購物中心的運營管理核心模式1

1、購物中心的運營管理核心模式 購物中心的運營管理核心模式(一)招商在先 招商在先一個購物中心成功與否，與前期的招商定位、結構設計、租戶選擇有著極其重要的關系。1、 招商定位： 招商定位：招商定位包括購物中心的主題定位、面積配比、租金產(chǎn)出配比、業(yè)態(tài)功能配比等。購物中心按照面積及周邊消費人數(shù)分為三個等級--(1)區(qū)域性(regional)或大型購物中心，客源范圍的消費人數(shù)超過 10 萬人次；(2)地區(qū)性(district)或社區(qū)性的購物中心，

2、客源范圍的消費人數(shù)至少4 萬人次以上；(3)地方性(local)或鄰里性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)大約在 1 萬人左右。不同等級的購物中心決定了不同的主題定位和操作思路。濱河新天地按照周邊人口分布及體量，應該屬于區(qū)域型大型購物中心，此類購物中心的面積配比一般情況下把 35%的用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商業(yè)店鋪。主力店是指面積在五千平米以上的，比如百貨店、大型超市、電影院這類的業(yè)態(tài)；次主力店是 1300—3000 平米

3、左右的，比如家電城、運動廣場、兒童游戲城、手機城等等;商業(yè)店鋪就是在 500 平米以下的。對于租金產(chǎn)出配比來說，35%的主力店只能占租金產(chǎn)出 15%，25%的次主力店占 30%，40%的商業(yè)店鋪要占 55%的租金產(chǎn)出。也就是說配比租金的時候，次主力店要打平。水平各層次的通道動線設計表現(xiàn)形式也要有多種方式，既可以設計成“一”“十”行，也可以設計成“Y”(比如萬象城)或“T”“L”形等，還有環(huán)形，典型的例子就是宜家家居的形狀，目的就是要使消

4、費者視覺通透，使所有商鋪達到“共好”，盡量做到?jīng)]有盲點，處在購物者盲點中的店鋪是沒有商業(yè)價值的，其動線設計和商鋪分隔也是不成功的。要做好這一點也不是容易的，需要經(jīng)營管理方不斷努力并根據(jù)需要在實踐中持續(xù)改進。另外購物中心人行直線通道應該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，要有一定的變化，如宜家家居在很長的通道中間增加快速通道，更人性化和便利性。4、租戶選擇： 、租戶選擇：購物中心業(yè)態(tài)組成包括：主力店、專賣店、臨時租賃、社區(qū)服務、

5、餐飲配套、商務休閑、娛樂設施。但是同一業(yè)態(tài)不同購物中心應選擇的租戶也有不同。主力店和次主力店的租戶確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學問很深，要根據(jù)購物中心的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心區(qū)就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，就不要選大賣場，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在

6、郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。(二)營運為主 營運為主主要指商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理、商戶淘汰升級、客戶服務維護等。統(tǒng)一管理指對整個商場統(tǒng)一的經(jīng)營管理，對于形象布置、宣傳、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時間等)、商品管理(進出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等)、裝璜設計與施工管理、導購規(guī)范等都有統(tǒng)一的標準。主力店是主力店、品牌店是品牌店，每個租戶都因該有獨特的“烙印”來給顧客留下印象重復光臨。商場租賃及管理盡量不引進沒有特點的二房東的，即不方