物業(yè)管理糾紛形成機制的實證研究.pdf

1、本論文以東嶼物業(yè)管理有限責任公司為例，結合新制度經(jīng)濟學中的路徑依賴理論和制度變遷理論，通過對物業(yè)管理制度變遷背后復雜利益關系的梳理，剖析物業(yè)管理沖突的制度原因和體制根源：一是物業(yè)管理制度誕生于計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉軌過程中，對“香港模式”市場化改革和計劃經(jīng)濟時期房管所體制的雙重依賴使我國的物業(yè)管理制度既選擇了市場化趨向的改革，物業(yè)服務存在過度市場化問題，物業(yè)管理企業(yè)利潤最大化勢必造成與業(yè)主利益的對立；市場化過程中物業(yè)公司與政府部門

2、保持了千絲萬縷的聯(lián)系，使物業(yè)服務市場存在嚴重的市場錯位，又存在市場化改革不夠的問題；二是物業(yè)管理制度的建立是一個強制性制度變遷的過程，由于政府部門主導了物業(yè)管理制度改革的方向，導致了規(guī)模龐大的綜合經(jīng)營的物業(yè)公司與原子化狀態(tài)的業(yè)主之間博弈能力失衡，社會組織缺位、制度陷阱使業(yè)主自治組織難以發(fā)育和有效發(fā)揮作用，業(yè)主群體的合法權益難以得到有效的維護。物權法實施使物業(yè)管理行業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)，解決物業(yè)管理沖突的根本出路是完善物業(yè)服務市場的制度結構：一

3、是創(chuàng)新社區(qū)治理機制，建立物業(yè)管理的多元化模式，借鑒國外的先進管理經(jīng)驗，根據(jù)物業(yè)的性質、功能和業(yè)主的不同要求設計不同的物業(yè)管理制度，還可以借助于我們獨特的制度資源，發(fā)揮居委會在物業(yè)管理中的作用。二是重構物業(yè)服務企業(yè)的組織方式，對現(xiàn)有物業(yè)公司進行重構，將綜合物業(yè)公司重組為專業(yè)物業(yè)公司，使物業(yè)服務企業(yè)從“全能”管理轉變?yōu)閷I(yè)服務；三是健全完善物業(yè)管理市場，進一步完善和健全市場發(fā)展機制，全面實施物業(yè)管理招投標，徹底切斷物業(yè)公司與開發(fā)商之間的血緣

4、紐帶，確保建管分開，使物業(yè)管理招投標公平、透明；四是完善物業(yè)管理制度結構，促進業(yè)主自治組織的發(fā)育，建議組建業(yè)主委員會聯(lián)合組織，解決業(yè)主委員會組建和運行的困難；五是轉變政府職能，切實承擔起社會管理和公共服務職責，理順政府、協(xié)會、企業(yè)的關系，明確各自職能和事權范圍，推進物業(yè)管理中介機構建設，整合政府資源，轉變政府職能，下放政府權力的同時，對目前由物業(yè)公司負擔的社會治安、公共衛(wèi)生等社會管理和公共服務職能，政府部門要責無旁貸地承擔過來，把執(zhí)法和