共有產(chǎn)權住房定價及產(chǎn)權問題研究.pdf

1、共有產(chǎn)權住房模式是我國住房供應體系的創(chuàng)新，它不僅能解決“外夾心層”的住房問題，而且能促進人們通過持有共有產(chǎn)權實現(xiàn)住房財富積累，使中低收入者的住房梯度消費成為了可能，有利于住房消費的過濾。其中，價格和產(chǎn)權劃分問題是共有產(chǎn)權住房制度能否可持續(xù)發(fā)展的關鍵。本文比較分析了全國六個試點城市的實施經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)主要存在如下問題:準入門檻存在政策惠及目標與受助對象錯位的現(xiàn)象，初始出售產(chǎn)權比例設定的范圍沒有科學依據(jù)且比較固化，初始住房完全價格沒有綜合考慮政

2、府的建設成本與受助對象的住房可支付能力，租金的設定方案欠缺沒有制定相應的標準，共有產(chǎn)權的權利和義務界定不清，產(chǎn)權劃分依據(jù)不夠合理，增購和回購價格不能抵抗房地產(chǎn)市場波動風險。目前，共有產(chǎn)權住房正處于試點階段，若不能改善和解決上述定價及產(chǎn)權問題，就不能真正改善原有經(jīng)濟適用住房的一系列弊端，將影響共有產(chǎn)權住房的繼續(xù)推廣和可持續(xù)發(fā)展。
　　基于試點城市存在的定價及產(chǎn)權問題，通過借鑒英美國家的實踐經(jīng)驗，本文在兼顧分析住房供給端的建設成本和居

3、民需求端的承受水平的基礎上，力求形成一個雙贏定價機制，研究了共有產(chǎn)權住房的初始定價、租金價格、增購和回購定價機制。提出準入門檻應與初始投資份額和住房保障資源的供需水平相匹配，租金定價考慮受助對象的可支配收入并適當給予差別化租賃補貼，增購和回購價格始終堅持初始定價時點的住房完全價格來共同分享增值收益或者共同抵抗房地產(chǎn)市場波動風險。通過租金折抵購房款和租金補貼等政策優(yōu)惠措施鼓勵受助對象逐步增購政府所持有的產(chǎn)權份額可促進其產(chǎn)權自有化的實現(xiàn)，政