武漢地鐵物業(yè)綜合開發(fā)時序研究.pdf

1、武漢地鐵集團有限公司成立于2007年5月15日，公司注冊資金10億元。公司自成立以來，大力實施“地鐵+物業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。其中“物業(yè)”含義：一是土地儲備，二是站點綜合開發(fā)?！拔飿I(yè)”綜合開發(fā)收益將用于滿足軌道交通建設的資金需要。然而在實施過程中遇到的困難和問題很多，地鐵物業(yè)開發(fā)建設資金籌融資問題，擬開發(fā)土地的現狀及獲取問題，開發(fā)利用類型、開發(fā)方式、開發(fā)強度、開發(fā)時序、開發(fā)運營機制、物業(yè)業(yè)態(tài)及組合如何確定等問題。本文主要研究其中開發(fā)時序確定的

2、原則和方法，目的是為物業(yè)綜合開發(fā)提出有價值的建議。
　　目前，武漢地鐵集團已儲備土地136宗，18776.22畝。物業(yè)綜合開發(fā)項目44個，開發(fā)總用地3810.06畝，開發(fā)總建筑面積500.6682萬平方米。土地出讓、綜合開發(fā)項目按什么時序來運作，地鐵集團公司往往根據項目的具體情況來確定開發(fā)時序，卻忽略對開發(fā)時序的共性總結和思路探究。本文采用經驗總結法以及系統(tǒng)科學方法，借鑒國內外城市綜合體研究理論，外部收益還原理論，風險控制理論，T

3、OD理論，結合典型案例研究總結，對武漢市軌道交通線網規(guī)劃及城市總體規(guī)劃、武漢地鐵集團發(fā)展戰(zhàn)略、地鐵物業(yè)建設資金籌措、土地價值評估、物業(yè)業(yè)態(tài)定位及組合等五個方面對地鐵物業(yè)開發(fā)時序的影響分析，構建起確定武漢地鐵物業(yè)開發(fā)時序的原則和方法：1、必要性原則——根據各線路各站點周邊區(qū)域的類型，從整個線路的滿足乘客配套服務功能、吸引客流、軌道交通工程施工條件方面判定各站點何時開發(fā)的必要性。2、經濟性原則——盡早開發(fā)土地價值增值效應明顯，開發(fā)成本小、開