玉溪市物業(yè)管理辦法

1、玉溪市物業(yè)管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》 《物業(yè)管理條例》和《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和

2、秩序的活動。第四條 市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。玉溪高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會負責本區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調和處理轄區(qū)內物業(yè)管理綜合事務和糾紛，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。第五條 市、縣區(qū)城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當會同有關部門建立聯(lián)席會議制

3、度，協(xié)調解決物業(yè)監(jiān)督管理中的有關事宜。國土、規(guī)劃、公安、民政、環(huán)保、工商、發(fā)展改革、司法、信訪、城市管理等有關部門應當在各自職責范圍內協(xié)同做好物業(yè)管理工作。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的權利，并履行相應的義務。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。第七條 具備下列條件之一的，開發(fā)建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或業(yè)主應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處提出書面申請，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街

4、道辦事處負責牽頭成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會：(一)將物業(yè)交給業(yè)主的專有部分建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積 50%以上的;(二)將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿 2 年的;(三)占全體業(yè)主 20%以上的業(yè)主提議的。第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負責組織協(xié)調業(yè)主代表、建設單位和村(居)民委員會籌備成立業(yè)主大會。符合本辦法第七條規(guī)定的住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到申請之日起 3 個月內組織召開首次業(yè)主大會。具體工作按

5、照住建部《關于印發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則〉的通知》(建房〔2009〕74 號)的相關規(guī)定組織實施。第九條 首次業(yè)主大會會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。第十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的職責。負責召集業(yè)主大

6、會會議、代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同情況及業(yè)主大會決定或授權辦理的其他事項等。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案，并抄報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。物業(yè)買受人應當書面承諾遵守臨時

7、管理規(guī)約。第二十條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內配置不低于地上總建筑面積 3‰獨立使用的物業(yè)管理用房。第二十一條 建設單位應當按照方便業(yè)主、便利服務的原則確定物業(yè)管理用房的位置，具備良好通風、采光等條件，進行普通以上裝修。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后 30 日內無償移交給業(yè)主大會。規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標要求。不

8、得將門衛(wèi)房、雜物房、設施設備用房抵作物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。不得擅自變更物業(yè)管理用房位置，也不得將其分割、轉讓、抵押。第二十二條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分進行承接查驗，并在物業(yè)交付使用 15 日前完成。在現(xiàn)場查驗 20 日前，建設單位應當向物業(yè)

9、服務企業(yè)移交下列資料并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)備案：(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;(二)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;(四)共用設施設備的清單及其安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)等技術資料;(五)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(六)業(yè)主名冊;(七)物業(yè)管理必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，

10、建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備歸業(yè)主共有：(一)物業(yè)管理用房;(二)

11、門衛(wèi)房、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;(三)物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的非機動車車庫、公共停車位;(四)物業(yè)管理區(qū)域內的共有綠地、道路、場地;(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);(六)其他依法歸業(yè)主共有的設施設備。建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當向物業(yè)所在地縣區(qū)不動產(chǎn)登記部門提供經(jīng)規(guī)劃部門批準并標注配套用房的具體位置、規(guī)劃報建圖和《商品房建筑面積預測報告書》 ，由縣區(qū)不動產(chǎn)登記部門審查