物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用糾紛的預(yù)防及處理方式.pdf

1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)公司接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、交通、治安和環(huán)境保護(hù)等項(xiàng)目開展維護(hù)、修繕、整頓、服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用大致是由人工費(fèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，辦公費(fèi)，物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用以及經(jīng)業(yè)主同意的其

2、他費(fèi)用所構(gòu)成的。
　　 收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的前提是需要堅(jiān)持一定的定價(jià)原則。首先，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格要合理;其次，要遵守公開原則，作為委托人和接受服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行了解、詢問，參與對物業(yè)公司的監(jiān)督檢查；最后，定價(jià)上要符合費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照物業(yè)的類型、規(guī)模、功能、配備的設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，質(zhì)價(jià)相符。在具體的實(shí)踐中，還有其他一些原則，如“誰受益，誰付費(fèi)”等

3、。在定價(jià)方式上，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。業(yè)主與物業(yè)公司可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部

4、用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，由于包干制和酬金制各有利弊，各物業(yè)公司以及業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)小區(qū)的具體情況，有理、有利、有效地謹(jǐn)慎選擇，從我國物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展的階段來看，兩種方式都有其存在的理由和必要性。
　　 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用糾紛是指發(fā)生在物業(yè)公司與業(yè)主之間，因?qū)Ψ?wù)價(jià)格和服務(wù)質(zhì)量存在分歧而引發(fā)的糾紛。該糾紛主要是由于物業(yè)公司與業(yè)主對服務(wù)價(jià)格和服務(wù)質(zhì)量有爭議，以物業(yè)公司與業(yè)

5、主之間存在物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系為前提，以調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)為結(jié)果，表現(xiàn)為收費(fèi)難及由此引發(fā)的法律訴訟。該糾紛類型主要包括：未簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同引發(fā)的爭議，物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容引發(fā)的爭議、變更解除物業(yè)管理服務(wù)合同引發(fā)的爭議以及未按照物業(yè)管理服務(wù)合同引發(fā)爭議。
　　 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益，為了減少物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的糾紛，需要加以預(yù)防和解決。在預(yù)防的方面，首先，應(yīng)重視完善物業(yè)管理合同的相關(guān)法律法規(guī)，在我國選擇專門進(jìn)

6、行物業(yè)管理的立法模式較為切實(shí)，其次，要重視物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂，秉持公平公正與合法原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)雙方當(dāng)事人要強(qiáng)化合同意識(shí)，審慎訂立合同，在合同中明確自己的權(quán)利義務(wù)，再次，盡可能細(xì)化合同內(nèi)容，特別要注意詳細(xì)注明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，以完善物業(yè)管理服務(wù)合同，不管是依據(jù)房產(chǎn)證載明的建筑面積收費(fèi)，還是分等定級(jí)，按不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，都要在合同中予以明確，最后，創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的收繳方

7、式，通過立法方式，變業(yè)主“主動(dòng)繳納”為“強(qiáng)制繳納”。
　　 對于已經(jīng)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用糾紛，合理的處理方式主要有：非訴訟類糾紛處理方式，包括民事和解、民事調(diào)解和仲裁；民事訴訟，在當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參加下，人民法院依照法定程序?qū)徖碓撐飿I(yè)糾紛案件，以解決物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的民事爭議，我國目前對物業(yè)管理企業(yè)提起的管理服務(wù)費(fèi)用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時(shí)間較長。筆者建議將來對這類糾紛的訴訟可以借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，