養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的六大要素

1、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的六大要素養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的六大要素最近幾年，國內(nèi)市場(chǎng)上涌現(xiàn)出大批的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，然而從眾多已實(shí)施的項(xiàng)目來看，或多或少都存在一些規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題，比如一些項(xiàng)目直接照搬了美國的可持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）布局，但采用的卻是國內(nèi)普通居住區(qū)的運(yùn)營管理模式；還有一些項(xiàng)目引入了很多養(yǎng)老設(shè)施，但實(shí)際中這些設(shè)施的使用率卻很低。更多的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目僅配置了一些基本的醫(yī)療護(hù)理設(shè)施，養(yǎng)老社區(qū)的功能并不完善。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因，除了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功利主義的影響外

2、，還有一個(gè)重要的原因，那就是目前針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一直缺少普遍適用的標(biāo)準(zhǔn)。本文嘗試從規(guī)劃選址、景觀布局要求、交通要求、設(shè)計(jì)尺度、衛(wèi)生設(shè)計(jì)要求和服務(wù)配套要求六個(gè)方面分析，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)提供一些建議。一、規(guī)劃選址要求一般居住區(qū)在選址的過程中，需要考慮自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響，往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)除了滿足基本的居住區(qū)選址一般要求之外，對(duì)區(qū)位和景觀環(huán)境上提出更高的要求。不同的養(yǎng)老社區(qū)對(duì)環(huán)境

3、的要求也不相同，本文將養(yǎng)老社區(qū)按品質(zhì)劃分為基礎(chǔ)型和高端型養(yǎng)老社區(qū)，分別來分析兩種社區(qū)對(duì)選址的要求。1、基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)區(qū)位上，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)的部分服務(wù)需要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項(xiàng)目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴(kuò)張發(fā)展，用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。自然環(huán)境上，從國內(nèi)外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，應(yīng)盡可能的具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢(shì)有些起伏變化，現(xiàn)狀植

4、被條件較好。之所以在規(guī)劃上如此地重視這些資源要素，原因有如下幾個(gè)。首先從水體上看，臺(tái)北市長郝龍斌曾經(jīng)說過，“一個(gè)美麗的城市背后，都有一條美麗的河流”。如泰晤士河孕育了倫敦、塞納河滋養(yǎng)了巴黎。相同的，一個(gè)美麗的居住區(qū)，也需要有一個(gè)美麗的水景。從傳統(tǒng)的中國風(fēng)水選址學(xué)得知，有山有水，山水環(huán)繞是風(fēng)水寶地的必備要素，尤其是蜿蜒曲折，多條水系交匯更是風(fēng)水上佳處。從現(xiàn)代規(guī)劃選址來看，臨近水體，有助于生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利于改善住區(qū)的小

5、氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區(qū)的生活品質(zhì)。其次，地形地貌上不應(yīng)太平坦。從傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)來看，起伏地形，甚至連綿的山脈有發(fā)掘潛龍的潛力，尤其是多條山脈結(jié)合處或斷口處，更是龍穴常在的地方。即使沒有成體系的山脈，在地形起伏的地段也更容易因山就勢(shì)，排列出形式更好的住宅組團(tuán)。從規(guī)劃科學(xué)規(guī)律上來看，地形有些起伏和變化利于豐富養(yǎng)老社區(qū)的微地形景觀，根據(jù)地形地勢(shì)來排布住宅，可以豐富觀景的層次，局部組團(tuán)容易形成較好的采光通風(fēng)微環(huán)境。對(duì)于養(yǎng)老養(yǎng)生

6、需求，山地也有利于養(yǎng)生康體游線的組織，如因山勢(shì)設(shè)置登山康體游線等。最后，地塊內(nèi)部和周邊應(yīng)有較好的綠地植被覆蓋。養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部需要較高的綠化率，根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求，新建高品質(zhì)居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30％，這從整體上保證了居住區(qū)良好的居住環(huán)境。由于老年人生理機(jī)能上對(duì)環(huán)境變化的反應(yīng)更敏感，老年地產(chǎn)對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求。而環(huán)境品質(zhì)提高的直接反應(yīng)是綠地率的提高，建議高端老年地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率不應(yīng)低于40％，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項(xiàng)目不應(yīng)低于35％。3、高供

7、氧綠植組合根據(jù)對(duì)中國著名的長壽之鄉(xiāng)廣西巴馬、山東文登等地環(huán)境的研究成果得知，高濃度氧離子是人類健康長壽的秘密武器?？茖W(xué)研究表明，長壽之鄉(xiāng)的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區(qū)氧離子含量對(duì)于養(yǎng)老有重要的意義。目前住區(qū)規(guī)劃中，較常采用的是富氧植被組合法，既根據(jù)各種不同植被每公頃能提供的氧氣量值來進(jìn)行植被搭配。下表為植被供氧量值。從表中得知，林地，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體。因此在養(yǎng)老社區(qū)

8、中，在地理和氣候環(huán)境允許的條件下，應(yīng)優(yōu)先考慮闊葉林與水體的布置。三、對(duì)交通的要求交通規(guī)劃對(duì)于社區(qū)的居住品質(zhì)的影響巨大，一個(gè)好的道路系統(tǒng)直接關(guān)系到規(guī)劃布局和社區(qū)內(nèi)居民的生活出行模式。1、人車分流系統(tǒng)是最低要求在目前居住區(qū)規(guī)劃中，人車分流已經(jīng)是被普遍認(rèn)可的交通組織模式，設(shè)計(jì)上通常將車行設(shè)置在居住區(qū)外圍，人行系統(tǒng)設(shè)置在內(nèi)部。老年社區(qū)對(duì)交通的要求比較復(fù)雜，一方面老年人身體原因，對(duì)機(jī)動(dòng)車有更多的依賴，另一方面，老年人身體機(jī)能的下降，各方面的反應(yīng)欠

9、靈活，更需要減少機(jī)動(dòng)車對(duì)人行的干擾，因此在老年社區(qū)中，既需要人車分流，又需要機(jī)動(dòng)車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實(shí)行機(jī)動(dòng)車與電瓶車的轉(zhuǎn)換。2、結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)老年人一個(gè)很重要的訴求是健康和養(yǎng)生，有些老年地產(chǎn)項(xiàng)目本身擁有較好的資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項(xiàng)目自然資源比較匱乏，需要通過人為的引入養(yǎng)生設(shè)施，如體育場(chǎng)館和藝術(shù)場(chǎng)館等，但無論是哪種情況的項(xiàng)目，結(jié)合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)都是可以實(shí)現(xiàn)的。老