養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求

1、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目專題研究報(bào)告,目 錄,前言,一、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析,四、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求,前言,全球進(jìn)入人口老齡化的國(guó)家和地區(qū)已達(dá)到72個(gè)2010年全球老年人口已達(dá)到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的12%。世界百歲老人約15.2萬(wàn),備注：進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口

2、大于10%；中位年齡人口大于30歲。,全球人口老年化問(wèn)題,未來(lái)十年內(nèi)，城鎮(zhèn)仍然是兩頭小中間大的良好人口結(jié)構(gòu),往后，人口結(jié)構(gòu)中的 40 歲以上人口比例逐漸增加,中國(guó)人口老齡化趨勢(shì),我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量大。 我國(guó)老齡人口絕對(duì)值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)４億。 高齡化趨勢(shì)顯著。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)

3、表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)?！拔锤幌壤稀薄?發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬(wàn)美元，目前平均達(dá)到２萬(wàn)美元左右。而我國(guó)在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即獨(dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。 關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來(lái)越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）愈加明顯。隨著城市

4、化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。 城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問(wèn)題嚴(yán)重。 農(nóng)村青年勞動(dòng)力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動(dòng)已經(jīng)填補(bǔ)了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達(dá)到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。,中國(guó)老齡化社會(huì)的五大特點(diǎn),二、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平良好的社會(huì)保障體系從關(guān)注老年人的

5、心理感受出發(fā),西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅研究背景,西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅研究背景,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國(guó),與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式。,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國(guó),“照料護(hù)理式住宅” 不來(lái)梅老年住宅,護(hù)理理念,環(huán)境理念,建筑理念,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)

6、——德國(guó),與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式。,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國(guó),60年代末美國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國(guó)總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，70年代中開(kāi)始社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開(kāi)發(fā)。據(jù)

7、統(tǒng)計(jì)，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無(wú)法自理時(shí)才進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施。,獨(dú)立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護(hù)理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）,美國(guó)老年住房五種模式,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國(guó),老年人的“夢(mèng)之城”獨(dú)立式公寓各種配套設(shè)施完備功能完善的醫(yī)療設(shè)施,美國(guó)太陽(yáng)城,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本,截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快

8、的國(guó)家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三種模式,在宅養(yǎng)老,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,“兩代居”,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本,日本老年住房“兩代居”模式,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本,同居寄宿型,同居分住型,鄰居和住型,完全鄰居型,日本老年住房“兩代居”模式,國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——日

9、本,通過(guò)道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗(yàn)積水在住宅的各個(gè)功能空間中針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。,結(jié)論,把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，是老年住宅的發(fā)展趨勢(shì)。 日本、新加坡的老年建筑模式對(duì)中國(guó)的老年住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)更具有借鑒意義。 老年住宅設(shè)計(jì)不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同樣關(guān)注老年人的心理感受。 老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)注重周圍配套設(shè)施以及護(hù)理體系的完善。,在財(cái)富積累充分、社會(huì)保障體系健全的情況下，以政府通過(guò)政策引導(dǎo)為主的方式解決老

10、年人的居住問(wèn)題。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問(wèn)題，并從專業(yè)上解決老年住宅實(shí)施中的技術(shù)問(wèn)題。,二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,第一類 單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),?概念：專門(mén)的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由專業(yè)的養(yǎng),老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。,?經(jīng)營(yíng)模式：大部分為公辦民營(yíng)，采取出租或會(huì)員制形式?案例：北京匯晨老年公寓、上海親和源,匯晨老年公寓案例介紹1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目是北京市屬公辦民營(yíng)綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，位于昌

11、平區(qū)北七家鎮(zhèn)八仙莊。規(guī)劃用地54.21公頃，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，共規(guī)劃為2期。一期工程147畝，設(shè)計(jì)床位712張，于2007年10月31日投入使用。二期工程計(jì)劃于2011年下半年動(dòng)工，床位超過(guò)一萬(wàn)張。2、項(xiàng)目配套設(shè)施?綜合服務(wù)中心：為老人提供日常休閑的場(chǎng)館，包括臺(tái)球廳、舞蹈廳、健身房、卡拉OK廳、書(shū)畫(huà)室、閱覽室、網(wǎng)絡(luò)教室、多功能廳、餐廳、醫(yī)務(wù)部、超市?溫泉會(huì)館、游泳館,項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖,3、經(jīng)營(yíng)模式,項(xiàng)目由北京市民政局投資

12、興建，由匯晨進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。匯晨是專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn),營(yíng)公司。,4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,（1）基本服務(wù)：房屋整理和日常房間整理、定期換洗床上用品和窗簾。,（2）營(yíng)養(yǎng)餐服務(wù)：根據(jù)老人身體狀況和偏好進(jìn)行配餐和送餐服務(wù)。另外，健康講堂特聘營(yíng)養(yǎng)專家現(xiàn)場(chǎng)講座和交流，向老人和家屬提供健康飲食建議。（3）健康管理服務(wù)：由專業(yè)醫(yī)護(hù)人員為老人提供健康管理服務(wù)。,（4）文化生活服務(wù)：包括文化娛樂(lè)活動(dòng)、休閑健身活動(dòng)、DIY體驗(yàn)種植和認(rèn)養(yǎng)。（5）特殊服務(wù)：應(yīng)

13、老人之需，提供理財(cái)、陪護(hù)、陪游、保健按摩等服務(wù)。,醫(yī)務(wù)部多功能廳,舞蹈廳、KTV餐廳,上海親和源案例介紹,1、項(xiàng)目概況,親和源坐落上海浦東康橋小鎮(zhèn)，一期工程占地8.33公頃，10萬(wàn)平方米建筑。親和源老年公寓有12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接。老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面積約五十八到一百

14、一十九平方米不等，室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開(kāi)通，冷暖水二十四小時(shí)供應(yīng)。,2、項(xiàng)目配套設(shè)施,?健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、養(yǎng)生餐廳、醫(yī)院/藥房、頤養(yǎng)院。,3、經(jīng)營(yíng)模式會(huì)員制，分A/B/C三種會(huì)員卡。,A卡永久使用權(quán)。可指定符合條件老人入住入會(huì)時(shí)一次性支付入會(huì)費(fèi)根據(jù)選擇的房型大小每年支付不同年份可繼承、可轉(zhuǎn)讓,B卡終身使用權(quán)。未住滿 15年，按年限退還住滿 15年后，

15、只需繼續(xù)繳納年費(fèi)根據(jù)選擇的房型大小付不同入會(huì)費(fèi)入會(huì)時(shí)一次性支付入會(huì)費(fèi)不可繼承，不可轉(zhuǎn)讓,C卡50年產(chǎn)權(quán)根據(jù)選擇的房型大小付不同入會(huì)費(fèi)入會(huì)時(shí)一次性支付入會(huì)費(fèi)不可繼承，不可轉(zhuǎn)讓,房型豪華房（月 /間）包房（月/間）三人房（月 /人）四人房（月 /人）,床位費(fèi)4500350013001200,護(hù)理服務(wù)費(fèi)5000450018001500,合計(jì)9500

16、800031002700,餐費(fèi)自訂；入住頤養(yǎng)院收醫(yī)療保證金 10000 元，出院退還。,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：,4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,?提供生活管家、健康管家和快樂(lè)管家三大板塊服務(wù)。,?養(yǎng)生餐廳、健康會(huì)所分別由專業(yè)的索迪斯和美格菲兩個(gè)專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。?頤養(yǎng)院提供：,?基本服務(wù)：生活照料服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)服務(wù)、康樂(lè)服務(wù)?特色服務(wù)：提供養(yǎng)老介護(hù)服務(wù),?貼心服務(wù)：陪同就醫(yī)就要、老人貴重物品及錢(qián)財(cái)?shù)谋９艿姆?wù)、代買(mǎi)代辦服務(wù),頤養(yǎng)院,休閑空間,

17、風(fēng)雨連廊休息室,餐廳,房間實(shí)景,第二類 養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū),?概念：屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目中養(yǎng)老,服務(wù)主要是為老年人提供一個(gè)活動(dòng)的場(chǎng)所，從精神層面關(guān)懷老年人。項(xiàng)目中設(shè)置的老年人活動(dòng)場(chǎng)所一般規(guī)模不大。,?經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老部分不以盈利為目的，通過(guò)住宅銷售來(lái)平衡養(yǎng)老服務(wù)支出?案例：北京怡?；▓@,北京怡海花園案例介紹,1、項(xiàng)目概況,怡海花園是一個(gè)大型住宅小區(qū)項(xiàng)目，位

18、于西南四環(huán)路的交接處。小區(qū)占地733畝分六期建設(shè)，總建筑面積110萬(wàn)平方米，規(guī)劃住戶8000戶，規(guī)劃人口30000人。,2、項(xiàng)目配套設(shè)施,?教育：北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)怡海分校、北京市第八中學(xué)怡海分校、5000平方米幼兒園、現(xiàn)代化教學(xué),樓、形體館、天文館、水生物館、蝴蝶館、計(jì)算機(jī)中心,?商業(yè)金融：華潤(rùn)超市、餐館、娛樂(lè)休閑、老年活動(dòng)中心、金融服務(wù)?運(yùn)動(dòng)：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)游泳館、室內(nèi)籃球館、人工草坪運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng),3、經(jīng)營(yíng)模式,項(xiàng)目由北京怡

19、海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)并銷售，由北京達(dá)豐物業(yè)管理有限,公司提供物業(yè)服務(wù)。,4 、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,本項(xiàng)目是居家養(yǎng)老，主要通過(guò)建設(shè)老年大學(xué)為小區(qū)內(nèi)居住的老人提供休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所及組織社區(qū)內(nèi)老人參加豐富多彩的活動(dòng)，對(duì)老人年進(jìn)行心理上的養(yǎng)老服務(wù)。,老年大學(xué)活動(dòng)小區(qū)實(shí)景圖,老年大學(xué)活動(dòng)小區(qū)實(shí)景圖,第三類 綜合型的養(yǎng)老社區(qū),?概念：屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目中的養(yǎng)

20、老地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)或由專,業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。,?經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售,?案例：北京太陽(yáng)城,北京太陽(yáng)城案例介紹,1、項(xiàng)目概況,北京太陽(yáng)城占地總面積42萬(wàn)平方米。建筑面積30萬(wàn)平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共23萬(wàn)平方米，商業(yè)配套設(shè)施7萬(wàn)平方米。北京太陽(yáng)城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無(wú)自理能力

21、和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個(gè)階段。,2、項(xiàng)目配套設(shè)施,?購(gòu)物中心、太陽(yáng)城醫(yī)院、文化宮、國(guó)醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂(lè)部：溫泉會(huì)館、假日酒店,3、經(jīng)營(yíng)模式,由北京太陽(yáng)城集團(tuán)投資興建并自行運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目采取住宅公寓及別墅出售，養(yǎng),老公寓（銀齡公寓）出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式。,4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,?住宅公寓及別墅：為購(gòu)買(mǎi)了住所的老人提供醫(yī)療、購(gòu)物、送餐、家政等上門(mén)服務(wù)。?銀齡公寓A棟、帝陽(yáng)公寓：是安養(yǎng)護(hù)理公寓，主要針對(duì)生活半

22、自理和不能自理的老人采用醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)巡診制度和護(hù)理人員24小時(shí)特別看護(hù)制度。而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽(yáng)城醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老人臨終時(shí)，將有醫(yī)生和護(hù)理人員全程陪護(hù)。,?銀齡公寓B 棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對(duì)居住在這里的老,人實(shí)行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對(duì)老人進(jìn)行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營(yíng)養(yǎng)師提供營(yíng)養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間等

23、。三是組織老人開(kāi)展豐富多彩的文化活動(dòng)。,奧林匹斯俱樂(lè)部超市和郵局,太陽(yáng)城醫(yī)院文化會(huì)展中心,別墅區(qū)住宅公寓,帝陽(yáng)公寓銀齡公寓,北京太陽(yáng)城案例介紹,1、項(xiàng)目概況,以“開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽(yáng)城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔，700

24、0畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地234萬(wàn)平米，建筑面積為80萬(wàn)平米，配套公建5萬(wàn)平方米。七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬(wàn)平方米人工湖和75萬(wàn)平方米的景觀綠地。全社區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，紅外無(wú)線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。,2、項(xiàng)目配套設(shè)施,?高爾夫球場(chǎng)?俱樂(lè)部?商業(yè)街,3、經(jīng)營(yíng)模式,借鑒國(guó)外老年住宅的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，其運(yùn)作思路：老年家庭買(mǎi)房的方式按揭或付清

25、房款，一經(jīng)交付即可入??；開(kāi)發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購(gòu)部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。如果業(yè)主較早過(guò)世，而開(kāi)發(fā)商還沒(méi)完全回購(gòu)產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長(zhǎng)壽，而開(kāi)發(fā)商已經(jīng)全部購(gòu)回了產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)限期免費(fèi)居住下去。,3、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,豐富社區(qū)生活，東方太陽(yáng)城乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚(yú)俱樂(lè)部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛(ài)好，成立各種各樣的俱樂(lè)部，為

26、業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺(tái)，使整個(gè)社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。 用“我運(yùn)動(dòng)，我健康”的快樂(lè)感染居所中的每個(gè)人；先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)和“持續(xù)性照顧計(jì)劃”，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。位于中心會(huì)所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開(kāi)辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長(zhǎng)知識(shí)的場(chǎng)所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫(huà)、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個(gè)有興趣和

27、特長(zhǎng)的業(yè)主都可以參加進(jìn)來(lái)教學(xué)相長(zhǎng)，營(yíng)造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。,商業(yè)街,高爾夫球場(chǎng),俱樂(lè)部,歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。,三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析,如圖所示，美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會(huì)所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬(wàn)美元

28、高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3 居民入會(huì)計(jì)）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬(wàn)美元合計(jì)：224+900=1124 萬(wàn)美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價(jià)17.5 萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。,目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在老年住宅的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相

29、結(jié)合”；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。,老年住宅銷售的定價(jià)策略除產(chǎn)品本身外、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是老年住宅項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)贏利策略物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對(duì)高價(jià)位的形式。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)包括日常的定菜送菜服務(wù)

30、、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚(yú)服務(wù)、收費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過(guò)戶或者再次租賃的問(wèn)題。,國(guó)內(nèi)目前對(duì)于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對(duì)于市場(chǎng)化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè)收入結(jié)構(gòu),盈利預(yù)測(cè)由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的

31、使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。,老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門(mén)球、保齡球、高爾夫等；休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書(shū)畫(huà)、釣魚(yú)等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書(shū)館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、

32、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收取；配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。,收益模式：產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，保證部分投資的迅速回收，又可取得長(zhǎng) 期穩(wěn)定收益。經(jīng)營(yíng)管理：可以聘請(qǐng)專業(yè)的老年公寓經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，或則跟專業(yè)公司聯(lián)營(yíng)，以

33、 實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)收益。后期管理：由于老年產(chǎn)品使用周期相對(duì)較短，后期空置產(chǎn)品的處理上也要考慮，可以采 用回購(gòu)產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，再進(jìn)行統(tǒng)一銷售或出租，使其良性發(fā)展。配套設(shè)施：資源共享，向整個(gè)項(xiàng)目的住戶開(kāi)放，獲取經(jīng)營(yíng)收入。在充分滿足住戶的前提 下，可以考慮向周邊樓盤(pán)或社會(huì)開(kāi)放。,老年公寓是住宅與服務(wù)型商業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)，除產(chǎn)品的銷售（租賃）外，其配套設(shè)

34、施、服務(wù)等等是都是收益的重要來(lái)源。因此，更要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光經(jīng)營(yíng)老年公寓。,三、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求,1）老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表,一、規(guī)劃要求,2）住宅選址與場(chǎng)地設(shè)計(jì)選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，作為規(guī)劃的先決條件。,靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)所。場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì),盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開(kāi)展戶外活動(dòng)的要求。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)

35、置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音少；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活。,容積率在1.0～0.1之間均可進(jìn)行老年住宅開(kāi)發(fā)；合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開(kāi)發(fā)；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開(kāi)發(fā)。,入住對(duì)象的多樣性建筑形式的多樣性老年公用建筑等設(shè)施服務(wù)醫(yī)療人員的配備,3）容積率,健康老年人日?；顒?dòng)半徑的設(shè)置為450米，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。

36、小區(qū)內(nèi)專為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如以下：,護(hù)理室：護(hù)理與日常監(jiān)護(hù)活動(dòng)基地。機(jī)能回復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施。,4）配套設(shè)施,空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。,二、建筑設(shè)計(jì),2.1 住宅公共空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn),2.1.1住宅的坡道無(wú)障礙設(shè)計(jì)要點(diǎn)在有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)置坡度平緩的臺(tái)階

37、和斜面，標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表。在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時(shí)，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺(tái)。,設(shè)置斜坡引道有臺(tái)階時(shí)應(yīng)設(shè)置斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應(yīng)平緩。,設(shè)置扶手樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時(shí)還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。,坡度平緩的臺(tái)階 踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應(yīng)小于380mm。,設(shè)置房檐出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。,鋪設(shè)

38、防滑地面材料地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)置排水溝時(shí)，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行。,,,,,2.1.2 樓廳和電梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn),留足輪椅可轉(zhuǎn)身的空間,地面鋪設(shè)防滑材料地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過(guò)寬。,方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過(guò)，門(mén)寬大于等于800mm，出入口不設(shè)置臺(tái)階，宜選用推拉門(mén)、自動(dòng)門(mén)。,設(shè)置信箱和留言板設(shè)置位置不應(yīng)妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。,

39、設(shè)置電梯超過(guò)3層要配備電梯。電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長(zhǎng)度。電梯與樓面無(wú)高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D),設(shè)置休息椅可設(shè)置椅子，方便等候電梯時(shí)，可以坐下休息或放置行李。,,電梯內(nèi)部設(shè)置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)置；正對(duì)電梯轎廂門(mén)的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤(pán)設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。電梯開(kāi)門(mén)時(shí)間較長(zhǎng)，且門(mén)口裝有光電管裝置，防止夾傷。,,,2.1.3 公用走廊設(shè)

40、計(jì)要點(diǎn),設(shè)置連續(xù)扶手在0.9m和0.75m高處宜設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。,防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。,窗門(mén)不應(yīng)妨礙通行門(mén)、窗的開(kāi)啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行。,無(wú)突出的墻壁滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙走廊通行的位置上。,,無(wú)臺(tái)階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門(mén)廳部分的臺(tái)階，地面存在高差的時(shí)候，應(yīng)設(shè)置斜坡。,走廊寬度設(shè)置考慮輪椅和行人并行通過(guò)，因此寬度不應(yīng)小于1.2m。,,2.1.4 公用樓梯設(shè)計(jì)要

41、點(diǎn),易識(shí)別的臺(tái)階面為避免臺(tái)階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺(tái)階的顏色和材質(zhì)，可便于識(shí)別。,設(shè)置扶手樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。,坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬(wàn)一跌落下來(lái)的距離，可采用帶平臺(tái)的折跑樓梯。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于300mm。,樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過(guò)使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。,

42、踏步的防滑措施臺(tái)階面使用防滑材料，臺(tái)階面邊沿設(shè)置防滑條，要和臺(tái)階面保持在同一平面。,2.1.5 院落設(shè)計(jì)要點(diǎn),防滑地面材料的鋪設(shè)引道和臺(tái)階斜面的地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。路中央設(shè)置井蓋時(shí)，不應(yīng)突出地面，注意井蓋不要突出。,設(shè)置車庫(kù)車庫(kù)應(yīng)設(shè)計(jì)在戶門(mén)附近，從車棚到大門(mén)處不被雨淋到。,房檐的設(shè)置在戶門(mén)處可設(shè)置寬大的房檐。,充足的照明門(mén)廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產(chǎn)生濃重的陰影，

43、注意照明的位置和角度，可設(shè)置低位燈。,設(shè)置對(duì)講話筒,設(shè)置扶手臺(tái)階邊應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手。,坡度平緩的臺(tái)階存在地面高差時(shí)，應(yīng)在臺(tái)階附近設(shè)置斜坡。,2.1.6 細(xì)部空間設(shè)計(jì)要點(diǎn),1）墻壁墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理除扶手外，墻壁上無(wú)凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。,2）地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。,,,2.2 住宅室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)要

44、點(diǎn),2.2.1門(mén)窗的設(shè)計(jì)要點(diǎn)門(mén)的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門(mén)檻，外門(mén)凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門(mén)通行寬度不得小于0.8mm；門(mén)輕易于開(kāi)啟，宜用推拉門(mén)代替平開(kāi)門(mén)，不許使用玻璃門(mén)；門(mén)的把手應(yīng)選用旋臂較長(zhǎng)的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；,居室窗臺(tái)的高度在750～800mm左右；窗臺(tái)的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于250～300mm；矮窗臺(tái)里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高0.9～1m的安全欄桿,,易開(kāi)閉的戶門(mén)當(dāng)平開(kāi)門(mén)時(shí)，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動(dòng)關(guān)閉裝置，拉柄易于老

45、年人的操作，避免采用圓形拉柄。,適當(dāng)照明和易操作的開(kāi)關(guān)考慮換鞋和上下臺(tái)階，門(mén)廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。采用醒目的開(kāi)關(guān)。,扶手的設(shè)置為了方便換鞋和上下臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。,臺(tái)階的處理臺(tái)階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識(shí)別。,防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。,戶門(mén)門(mén)檻高度處理戶門(mén)門(mén)檻高度應(yīng)控制在2cm左右。,2.2.2門(mén)廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn),2.2.3 室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)

46、要點(diǎn),連續(xù)扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。,光線充足的照明設(shè)計(jì)不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。洗手間入口和有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈。,使用方便的開(kāi)光裝置應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開(kāi)關(guān)。走廊長(zhǎng)的房間，應(yīng)在多處設(shè)置控制開(kāi)關(guān)。,便于使用的扶手高度和材料設(shè)置扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。,防滑地面地面使用防滑材料。考慮跌到的可能性，避免采用堅(jiān)硬的材料。,寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖

47、或與攙扶人共同通過(guò)，寬度不應(yīng)小于1m。進(jìn)房間的入口的寬度不得小于800mm。,無(wú)階差地面地面應(yīng)無(wú)階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi)。,2.2.4 樓梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn),樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm，滿足兩人攙扶通過(guò)；平臺(tái)凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)；扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙；扶手可設(shè)置為雙重高度（900和750mm兩種）,寬敞樓

48、梯樓梯可并行通過(guò)使用拐杖的老人與攙扶人。,扶手的設(shè)置安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側(cè)安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。,臺(tái)階面和臺(tái)階高度臺(tái)階面使用防滑材料。設(shè)置防滑條時(shí)和臺(tái)階在一個(gè)平面上。臺(tái)階垂直部分應(yīng)設(shè)置擋板，臺(tái)階邊沿不應(yīng)突出。,方便的開(kāi)關(guān)除感應(yīng)燈外，安裝帶暗示功能的大面板開(kāi)關(guān)，使用上下樓兩側(cè)都可操作的雙路開(kāi)關(guān)。,充足照明為了不產(chǎn)生濃重的陰影，可設(shè)置多個(gè)照明燈具。,,樓梯形狀樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺(tái)。避免上層樓梯縮進(jìn)

49、走廊或下層樓梯露出走廊的情況。,,浴室設(shè)計(jì)要點(diǎn),開(kāi)關(guān)方便且安全的門(mén)最好采用拉門(mén)或折疊門(mén)。門(mén)上應(yīng)安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。,看護(hù)用空間浴室應(yīng)保證看護(hù)時(shí)必要的空間。,防滑地面材料應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料。,設(shè)置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。,操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭。,設(shè)置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應(yīng)事先設(shè)置備用配置管線

50、。,盡量少設(shè)置臺(tái)階不得以設(shè)置臺(tái)階時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶手,高度適當(dāng)?shù)脑「自∈业孛娴皆「走叺母叨缺苊膺^(guò)高，應(yīng)為30cm～50cm。,2.2.6廚房設(shè)計(jì)要點(diǎn),使用方便的操作臺(tái)設(shè)計(jì)合理的操作流線設(shè)計(jì)。操作臺(tái)高度適合老人坐著操作。,安全操作裝置煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。盡量使用沒(méi)有明火的電磁等廚房器具。,,,,安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。,光線充足的照明在考慮廚房整

51、體照明的同時(shí)，還應(yīng)考慮操作臺(tái)局部的照明。,使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)置在使用方便的位置。,方便使用的開(kāi)關(guān)安裝便于操作的大面板開(kāi)關(guān),操作性好的水龍頭應(yīng)操作簡(jiǎn)單并且容易調(diào)節(jié)。,防滑防污地面使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。,,廚房面積要求使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于2.1m。,2.2.7 居室設(shè)計(jì)要點(diǎn),冷暖空調(diào)的設(shè)置為了方便安裝，事先設(shè)置配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨鳌?安全并且使用方

52、便的窗飾框窗戶直接對(duì)外采光；在玻璃門(mén)上加裝橫條，以便視力下降時(shí)方便識(shí)別；選用易于操作的門(mén)鎖。,與各房間的連接處的臺(tái)階設(shè)置盡量少設(shè)置臺(tái)階，如需設(shè)置，注意高差控制在3mm以內(nèi)。,防滑地面材料地面應(yīng)鋪設(shè)防滑材料。,使用方便的開(kāi)關(guān)、電源插座大面板開(kāi)關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。,光線充足的亮度充分獲取自然光，注意適當(dāng)?shù)牧炼仍O(shè)計(jì)。,開(kāi)關(guān)方便的門(mén)最好采用平開(kāi)門(mén)形式，采用平開(kāi)門(mén)時(shí)，選用便于使用的握柄式把手。,,,,,2.3物

53、理環(huán)境,室內(nèi)采暖、熱水及空調(diào)降溫設(shè)備地設(shè)置。,家具選配，考慮老人逗留式活動(dòng)以及家具圓滑、牢固的造型。,房間色彩，以柔和淡雅的顏色過(guò)渡配置為主。,室內(nèi)照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類房間提高２倍以上，避免采用眩光。住宅通風(fēng)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持10～12回/小時(shí)。,3.1老年人室外居住環(huán)境的分類供老年人社會(huì)交往使用的室外場(chǎng)所供老年人享受自然風(fēng)光的的室外場(chǎng)所供老年人健身鍛煉使用的室外場(chǎng)所供老年人從室內(nèi)觀賞的室外環(huán)境,3 環(huán)境

54、景觀,3.2 老年人室外休憩場(chǎng)所的設(shè)計(jì)要點(diǎn),庭院的朝向應(yīng)避開(kāi)強(qiáng)風(fēng)和日曬等不良?xì)夂蛞蛩氐挠绊?，注意庭院與室內(nèi)、外的關(guān)系。庭院中步行通道的位置應(yīng)與設(shè)置座椅的休憩區(qū)分區(qū)，避免干擾。,3.3 老年人室外活動(dòng)場(chǎng)所的細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn),室外座椅和桌子的設(shè)置應(yīng)按照老年人體的特點(diǎn)制作，還要考慮老人們交談的需要。,花壇和種植地應(yīng)高出地面至少75cm，預(yù)防老年行人被絆倒。室外標(biāo)志地設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老年人視覺(jué)退化的特點(diǎn)，為行人設(shè)置的標(biāo)志應(yīng)與從時(shí)速25km汽車上觀看的