策源2010年武漢天地-御江苑ⅲ-璟傾城項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、每一座城市，都有一個(gè) 專屬自己的 標(biāo)志……,HONG KONG,每一座標(biāo)志，都源自于這座城市的 精神，代表著這座城市的 榮耀 。,SHANG HAI,時(shí)間在 改變，城市在 改變，精神在 改變……,BEI JING,榮耀的 標(biāo)準(zhǔn)，也在 改變！,BEI JING,,大武漢——千年變遷中，從來(lái)不缺“榮耀”！,WU HAN,我們要做的，不僅是 制造 榮耀——,WU HAN,——更是用 新的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)注 新的榮耀！,如朕君臨，如日

2、中天，四海景從，傾國(guó)傾城,璟,日,京,王,武漢天地-御江苑Ⅲ-璟傾城,不 僅 僅 是 榮 耀,——獻(xiàn)給有世界情節(jié)的武漢人。,和有武漢情節(jié)的世界人。,因改變，而榮耀,——璟傾城：改變武漢豪宅時(shí)代的標(biāo)桿——,,,,,目 錄,,,致敬——從武漢天地造就武漢高端公寓標(biāo)桿改變——內(nèi)外環(huán)境催生改變，改變催生突破序幕——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代突破——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó)重塑——融合天地品牌形象，傾國(guó)先要傾心,,,,

3、,,,致敬——從武漢天地發(fā)現(xiàn)武漢高端公寓標(biāo)桿改變——內(nèi)外環(huán)境催生改變，改變催生突破序幕——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代突破——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó)重塑——融合天地品牌形象，傾國(guó)先要傾心,目 錄,第一章 致敬,——從武漢天地發(fā)現(xiàn)武漢高端公寓標(biāo)桿,第一章 致敬,,,,,,武漢天地：改變武漢高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)格局武漢天地：改變武漢高端公寓的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)武漢天地：改變武漢高端人群的生活方式武漢天地：改變武漢

4、高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,武漢天地：改變武漢高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)格局,武漢第一個(gè)真正的城市綜合體——改變產(chǎn)品格局,,國(guó)際化商業(yè)中心先發(fā)制人,頂級(jí)商務(wù)綜合體登峰造極,多元化高端公寓節(jié)節(jié)高升,武漢天地,御江苑,企業(yè)中心,——將獨(dú)特的“文化商業(yè)綜合體”成功導(dǎo)入武漢。,武漢第一個(gè)江灘成功改造項(xiàng)目——改變板塊格局,,武漢天地改變武漢高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)格局,——讓武漢高端地產(chǎn)中心，成功定格漢口江灘。,,,,武昌,漢陽(yáng),漢口,鸚鵡洲片區(qū),江灘片區(qū),,,積玉橋片

5、區(qū),東湖片區(qū),西北湖片區(qū),武漢高端公寓市場(chǎng)片區(qū)分布,漢口江灘板塊：江灘、歷史文化根基、政治商業(yè)中心,漢口西北湖板塊：傳統(tǒng)高端商務(wù)金融中心、豪宅發(fā)端,武昌大東湖板塊：省府重地、風(fēng)景名勝、文教中心,漢陽(yáng)鸚鵡洲板塊：世貿(mào)品牌、大規(guī)模高端造城先鋒,武昌積玉橋板塊：新興濱江商務(wù)中心、舊城改造核心,武昌湯遜湖板塊：光谷產(chǎn)業(yè)、高校氛圍、大湖、島灣,武漢第一個(gè)國(guó)際化的綜合街區(qū)——改變城市格局,,……讓武漢江灘的明天，更象上海江灘的今天……,武漢天地

6、外街,——為璟傾城問(wèn)鼎武漢豪宅領(lǐng)袖，奠定了市場(chǎng)形象。,武漢天地改變武漢高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)格局,武漢天地內(nèi)巷,武漢天地內(nèi)街,確定武漢高端公寓的價(jià)格標(biāo)桿——始終保持引領(lǐng)地位,,2007年，御江苑一期首開(kāi)均價(jià)13000元，周邊高端公寓均價(jià)8500元，均價(jià)比1.5:1。2008年，金融危機(jī)，武漢高端普降10-20%，武漢天地上漲12%。2009年，御江苑二期價(jià)格始終高于周邊，且一路穩(wěn)步上漲，漲幅15%。2010年，御江苑均價(jià)上升到

7、18000元。2010年下半年，武漢高端公寓攀至15000元。御江苑均價(jià)突破30000元，均價(jià)比2：1。,備注：1：上圖時(shí)間軸選取依據(jù)是武漢天地的推盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)；2：項(xiàng)目?jī)r(jià)格是該時(shí)間節(jié)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的主推產(chǎn)品的價(jià)格；3：價(jià)格選取當(dāng)期武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)的累計(jì)備案價(jià)格；,武漢天地改變武漢高端公寓的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),——為璟傾城定義武漢豪宅價(jià)值，奠定了價(jià)值基礎(chǔ)。,樹(shù)立武漢高端公寓的產(chǎn)品標(biāo)桿——優(yōu)勢(shì)集大成者 A.多元化的生活配套 B

8、.多功能的私家會(huì)所 C.高和諧度建筑形態(tài) D.私密舒適居住組團(tuán) E.人性化的區(qū)內(nèi)交通 F.智能化的居家配置 G.全面裝修的成品房 H.人為本的空間尺度,,武漢天地改變武漢高端公寓的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),——為璟傾城定義武漢豪宅標(biāo)桿，創(chuàng)造了市場(chǎng)尺度。,武漢天地改變武漢高端人群的生活方式,最時(shí)尚的商業(yè)氛圍多元化的建筑特色國(guó)際化的商業(yè)情調(diào)高端人群的聚集地武漢的大都市名片,,——為璟傾城聚合和積累了武漢高端階層的

9、巨大能量。,改變綜合體開(kāi)發(fā)模式——首先重金打造商業(yè)，成功提升整體價(jià)值。——為璟傾城提供了以“商業(yè)”為起點(diǎn)的價(jià)值體系。,,武漢天地改變武漢高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,HHotel,OOffice,PPark,SShopping,CClub,AApartment,TTrans,武漢天地改變武漢高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,以商帶住持續(xù)成長(zhǎng)模式——商業(yè)全部長(zhǎng)期持有，精心扶持經(jīng)營(yíng)?！獮榄Z傾城預(yù)留了以“城市”

10、為主題的發(fā)展空間。,,JAMAICA BLUE,KALDI COFFEE,滿記甜品,BASKIN ROBBINS,HOMES 泰,伊莉維爾,“泛會(huì)所”體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)模式——商業(yè)匯聚人氣，不靠廣告靠賣(mài)場(chǎng)?！獮榄Z傾城積累了以“時(shí)尚”為共性的客戶基礎(chǔ)。,,武漢天地改變武漢高端地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,2007-2010，武漢天地，改變了武漢！,2011年，武漢天地，因改變而改變——,,,,,目 錄,,,致敬——從武漢天地造就武漢高端公

11、寓標(biāo)桿改變——內(nèi)外環(huán)境催生改變，改變催生突破序幕——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代突破——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó)重塑——融合天地品牌形象，傾國(guó)先要傾心,第二章 改變,——改變武漢高端公寓的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),,第二章 改變,,,,,,平臺(tái)改變——泛會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)更具影響力產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層客戶改變——本地自用型客戶不再是主導(dǎo)市場(chǎng)改變——一江兩湖高端公寓競(jìng)爭(zhēng)加劇城市改變——中部中心推動(dòng)高端

12、公寓價(jià)值,平臺(tái)改變——泛會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)更具影響力,武漢天地的國(guó)際化商業(yè)環(huán)境日漸成熟武漢天地的美謄度、忠誠(chéng)度日漸成熟——武漢天地為璟傾城的升華提供更成熟、更高端的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。,,產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,御江苑３期璟傾城入市產(chǎn)品概述,,用地面積：14000㎡建筑面積：71000㎡建筑層數(shù)：41F建筑高度：140m標(biāo)準(zhǔn)層高：3.3m綠化率：47.5%容積率：3.6總戶數(shù)：181個(gè)車(chē)位：232

13、（含子母車(chē)位）,一線江灘，無(wú)敵江景，大平層，超高層，高車(chē)位，高綠化……,產(chǎn)品特征解析/項(xiàng)目本體解析/御江苑,大開(kāi)放、小圍合、高低搭配、商住分離——獨(dú)一無(wú)二的天地建筑群落！,四縱三橫的開(kāi)放式規(guī)劃——與城市融合 360。封閉的圍合式組團(tuán)——與居者融合 高層低層搭配的建筑群——與天地融合 臨街私密無(wú)商業(yè)全綠化——與綜合體融合,產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,,收官大作、第一地標(biāo)、高車(chē)位、高綠化——贏在指標(biāo)的城市豪宅根基

14、！,用地/建筑面積：1.4萬(wàn)/7.1萬(wàn)㎡ ——漢口第一大豪宅組團(tuán) 建筑層數(shù)/高度：41F/140m ——漢口濱江地標(biāo)第一高 總戶數(shù)/車(chē)位數(shù)：181/232個(gè) ——武漢豪宅車(chē)戶比第一 綠化率\地下會(huì)所：48%/3600㎡ ——城市高密豪宅第一奢,,產(chǎn)品特征解析/項(xiàng)目本體解析/璟傾城-規(guī)劃指標(biāo),產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,坐北朝南的稀缺觀江地位——江北第一豪宅 一線親水的獨(dú)步江灘地標(biāo)——江灘第一豪宅

15、 至高至低的唯一純居形態(tài)——天地第一豪宅 貼身親政的稀有貴族群落——綜合體第一豪宅,南觀江、在江灘、天地至尊、親貴貼身——獨(dú)一無(wú)二的豪宅王者地位！,,產(chǎn)品特征解析/項(xiàng)目本體解析/璟傾城-規(guī)劃設(shè)計(jì),產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,江景、城景、街景、園景——三期的多重景觀級(jí) 南江湖，北城園、東西街——高層的多維觀景面 大開(kāi)間、全通透、無(wú)遮擋——高層的多軸觀景線 大間距、全封閉、窗檐綠——低層的中央聚焦點(diǎn)

16、,多重、多維、多軸、聚焦，個(gè)性化的均好——獨(dú)一無(wú)二的豪宅景觀資源！,,產(chǎn)品特征解析/項(xiàng)目本體解析/璟傾城-觀景系數(shù),產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,大橋、二橋、隧道三選一——豪宅的中心價(jià)值觀 商務(wù)到商業(yè)，政府到政協(xié)——豪宅的純個(gè)性捷徑 永不堵車(chē)的沿江景觀大道——豪宅的貴賓專車(chē)道 臨江后院門(mén)、貼身公交站——豪宅的管家專用道,人車(chē)分流、車(chē)車(chē)分流，速度、便利、御用——獨(dú)一無(wú)二的豪宅路網(wǎng)體系！,,產(chǎn)品特征解析/項(xiàng)目

17、本體解析/璟傾城-交通條件,產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,超高85%、平層93%、四房45%、310㎡40%——大平層總量大，前期沒(méi)有！,,產(chǎn)品特征解析/項(xiàng)目本體解析/璟傾城-戶型配比,產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,大開(kāi)間、大層高、四房五房、多變定制功能——追求舒適、寬松的時(shí)尚豪宅！,客廳、臥室、陽(yáng)臺(tái)有超大開(kāi)間——極致的豪宅空間尺度 簡(jiǎn)潔、流暢、方正的空間分隔——大氣的豪宅空間感受 豐富、多變、個(gè)性的多功能間

18、——完美的豪宅空間功能 3.3m稀缺層高＋360.觀景面——超值的豪宅高性價(jià)比,,,產(chǎn)品特征解析/項(xiàng)目本體解析/璟傾城-戶型設(shè)計(jì),產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,對(duì)比御江苑１-２期產(chǎn)品疑問(wèn)：璟傾城銷(xiāo)售的最大困惑——需要高端大平層公寓的客戶是誰(shuí)？,,位置更優(yōu)越：一線臨江、交通通暢 建筑更宏偉：城市地標(biāo)、對(duì)比鮮明 豪宅更純粹：超大平面、唯一聯(lián)排 配套更奢華：國(guó)際精裝、超級(jí)會(huì)所 價(jià)值更稀缺：

19、天地成熟、城市成熟,產(chǎn)品改變——超高大平層公寓與前期斷層,御江苑１-２期客戶概述,,客戶改變——本地自用型客戶不再是主導(dǎo),——以武漢江北為主，武漢市外僅為30%；以自住為主，投資僅為20%。,居住區(qū)域,置業(yè)目的,（御江苑璟傾城招標(biāo)書(shū)提供數(shù)據(jù)）,（與御江苑置業(yè)顧問(wèn)交流分析）,居住區(qū)域,置業(yè)目的,武漢大平層高端公寓在售項(xiàng)目客戶描述,客戶改變——本地自用型客戶不再是主導(dǎo),,——以武漢市內(nèi)為主，武漢市外達(dá)到40%；以自住為主，投資達(dá)到35%。,

20、（復(fù)地東湖國(guó)際成交客戶獨(dú)家數(shù)據(jù)）,（復(fù)地東湖國(guó)際成交客戶獨(dú)家數(shù)據(jù)）,依據(jù)上海策源高端客戶研究資料,——我們預(yù)判：璟傾城潛在客戶中，外地客戶、投資客戶比重必將加大。,全國(guó)千萬(wàn)級(jí)大平層高端公寓客戶描述,客戶改變——本地自用型客戶不再是主導(dǎo),,市場(chǎng)改變——一江兩湖高端公寓競(jìng)爭(zhēng)加劇,武漢大平層高端公寓市場(chǎng)分布,,萬(wàn)達(dá)公館，漢宮一號(hào)，復(fù)地東湖國(guó)際,高端公寓：錦繡長(zhǎng)江、金橋世家、泛海國(guó)際城市別墅：夢(mèng)湖香郡、泰然玫瑰灣郊區(qū)別墅：盤(pán)龍城與湯遜湖別墅

21、群,綠地車(chē)輛廠地塊、東沙萬(wàn)達(dá)地塊、華僑城地塊、金地四新地塊。,——2010年武漢高端市場(chǎng)進(jìn)入集中供應(yīng)階段。武昌供應(yīng)密集，漢口較少。,一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：核心區(qū)域、產(chǎn)品同質(zhì)、一線價(jià)格,二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：次級(jí)區(qū)域、二線價(jià)格、高端公寓,潛在競(jìng)爭(zhēng)：暫未上市、品牌開(kāi)發(fā)、高端定位,空間尚有時(shí)不我待,,——已入市項(xiàng)目總量20萬(wàn)㎡，673套，產(chǎn)品均定義為“豪宅”。,4.瑞安武漢天地,118套，4萬(wàn)㎡,190套，6萬(wàn)㎡,181套，5萬(wàn)㎡,184套，5萬(wàn)㎡,3.萬(wàn)達(dá)公館

22、,2.金都漢宮,1.復(fù)地東湖國(guó)際,市場(chǎng)改變——一江兩湖高端公寓競(jìng)爭(zhēng)加劇,武漢大平層高端公寓市場(chǎng)供應(yīng),豪宅滿天飛江湖盼正統(tǒng),漢宮一號(hào),積玉橋萬(wàn)達(dá),復(fù)地東湖國(guó)際,,市場(chǎng)改變——一江兩湖高端公寓競(jìng)爭(zhēng)加劇,武漢大平層高端公寓主流產(chǎn)品,——已入市項(xiàng)目，建筑形態(tài)、戶型面積等與璟傾城都有重疊。,,,,復(fù)式為主平層面積接近,三房為主主力面積接近,五房為主主力面積接近,產(chǎn)品較雷同差異需拉大,,武漢大平層高端公寓市場(chǎng)去化,2009年：總價(jià)200

23、萬(wàn)以上高端公寓成交量不足 35萬(wàn)㎡，總價(jià)300萬(wàn)以上高端公寓成交量不足 13萬(wàn)㎡，占全市商品房住宅市場(chǎng)總成交量的2.5%，且高端市場(chǎng)供大于需，去化率不足 60%。2010年：受調(diào)控影響，高端市場(chǎng)成交量預(yù)期降幅 30-35%?？們r(jià)200萬(wàn)以上高端公寓預(yù)期成交量不足 28萬(wàn)㎡?？們r(jià)300萬(wàn)以上高端公寓預(yù)期成交量不足 15萬(wàn)㎡。,——武漢高端公寓市場(chǎng)容量有限。競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)去化壓力徒增。,市場(chǎng)改變——一江兩湖高端公寓競(jìng)爭(zhēng)加劇,

24、無(wú)論怎么拉蛋糕不夠大,市場(chǎng)改變——一江兩湖高端公寓競(jìng)爭(zhēng)加劇,御江苑3期核心競(jìng)爭(zhēng)策略 ——把握先機(jī)，以快打快競(jìng)爭(zhēng)策略建議： 1、加快營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度：三期2011年售罄 2、加快商務(wù)開(kāi)發(fā)：商務(wù)2011年入市 3、加快后期開(kāi)發(fā)：Ｂ地塊2011年啟動(dòng)　 4、加快商業(yè)升級(jí)：突出高端成熟氛圍 5、加快市場(chǎng)擴(kuò)張：主動(dòng)擴(kuò)充客戶積累,,我們的突破口是——抓住更多的高端客戶，尤其是高端投資客戶！,,,,,城市改變——中部中心

25、推動(dòng)高端公寓價(jià)值,高端投資客戶選擇高端公寓的第一標(biāo)準(zhǔn),,依據(jù)上海策源高端客戶研究資料,——高端客戶最看重城市價(jià)值，就是城市發(fā)展的空間與先機(jī)。,,武漢發(fā)展進(jìn)入黃金躍升期——標(biāo)桿化、中心化、國(guó)際化、初始化,,,城市改變——中部中心推動(dòng)高端公寓價(jià)值,A.中部各省會(huì)城市中的GDP最高B.輕重工業(yè)及高新產(chǎn)業(yè)的基地C.中央確認(rèn)的中部崛起戰(zhàn)略中心D.中國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐E.國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)文化交流頻繁F.國(guó)際資本與外企持續(xù)涌入G.城市圈域化

26、、軌道化發(fā)展迅猛,武漢城市發(fā)展帶來(lái)的高端投資機(jī)遇——催生高端商務(wù)的井噴發(fā)展,,未來(lái)五年武漢高端寫(xiě)字樓供應(yīng)量約215萬(wàn)㎡。 2018年，CBD25幢200萬(wàn)㎡甲級(jí)(30%超甲級(jí))； 25棟待建在建的高端寫(xiě)字樓中，67%在漢口。 未來(lái)高端寫(xiě)字樓以現(xiàn)有辦公中心向外延伸； 內(nèi)環(huán)線解放大道是新型的高端商務(wù)聚集區(qū)。 內(nèi)環(huán)、隧道、地鐵對(duì)商務(wù)發(fā)展至關(guān)重要。,城市改變——中部中心推動(dòng)高端公寓價(jià)值,高端商務(wù)引導(dǎo)高端商務(wù)人群的涌入——拉動(dòng)

27、高端公寓的價(jià)量齊升,,城市改變——中部中心推動(dòng)高端公寓價(jià)值,王家墩CBD武漢新型的商務(wù)中心；已經(jīng)生成高端公寓聚集效應(yīng)，如泛海國(guó)際、葛洲壩國(guó)際等。,建設(shè)大道金融街武漢最核心的高端商務(wù)區(qū)衍生三大高端聚集區(qū)——解放大道與青年路之間地段，武漢早期高端公寓的聚集地；西北湖，高端商務(wù)住宅代表。香港路，高端人群居住聚區(qū)。,武漢天地企業(yè)中心鄰政面江的商務(wù)新中心依托二橋、隧道與軌道交通，連接漢口中心與武昌沿江，將大幅度推動(dòng)沿江住

28、宅需求；并直接拉動(dòng)璟傾城的需求量，支撐其實(shí)現(xiàn)更高的投資價(jià)值。,,,我們不難發(fā)現(xiàn)：璟傾城實(shí)現(xiàn)快速、優(yōu)質(zhì)、高價(jià)值銷(xiāo)售的關(guān)鍵，就是成功引導(dǎo)大量高端投資客戶。而迅速聚焦投資最有利的機(jī)會(huì)，就在于武漢城市發(fā)展創(chuàng)造的商務(wù)井噴發(fā)展。而要成功搶占商務(wù)先機(jī)的最大關(guān)鍵是——告訴客戶：我就是最具投資價(jià)值的豪宅！,第二章 改變,,——而要凸顯豪宅的投資價(jià)值————就必須打破武漢高端公寓的傳統(tǒng)居住價(jià)值————也就必須突破武漢高端公

29、寓的價(jià)值標(biāo)桿————而武漢天地御江苑，就是武漢高端公寓的價(jià)值標(biāo)桿————武漢天地，因?yàn)楦淖?，更需突破——自我突破，價(jià)值突破！,第二章 改變,,2011，武漢天地，在改變中迎來(lái)武漢的豪宅時(shí)代！,,,,,目 錄,,,致敬——從武漢天地造就武漢高端公寓標(biāo)桿改變——內(nèi)外環(huán)境催生改變，改變催生突破序幕——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代突破——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó)重塑——融合天地品牌形象，傾國(guó)先要傾心,第三

30、章 序幕,——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代,第三章 序幕,,,,,,高端公寓與豪宅的差距上海：豪宅時(shí)代的標(biāo)志武漢：豪宅序幕的來(lái)臨璟傾城：定義豪宅標(biāo)桿,,依據(jù)國(guó)內(nèi)一線城市經(jīng)驗(yàn)總結(jié)—— 城市中心頂級(jí)豪宅的升值潛力及空間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域普通高檔住宅。,從地段條件上看，豪宅項(xiàng)目除具備市中心地段外，在文化歷史、商業(yè)配套、 商務(wù)辦公氛圍等方面條件要遠(yuǎn)優(yōu)于普通高端公寓項(xiàng)目。 從產(chǎn)品打造上看，豪宅項(xiàng)目主要在裝修軟硬件設(shè)施

31、標(biāo)準(zhǔn)上具備較高端品質(zhì)。 從價(jià)格升值潛力上看，豪宅項(xiàng)目同期漲幅空間要高于普通高端公寓達(dá)2-3倍。 從客戶構(gòu)成上看，豪宅外籍客戶比例及投資需求比例要高于普通高檔住宅。,高端公寓與豪宅的差距,豪宅的基本標(biāo)桿——,,高端公寓與豪宅的差距,城市核心地段人文歷史淵源核心景觀資源國(guó)際生活配套中央商務(wù)區(qū)位卓越項(xiàng)目品質(zhì)國(guó)際品牌物管獨(dú)特產(chǎn)品個(gè)性國(guó)際品牌開(kāi)發(fā)商,主體,產(chǎn)品,資源,,上海：豪宅時(shí)代的標(biāo)志,上海豪宅時(shí)代的先鋒：翠湖天地——

32、 一個(gè)豪宅市場(chǎng)的催生到成熟，既是城市價(jià)值提升，更是城市國(guó)際化表現(xiàn)。,,2009年，武漢人均GDP突破7450美元，與2006年上海人均GDP接近，武漢具備了高端向豪宅升級(jí)的基礎(chǔ)！,豪宅客戶不僅局限于本地的居民，而是呈現(xiàn)出上下雙向、中心發(fā)散、以投資為主、外地為主的明顯特征！,2006年上海豪宅客戶構(gòu)成,,——感謝瑞安，讓我們有了一套可以定義豪宅時(shí)代的標(biāo)準(zhǔn)！由此可鑒——,上海：豪宅時(shí)代的標(biāo)志,城市進(jìn)入豪宅時(shí)代的標(biāo)志——,,,

33、城市地位——綜合實(shí)力國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，具備較強(qiáng)國(guó)際影響力；城市配套——現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展成熟，交通及商務(wù)環(huán)境優(yōu)良；品牌地產(chǎn)——品牌知名地產(chǎn)云集，房地產(chǎn)投資積極活躍；市場(chǎng)成熟——供需量?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；投資活躍——理性投資客戶增長(zhǎng)，整體購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到前列；自身?xiàng)l件——土地價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)可，商業(yè)與資源環(huán)境優(yōu)良。,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,武漢城市領(lǐng)袖地位確立,,華中政經(jīng)中心,華中GDP第一,中國(guó)高鐵中心,,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,武漢城市核心配

34、套升級(jí)武漢是大城、江城、融城圈，所以，武漢的城市核心配套，就是交通，尤其是過(guò)江交通。輕軌-地鐵-高架-橋梁-隧道…2011-2012，武漢就要進(jìn)入城市建設(shè)的第一次收獲期！,,品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭涌入 招保萬(wàn)金綠華九世齊聚江城，武漢天地不再擔(dān)心曲高合寡。,,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,武漢迎來(lái)高端地產(chǎn)熱潮； 2011-2012年，占據(jù)優(yōu)越資源的品牌高端地產(chǎn)，將主導(dǎo)武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。,,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,——目前，武漢

35、“豪宅”與高端公寓的價(jià)格比是2:1，一線城市的價(jià)格比為4:1?！诔鞘蟹康禺a(chǎn)高速發(fā)展的背景下，武漢豪宅市場(chǎng)具備強(qiáng)大的升值空間。,武漢“豪宅”均價(jià)15000-20000元/㎡，高端公寓均價(jià)8000-10000元/㎡，武漢“豪宅”與高端公寓價(jià)格比為2:1。上海豪宅均價(jià)150000-160000元/㎡高端公寓均價(jià)30000-50000元/㎡，上海豪宅和高端公寓價(jià)格比高達(dá)4:1。武漢一旦進(jìn)入豪宅正常發(fā)展階段，豪宅溢價(jià)差預(yù)計(jì)

36、將達(dá)到200%。目前投資武漢豪宅有厚利！,,,溢價(jià)300%,潛力,溢價(jià)100%,溢價(jià)差200%,,,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,武漢豪宅發(fā)展具備空間,武漢豪宅投資迎來(lái)機(jī)遇,,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,,挑戰(zhàn),增值空間有限 投資多改受壓,豪宅起步階段 一線投資出口,政策力度空前 持續(xù)時(shí)間一年,通貨膨脹加劇房產(chǎn)投資最佳,政策縫隙大房?jī)r(jià)落差大發(fā)展空間大,防內(nèi)難防外投資是趨勢(shì)房產(chǎn)是首選,政策環(huán)境,投資環(huán)境,一線城市,二線城市,,

37、,,機(jī)會(huì),,,二線豪宅,機(jī)會(huì),,機(jī)會(huì),——武漢本土投資客戶日益成熟，在龐大的人口基數(shù)和強(qiáng)勁的收入增長(zhǎng)基礎(chǔ)上。 其價(jià)值評(píng)價(jià)力、價(jià)格承受力、增值預(yù)見(jiàn)力、投資主動(dòng)性顯著增強(qiáng)。,,,,,武漢天地自身?xiàng)l件成熟,,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,武漢天地Ａ地塊開(kāi)發(fā)規(guī)模已近一半，品牌號(hào)召力和市場(chǎng)影響力持續(xù)提高。御江苑一二期成功發(fā)售，市場(chǎng)追捧，住宅入住率高，高端客戶忠誠(chéng)度高。武漢天地招商告成，商業(yè)經(jīng)營(yíng)良好，國(guó)際化時(shí)尚商業(yè)氛圍極大

38、促進(jìn)銷(xiāo)售。大型商務(wù)綜合體企業(yè)中心即將啟動(dòng)，國(guó)際品牌商家進(jìn)入，拉高投資價(jià)值。,,武漢：豪宅時(shí)代的來(lái)臨,—— 武漢，已經(jīng)具備了進(jìn)入豪宅時(shí)代的條件！高端住宅向豪宅升級(jí)勢(shì)在必行！那么，武漢有豪宅嗎？,璟傾城：定義豪宅標(biāo)桿,,——今天，除了璟傾城，武漢無(wú)豪宅！,,70,地段價(jià)值稀缺 產(chǎn)品個(gè)性突出 配套優(yōu)勢(shì)明顯 商業(yè)升值預(yù)期 上海豪宅宗師 武漢豪宅領(lǐng)袖,豪宅均可貴，王者我獨(dú)尊,璟傾城的武漢豪宅市場(chǎng)定位——,,璟傾城：定義豪

39、宅標(biāo)桿,——璟傾城，揭開(kāi)武漢豪宅時(shí)代的序幕！定義武漢豪宅時(shí)代的標(biāo)桿！,沒(méi)有天生的豪宅，只有悉心的打造與不斷的突破！,,,,,目 錄,,,致敬——從武漢天地造就武漢高端公寓標(biāo)桿改變——內(nèi)外環(huán)境催生改變，改變催生突破序幕——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代突破——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó)重塑——融合天地品牌形象，傾國(guó)先要傾心,第四章 突破,——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó),,第四章 突破,,,,,,定位突破——

40、由豪宅／到知性奢宅產(chǎn)品突破——知性更智／奢宅更大客戶突破——投資自用／傾城傾國(guó)渠道突破——整合資源／主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),,定位突破——由豪宅／到知性奢宅,,突破定位差距,知性奢宅第一特征：更時(shí)尚、更知性、更國(guó)際、更科學(xué) ——與傳統(tǒng)豪宅的“外在豪”，在品質(zhì)、品位、文化和人群等方面拉開(kāi)差距。 ——這正是璟·傾城與其他高端公寓項(xiàng)目之間的壓倒性優(yōu)勢(shì)！知性奢宅第二特征：更大度、更貴族、更豐

41、富、更獨(dú)有 ——與傳統(tǒng)豪宅的“富為豪”，在產(chǎn)品尺度、品牌尺度、價(jià)值尺度等方面拉開(kāi)差距。 ——這正是當(dāng)前因武漢城市發(fā)展而賦予璟·傾城的機(jī)遇,品質(zhì)如玉，兼華美而溫潤(rùn)至尊如王，因景仰而傾倒有容乃大，因尊貴而奢華唯我新潮，因時(shí)尚而領(lǐng)袖豪宅之集大成者璟傾城——大者為奢，是為“奢宅”時(shí)尚為知，是為“知性”,定位突破——由豪宅／到知性奢宅,,,突破定位高度,,,核心價(jià)值突破,核心價(jià)值體系,品NOBLE,城C

42、ITY,筑BUILD,稀缺江景奢宅,尊榮地標(biāo)象征,舒闊大度奢宅,商業(yè)中心商務(wù)中心,多維城市快速通道,內(nèi)環(huán)之心城市地王,豪宅領(lǐng)袖正統(tǒng)王者,接軌國(guó)際時(shí)尚品味,港筑專家品質(zhì)保證,定位突破——由豪宅／到知性奢宅,,從“豪”宅到“奢”宅 ——御江苑3期璟傾城，開(kāi)啟武漢豪宅時(shí)代的領(lǐng)袖,定位突破——由豪宅／到知性奢宅,一線濱江 / 知性奢宅 / 精裝定制版,,產(chǎn)品定位突破,,室外裝飾室內(nèi)化歸家之前感溫馨,電梯廳為文化廳過(guò)度

43、空間添品質(zhì),產(chǎn)品突破——知性更知／奢宅更奢,,知性氛圍優(yōu)化,,產(chǎn)品突破——知性更知／奢宅更奢,,奢宅品質(zhì)優(yōu)化,,標(biāo)桿一：無(wú)以復(fù)制的瑞安天地品牌,標(biāo)桿二：無(wú)與倫比的香港建筑品質(zhì),標(biāo)桿三：無(wú)法取代的國(guó)際時(shí)尚品味,標(biāo)桿四：內(nèi)環(huán)之心的城市地王地段,標(biāo)桿五：坐北朝南的一線無(wú)敵江景,標(biāo)桿六：獨(dú)一無(wú)二的世紀(jì)漢口江灘,標(biāo)桿七：出類拔萃的地標(biāo)建筑氣度,標(biāo)桿八：挑戰(zhàn)感官的奢宅空間尺度,標(biāo)桿九：時(shí)尚實(shí)用的奢華裝修配套,產(chǎn)品突破——知性更知／奢宅更奢,城市核心

44、地段人文歷史淵源核心景觀資源國(guó)際生活配套中央商務(wù)區(qū)位卓越項(xiàng)目品質(zhì)國(guó)際品牌物管獨(dú)特產(chǎn)品個(gè)性國(guó)際品牌開(kāi)發(fā)商,,突破豪宅標(biāo)桿,,,A. 投資回報(bào)——價(jià)值潛力+價(jià)格洼地，奢宅投資最有利選擇。B. 投資安全——瑞安品牌+武漢天地，奢宅投資最安全選擇。,客戶突破——投資自用／傾城傾國(guó),,目標(biāo)客戶突破,A. 由一二期以多次自用客戶為主，個(gè)體投資客戶為輔； 變?yōu)榻K極自用與集團(tuán)投資客戶并重，個(gè)體投資客戶為輔。B. 其中，自用

45、客戶由中產(chǎn)／財(cái)富型，向領(lǐng)袖／知性型升級(jí)。 投資客戶由本埠投資型，向國(guó)內(nèi)投資＋境外投資型升級(jí)。,利益訴求突破,,傾城：——武漢本土市場(chǎng)——湖北省內(nèi)市場(chǎng)——華中區(qū)域市場(chǎng)傾國(guó)：——【長(zhǎng)三角】（滬蘇杭）——【珠三角】（港深廣）——【渤三角】（京津大）,客戶突破——投資自用／傾城傾國(guó),,目標(biāo)市場(chǎng)突破,,獻(xiàn)給“有世界情結(jié)的武漢人和有武漢情結(jié)的世界人”,,客戶突破——投資自用／傾城傾國(guó),客戶定位突破,A、清晰界定投資價(jià)值——

46、武漢（中部最高的投資價(jià)值）B、清晰概括產(chǎn)品特色——世界（國(guó)際化→時(shí)尚→知性）C、清晰尊奉客戶地位——武漢情節(jié)（投資眼光）與世界情節(jié)（知性品味）D、適度保留詮釋空間——每個(gè)人都能自由定義自己……,,獨(dú)有復(fù)地東湖國(guó)際、九龍倉(cāng)時(shí)代一號(hào)，武漢一線臨湖濱江大平層物業(yè)的專業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。獨(dú)有武漢市中心高端大平層客戶資料庫(kù)。,武漢策源,策源豪宅事業(yè)部,上海總部下屬豪宅事業(yè)部，有近十年上海豪宅項(xiàng)目專業(yè)策劃及銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。擁有全國(guó)高端投資客戶資料信息庫(kù)

47、。,全國(guó)性代理公司，可以啟動(dòng)全國(guó)性銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。,策源機(jī)構(gòu),渠道突破——整合資源／主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),,策源資源,`,,全國(guó)布局，四大戰(zhàn)略區(qū)域,,,全國(guó)十強(qiáng)，上海八年三甲,,,專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)，專注高端地產(chǎn),,,服務(wù)大盤(pán)，高端資源深厚,,,服務(wù)品牌，戰(zhàn)略資源共享,,渠道突破——整合資源／主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),,復(fù)星-策源獨(dú)家資源,,,,,營(yíng)銷(xiāo)資源突破——復(fù)星-策源：造就富豪、接觸富豪、了解富豪,美國(guó)LCS,策源機(jī)構(gòu),合資公司,啟動(dòng)境外銷(xiāo)售,美國(guó)排名前三位的專業(yè)社區(qū)養(yǎng)老

48、經(jīng)營(yíng)管理公司客群皆為美國(guó)高端人群在美國(guó)各洲管理103個(gè)高端社區(qū),擁有國(guó)內(nèi)國(guó)外高端的客戶資料信息庫(kù)。,國(guó)內(nèi)第一家針對(duì)高端人群的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和管理,,渠道突破——整合資源／主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),,復(fù)星-策源獨(dú)家資源,2011年，策源可利用LCS在美國(guó)已有的網(wǎng)點(diǎn)，在華人聚居的城市，如舊金山、紐約，芝加哥，洛杉磯，邁阿密等，通過(guò)當(dāng)?shù)刈畲蟮闹薪镽EMAX及華人社團(tuán)合作進(jìn)行境外銷(xiāo)售,,渠道突破——整合資源／主動(dòng)營(yíng)

49、銷(xiāo),,LCS-策源獨(dú)家資源,LCS全美布局,成立于1950年、來(lái)自法國(guó)的Club Med，是目前全球最大的度假連鎖集團(tuán)，共擁有遍布全球5大洲30多個(gè)國(guó)家的80多個(gè)度假村。從讓人忘返的馬爾代夫卡尼島到浪漫迷人的毛里求斯愛(ài)必濃，從郁郁蔥蔥的巴厘島到獨(dú)具異域風(fēng)情的普吉島，再?gòu)娘L(fēng)光旖旎的熱帶風(fēng)情海島到銀裝素裹的高山滑雪勝地……,,渠道突破——整合資源／主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),,Club Med-策源獨(dú)家資源,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),事件突破

50、，影響突破,,郭廣昌對(duì)話羅康瑞,摩根、ING、高盛武漢投資峰會(huì),港姐明星江城夜宴,瑞安·策源武漢高端商業(yè)地產(chǎn)論壇,美國(guó)等華人聚集城市海外巡展,辛亥百年臺(tái)灣豪門(mén)包機(jī)看房,美國(guó)新加坡海外巡展國(guó)內(nèi)同步新聞炒作,復(fù)星高端海外渡假產(chǎn)品Clubman回饋業(yè)主領(lǐng)袖,省內(nèi)地級(jí)市巡展香港商會(huì)巡展,策源五大區(qū)全國(guó)發(fā)售,港澳發(fā)售，美國(guó)等海外巡展，武漢同步新聞炒作,投資活躍區(qū)域巡展，全國(guó)各淅江商會(huì)、復(fù)星系上市公司巡展,,,羅康瑞、郭廣昌巔峰

51、對(duì)話,對(duì)話主題：投資抉擇置業(yè)選擇首選高端稀缺物業(yè)既是人生境界的寫(xiě)照，生活品質(zhì)的要求，也是深具企業(yè)家素質(zhì)的投資務(wù)實(shí)的考慮活動(dòng)時(shí)間：2010年4月活動(dòng)地點(diǎn)：武漢天地，或御江苑3期會(huì)所活動(dòng)目的：制造新聞話題，媒體主動(dòng)報(bào)道?；顒?dòng)組織：瑞安地產(chǎn)、湖北商會(huì)、浙江商會(huì)、溫州商會(huì),戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),事件突破，影響突破,,論壇主題：基金最愛(ài)何種物業(yè)投資高端地產(chǎn)首選高端豪宅投資高端豪宅首選有綜合體環(huán)境的豪宅武漢地產(chǎn)投

52、資首選是……活動(dòng)時(shí)間：2010年8—9月間活動(dòng)地點(diǎn)：武漢天地，或御江苑3期會(huì)所活動(dòng)目的：吸引投資者，同時(shí)制造新聞話題活動(dòng)組織：湖北商會(huì)、浙江商會(huì)、溫州商會(huì)……,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),事件突破，影響突破,摩根-ING-高盛武漢論道,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),事件突破，影響突破,巡展主題：城市高級(jí)商幫酒會(huì)推薦高端稀缺物業(yè)升值潛力凸顯，深受商會(huì)追捧他們沒(méi)有心理價(jià)位，只有價(jià)格排序利用農(nóng)歷春節(jié)期間，廣邀區(qū)域知

53、名商會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目推廣活動(dòng)時(shí)間：2010年4月活動(dòng)地點(diǎn)：長(zhǎng)三角、珠三角等重點(diǎn)區(qū)域活動(dòng)目的：擴(kuò)大項(xiàng)目戰(zhàn)略高度，為客戶圈層擴(kuò)容活動(dòng)組織：瑞安地產(chǎn)、湖北、浙江、溫州等商會(huì),,全國(guó)浙江商會(huì)高峰巡展,,湖北-臺(tái)灣聯(lián)手推出“辛亥百年包機(jī)對(duì)飛萬(wàn)人游”。首航時(shí)間初定為2011年10月11日，持續(xù)到春節(jié)?；顒?dòng)目的：制造投資話題，臺(tái)灣豪門(mén)回漢投資，活動(dòng)時(shí)間：2011年1月（春節(jié)前）活動(dòng)地點(diǎn)：武漢天地、御江苑活動(dòng)方式：借辛亥百年包機(jī)對(duì)飛萬(wàn)人

54、游之勢(shì)， 在春節(jié)前夕組織包機(jī)看房活動(dòng)， 以武漢天地疊加春節(jié)返鄉(xiāng)之俗， 迎合臺(tái)灣回歸之聲。,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),事件突破，影響突破,辛亥百年臺(tái)灣豪門(mén)包機(jī)看房,,商場(chǎng)勝過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)勝過(guò)賣(mài)場(chǎng)，借重商業(yè)、商務(wù)、旅游資源，推高豪宅價(jià)值。 加快企業(yè)中心開(kāi)發(fā)和頂級(jí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步優(yōu)化國(guó)際生活環(huán)境，引吸高端自住。,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),事件突破，影響突破,聯(lián)動(dòng)營(yíng)

55、銷(xiāo)：與天地商業(yè)聯(lián)動(dòng)，與瑞安商務(wù)聯(lián)動(dòng)，與復(fù)星旅游聯(lián)動(dòng)A、如：購(gòu)璟傾城一套，贈(zèng)瑞安天地全國(guó)VIP一枚，享優(yōu)先及優(yōu)惠。B、如：購(gòu)璟傾城一套，贈(zèng)瑞安企業(yè)中心VIP一席，享優(yōu)先及優(yōu)惠。C、如：購(gòu)璟傾城一套，贈(zèng)地中海俱樂(lè)部VIP一生，享優(yōu)先及優(yōu)惠。,商業(yè)商務(wù)旅游豪宅聯(lián)動(dòng),,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),事件突破，影響突破,身份大于身價(jià)，身價(jià)大于房?jī)r(jià)借重瑞安地產(chǎn)香港名企背景，凸顯品牌實(shí)力。 并針對(duì)香港入籍政策限制，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)倒掛形勢(shì)，

56、進(jìn)一步接軌國(guó)際生活環(huán)境，引吸高端自住與高端投資。,開(kāi)通香港戶籍綠色通道,,,,,,,,按產(chǎn)品劃分,按工期劃分,按客戶劃分,1,2,3,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),全程推盤(pán)節(jié)奏,160-184㎡的三房190-204㎡的四房230-250㎡的四房308-388㎡的五房409-553㎡的六-十房,2010年12-2011年2月2010年3月-5月2010年5月-12月,常規(guī)高端客戶頂級(jí)高端客戶終極高端客戶,

57、銷(xiāo)售執(zhí)行階段劃分的方式——按三種原則劃分,,高,,,市場(chǎng)吸引力,高,,,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,銷(xiāo)售執(zhí)行階段劃分的方式——按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)劃分,3房,4房,5房,4房,5房,6、8房,7、10房,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),,全程推盤(pán)節(jié)奏,,T1-T6具備預(yù)售條件,,T1\T3樣板房開(kāi)放,T6樣板房開(kāi)放,,T3樓王體驗(yàn)中心開(kāi)放,,T3-T4結(jié)構(gòu)封頂,,T3-T4立面完成,,T1.T2.T5推出時(shí)期,T3-T4定制單位推出時(shí)期,

58、T6.T3-T4中低區(qū)推出時(shí)期,T3-T4樓王推出時(shí)期,,整體竣工完成,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),銷(xiāo)售執(zhí)行階段劃分的方式——按工程進(jìn)度劃分,,全程推盤(pán)節(jié)奏,,,,,環(huán)境需求,資源需求,全面需求,心理需求,,需求階段,,產(chǎn)品價(jià)值提升,二次以上改善,多次以上改善,(改善心理需求),多次以上投資,(終極置業(yè)),終級(jí)高端客戶,客戶層次,置業(yè)階段,居所/需求,頂級(jí)高端客戶,常規(guī)高端客戶,T6 5房,T3-T4 6-8房 7、10

59、房,T1-T2 5房,T3-T4 5房,T3-T4 4房,T1-T2 3-4房,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),銷(xiāo)售執(zhí)行階段劃分的方式——按客戶層次劃分,,全程推盤(pán)節(jié)奏,T1-T2、T5推出,T3-T4定制單位推出,T6、T3-T4中低區(qū)推出,T3-T4樓王推出,,T1&T3樣板房開(kāi)放,,,T3-T4結(jié)構(gòu)封頂,,T3-T4立面完成,,,整體竣工完成,美國(guó)新加坡海外巡展國(guó)內(nèi)同步新聞炒作,結(jié)合復(fù)星高

60、端海外渡假產(chǎn)品Clubman回饋業(yè)主領(lǐng)袖,省內(nèi)地級(jí)市巡展香港商會(huì)巡展,港澳發(fā)售，武漢同步新聞炒作,投資活躍區(qū)域巡展，全國(guó)各淅江商會(huì)、復(fù)星系上市公司巡展,策源五大區(qū)全國(guó)發(fā)售,郭廣昌對(duì)話羅康瑞,摩根、ING、高盛武漢投資峰會(huì),港姐明星江城夜宴,瑞安·策源武漢高端商業(yè)地產(chǎn)論壇,美國(guó)等華人聚集城市海外巡展,T1-T6具備預(yù)售條件,辛亥百年臺(tái)灣豪門(mén)包機(jī)看房,T3樓王體驗(yàn)中心開(kāi)放,港澳發(fā)售，美國(guó)等海外巡展，武漢同步新聞炒作,投

61、資活躍區(qū)域巡展，全國(guó)各淅江商會(huì)、復(fù)星系上市公司巡展,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),,,全程推盤(pán)節(jié)奏,T6樣板房開(kāi)放,,精裝高層豪宅均價(jià)——3.2-3.4萬(wàn)元/㎡精裝多層洋房均價(jià)——3.4-3.6萬(wàn)元/㎡豪裝聯(lián)排別墅均價(jià)——7.5-8.0萬(wàn)元/㎡,,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),價(jià)格定位原則,,全程價(jià)格定位,豪宅市場(chǎng)初級(jí)階段，均價(jià)高于高端公寓 150-200%同組團(tuán)內(nèi)多層洋房，均價(jià)高于高層住宅 5-10%絕對(duì)稀缺豪裝聯(lián)排，

62、均價(jià)制造奢宅標(biāo)桿高層多層 精裝標(biāo)準(zhǔn)成本 3000-3500元/㎡聯(lián)排別墅 豪裝標(biāo)準(zhǔn)成本 5000-6000元/㎡,累計(jì)銷(xiāo)售面積3300㎡累計(jì)銷(xiāo)售金額1.14億元,累計(jì)銷(xiāo)售面積14900㎡累計(jì)銷(xiāo)售金額4.87億元,累計(jì)銷(xiāo)售面積35900㎡累計(jì)銷(xiāo)售金額11.91億元,累計(jì)銷(xiāo)售面積47200㎡累計(jì)銷(xiāo)售金額15.90億元,2011年銷(xiāo)售面積約47200㎡，總銷(xiāo)金額約16億元,戰(zhàn)術(shù)突破——線下傾城／線上傾國(guó),,,銷(xiāo)售目標(biāo)分解,不只一

63、見(jiàn)鐘情，更要一見(jiàn)傾心！,,,,,目 錄,,,致敬——從武漢天地造就武漢高端公寓標(biāo)桿改變——內(nèi)外環(huán)境催生改變，改變催生突破序幕——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代突破——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó)重塑——融合天地品牌形象，傾國(guó)先要傾心,第五章 重塑,——融合天地品牌形象，傾國(guó)先要傾心,第五章 重塑,,,,,定位——全盤(pán)＆3期案名——推廣建議調(diào)性——視覺(jué)致敬,,——璟傾城形象創(chuàng)作鑒賞,巔峰之變,整盤(pán)定位：接續(xù)

64、前期基礎(chǔ)，清晰準(zhǔn)確提升，再塑整體形象。,繁華處 | 江灘里 | 新天地,放大商業(yè)價(jià)值，營(yíng)造璀璨高端氛圍。,二橋江灘畔，體現(xiàn)景觀價(jià)值與自然資源價(jià)值。,既點(diǎn)出項(xiàng)目血統(tǒng)與上海新天地同出一脈，也暗示時(shí)代巨變之下，本案催生出的新天地。,,,,,,,3期定位：差異化建立市場(chǎng)區(qū)隔，樹(shù)立項(xiàng)目新地位。,一線濱江 ? 知性奢宅 ? 精裝定制版,強(qiáng)調(diào)三期區(qū)位獨(dú)特優(yōu)越性，強(qiáng)化一線臨江的市場(chǎng)印象。,與整盤(pán)定位結(jié)

65、合，突出總體資源價(jià)值，以“奢”營(yíng)造高雅。,精準(zhǔn)產(chǎn)品具象描述，強(qiáng)化精裝修利益點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品稀缺性。,,,,,,,獻(xiàn)給有世界情結(jié)的武漢人 和有武漢情結(jié)的世界人,主推廣語(yǔ),案名及LOGO視覺(jué),報(bào)紙創(chuàng)作,雜志創(chuàng)作,,,,,回 顧,,,致敬——從武漢天地造就武漢高端公寓標(biāo)桿改變——內(nèi)外環(huán)境催生改變，改變催生突破序幕——武漢豪宅時(shí)代，璟傾城的榮耀時(shí)代突破——突破自我價(jià)值瓶頸，傾城更要傾國(guó)重塑——融合天地品牌形象，

66、傾國(guó)先要傾心,,,,,,定 位 問(wèn) 題,策 略 問(wèn) 題,執(zhí) 行 問(wèn) 題,戰(zhàn)略層面,戰(zhàn)役層面,戰(zhàn)術(shù)層面,【市場(chǎng)定位】解析宏觀區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分三期目標(biāo)市場(chǎng),【產(chǎn)品定位】明晰三期產(chǎn)品定義指導(dǎo)產(chǎn)品優(yōu)化方向,【客戶定位】界定豪宅圈層屬性細(xì)分三期目標(biāo)客戶,【競(jìng)爭(zhēng)策略】江景豪宅競(jìng)爭(zhēng)策略中心豪宅競(jìng)爭(zhēng)策略,【產(chǎn)品優(yōu)化】產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議,【營(yíng)銷(xiāo)推廣】客戶引導(dǎo)策略市場(chǎng)推廣策略,【銷(xiāo)售周期】推盤(pán)節(jié)奏\銷(xiāo)售計(jì)劃分

67、：階段\類型\模式,【產(chǎn)品形象】賣(mài)場(chǎng)\動(dòng)線\產(chǎn)品包裝案名\VIS\平面設(shè)計(jì),【資源整合】客戶\策劃\推廣資源代理模式\計(jì)劃\案例,市場(chǎng)線,產(chǎn)品線,客戶線,,核心是資源,要解決的問(wèn)題,如朕君臨，如日中天，四海景從，唯我獨(dú)尊,璟,日,京,王,武漢天地-御江苑Ⅲ-璟傾城,這 僅 僅 是 開(kāi) 始,——獻(xiàn)給有世界情節(jié)的武漢人。,和有武漢情節(jié)的世界人。,因改變，而榮耀,——璟傾城：改變武漢豪宅時(shí)代的標(biāo)桿——,THANKS策源是您最值得信