一起房屋預(yù)告抵押貸款糾紛及啟示

1、<p>　　一起房屋預(yù)告抵押貸款糾紛及啟示</p><p><b>　　基本案情 </b></p><p>　　自然人A因購買上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“房產(chǎn)公司”）開發(fā)的商品房期房，向某銀行松江支行（以下簡稱“松江支行”）申請借款。2007年2月12日，松江支行與自然人A、自然人B、自然人C（自然人A、B為夫妻關(guān)系，自然人C為二人子女）、房產(chǎn)公司簽

2、訂《個人房屋抵押借款合同》一份，約定借款金額260000元，借款期限自2007年2月15日起至2022年2月15日止，借款利率按月利率4.845‰執(zhí)行。借款采用抵押擔(dān)保的形式，由被告自然人A、自然人B、自然人C將購置的位于上海市松江區(qū)的房屋和相關(guān)的全部權(quán)利為借款設(shè)定抵押擔(dān)保。 </p><p>　　合同簽訂并辦妥房地產(chǎn)預(yù)告抵押登記手續(xù)后，松江支行于2007年2月15日向自然人A履行了放款260000元的義務(wù)，自然

3、人A于2007年3月15日開始償還貸款本息。自2010年5月15日起，自然人A逾期還款，至起訴時已逾期12期。截至2011年6月28日，欠松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元、本金罰息2256.04元、利息罰息4627.47元。故松江支行起訴至法院。請求判令：第一，解除松江支行與自然人A、自然人B、自然人C、房產(chǎn)公司簽訂的《個人房屋抵押借款合同》；第二，自然人A、自然人B償還原告借款本金212684.48元，欠息

4、37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（截至起訴日）；第三，自然人A、自然人B償付原告自2011年6月29日起至實際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計算）；第四，自然人A、自然人B賠償原告律師費損失5264元；第五，自然人A、自然人B如不履行上述債務(wù)時，原告有權(quán)對自然人A、自然人B、自然人C所有的坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)折價或拍賣、變賣以后的價款優(yōu)先受償；第六，房產(chǎn)公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償

5、責(zé)任</p><p>　　法庭經(jīng)審理認(rèn)為，原告與四被告所簽訂的《個人房屋抵押借款合同》合法有效。原告如約發(fā)放了貸款，借款人應(yīng)按合同約定按時歸還借款并支付利息；未按約償還借款本息的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告自然人A連續(xù)三個月拖欠應(yīng)還借款本息，原告按約主張合同提前到期，提前收回借款本金和相應(yīng)利息并無不當(dāng)。故原告要求解除合同，并要求被告自然人A償還借款本金、償還欠息、逾期利息、罰息、復(fù)息、賠償律師費損失的訴訟請求，

6、均于法有據(jù)，本院均予以支持。被告自然人A、自然人B系夫妻關(guān)系，被告自然人A向原告借款的行為發(fā)生在與被告自然人B婚姻關(guān)系存續(xù)期間，故被告自然人B對自然人A的上述債務(wù)應(yīng)承擔(dān)共同清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司承諾為被告自然人A的借款提供連帶責(zé)任保證，應(yīng)當(dāng)對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。借款當(dāng)時，被告自然人A、自然人B、自然人C以坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)作為上述借款的抵押擔(dān)保，并辦理了預(yù)告登記。然而自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起超過三個月，上述產(chǎn)權(quán)所有人未申請登記

7、，故預(yù)告登記失效，原告主張的抵押優(yōu)先權(quán)，本院難以支持。 </p><p>　　據(jù)此，法院判決如下：第一，解除松江支行與四被告2007年2月12日簽訂的《個人房屋抵押借款合同》；第二，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)償還松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（上述款項計算至2011年6月28日）；第三，被告自然人A、自然人B于本

8、判決生效之日內(nèi)支付松江支行自2011年6月29日起至實際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計算）；第四，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告松江支行律師費5264元；第五，被告房產(chǎn)公司對上述二至四項債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向被告自然人A和自然人B追償；第六，駁回松江支行的其余訴訟請求。 </p><p>　　案件爭議焦點及分析 </p>

9、<p>　　本案爭議的焦點是銀行對預(yù)告抵押登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)。一種觀點認(rèn)為銀行享有優(yōu)先受償權(quán)；另一種觀點認(rèn)為銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)。為便于銀行具體操作，本文將預(yù)告登記、預(yù)告抵押登記與不動產(chǎn)抵押登記分列，并非在法律上否認(rèn)預(yù)告抵押登記屬于不動產(chǎn)抵押登記的一種，而僅為與銀行實際操作更貼近。 </p><p>　　預(yù)告登記是在當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為保護(hù)取得未來物權(quán)之請求

10、權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行一種登記，登記的客體是請求權(quán)，不動產(chǎn)的物權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。預(yù)告登記賦予預(yù)告登記申請人取得一種將來在條件成就或期限屆滿時請求房產(chǎn)預(yù)售人向其轉(zhuǎn)移物權(quán)的權(quán)利，其目的在于保護(hù)以物權(quán)變動為內(nèi)容之請求權(quán)，免受預(yù)售人處分行為之妨害。本質(zhì)上是預(yù)告登記權(quán)利人請求預(yù)售人轉(zhuǎn)移房屋請求權(quán)的物權(quán)化的一種表現(xiàn)，是具有一定物權(quán)效力的、對以物權(quán)變動為內(nèi)容的請求權(quán)擔(dān)保。擔(dān)保的效力體現(xiàn)在原不動產(chǎn)所有人仍有權(quán)進(jìn)行處分，但該處分行為與預(yù)告登記權(quán)利人行使請求權(quán)發(fā)

11、生沖突時，處分行為對預(yù)告登記權(quán)利人不生效，擔(dān)保預(yù)告登記權(quán)利人在登記條件具備、或者所附條件成就及所附期限到來時能夠取得預(yù)告登記不動產(chǎn)的所有權(quán)。 </p><p>　　我國對預(yù)告登記也有相應(yīng)規(guī)定。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠

12、進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！背鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法第27條規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押貸款，須提交生效的預(yù)購房屋合同?！钡?4條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載；另外，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！?</p><p>　　根據(jù)上述可以看出，預(yù)告登記與不動產(chǎn)登記具有如下區(qū)別：其一，預(yù)告登記是不動

13、產(chǎn)登記行為的預(yù)行為，預(yù)告登記的效力完全依賴于日后的本登記是否可以做成，不動產(chǎn)登記是預(yù)告登記的目的行為；其二，預(yù)告登記是為保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而登記，使申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的同時為對現(xiàn)實擁有的權(quán)利進(jìn)行公示所進(jìn)行的登記；其三，預(yù)告登記出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，只是將來條件成就或期限屆滿時，使登記申請人取得一種請求房屋預(yù)售人向登記申請人辦理物權(quán)變動的權(quán)利，所有權(quán)仍屬于開發(fā)

14、商，不動產(chǎn)登記公示了物權(quán)在不同主體間的設(shè)立或變更；其四，預(yù)告登記而產(chǎn)生的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分，具有排他效力，但有三個月的時間限制，超過規(guī)定的時間，當(dāng)事人不再享有該項權(quán)利，而不動產(chǎn)登記在新的物權(quán)登記變更前，權(quán)利人一直享有不動產(chǎn)物權(quán)；其五，預(yù)告登記依存于其所源于的債權(quán)，如債權(quán)無效或債權(quán)消滅，則預(yù)告登記與其緊密相連。不動產(chǎn)登記在登記后一定情況下獨立于其源于的債權(quán)。 　　基于預(yù)告登記與不動產(chǎn)登記的區(qū)別，預(yù)告

15、抵押登記與不動產(chǎn)抵押登記的區(qū)別如下：其一，抵押標(biāo)</p><p>　　基于預(yù)告登記與不動產(chǎn)登記、預(yù)告抵押登記與不動產(chǎn)抵押登記的區(qū)別，法院支持了銀行除優(yōu)先受償權(quán)之外的訴訟請求，而駁回了銀行要求保護(hù)其行使優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。 </p><p><b>　　對銀行的啟示 </b></p><p>　　及時跟蹤實施商品房從預(yù)告抵押登記到不動產(chǎn)抵押登記

16、。在大部分未結(jié)清的預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在貸款結(jié)清前且現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時，銀行均未要求預(yù)購人配合其辦理現(xiàn)房登記，如依該判決存在優(yōu)先受償權(quán)不能實現(xiàn)的可能，銀行則可能產(chǎn)生大量的不良貸款，重要的是客戶在已辦理過戶登記且已入住的情況下已無配合銀行將預(yù)告抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押登記的動力，在銀行要求時甚至?xí)涎由踔辆芙^，銀行對此要引起充分重視。同時，銀行要及時轉(zhuǎn)變觀念。一方面加強(qiáng)對客戶經(jīng)理的培訓(xùn)，要求客戶經(jīng)理建立預(yù)售抵押貸款商品

17、房的建設(shè)進(jìn)度表，定期實地查看預(yù)售商品房建設(shè)進(jìn)度，并與開發(fā)商聯(lián)系，掌握預(yù)售商品房的工程實際進(jìn)度；另一方面在預(yù)售商品房竣工時，及時通知相應(yīng)開發(fā)商提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并要求預(yù)購人會同開發(fā)商和貸款銀行在自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起及時到房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶登記和現(xiàn)房抵押登記。 </p><p>　　銀行應(yīng)在合同中進(jìn)一步明確詳細(xì)條款。首先，銀行在合同中應(yīng)明確借款人在所購商品房能進(jìn)行本登記的詳細(xì)條件，及借款人未進(jìn)行本

18、登記應(yīng)履行的具體義務(wù)。明確違約責(zé)任，使借款人能預(yù)見不履行的法律后果。對于存量預(yù)告抵押合同，應(yīng)及時加強(qiáng)與預(yù)購人的溝通爭取其配合銀行辦理現(xiàn)房抵押登記，在當(dāng)事人不配合進(jìn)行本登記時，應(yīng)第一時間辦理查封手續(xù)，取得首封權(quán)，取得處置上的主動。在沒有其他抵押權(quán)的情況下，銀行的利益有望得到保障。其次，在與客戶辦理貸款時，在合同中多留幾個聯(lián)系電話號碼，并明確相互通信地址，且約定按雙方約定地址向?qū)Ψ桨l(fā)送信件即產(chǎn)生銀行通知義務(wù)完成的約定，如果任何一方的地址發(fā)生

19、變更，應(yīng)及時通知對方變更。另外，貸款銀行在現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時，應(yīng)及時通知預(yù)告登記人辦理現(xiàn)房抵押登記。最后，銀行今后在預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，應(yīng)在貸款抵押合同中約定，以客戶同意委托貸款銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)為條件，并辦理公證。公證后，客戶應(yīng)將辦理房屋抵押登記中客戶應(yīng)出具的資料提交給銀行，銀行向客戶出具收據(jù)?？蛻糍Y料由銀行保管。并同房地產(chǎn)交易中心協(xié)商，對客戶出具資料后，辦理登記的資料或表格變更的，對客戶原出具的資料表格仍可

20、以辦</p><p>　　強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)商階段性擔(dān)保的重視。根據(jù)銀行住房抵押貸款的約定，在商品房辦理完畢抵押登記前，如發(fā)生借款人違約事件，在滿足雙方約定條件的情況下，銀行可向開發(fā)商主張，由開發(fā)商履行保證責(zé)任。但責(zé)任能否實現(xiàn)及實現(xiàn)的程度，取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任財產(chǎn)狀況及權(quán)利的設(shè)定情況，責(zé)任財產(chǎn)狀況由客戶經(jīng)理在貸前調(diào)查查明，并在貸后檢查中持續(xù)跟蹤，而權(quán)利的實現(xiàn)情況則視房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條件對銀行是否有利和

21、明確，且開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任的解除宜設(shè)定具體條件，而不宜設(shè)定具體期限，否則，期限已到，而開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條件未成就，銀行將承擔(dān)相應(yīng)的損失。 </p><p>　　相關(guān)法律細(xì)則應(yīng)進(jìn)一步明確。其一，對“自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記”的條件進(jìn)行解釋，明確具體條件，如銀行單方面申請即可，還是必須雙方申請、擬或以預(yù)告登記轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押登記為標(biāo)準(zhǔn)，以便銀行在實務(wù)中進(jìn)行具體操作；其二，明確三個月的期限為可變期間，應(yīng)因銀行單方及時申請登