房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同的法律分析——以一起房屋轉(zhuǎn)讓糾紛案為例.pdf

1、房屋買(mǎi)賣(mài)是以房屋為交易標(biāo)的物的民事行為，涉及到物權(quán)法和債權(quán)法中最難以解決和處理的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同兩大難點(diǎn)，這也歷來(lái)是學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論不休的焦點(diǎn)問(wèn)題，尤其不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)買(mǎi)賣(mài)更是研究物權(quán)變動(dòng)之上佳案例。 本文討論之案例是不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的特例，共有兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同且均未過(guò)戶登記，所以有必要就各合同之效力進(jìn)行分析。本文首先從兩份合同是否為無(wú)權(quán)處分進(jìn)行分析。其次分析了兩份合同的效力從而得出這兩份合同也是有效的合同之結(jié)論。文章從不同角度探討了解決問(wèn)

2、題的路徑：第一，從房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同的定義入手，分析其特性，然后運(yùn)用演繹推理得出本案中合同的性質(zhì)。由于本案中出賣(mài)主體的特殊性，即出賣(mài)當(dāng)時(shí)還沒(méi)有所有權(quán)，他的處分是否為無(wú)權(quán)處分。第二，對(duì)兩份合同的效力進(jìn)行分析，結(jié)合物權(quán)法區(qū)分原則得出未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋轉(zhuǎn)讓合同是有效的；第三，對(duì)合同當(dāng)事人期待權(quán)、追認(rèn)權(quán)等權(quán)利保護(hù)的探討與分析；第四，從占有、經(jīng)濟(jì)學(xué)和誠(chéng)信角度對(duì)標(biāo)的物的歸屬進(jìn)行分析，得出應(yīng)該將標(biāo)的物歸屬于現(xiàn)占有人。 得出的結(jié)論就是應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)

3、所有權(quán)歸屬現(xiàn)占有人，理由如下：第一，從占有的機(jī)能進(jìn)行論證，首先從占有與本權(quán)的關(guān)系角度開(kāi)始論證，基于占有具有保護(hù)本權(quán)強(qiáng)化本權(quán)之機(jī)能，取得占有的買(mǎi)受人得依此法理請(qǐng)求法院將房屋之所有權(quán)判歸于他；其次從占有之功能以及買(mǎi)受人之保護(hù)角度論證，提出占有制度在財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中尤其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中應(yīng)當(dāng)保障交易安全，維護(hù)物的事實(shí)支配狀態(tài)，促進(jìn)物盡其用。針對(duì)現(xiàn)行法律制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人利益保護(hù)不利的問(wèn)題提出通過(guò)占有制度來(lái)保障交易安全，保障買(mǎi)受人之利益。第二，以