商業(yè)街銷售方案

1、商業(yè)商業(yè)街銷售方案街銷售方案一、返租銷售一、返租銷售目前項目的工程進(jìn)度（商鋪銷售見光死，一般在開業(yè)前銷售率需達(dá)到商鋪銷售見光死，一般在開業(yè)前銷售率需達(dá)到90%90%）、招商方式及進(jìn)度（項目開業(yè)經(jīng)營前景不容樂觀）（項目開業(yè)經(jīng)營前景不容樂觀）決定了采用純銷售或帶租約銷售模式（3535年的租約，且租金與回報不匹配年的租約，且租金與回報不匹配）非合理方式，不但無法實際項目利益最大化，且無法有效帶動項目銷售，并勢必造成惡性循環(huán)為綜合體銷售埋下惡果

2、。因此，返租銷售是項目唯一選項。因此，返租銷售是項目唯一選項。返租銷售是商鋪銷售中傳統(tǒng)主流營銷手法，差別只是返租年限長短、回報率不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持購鋪信心已成為共識。?對于開發(fā)商而言，返租回報是有利的。其一，可極大刺激客戶購鋪欲望，促進(jìn)銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)項目的滾動開發(fā)?？蔀楹罄m(xù)項目減少一大筆銀行貸款利息，且可縮短開發(fā)周期，減免經(jīng)營管理費，降低經(jīng)營風(fēng)險，對于整個公司的良性運作有極大幫助。其二、由商業(yè)經(jīng)營管理公

3、司與客戶簽定返租協(xié)議，有效轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險，讓開發(fā)企業(yè)全身而退。?對于購鋪客戶而言，我們美食街主要目標(biāo)客戶群是普通中產(chǎn)階級投資者。該類型投資者購買商鋪通常基于自身有一部分閑錢但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風(fēng)險又大，放在銀行利息又太低。相比之下，投資商鋪物業(yè)既可以享受開發(fā)商提供的返租回報又可以坐等商鋪的升值以獲取差價就成為他們投資的最佳選擇。如何設(shè)計一套合理返租模型如何設(shè)計一套合理返租模型項目曾經(jīng)在15年以5年8

4、%回報的帶租約方式銷售，業(yè)績慘淡。分析原因：?市場前景不樂觀，觀望情緒較濃；?項目工程進(jìn)度緩慢影響；?銷售定價過高；時如果美食街銷售效果好，能促進(jìn)和提高綜合體市場售價，其附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)展商的補償部分以美食街以美食街3單元為例：單元為例：從目前美食街招商租金來看，一層平均在45元平左右，根據(jù)租金10%的年增長率，預(yù)計未來10年的平均租金可達(dá)到7070元平。建筑面積建筑面積（平米）（平米）單價單價（元（元平）平）總價總價（元）（元）8%

5、8%回報率回報率返租返租1010年支出年支出（元）（元）10%10%增長率增長率1010年租金收入年租金收入（元）（元）49.9310311514828411862419412從分析看，10年租金收入與返租支出持平。8％的10年返租方案是可行的。附表：附表：年增長率補貼金額（元）9%年增長率10年租金收入（平均68元平）44338%年增長率10年租金收入（平均65元平）224087%年增長率10年租金收入（平均62元平）403826%年