【房地產(chǎn)進(jìn)入城市可行性報(bào)告】徐州城市投資價(jià)值研究（終稿完整版）

1、,,,,,,,,,,,,,,,,,綠都地產(chǎn)集團(tuán),,,,,,,,徐州城市投資價(jià)值研究2017年09月26日,,,,,,,,,寫在“十九大”之前,,,|內(nèi)外部環(huán)境|實(shí)體經(jīng)濟(jì)|房地產(chǎn)政策|市場(chǎng)預(yù)判|,,,內(nèi)外部環(huán)境——內(nèi)憂外患共存，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制勢(shì)在必行實(shí)體經(jīng)濟(jì)——地產(chǎn)先行，金融跟進(jìn)，扶持實(shí)體別無他選房地產(chǎn)政策——房住非炒”，長(zhǎng)效機(jī)制雛形已定，“十九大”或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)效機(jī)制落地重要節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)預(yù)判——“以時(shí)間換空間”，2018年下半年之前政策

2、都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性放松，“六限”時(shí)代，樓市緩行,,,,,,,,,,,,,,寫在“十九大”之前,內(nèi)憂外患共存，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制勢(shì)在必行,3,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-50,50,150,250,,,,,,,,,,,,,,,,,,,外患：全球經(jīng)濟(jì)同步復(fù)蘇，貨幣政策由“鴿”轉(zhuǎn)“鷹”各主要機(jī)構(gòu)普遍看好世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，且OECD稱，其追蹤的45個(gè)國家今年有望實(shí)現(xiàn) 自2007年以來的第一次經(jīng)濟(jì)全面增

3、長(zhǎng)表：IMF、世界銀行、經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）全球經(jīng)濟(jì)增速預(yù)測(cè),內(nèi)憂：資產(chǎn)價(jià)格泡沫化、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)陡升流動(dòng)性充裕造成資產(chǎn)價(jià)格泡沫化表：2007年&2016年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比,經(jīng)濟(jì)貨幣化“領(lǐng)先” 全球：我國貨幣信貸數(shù)據(jù)均大超同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，致使經(jīng)濟(jì) 貨幣化水平大幅度提高，由2007年末的1.51倍快速上升為2016年末的2.1倍國內(nèi)杠桿大幅提高，非金融企業(yè)部門尤其突出圖：2005年至2017Q1我國經(jīng)濟(jì)實(shí)體部門杠桿率

4、（%）,政府居民非金融企業(yè)08年四萬億刺激計(jì)劃開始至今，帶來企業(yè)、居民、地方政府杠桿大 幅提高，負(fù)債累積，風(fēng)險(xiǎn)隱患激增,20193.682.89/2017年來，隨著經(jīng)濟(jì)改善，美、歐、日等國央行陸續(xù)改變政策基調(diào)，接連出臺(tái) 緊縮政策或釋放調(diào)控信號(hào)美國加息：FOMC議息會(huì)議紀(jì)要顯示，預(yù)計(jì)2017年美聯(lián)儲(chǔ)還將加息1次，2018年則會(huì)加 息3次直至2.1%的基準(zhǔn)利率水平歐洲退出量化寬松：雖仍維持0%再融資利率，但7月歐央行會(huì)議

5、紀(jì)要已刪除“可能再次降息”的前瞻性指引，退出量化寬松只是時(shí)間問題日本隱形縮表：日央行隱形縮表已悄然進(jìn)行，6月日央行持國債規(guī)模增幅下滑至70萬億日元，已顯著低于80萬億日元的政策目標(biāo)鑒于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、貨幣收緊，一旦我國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，未來幾年都 將難以通過放松貨幣扭轉(zhuǎn)局面數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部、Wind；國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心,,,,,,,,,,,,寫在“十九大”之前,地產(chǎn)先行，金融跟進(jìn)，扶持實(shí)體別

6、無他選,4,,,,,,,,,,,,,,,,,0,12-01,12-12,17-07,,,13-1114-10北京上海,,,15-0916-08深圳廣州,金融行業(yè)過度繁榮,,只有抑制地產(chǎn)、金融的過度繁榮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才有機(jī)會(huì),除銀行外，2016年金融子行業(yè)擴(kuò)張速度全面高于20%，資金在金融系統(tǒng)內(nèi)空轉(zhuǎn)，嚴(yán)重 阻礙實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資,表：2016年非銀行金融行業(yè)飛速擴(kuò)張,7月，全國金融會(huì)議，要求金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)8月，中國區(qū)

7、域金融運(yùn)行報(bào)告（2017）中為房地產(chǎn)和去產(chǎn)能劃出了清晰的金融政策底線： 在支持居民合理自住購房同時(shí)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房,金融政策跟進(jìn)，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)?房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格增速過快,,圖：2012年至今一線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛80000600004000020000,,0199920012005200820102015市場(chǎng)決定資金流向，房地產(chǎn)炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)激增，收益率過高，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資積極性受到抑制,圖：

8、工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增速近年來處于低位100,50,數(shù)據(jù)來源：Wind,,,,,,,,,,,,寫在“十九大”之前,“房住非炒”，長(zhǎng)效機(jī)制雛形已定，“十九大”或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)效機(jī)制落地重要節(jié)點(diǎn),長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)程加速,,長(zhǎng)效機(jī)制選擇眾多,,近日，中央會(huì)議及政府機(jī)構(gòu)關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)工作不斷提速，長(zhǎng)效 機(jī)制或雛形已定,“十九大”之后，關(guān)于土地、稅收、地票等長(zhǎng)效機(jī)制的立法和落地執(zhí)行或?qū)⒅鸩介_展,,,,,,,,,,開展租賃試點(diǎn)：住建部等9部門發(fā)布通知，決定在廣

9、州、深 圳、南京等部分人口凈流入城市開展住房租賃試點(diǎn),,,,,,首提租購?fù)瑱?quán)：廣州市政府出臺(tái)16條租賃新政，首次提出“租 購?fù)瑱?quán)”，發(fā)展租賃經(jīng)紀(jì)，并將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土 地供應(yīng)計(jì)劃,7月17日,,,自2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“長(zhǎng)效機(jī)制”以來，其研究建立進(jìn)程不斷加快，已開展住房租賃試點(diǎn)2016年 研究建立：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要堅(jiān)持“房住非炒”的定位，研究建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制2017年,7月20

10、日,7月24日,土地,,控制土地供應(yīng)總量、控制用地結(jié)構(gòu)比例、控制拍賣土地價(jià)格,金融,,堅(jiān)決守住開發(fā)商自有資金拿地這條底線、堅(jiān)決防止開發(fā)商 多賬戶借款、認(rèn)真管好住房按揭貸款,稅收,形成高端有遏制、中端有鼓勵(lì)、低端有保障的差別化稅率 體系，適時(shí)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅,租賃,完善政府公租房體系、培育商品房租賃市場(chǎng),地票,加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用、探索建立農(nóng)民進(jìn)城后退出農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的新機(jī)制,立法,可設(shè)立《房地產(chǎn)稅法》、《住房法》、《房屋租賃

11、法》， 將一些基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制固化下來,,,,10月18日,5,加快建立：中央政治局會(huì)議提出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政 策連續(xù)性穩(wěn)定，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制” “十九大”或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)效機(jī)制落地重要節(jié)點(diǎn),,,,,,,,,,,,寫在“十九大”之前,“以時(shí)間換空間”，預(yù)判2018年下半年之前，地產(chǎn)政策都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性放松，“六限”時(shí)代，樓市緩行,當(dāng)前樓市處于“六限時(shí)代”,,與此前調(diào)控相比，此次更為嚴(yán)格,,當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控,,,,,當(dāng)前屬

12、于全環(huán)節(jié)覆蓋階段,樓市邁入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商、限簽的“六限時(shí)代”表：部分城市“六限”政策調(diào)控概況表,,,限售,交易環(huán)節(jié),持有環(huán)節(jié),,限售,開發(fā)環(huán)節(jié),,經(jīng)歷2016年的樓市熱潮之后，2017年成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的調(diào)控年，在過去的 半年里，全國各地出臺(tái)的各類樓市調(diào)控政策超過百條，數(shù)量之多且強(qiáng)度 之高2010年房地產(chǎn)政策調(diào)控,限購,限貸,2013年房地產(chǎn)政策調(diào)控,限購,限貸,限價(jià),,6,,,,,,,,,,,,寫在“十九大”之前,原因1

13、：從政策周期來看，一般調(diào)控都會(huì)持續(xù)2年左右,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,4540353025201510,4,6,8,10,12,14,16,,,20022002200320042005200520062007200820082009201020112011

14、201220132014201420152016GDP:累計(jì)同比房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)同比,圖：政策調(diào)控一般會(huì)持續(xù)2年左右,,土地招拍掛,,住房結(jié)構(gòu)調(diào)整,,330新政,,,,限購升級(jí)經(jīng)濟(jì)不斷下行930新政,,金降準(zhǔn),經(jīng)濟(jì)過熱限購限貸融危機(jī)降息降首付,,,,,,,,,,,,,,六限5時(shí)代,,,政策一般持續(xù)2年左右,,在供需關(guān)系沒有恢復(fù)前，放松調(diào)控容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次上漲，土地出讓到形成商

15、品房供給要1~2年開發(fā)周期，通過該間隔時(shí)間補(bǔ)庫存&去庫存，因此市場(chǎng) 供需關(guān)系恢復(fù)需要1~2年因此， 2018年下半年之前，地產(chǎn)政策都較難有實(shí)質(zhì)性放松，將維持“六限”政策的強(qiáng)度&力度,7,,,,,熱點(diǎn)城市庫存下降,,表：2017年8月重點(diǎn)城市商品房住宅消化周期（月）,2016年行情高漲，熱點(diǎn)城市受到追捧，庫存量大幅下降2017年8月熱點(diǎn)城市庫存量同比下降明顯，愈四成的熱點(diǎn)城市庫存量下降超30%以上,在補(bǔ)庫存周期內(nèi)，政

16、策松動(dòng)可能性低,,2016年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)量連續(xù)第3年下降，幅度達(dá)到10.3%，但 相較于2014年和2015年分別下降25.5%和20.9%，土地供應(yīng)有所回升熱點(diǎn)城市有意增加住宅用地供應(yīng)，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)——2016年，上海商品房土地供應(yīng)量比2015年提高了169公頃2016年，合肥市商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃從5500畝增加到7000畝，增 加了1500畝，同比增加27.27%2016年，蘇州市區(qū)商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為380公

17、頃，較2015年商品 住房用地供應(yīng)量310公頃增加22.6%,受制于開發(fā)周期，補(bǔ)庫存需要一到兩年的時(shí)間——,為了調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，防止房?jī)r(jià)過快上漲，在補(bǔ)庫存的開發(fā)周期內(nèi)，政策松動(dòng)可能性低，補(bǔ)庫存成果需要等到明年下半年才能見效,,,,,,,8,,,,,,經(jīng)濟(jì)的依賴度邏輯或發(fā)生轉(zhuǎn)變?cè)趪医?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型下，以往“經(jīng)濟(jì)好，壓地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)差，扶地產(chǎn)”邏輯或發(fā)生轉(zhuǎn)變，此輪調(diào)控周期拉長(zhǎng)，政策松動(dòng)將繼續(xù)延后圖：2011年以來房地產(chǎn)行業(yè)周期走勢(shì),,,,,,,,

18、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-7,-2,3,8,13,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,15年11月提出去庫存,,,打壓下行：16個(gè)月,,,11年1月新國八條,,,12年5月拐點(diǎn)：保增長(zhǎng),,,,,高點(diǎn)：空頭論,,,（2011年以來70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指

19、數(shù)同比走勢(shì)，%）放量繁榮：20個(gè)月打壓下行：16個(gè)月放量繁榮,,,,,16年2月降首付,及契稅,,,330新政15年5月公司債放 水,,,14年11月雙降開啟,,,16年3月滬深政策率 先收緊,,,16年8月底熱點(diǎn)二線,逐步收緊,,,930新政,,,930開始新一輪調(diào)控,,當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)增速緩慢時(shí)，國家依靠刺激房地產(chǎn)，放開需求來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，增長(zhǎng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，國家調(diào)控從嚴(yán)，抑制房地產(chǎn)需求此輪國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新

20、常態(tài)，期望通過培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)達(dá)到促轉(zhuǎn)型、調(diào)結(jié)構(gòu)；因此房地產(chǎn)調(diào)控周期或?qū)⒗L(zhǎng)，調(diào)控放松點(diǎn)肯繼續(xù)延后,9,,,,,,,,,,,,寫在“十九大”之前,原因4：從住房供應(yīng)來看，租賃市場(chǎng)受到政策較大程度的鼓勵(lì)，需要時(shí)間來培育，嚴(yán)格管制商品房市場(chǎng)也是必要條件之一,,,,,政 策 鼓 勵(lì),商品房市場(chǎng)需要政府嚴(yán)格管制,租賃市場(chǎng)受到鼓勵(lì)正在加快發(fā)展,國家對(duì)長(zhǎng)租公寓不斷給予政策利好,全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)和規(guī)范租賃市

21、場(chǎng)的政策,2016.6,國務(wù)院,2017.4,住建部&,國土部,明確要求增加租賃住房有效供應(yīng)，以及在租賃住房,供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用,2017.4,地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)明確未來 5 年內(nèi)全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地 6000 公頃、 年均 1200 公頃，自住型商品房供地 1020 公頃，擬,建 25 萬套房，并建立購租并舉的住房制度,優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，僅 2017 年供應(yīng)方案也比原計(jì)劃翻倍,2017.7,北京

22、,2016.5,國務(wù)院,提出要支持租賃住房建設(shè)，培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi),廣州,,,2017.2,,住建部,規(guī)范租賃市場(chǎng)：加快住房租賃市場(chǎng)立法；多渠道增,加租賃住房有效供應(yīng)；大力發(fā)展公租房；加強(qiáng)住房,租賃市場(chǎng)監(jiān)管,2017.7,上海,規(guī)定浦東和嘉定兩宗地塊，限定土地用途為租賃住,地，要求未來僅用于出租，不得出售,積極支持租賃住房方式， 加快構(gòu)建 租購并舉的住房 體系，增加租賃住房用地有效供應(yīng)，允許商業(yè)用房 改為租賃住房,,政

23、府在市場(chǎng)秩序整頓上保持嚴(yán)控，加大市 場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范上海發(fā)布住房規(guī)劃——7月9日，上海公布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》， 明確規(guī)定住房供應(yīng)總量，并且發(fā)展租賃市場(chǎng)將成為一個(gè)長(zhǎng)期 戰(zhàn)略7月21日，上海公布《關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知》，進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售 行為以及地下車庫等附屬設(shè)施的租售行為9月15日，上海公布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市 場(chǎng)的實(shí)施意見》，明確提出加快租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展

24、,,,,,,,在推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，政府逐步出臺(tái)支持規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)管控,10,,,徐州研究邏輯體系,,,宏觀基本面——城市“三類型”人口導(dǎo)入型 產(chǎn)業(yè)吸附型 交通便捷型,,,,,,基礎(chǔ)研判,特征研判,研策究略層層,,,研 究 層,策 略 層,,,市場(chǎng)成長(zhǎng)性——市場(chǎng)“三表現(xiàn)”執(zhí)政表現(xiàn) 容量表現(xiàn) 利潤(rùn)表現(xiàn),競(jìng)爭(zhēng)激烈度——競(jìng)爭(zhēng)“三現(xiàn)象”勾地現(xiàn)象 市占現(xiàn)象 大盤現(xiàn)象,需求持續(xù)度——需求“三角度”賣方角度 買方角

25、度 支付角度,,投資建議“四問題” 長(zhǎng)短問題、大小問題 動(dòng)靜問題、高低問題,,進(jìn)入板塊“兩模型”篩選模型、比較模型,,進(jìn)入時(shí)機(jī)“三關(guān)注”何時(shí)地多、人少、價(jià)低,,,徐州研究邏輯體系,二、城市投資策略建議 How To Do,,,,,,,,,,一、城市投資價(jià)值研判 Y or N1、宏觀基本面城市“三類型”：人口導(dǎo)入型——對(duì)周邊縣市人口吸附能力較強(qiáng)，積極通過政策吸引人才 產(chǎn)業(yè)吸附型——由老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力交通便捷型——

26、交通節(jié)點(diǎn)的作用下降，對(duì)人口和資本的吸附力減弱2、市場(chǎng)成長(zhǎng)性市場(chǎng)“三表現(xiàn)”：執(zhí)政表現(xiàn)——調(diào)控力度相對(duì)寬松，政策風(fēng)險(xiǎn)小容量表現(xiàn)——需求增長(zhǎng)明顯，容量增長(zhǎng)暫未看到拐點(diǎn) 利潤(rùn)表現(xiàn)——地樓比處于低位，利潤(rùn)空間較大3、競(jìng)爭(zhēng)激烈度競(jìng)爭(zhēng)“三現(xiàn)象”：勾地現(xiàn)象——勾地和收并購機(jī)會(huì)少，房企主要通過招拍掛拿地 市占現(xiàn)象——外來房企占主導(dǎo)地位，市占率較高大盤現(xiàn)象——大盤項(xiàng)目多，通過產(chǎn)品差異化規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)4、需求持續(xù)度需求“三角度”：賣方角

27、度——土地供應(yīng)增加，滿足當(dāng)?shù)刭彿啃枨筚I方角度——客戶價(jià)格承受度提高，剛需向改善需求轉(zhuǎn)變 投資角度——徐州市場(chǎng)金融屬性較弱，政策打壓投資需求,,拿地及產(chǎn)品建議——思考企業(yè)投資的“姿態(tài)”問題長(zhǎng)短問題——中心城區(qū)機(jī)會(huì)布局，周邊區(qū)域快周轉(zhuǎn)運(yùn)作大小問題——大盤開發(fā)條件受限，三環(huán)外和賈汪、邳州等區(qū)市中心可打造差異化產(chǎn)品 高低問題——周邊縣市客戶向徐州市區(qū)流入；市區(qū)內(nèi)各板塊間客戶無明顯流動(dòng)動(dòng)靜問題——需求逐漸由剛需向改善轉(zhuǎn)變,,進(jìn)入?yún)^(qū)域/板塊

28、——重點(diǎn)關(guān)注價(jià)值洼地型和未來潛力型板塊進(jìn)入?yún)^(qū)域/板塊——重點(diǎn)關(guān)注價(jià)值洼地型和未來潛力型板塊：區(qū)域差異性和優(yōu)先度——城東發(fā)展空間大，城西、賈汪、邳州有拿地空間板塊潛力的綜合分析——共有49個(gè)板塊，可分為戰(zhàn)略布局型、重點(diǎn)深耕型、機(jī)會(huì)發(fā)展型、 遠(yuǎn)期關(guān)注型板塊差異性和優(yōu)先度——銅山區(qū)政府、江蘇師大等城南板塊值得關(guān)注,,進(jìn)入時(shí)機(jī)——最優(yōu)時(shí)機(jī)應(yīng)該是“地多、人少、價(jià)低”的時(shí)候何時(shí)地多——17年徐州宅地供應(yīng)大幅增加何時(shí)人少——品牌房企先后進(jìn)

29、入，競(jìng)爭(zhēng)壓力大何時(shí)價(jià)低——徐州市場(chǎng)存在階段性周期，可在價(jià)格低位積極布局,,,,,,,宏觀基本面,,,1,目錄,城市“三類型”：人口導(dǎo)入型——對(duì)周邊縣市人口吸附能力較強(qiáng)，積極出臺(tái)政策吸引人才產(chǎn)業(yè)吸附型——由老工業(yè)基地積極向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市轉(zhuǎn)型，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 交通便捷型——交通節(jié)點(diǎn)的作用下降，對(duì)人口和資本的吸附力減弱,14,,,,,備注：國務(wù)院通過徐州《2007-2020城市規(guī)劃（2017修訂）》中淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的定位。,量：人口

30、整體流出，但市區(qū)對(duì)周邊有較強(qiáng)吸附能力,,,,,一二線城市,,,徐州市區(qū)流入,徐州下轄縣市流入,流出,量：落戶政策放開，城市規(guī)劃利好，人口有望進(jìn)一步回流,,,,落戶政策放開落戶政策較以往放開，對(duì)本市非市區(qū)戶籍及外地戶籍，目前均無面積限制， 市區(qū)購房憑相關(guān)資料即可完成落戶,,,,城市規(guī)劃利好“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”、“一帶一路節(jié)點(diǎn)城市”定位得到國務(wù)院承認(rèn)，城市未來 發(fā)展可期，促進(jìn)人口進(jìn)一步回流,,,,城鎮(zhèn)化 加速,農(nóng)村人 口進(jìn)入 主

31、城,人口質(zhì)量 一般,,,,質(zhì)：城鎮(zhèn)化吸引周邊縣市人口，外來人口質(zhì)量一般,實(shí)行人才引進(jìn)計(jì)劃五年內(nèi)新引進(jìn)10個(gè)高水平創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、100名創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍人才、500名高層次創(chuàng) 新創(chuàng)業(yè)緊缺人才，對(duì)引進(jìn)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，經(jīng)省評(píng)審認(rèn)定后給予支持市級(jí)財(cái)政每年撥款3000萬元，聯(lián)合其他創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，成立“彭城英才創(chuàng)投基金”，扶 持人才創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目促進(jìn)高校畢業(yè)生就業(yè)參與見習(xí)計(jì)劃人員，按月給予最低工資標(biāo)準(zhǔn)60%的補(bǔ)貼，并辦理人身意外傷害險(xiǎn)；見 習(xí)單位期滿留用

32、見習(xí)人員率達(dá)50%以上的，每留用1人給予1000元的一次性見習(xí)補(bǔ)貼自主創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生，可享受企業(yè)注冊(cè)和個(gè)人社會(huì)保障等優(yōu)惠政策,質(zhì)：出臺(tái)人才引進(jìn)政策后，未來人口質(zhì)量有望獲得提升,,,,,,,現(xiàn) 狀,未 來,,蕭縣、碭山等縣市,15,7,1,11,大運(yùn)河—黃河故道 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展帶,豐縣-副中心 片區(qū)核心,6,8,邳州-副中心 4,2,中心城區(qū) 片區(qū)核心101,片區(qū)核心東隴海城鎮(zhèn)聚合軸,沛縣-副中心 片區(qū)核心2,睢寧-副中心 片區(qū)核心

33、3,圖例,豐縣：蘇魯豫皖邊界新興工業(yè)城市和 區(qū)域性商貿(mào)物流中心漢皇故里文化及生態(tài)旅游城市,沛縣：江蘇省重要的新型工業(yè)基地 徐州都市圈北翼中心城市蘇魯?shù)貐^(qū)區(qū)域商貿(mào)物流集散地 以漢文化為代表的歷史文化名城,徐州市區(qū)：新亞歐大陸經(jīng)濟(jì)走廊重要節(jié)點(diǎn)城市淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市全國重要的綜合交通樞紐城市,邳州市：東隴海地帶重要的水陸交通樞紐 商貿(mào)物流中心，新興工業(yè)城市 具有深厚歷史文化的現(xiàn)代化城市,睢寧縣：蘇皖北部邊界區(qū)域商貿(mào)物流中心

34、 徐州市域宜業(yè)宜居的次中心城市,新沂-副中心片區(qū)核心95沿海城鎮(zhèn)聯(lián)系通道新沂市：東隴海沿線重要交通樞紐城市,長(zhǎng)三角北部地區(qū)新興工業(yè)城市 蘇魯邊界重要的商貿(mào)物流基地,城鎮(zhèn)聚合軸城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展帶 城鎮(zhèn)聯(lián)系通道 中心區(qū)副中心國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)省級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,備注：規(guī)劃內(nèi)容來自《徐州市“2+6+N”重要功能片區(qū)的深化研究》,16,,,,,老工業(yè)基地城市,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市,,,轉(zhuǎn) 型 升 級(jí),,,“

35、3+3”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局新能源、高端裝備制造、新材料三大基礎(chǔ)好產(chǎn)業(yè)生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保三大成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè),,,,,,,,,,資源型城市，老工業(yè)基地,,,,“兩核一沿六區(qū)”產(chǎn)業(yè)空間布局“兩核”：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和徐州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（含銅山、泉山）“一沿”：沿東隴海線“六區(qū)”：新沂、邳州、沛縣、睢寧、賈汪、豐縣六縣（市、區(qū)）“一城、一谷、一院、一區(qū)”“一城”：江蘇淮?？萍汲恰耙还取保盒熘菘萍紕?chuàng)新谷

36、“一院”：徐州市產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院“一區(qū)”：潘安湖科教創(chuàng)新區(qū),,,,二產(chǎn)為主，轉(zhuǎn)型初見成效,,資源富集且組合條件優(yōu)越，煤、鐵、鈦、石灰石、大理石、石 英石等30多種礦產(chǎn)儲(chǔ)量大、品位高裝備制造、能源、煤鹽化工、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工、商貿(mào)、物 流、建筑、信息技術(shù)8個(gè)超千億元產(chǎn)業(yè),,以煤炭開采為主的老工業(yè)基地，資源消耗殆盡、生態(tài)破壞、礦工 失業(yè)等環(huán)境和社會(huì)問題日益突顯,,,,,,,52.9%,52.0%,49.0%,46.1%,43.3%,3

37、6.6%,38.3%,41.5%,44.3%,47.4%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,20082010,2012,2014,2016,,第一產(chǎn)業(yè),,第二產(chǎn)業(yè),,第三產(chǎn)業(yè),圖：徐州2008~2016年三產(chǎn)結(jié)構(gòu),備注：數(shù)據(jù)來源于徐州歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào),17,24.38,16.02,4.13,0.57,2.09,0,15105,20,3025,2012,2013,2014,2015,2016,凈利潤(rùn)（億元）,表：徐

38、工集團(tuán)歷年凈利潤(rùn),徐州傳統(tǒng)重型工程機(jī)械行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，固定資產(chǎn)投資放 緩的背景下，面臨較大的行業(yè)下行壓力，迫切需要向中高端類型產(chǎn) 業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級(jí)。,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)迫切需要轉(zhuǎn)型升級(jí),三產(chǎn)規(guī)劃落地性較弱,內(nèi)部：規(guī)劃項(xiàng)目落地尚需時(shí)日,徐州市針對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的執(zhí)行力較強(qiáng)，但規(guī)劃項(xiàng)目完全落地 仍需要相當(dāng)時(shí)間新規(guī)劃的物流聚集地，如臨空產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)目前尚處于招商引資的初期高鐵商務(wù)區(qū)起步區(qū)今年尚未完全建成，二期尚在規(guī)劃中,外部：省內(nèi)核心城市產(chǎn)業(yè)吸附力

39、更強(qiáng),省內(nèi)核心城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相繼落地南京：17年阿里巴巴江蘇總部在南京落地，項(xiàng)目將積極推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng) 在南京市商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，打造互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群；蘇州：服務(wù)業(yè)以文旅產(chǎn)業(yè)為龍頭。蘇州蝸牛數(shù)字科技股份有限公司等5家文化企業(yè)入選 “2015-2016年度國家文化出口重點(diǎn)企業(yè)”，旅游業(yè)發(fā)展主要指標(biāo)繼續(xù)保持全省第一；相比于南京、蘇州等省內(nèi)的核心城市，徐州對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的 吸引力較弱,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,18,北

40、三環(huán)物 流集聚區(qū)徐州鐵路物流園集聚區(qū)雙港物流集聚區(qū)中心商圈高鐵商務(wù)區(qū)3 451中央活力商務(wù)區(qū)新城金融集聚區(qū)2新城商務(wù)集聚區(qū),備注：規(guī)劃內(nèi)容來自《徐州市“2+6+N”重要功能片區(qū)的深化研究》,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

41、,,,19,,,,,”四橫四縱“京滬高速鐵路和徐蘭客運(yùn)專線交匯處國家第二大鐵路樞紐，交通樞紐作用突出,“八橫八縱”京滬通道和陸橋通道交匯處隨著鄭州，合肥米字形的高鐵網(wǎng)規(guī)劃，徐州的老牌鐵路樞紐 地位被削弱國家規(guī)劃建設(shè)的高鐵線路增多，高鐵未來將實(shí)現(xiàn)聯(lián)通化、區(qū) 域化，單一節(jié)點(diǎn)城市的樞紐作用不再突出,,,,,,,,,三環(huán)建成通車，公路體系不斷完善2014年4月30日，三環(huán)東路高架快速路建成通車2015年9月30日，三環(huán)西路高架快速

42、路建成通車2016年10月20日，三環(huán)北路高架快速路建成通車徐州三環(huán)路高架快速路于2016年底實(shí)現(xiàn)了東環(huán)、北環(huán)、 西環(huán)的互通連接，與規(guī)劃時(shí)預(yù)計(jì)建成通車時(shí)間相符軌交建設(shè)中，區(qū)域連通性將增強(qiáng)地鐵1號(hào)線一期預(yù)計(jì)2019建成通車，地鐵2、3號(hào)線 一期預(yù)計(jì)2020年建成通車地鐵S1號(hào)線終點(diǎn)站鳳鳴海站位于賈汪區(qū)，未來將實(shí)現(xiàn)賈汪區(qū)和中心城區(qū)的連通,對(duì)外：交通節(jié)點(diǎn)作用削弱,對(duì)內(nèi)：城市內(nèi)部聯(lián)系增強(qiáng),,,,,資本和產(chǎn)業(yè)：向徐州的流動(dòng)減少人口：

43、向徐州的流動(dòng)減少,,,主城區(qū)內(nèi)：三環(huán)線連通，城內(nèi)價(jià)差體系進(jìn)一步成型主城區(qū)外：地鐵將提升賈汪區(qū)價(jià)值,,,,,,,市場(chǎng)成長(zhǎng)性,,,2,目錄,市場(chǎng)“三表現(xiàn)”：執(zhí)政表現(xiàn)——調(diào)控力度相對(duì)寬松，政策風(fēng)險(xiǎn)小容量表現(xiàn)——需求增長(zhǎng)明顯，容量增長(zhǎng)暫未看到拐點(diǎn) 利潤(rùn)表現(xiàn)——徐州市場(chǎng)目前利潤(rùn)空間較大,21,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2041 14742610 254622

44、31 18362477 21121934 15712036 147602012年2013年2014年2015年2016年2017上半年,,,供應(yīng)面積成交面積,徐州 住宅土地供求量?jī)r(jià) 2012-2017H1年度走勢(shì) （單位：萬㎡）30002500200015001000500,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

45、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,9.67 21.21% .69%6.89%%9,10.24%15.43%19.40%18.21%,-7.53%,6,16.57% .03%,8.91%,-50.00%,21.15%12.59%19.49%19.37% 50.00%0.00%,100.00%,150.00%

46、,200.00%,0.00,500.00,1000.00,1500.00,2000.00,2012 2013 2014 20152012 2013 2014 20152012 2013 2014 20152012 2013 2014 2015,徐州濟(jì)南,合肥,贛州,重點(diǎn)城市 房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速對(duì)比2500.00,住宅市場(chǎng)：政策相對(duì)寬松徐州暫無限購政策；限售政策只對(duì)本市客戶的第二套及以上住房、以及外地客戶的住房進(jìn)行限售，

47、實(shí)際影響有限,土地市場(chǎng)：土地供應(yīng)增加徐州前幾年土地出讓較少，財(cái)政和經(jīng)濟(jì)對(duì)土地出讓的依賴度不高，有進(jìn)一步供地的空間；徐州政府自17年以來大幅增加土地供應(yīng),,市場(chǎng)上政策風(fēng)險(xiǎn)較小 ? 整體來看，徐州市的政策相對(duì)寬松，調(diào)控力度有限；市場(chǎng)上政策風(fēng)險(xiǎn)較小,備注：徐州是蘇北區(qū)域中心，合肥、贛州、濟(jì)南同樣分別是皖中北、贛南、山東的區(qū)域中心，將這四個(gè)城市放在一起進(jìn)行對(duì)比,1.07,1.30,1.55,0.81,0.66,0.90,0.600.4

48、0,0.80,1.00,1.20,1.40,200,300,400,500,600,1000.2000.002012年2013年2014年2015年2016年2017年H1,供應(yīng)（萬㎡）,成交（萬㎡）1.801.60,供求比,圖：徐州市區(qū)歷年商品住宅市場(chǎng)供求走勢(shì),供求關(guān)系反轉(zhuǎn)，市場(chǎng)容量迅速增長(zhǎng),徐州住宅市場(chǎng)需求總體呈上升趨勢(shì)，尤其在16-17年上半年成交面積迅速增 加，市場(chǎng)容量增長(zhǎng)顯著近五年來由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及徐

49、州獨(dú)特的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，吸引了來自徐州下轄縣市以及周邊城市的購房群體；,市場(chǎng)以改善型需求為主,返鄉(xiāng)置業(yè)人群高等教育和人才引進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程富人群體,225,0,50,100,150,200,250,300,<80,80-100,100-120,120-140,140-160,160<,供應(yīng)面積,成交面積,圖：徐州16-17年H1住宅成交結(jié)構(gòu)259,土地市場(chǎng)火熱，房產(chǎn)市場(chǎng)剛需 住宅利潤(rùn)空間受到壓縮，加之 購房群體對(duì)住房面

50、積要求提高主力戶型為100-120㎡，次主力為80-100㎡,當(dāng)前改善型住宅成為主力，未來市場(chǎng)改善型進(jìn)一步釋放,徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,22,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,872.

51、84,939.69,935.65,1039.84,825.07,1438.22,5308.86,5122.41,5622.55,5634.33,5771.12,6347.279,,0.16,0.18,,0.17,0.18,0.14,,0.23,0.00,0.05,0.10,0.15,0.20,0.25,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,,,,,,2012年2013年2014年2015年20

52、16年 2017年H1土地成交樓面價(jià)商品住宅銷售價(jià)房?jī)r(jià)地價(jià)比,徐州商品住宅2012-2017H1房?jī)r(jià)地價(jià)走勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1.07,1.30,1.55,,0.81,,0.,66,,0.90,1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00,6004803602401200,

53、2012年,,,,,,2013年2014年2015年2016年 2017年H1供應(yīng)面積成交面積供求比,住徐州商品宅2012-2017H1供求關(guān)系趨勢(shì),一線城市北京、上海以及江蘇省會(huì)南京皆距離徐 州較遠(yuǎn)，輻射范圍有限，在房?jī)r(jià)上很難對(duì)徐州起 到傳導(dǎo)作用購房客戶主要來自于周邊下轄縣市,徐州房?jī)r(jià)依靠城市內(nèi)生性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)大幅上漲空,,間有限,徐州,,,,南京,,,,上海,,,,北京,房?jī)r(jià)地價(jià)比低，利潤(rùn)空間大,供求關(guān)系反轉(zhuǎn)，2015年

54、以來供小于求商品住宅庫存量和去化周期近年來皆明顯下降從供求上看，徐州市場(chǎng)中長(zhǎng)期利潤(rùn)空間有保障,2012年至2016年期間房?jī)r(jià)地價(jià)比呈上下波動(dòng)狀 態(tài)，利潤(rùn)空間較大2016年至2017年上半年期間房?jī)r(jià)地價(jià)比雖有漲 幅但仍在低位，總體利潤(rùn)空間依然較大,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,18.5,,15.0,,5.9,,3.7,2520151050,150012009006003000,20

55、14年,,,,,2015年2016年2017年H1庫存量去化周期,23,徐州商品住宅庫存量2014-2017H1庫存走勢(shì),內(nèi)生性城市，房?jī)r(jià)需靠自身規(guī)劃發(fā)展推動(dòng),供不應(yīng)求，去化周期短,,,,,,,競(jìng)爭(zhēng)激烈度,,,3,目錄,競(jìng)爭(zhēng)“三現(xiàn)象”：勾地現(xiàn)象——勾地和收并購機(jī)會(huì)少，招拍掛是拿地主流方式 市占現(xiàn)象——外來房企占主導(dǎo)地位，市占率較高大盤現(xiàn)象——大盤項(xiàng)目多，可嘗試通過產(chǎn)品差異化規(guī)避競(jìng)爭(zhēng),,,,,,,,,,,,競(jìng)爭(zhēng)激烈度丨勾地現(xiàn)象

56、,25,徐州市場(chǎng)上勾地和收并購的機(jī)會(huì)不多，拿地主要通過招拍掛市場(chǎng),勾地：徐州市場(chǎng)勾地空間減小,招拍掛：招拍掛是當(dāng)前主流拿地方式,收并購：缺少合適的收并購機(jī)會(huì),招拍掛是當(dāng)前徐州市場(chǎng)的主要拿地途徑，但熱點(diǎn)地 塊競(jìng)爭(zhēng)激烈,綠地早期在徐州有有明顯的勾地情況；現(xiàn)階段勾地 情況減少,早期：勾地 5月4日，綠地集團(tuán)徐州分公司以底價(jià)8.38億成功摘牌 江蘇徐州云龍工業(yè)園三期地塊，云龍工業(yè)園三期地塊 地處三八河以南、漢源大道以西，為商住規(guī)劃用地， 面積

57、達(dá)18.62萬平方米現(xiàn)階段：招拍掛2017年2月，綠地通過招拍掛拿下金山東路兩塊土 地，總價(jià)超過9億元，其中孟莊B地塊溢價(jià)率超過 75%。,綠地在徐州深耕多年，且有國資背景，其拿地途徑 很難復(fù)制,市場(chǎng)上目前沒有好的收并購機(jī)會(huì)市場(chǎng)上好的收并購項(xiàng)目均已被談走：如恒大的濱 河左岸、綠城的東方潤(rùn)園等項(xiàng)目，都是通過收并 購拿地開發(fā)。當(dāng)前市場(chǎng)上已基本沒有合適機(jī)會(huì)，以收并購見長(zhǎng) 的融創(chuàng)進(jìn)入徐州也是通過招拍掛市場(chǎng)拿地，可見 一斑。,與當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)合

58、作新盛作為徐州國資獨(dú)資房企，手上有大量?jī)?yōu)質(zhì)土 儲(chǔ)，但產(chǎn)品質(zhì)量一般，外來房企或可尋求與新盛 的合作機(jī)會(huì)。徐州是12軍駐地，或有部隊(duì)閑置土地可以出讓。,中梁地產(chǎn)中梁在今年1月通過收并購進(jìn)入徐州市場(chǎng)，香緹公館 拿地后僅兩月即開放臨時(shí)展廳，6個(gè)月開盤；4月7日 中梁地產(chǎn)經(jīng)過230輪激烈競(jìng)拍，以溢價(jià)率189.3%競(jìng)得 銀山路東地塊，正式進(jìn)入徐州熱度較高的銅山南區(qū)。,3,,,,,,,,,,,競(jìng)爭(zhēng)激烈度丨市占現(xiàn)象,26,外來房企市占率較高，在徐

59、州市占據(jù)主導(dǎo)地位；本土房企式微，生存空間不斷縮小,3,外來房企市占高：2016年、2017年徐州是成交金額前十的項(xiàng)目均為外來房企，可以看出外來房 企在徐州占據(jù)主導(dǎo)地位。其中綠地、美的、萬科等品牌房企均在徐州深耕多年。本土房企發(fā)展受限：本土房企在土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)上都面對(duì)著與外來房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于地價(jià) 上漲和競(jìng)爭(zhēng)加劇，本土房企生存空間逐漸減小。由于資金鏈斷裂，徐州曾經(jīng)最大的本土開發(fā)商華廈地產(chǎn)于15年破產(chǎn)。新盛作為地方國資背景

60、房企，拿地能力較強(qiáng)，是本土房企中的一個(gè)異類，但新,外來房企占主導(dǎo)，本土房企被擠壓,盛產(chǎn)品打造能力不足，市占率不高。,綠地—緊跟徐州市發(fā)展規(guī)劃方向：徐州市提出“東擴(kuò)南進(jìn)“的發(fā)展戰(zhàn)略，將發(fā)展重心放在城東地區(qū)；綠地的拿地緊跟徐州的戰(zhàn)略規(guī)劃；綠地在徐州13個(gè)項(xiàng)目，其中有9個(gè)項(xiàng)目都位 于城東；萬科、融創(chuàng)—由郊區(qū)到市區(qū)，深耕徐州市場(chǎng)：,萬科：先在郊區(qū)試水然后進(jìn)入徐州主城區(qū)；萬科在徐州最早的項(xiàng)目是在北三環(huán) 邊萬科城，成功后逐步進(jìn)入市區(qū)熱點(diǎn)地

61、區(qū)，目前在徐州已然市占率第一；,融創(chuàng)：融創(chuàng)17年進(jìn)入徐州，在徐州連拿四塊土地，其中兩塊位于賈汪，兩塊位于城西和城南近郊地區(qū),外來房企拿地策略不同,,,,,,,,,,,,競(jìng)爭(zhēng)激烈度丨大盤現(xiàn)象,27,徐州大盤項(xiàng)目較多，但后續(xù)很少再有大盤開發(fā)的機(jī)會(huì)；可通過產(chǎn)品差異化減小競(jìng)爭(zhēng)壓力,3,過去——大盤項(xiàng)目多，分布廣徐州大盤項(xiàng)目較多，徐州17年成交的前三和16年成交前5的項(xiàng)目體量均超過50 萬方；大盤項(xiàng)目在全市各區(qū)均有分布，如中銳星尚城在大龍湖

62、周邊、金色年華在金龍 湖周邊、榮盛花語城在云龍湖周邊、萬科淮海天地在城西如今——大規(guī)模用地出讓減少，大盤開發(fā)機(jī)會(huì)小徐州近兩年很少出讓大塊土地，出讓土地中規(guī)劃建面最大的只有18萬方；大塊土地出讓減少，房企在土地市場(chǎng)上面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)建議——產(chǎn)品差異化規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)由于大盤項(xiàng)目較多且分布全市各區(qū)域，房企間競(jìng)爭(zhēng)不可避免；徐州產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型較單一，缺少特色；可通過產(chǎn)品差異化，減小競(jìng)爭(zhēng) 壓力,,,,,,,需求持續(xù)度,,,4,目錄

63、,需求“三角度”：賣方角度——土地供應(yīng)增加，滿足當(dāng)?shù)刭彿啃枨筚I方角度——客戶價(jià)格承受度提高，剛需向改善需求轉(zhuǎn)變 投資角度——徐州市場(chǎng)金融屬性較弱，政策打壓投資需求,,,,,,,,,,,,需求持續(xù)度丨賣方角度,徐州處于快速發(fā)展階段，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，土地供應(yīng)充足；土地市場(chǎng)能夠滿足當(dāng)?shù)刈≌玫匦枨?4,供地計(jì)劃2017年徐州計(jì)劃出讓住宅用地約15437畝，較2016年計(jì)劃供應(yīng)土地增加5350畝，土地供應(yīng)充足2017銅山區(qū)計(jì)劃供應(yīng)土

64、地6546.9畝，是除市區(qū)外的供地計(jì)劃最多的片區(qū)，其中住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2104.8畝，住宅土地供應(yīng)占比達(dá)32%編制市區(qū)住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021）規(guī)劃和三年（2017-2019） 滾動(dòng)計(jì)劃并向社會(huì)公布,,,,去庫存政策2017年4月，國家住建部與國土局發(fā)布通知，按照庫存消化周期調(diào)整供 地的量化標(biāo)準(zhǔn)。商品住房庫存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè) 月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。徐州庫存較低，截止至

65、2017年6底，去化周期3.7個(gè)月，急需加大新房 供應(yīng)。,29,區(qū)域發(fā)展徐州正處于快速發(fā)展期，城市東擴(kuò)南進(jìn)，規(guī)劃建設(shè)不斷加快，銅山區(qū)、 徐州東區(qū)規(guī)劃力度大，未來有大量土儲(chǔ)供應(yīng)。截至目前，徐州2017年土地征收已經(jīng)進(jìn)行三批次，涉及徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地并征收為國有、集體建設(shè)用地征收為國 有，總征收面積達(dá)95.51公頃，全部征收土地用于城市建設(shè)。,舊改更新隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，徐州城市更新和棚戶區(qū)改造快速展開，逐

66、 步進(jìn)入常態(tài)化。2016年，全市實(shí)施棚改108個(gè)項(xiàng)目1354.9萬平方米，完成年度目標(biāo)任 務(wù)的158.04%，各項(xiàng)工程均達(dá)到序時(shí)進(jìn)度要求。2017年《徐州市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》計(jì)劃到2020年基本完成現(xiàn)有棚戶區(qū)、城中村改造，十三五期間基本完成全市3000萬平方米棚戶區(qū)征收任務(wù)。,徐州未來的舊改機(jī)會(huì)根據(jù)徐州市市級(jí)2017年棚戶區(qū)（危舊房），改造一期工程項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性磋商公告， 包括項(xiàng)目情況和范圍等資料。本項(xiàng)目涉及的7個(gè)棚戶區(qū)地塊，

67、總占地面積5440.03 畝，房屋征收總建筑面積2694091m2，總戶數(shù)19117戶，全部為居民住宅。,徐州舊改的實(shí)施難度政策：政府籌措危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金，并對(duì)安置房建設(shè)項(xiàng)目減免部分收 費(fèi)；周期：由于徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度和透明度有限，之前的棚改項(xiàng)目周期通常較長(zhǎng)?！?5年3月6日，海爾地產(chǎn)與徐州市政府簽訂泰山地塊意向協(xié)議，該項(xiàng)目是當(dāng)時(shí)徐州最大的舊城改造項(xiàng)目，占地約600畝，總投資額約68個(gè)億。該項(xiàng)目至今仍未啟動(dòng)。,平

68、臺(tái)：徐州市場(chǎng)缺少有話語權(quán)的本土房企來推動(dòng)城市更新,舊改項(xiàng)目的特點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)，范圍廣：棚改項(xiàng)目大多集中在市區(qū)范圍內(nèi)，且周邊通常已經(jīng)發(fā)展起一 定配套設(shè)施，區(qū)位條件較好；資金壓力大：由于棚改涉及舊房拆遷、人員安置、后續(xù)的開發(fā)建設(shè)等一系列問 題，舊改項(xiàng)目會(huì)給房企帶來資金壓力,徐州舊改的發(fā)展情況：政府大力推動(dòng)舊改更新；計(jì)劃到2020年基本完成現(xiàn)有棚戶區(qū)、城中村改造， 十三五期間基本完成全市3000萬平方米棚戶區(qū)征收任務(wù)；之前——舊改項(xiàng)目基

69、本由本土國資房企新盛包攬新盛是07年成立的市級(jí)國有獨(dú)資有限公司，是徐州市場(chǎng)現(xiàn)存的為數(shù)不多的本土房企，由于其政府背景，在拿地上有很大優(yōu)勢(shì)；徐州之前的舊改項(xiàng)目基本均由新盛公司負(fù)責(zé)，新盛從政府那里拿地之后再分 包給各個(gè)施工單位進(jìn)行拆遷。現(xiàn)在——外來房企逐步涉足舊改項(xiàng)目17年1月13日，上海新碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園）與徐州高新區(qū)簽約 二堡舊村改造項(xiàng)目。7月5日，徐州高新區(qū)二堡舊改項(xiàng)目舉行了簽約儀式。項(xiàng) 目分為四個(gè)地塊，占地面積約