存量少、去化快為贛州、吉安與景德鎮(zhèn),（備注：吉安房管局網(wǎng)站2017年7月開始關(guān)閉了數(shù)據(jù)查詢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到17年上半年，17年以后庫存為吉安主力在售項目存量情況計算；數(shù)據(jù)來源：吉安樓市年刊；整體均價包含吉安縣） （備注：庫存為撫州主力在售項目存量情況計算） （備注：新余、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、鷹潭庫存存量都為2017年年底庫存）