地鐵車(chē)站物業(yè)開(kāi)發(fā)淺析

1、<p>　　地鐵車(chē)站物業(yè)開(kāi)發(fā)淺析</p><p>　　摘要：隨著軌道交通的快速發(fā)展，地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)的形式也越來(lái)越多，如何利用地下空間也越來(lái)越重要。本文通過(guò)對(duì)地鐵與物業(yè)結(jié)合的幾種類(lèi)型及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，提出應(yīng)該因地制宜，采用靈活的方式提高物業(yè)開(kāi)發(fā)水平。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：地鐵物業(yè)；地鐵；物業(yè)開(kāi)發(fā) </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：U231+.3 文獻(xiàn)

2、標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p><p>　　隨著城市軌道交通的發(fā)展，軌道交通對(duì)沿線土地價(jià)值的提升越來(lái)越被人們所重視。 </p><p>　　從國(guó)內(nèi)外地鐵車(chē)站物業(yè)開(kāi)發(fā)的案例看，大致分為三大類(lèi)：車(chē)站內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)、車(chē)站周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)、地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)。本文就新建地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型及特點(diǎn)進(jìn)行分析。 </p><p>　　1.車(chē)站內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā) </p><p&

3、gt;　　車(chē)站內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)主要有以下四種形式： </p><p>　　1.1利用地鐵站廳空余區(qū)域布置商業(yè)店鋪 </p><p>　　在站廳非付費(fèi)區(qū)，劃分出局部空間設(shè)置書(shū)報(bào)亭、商鋪等小型商業(yè)空間，這是在保證客流正常使用前提下的空間再開(kāi)發(fā)。這種開(kāi)發(fā)一般規(guī)模較小，有些城市消防部門(mén)（如廣州市）要求站內(nèi)商業(yè)開(kāi)發(fā)面積必須在80平米以下。 </p><p>　　1.2拓寬出入口通道

4、 </p><p>　　當(dāng)出入口通道過(guò)長(zhǎng)時(shí)，在滿足交通功能的同時(shí)，可以適當(dāng)增加通道寬度，在通道兩側(cè)設(shè)置商業(yè)設(shè)施，減少狹長(zhǎng)通道給人帶來(lái)的單調(diào)乏味的感覺(jué)。但是受地鐵出入口數(shù)量和位置形態(tài)的影響，可開(kāi)發(fā)的空間比較分散，商業(yè)開(kāi)發(fā)效果一般。 </p><p>　　1.3帶配線車(chē)站的物業(yè)開(kāi)發(fā) </p><p>　　由于地鐵行車(chē)需要，部分車(chē)站站臺(tái)層需要加長(zhǎng)，以滿足折返線、渡線的設(shè)置

5、。車(chē)站配線范圍的施工大多是采用明挖施工，相應(yīng)的地下一層空間就會(huì)保留作為物業(yè)開(kāi)發(fā)空間。與回填土相比，資金投入增加不多，若預(yù)測(cè)后期物業(yè)開(kāi)發(fā)效益高，此類(lèi)方案往往可以得到實(shí)施。 </p><p>　　由于配線部分空間進(jìn)深較小，進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，商鋪布置困難。針對(duì)這一問(wèn)題，可根據(jù)各站點(diǎn)周邊情況，在不影響交通疏解的前提下，適當(dāng)加大車(chē)站開(kāi)挖寬度，在較大程度上增加商業(yè)開(kāi)發(fā)面積。 </p><p>　　此外，

6、物業(yè)開(kāi)發(fā)部分的出入口用地協(xié)調(diào)困難，致使配線物業(yè)開(kāi)發(fā)不能滿足消防要求，也成為配線物業(yè)開(kāi)發(fā)的阻礙。這一問(wèn)題須與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，增加出入口征地面積，或考慮將車(chē)物業(yè)開(kāi)發(fā)部分的出入口與周邊建筑地下室連接，形成集約型開(kāi)發(fā)。 </p><p>　　2.車(chē)站周邊物業(yè)開(kāi)發(fā) </p><p>　　2.1通道連接，物業(yè)開(kāi)發(fā)空間獨(dú)立 </p><p>　　這是我們?cè)趯?shí)際工作中經(jīng)常采用的模式。

7、因?yàn)樗鼈兓ハ嗒?dú)立，投資、施工工期、使用管理都可以不受另一方影響。 </p><p>　　這種結(jié)合方式在設(shè)計(jì)時(shí)需要注意：通道在接到車(chē)站主體范圍以外物業(yè)地下室的同時(shí)，還應(yīng)該有直接到地面的樓、扶梯。通常用防火墻或防火卷閘分隔兩者的空間，以滿足車(chē)站防火、疏散要求和使雙方不會(huì)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)時(shí)間不同而受影響；也可以在通道中開(kāi)口，設(shè)置另一通道連接地下室，分界處用防火卷閘分隔。 </p><p>　　2.2地鐵

8、站廳與周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)直接相連 </p><p>　　當(dāng)?shù)罔F車(chē)站兩側(cè)具備可開(kāi)發(fā)的地下空間或與兩側(cè)的地下商場(chǎng)直接相連時(shí)，可以將地鐵車(chē)站站廳層兩側(cè)的墻體取消，或是增加連續(xù)的通道孔洞，將地鐵車(chē)站與商場(chǎng)之間的分割弱化，使地鐵車(chē)站的非付費(fèi)區(qū)與商場(chǎng)連接起來(lái)。 </p><p>　　這種模式兼具交通和商業(yè)的功能，客流經(jīng)商場(chǎng)可便捷快速出入車(chē)站，地鐵客流的通過(guò)和停留又增加了地下空間開(kāi)發(fā)利用的商業(yè)回報(bào)。 <

9、/p><p>　　這種開(kāi)發(fā)模式需注意的是地鐵車(chē)站與商場(chǎng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的差異，特別是防火分區(qū)的劃分。首先應(yīng)保證的是地鐵車(chē)站在特殊情況下應(yīng)具有足夠的、獨(dú)立的疏散通道，以策安全。其次是地下空間的人防分區(qū)的劃分，人防封堵的要求和商業(yè)空間的開(kāi)敞要求如何取得一個(gè)合理的平衡，是應(yīng)該重視的。同時(shí)，地鐵與兩側(cè)地下商場(chǎng)的地面高差應(yīng)引起重視。如果是在設(shè)計(jì)初就統(tǒng)一規(guī)劃。使得商場(chǎng)與地鐵站廳處于同一標(biāo)高，其商業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)取得較好效果，否則過(guò)大的高差會(huì)增

10、加開(kāi)發(fā)的難度。應(yīng)注意地鐵車(chē)站的地面是具有一定坡度的，而一般商場(chǎng)的地面是水平的，兩者始終會(huì)存在一定高差，雖不大，仍應(yīng)采取一定的措施，以免使用不便。 </p><p>　　2.3通過(guò)城市下沉廣場(chǎng)連接地鐵車(chē)站與周邊物業(yè) </p><p>　　如果站位周邊用地條件寬松，通過(guò)連續(xù)的、帶狀的下沉廣場(chǎng)把地鐵與兩側(cè)物業(yè)開(kāi)發(fā)緊密相連，建立地下空間與地面之間的有機(jī)聯(lián)系，使之成為地面開(kāi)放空間的延續(xù)。 </

11、p><p>　　設(shè)計(jì)中通常把地鐵站廳設(shè)于地下一層，標(biāo)高相當(dāng)于兩側(cè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的地下二層，兩者在標(biāo)高上統(tǒng)一。另外，車(chē)站在滿足各項(xiàng)規(guī)范的前提下，非付費(fèi)區(qū)盡量向下沉廣場(chǎng)敞開(kāi)，或者采用玻璃幕墻等通透的介質(zhì)予以隔斷，給人在視覺(jué)上的通透性，從而擺脫以往地下空間給人留下的壓抑、局促的感覺(jué)。 </p><p>　　下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，使通常情況下點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的介入，變成了現(xiàn)在面對(duì)面的交流模式，使得地鐵客流與商業(yè)客流之間的轉(zhuǎn)

12、換更加便捷，在方便市民出行的同時(shí)，也大大提升了周邊地塊的商業(yè)價(jià)值。而且通過(guò)下沉式廣場(chǎng)的空間過(guò)渡．可以增加城市空間的層次，把自然光照、空氣和綠化等自然因素積極地引入到地下空間，提高地下空間的環(huán)境品質(zhì)。 </p><p>　　2.4車(chē)站地下一層預(yù)留給綜合開(kāi)發(fā) </p><p>　　上海地鐵7號(hào)線靜安寺站是一個(gè)比較成功的案例。 </p><p>　　靜安寺是上海市中心城區(qū)

13、西部繁華的商業(yè)及旅游中心。為了將車(chē)站兩側(cè)的商業(yè)更好的連通，靜安寺站地下一層全部預(yù)留給綜合開(kāi)發(fā)，地下二層為站廳層，地下三層為站臺(tái)層。這樣可使地下一層與車(chē)站兩側(cè)的嘉里中心二期和越洋廣場(chǎng)的地下空間完全連通，形成地下空間的面的連接，使嘉里中心二期、越洋廣場(chǎng)的地下開(kāi)發(fā)空間連成整體。這不僅有利于地下空間和環(huán)境的整體改善，也有利于地下商業(yè)空間與城市軌道交通人流的相互吸引，同時(shí)還能有效提升靜安寺地區(qū)地下空間的總體效應(yīng)。 </p><

14、p>　　3.車(chē)站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā) </p><p>　　車(chē)站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)主要是在車(chē)站的上部及周?chē)?，以住宅、商業(yè)街、商業(yè)中心、大型商業(yè)綜合體等形式與地鐵車(chē)站結(jié)合。香港地鐵上蓋物業(yè)比較典型，其中具有代表性的車(chē)輛基地上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)有柴灣車(chē)輛段物業(yè)開(kāi)發(fā)、將軍澳線車(chē)輛段“日出康城”開(kāi)發(fā)、九龍灣車(chē)輛段物業(yè)開(kāi)發(fā)等。 </p><p>　　香港車(chē)輛基地物業(yè)開(kāi)發(fā)具備一些相似的特征和模式：基地周邊落地建高密度

15、住宅，而地鐵的上蓋物業(yè)相對(duì)為低密度住宅；地鐵車(chē)站同商業(yè)建筑合建或毗臨而建，以地鐵車(chē)站為中心將住宅、商業(yè)、學(xué)校等用連廊或天橋連通，以集散人流，建立起能最大地融入城市服務(wù)功能的交通體系。 </p><p>　　車(chē)輛基地與物業(yè)開(kāi)發(fā)結(jié)合的有兩種類(lèi)型： </p><p>　　1） 車(chē)輛基地全覆蓋型的物業(yè)開(kāi)發(fā) </p><p>　　在車(chē)輛基地用地范圍上方建大平臺(tái)，使其成為另一個(gè)

16、新創(chuàng)建的建筑用地。 </p><p>　　特點(diǎn)是車(chē)輛基地完全由建筑綜合體覆蓋。車(chē)輛基地對(duì)城市景觀影響最大的軌道線束、噪聲，已被建筑群及綠地所覆蓋。缺點(diǎn)是車(chē)輛基地的環(huán)境通風(fēng)設(shè)備、消防等較難處理，車(chē)輛基地的建設(shè)費(fèi)用也較大。 </p><p>　　2） 車(chē)輛基地半全覆蓋型的物業(yè)開(kāi)發(fā) </p><p>　　將車(chē)輛基地用地范圍內(nèi)部分建筑物、構(gòu)筑物、道路、軌道等用一大平臺(tái)覆蓋，

17、成為一個(gè)新的建筑用地，而將車(chē)輛基地咽喉區(qū)部分較難立柱的區(qū)域敞開(kāi)。這樣簡(jiǎn)化了基地建筑綜合體的設(shè)計(jì)、建設(shè)難度，但其建筑景觀的改善較全覆蓋型差。 </p><p><b>　　結(jié)論 </b></p><p>　　地鐵車(chē)站與物業(yè)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)性發(fā)展是一個(gè)內(nèi)容廣泛、涉及多學(xué)科知識(shí)的課題，需要深入研究的問(wèn)題很多。作為地鐵設(shè)計(jì)工作者，更應(yīng)通過(guò)親身的調(diào)查、實(shí)踐以及對(duì)具體項(xiàng)目的詳細(xì)分析，從

18、有利于城市發(fā)展的角度，去探討地鐵沿線物業(yè)的設(shè)計(jì)與城市空間的塑造，理性的思考未來(lái)地鐵的發(fā)展道路。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　?。?）回顧與思考：廣州市地鐵一號(hào)線工程設(shè)計(jì)總結(jié)[M] 北京 中國(guó)鐵道出版社 2002 </p><p>　　（2）周建非 香港地鐵建設(shè)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式簡(jiǎn)介[J] 地下工程與隧道200