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文檔簡介
1、集體建設(shè)用地市場的發(fā)展實踐,是政府從基于行政權(quán)力干預(yù)集體建設(shè)用地空間配置,到集體與政府博弈中不斷建立集體建設(shè)用地市場體系的過程。但對照城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場制度建設(shè)要求,該市場體系仍然存在由于產(chǎn)權(quán)殘缺而“天生”不足的問題,因此,需要以產(chǎn)權(quán)制度完善為基礎(chǔ),不斷推進制度規(guī)范建設(shè)。一、 一、 索?。簭漠a(chǎn)品剩余到空間剩余 索取:從產(chǎn)品剩余到空間剩余中國土地要素市場的建設(shè),尤其是農(nóng)村土地要素市場建設(shè),與農(nóng)民流動有著密切的關(guān)系。承包制改革背景下的農(nóng)
2、業(yè)剩余型農(nóng)民流動,促進了農(nóng)地的流轉(zhuǎn)與集中,而工業(yè)剩余型農(nóng)民工向服務(wù)業(yè)、城鎮(zhèn)的流動,為集體建設(shè)用地市場建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)剩余型、工業(yè)剩余型的農(nóng)民流動,更多地體現(xiàn)了農(nóng)民自主選擇;而自新世紀(jì)尤其是 2010 年以來,由于鄉(xiāng)村空間人口密度降低,以及政府推進的城鎮(zhèn)化空間拓展加快,所形成的以空間剩余為主的農(nóng)民流動更多體現(xiàn)了政府主導(dǎo)性特征。從鄉(xiāng)村的人 從鄉(xiāng)村的人力剩余到鄉(xiāng)村的空間剩余,表現(xiàn)出什么樣的特征呢? 力剩余到鄉(xiāng)村的空間剩余,表現(xiàn)出什么樣的特
3、征呢?從本質(zhì)上講農(nóng)業(yè)和工業(yè)剩余更多表現(xiàn)出市場性的特征,空間剩余更多表現(xiàn)出行政性特征;農(nóng)業(yè)和工業(yè)剩余更多表現(xiàn)出人口紅利,或者是農(nóng)村人口的紅利特征;空間剩余體現(xiàn)出政府追逐鄉(xiāng)村空間這樣一個紅利的特征。從產(chǎn)品剩余到空間剩余,政府獲得了什么呢? 從產(chǎn)品剩余到空間剩余,政府獲得了什么呢?在人民公社時期政府通過城鄉(xiāng)間工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差對農(nóng)產(chǎn)品進行了剝奪,農(nóng)民貢獻了剩余產(chǎn)品,根據(jù)一些農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)家的測算這一時期農(nóng)民為國家貢獻了 3000-8000 億元;改革
4、開放以來,通過土地價值剝奪的方式,又讓農(nóng)民貢獻了 8-10 萬億元。也就是說在人民公社時期農(nóng)民每年向社會貢獻兩三百億的產(chǎn)品剩余;而進入改革開放后的城鎮(zhèn)化工業(yè)化發(fā)展時期,農(nóng)民每年向社會貢獻兩三千億的空間價值。二、集體用地市場化:空間剩余的權(quán)衡 二、集體用地市場化:空間剩余的權(quán)衡政府對于空間剩余的過度追求,也一定程度上帶來社會矛盾。在這樣的背景條件下,農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化得到了一定程度發(fā)展,這也是對政府追求空間剩余的一種權(quán)衡。但是,從改革
5、軌跡來看,國有土地的有償使用制度改革,從提出到實施非常迅速;而農(nóng)村集體建設(shè)用地市場制度的建設(shè)從 2005 年廣東試點到后來全國試點,相對來講推進不夠迅速,集體建設(shè)用地市場體系建設(shè)還存在很多不足。這里結(jié)合長三角和珠三角的一些具體做法,主要以集體經(jīng)營性建設(shè)用地的市場為例做相關(guān)分析。長三角鮮明地體現(xiàn)了政府引導(dǎo)集體主導(dǎo)式的農(nóng)村土地市場模式;珠三角更多體現(xiàn)了較為充分的市場性特征。如何更好理解珠三角、長三角兩個區(qū)域不同的市場特征呢?結(jié)合廣州、無錫這
6、兩個典型區(qū)域的問卷調(diào)查研究,我們構(gòu)建了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)特征價格模型的地價影響因素,按實物、權(quán)益和區(qū)位分為三大類進行分析。集體建設(shè)用地價格的實現(xiàn)程度,表現(xiàn)在其市場發(fā)育程度,彰顯或者是體現(xiàn)了集體建設(shè)土地權(quán)益的保障程度,因此,這里以價格為因變量。實物型或者物理型自變量考慮到土地面積、基礎(chǔ)設(shè)施、幾通一平的建設(shè)等等相關(guān)的情況;權(quán)益因素考慮到土地權(quán)能、入市條件、交易方式及空間規(guī)劃相關(guān)影響。例如,是否有土地證的影響就有差別,廣州這些地方集體土
7、地使用證比較少,而無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一般都有自己的土地證。又如是否可以土地抵押,廣東這個地方?jīng)]有土地證抵押比較困難;此外,區(qū)位因素,包括地理區(qū)位、交通區(qū)位以及否接近工業(yè)園區(qū)等。比較分析得出的結(jié)論是:從實物的影響因素來看,兩地的影響系數(shù)比較相近;從權(quán)益因素來看,權(quán)益因素對于無錫的土地價格影響比較大,因為在無錫集體土地是可以抵押的;從區(qū)位因素來看,兩地存在著很大的差別,區(qū)域因素對于無錫集體建設(shè)用地價格的影響較小,影響系數(shù)是 19.34%,而廣州這
8、一因素的影響達到51.75%,這是因為無錫有政府統(tǒng)一的集體建設(shè)用地指導(dǎo)價,而廣州沒有政府指導(dǎo)價的影響,主要體現(xiàn)了農(nóng)民集體和企業(yè)之間的意愿性,所以從這個角度來講,無錫所實施的集體土地產(chǎn)權(quán)的管制對于地價有著很大的影響。三、制度改革:產(chǎn)權(quán)平等與空間平等 三、制度改革:產(chǎn)權(quán)平等與空間平等如何去改革呢?需要從產(chǎn)權(quán)平等和空間平等兩個角度進行考慮,當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地市場建設(shè)實踐中,存在選擇性同地、限制性同權(quán)、約束性同價、過度性同責(zé)等問題。究其原因,
9、空間剩余索取權(quán)的存在,影響了地方政府對于產(chǎn)權(quán)平等實現(xiàn)激勵,產(chǎn)權(quán)不平衡助力了空間剩余擴大。因此,同權(quán)是核心,是同地、同價、同責(zé)的基礎(chǔ)。只有實現(xiàn)了同權(quán),才可能創(chuàng)新集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)主體的決策參與意愿,從而實現(xiàn)同責(zé)。1.探索建立同地機制主要包括:(1)規(guī)劃同地:改變城市規(guī)劃圈內(nèi)、外差別做法,讓集體建設(shè)用地更多地分享城市發(fā)展“紅利”;(2)城鄉(xiāng)同地:以城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施合理均等化為引導(dǎo),針對性地增加農(nóng)村建設(shè)用地供應(yīng);(3)發(fā)展同地:以資源環(huán)境承載力為約
10、束引導(dǎo)不同發(fā)展水平區(qū)域適度均衡發(fā)展。2.積極構(gòu)建同權(quán)機制主要包括:(1)結(jié)構(gòu)同權(quán):不斷完善農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)利結(jié)構(gòu)體系;(2)權(quán)能同權(quán):構(gòu)建體現(xiàn)市場規(guī)則的農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)能;(3)安全同權(quán):更加注重集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)安全的保障,避免集體與政府的過度合作。3.構(gòu)建同價實現(xiàn)機制主要包括:(1)制度同價:以同權(quán)為基礎(chǔ)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場同價保障機制;(2)市場同價:城鄉(xiāng)統(tǒng)一的收購儲備制度并非是市場同價的有效保障。切實落實多主體供地機制,
11、構(gòu)建體現(xiàn)市場競爭的同價實現(xiàn)機制;(3)同地同價:賦予農(nóng)村集體或農(nóng)戶用途選擇權(quán),不能由政府單方面確定僅用于城市租賃住房建設(shè)。4.完善同責(zé)內(nèi)涵主要包括:(1)差別同責(zé):集體建設(shè)用地更多地體現(xiàn)了服務(wù)集體用地空間上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的責(zé)任,不能用國有建設(shè)用地的責(zé)任簡單套用;(2)生計同責(zé):集體建設(shè)用地市場配置,也涉及到使用者、租賃者等的權(quán)益與生計保障;(3)服務(wù)同責(zé):雖然國有、集體權(quán)益主體有差異,但政府需要提供與國有建設(shè)用地具有同等效力特征的同責(zé)服務(wù)
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