第十四講住房問題與住房社會(huì)政策

1、第十四講 住房問題與住房社會(huì)政策,,,安得廣廈千萬間，大佑天下寒士俱歡顏,,古人曰：“有恒產(chǎn)者有恒心?！彼裕杖敫叩椭皇橇孔?，而有無資產(chǎn)才是質(zhì)的變化。如果“中等收入階層”仍然無個(gè)人和家庭的資產(chǎn)可言，甚至背負(fù)“負(fù)資產(chǎn)”，那么我們所期望的社會(huì)穩(wěn)定仍然缺乏深厚的根基。,引言：城市住房：不堪承受之重,住房、醫(yī)療、教育成為壓在公眾頭上得三座大山網(wǎng)絡(luò)調(diào)查：2006年居民最關(guān)心的十件事：住房排在第三位，其中接近三分之一把住房列為第一位，這已經(jīng)

2、是住房連續(xù)三年獲此殊榮了網(wǎng)絡(luò)民謠：2007年四大心愿：一愿房價(jià)不再與政策齊飛；二愿老百姓看得起病，不再有病在家等死的悲劇再發(fā)生；三愿孩子上得起學(xué)就得了業(yè)，不再出現(xiàn)因?qū)W費(fèi)高而自殺的悲劇 ；四愿管好“進(jìn)口”關(guān)，讓老百姓吃得放心。,一、當(dāng)前中國住房問題的實(shí)質(zhì),（一）住房問題面面觀1、房價(jià)高漲，普通百姓不能承受之重。（1）從上世紀(jì)末開始，中國的住房價(jià)格開始節(jié)節(jié)盤升，尤其是從2003年開始更是以20%以上的速度快速上漲，上海、北京、深圳等大

3、城市短短幾年間更是翻了兩翻還多。（2）普通百姓買不起房，望房興嘆。相當(dāng)多的人，尤其是年輕人為買房窮盡一家兩代人、甚至三代人的積蓄，更多的人則成為“房奴”、“負(fù)翁”,,2、炒風(fēng)盛行，引發(fā)種種社會(huì)問題。（1）從前幾年的溫州炒房團(tuán)到山西的煤老板購房團(tuán)，再到今天的國外炒房熱錢，炒風(fēng)從沒真正停止過。（1）大量炒房，導(dǎo)致種種問題抬高房價(jià)，加重了真正需要住房的普通百姓的負(fù)擔(dān)，加劇了社會(huì)不公掩蓋了真實(shí)住房需求，容易積累房地產(chǎn)泡沫危機(jī)炒房暴富

4、，誘發(fā)種種社會(huì)犯罪：官員腐敗、官商勾結(jié),,3、土地違法現(xiàn)象屢禁不止，土地資源流失嚴(yán)重（1）土地是不可再生資源，我國人多地少，土地資源本來就是制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)安全的瓶頸。（2）房價(jià)暴漲，誘發(fā)地方政府的投機(jī)行為，到賣土地成為地方政府的重要財(cái)政支柱，巨大的經(jīng)濟(jì)利益使土地違法愈演愈烈。（3）土地違法的背后是土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi),,4、“泡沫論”與正常說舌戰(zhàn)不休，引發(fā)社會(huì)恐慌心理（1）2003年底，摩根大通亞太首席經(jīng)濟(jì)分析師謝國中撰文：中

5、國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，并預(yù)言將在2年內(nèi)破滅，此后更多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家先后加入“泡沫論”行列，但遭到房地產(chǎn)商、部分學(xué)者的反對(duì)，展開一場激烈論戰(zhàn)，至今沒有結(jié)論。（2）論戰(zhàn)加劇了普通民眾的觀望與恐慌心理，同時(shí)也給政府的決策帶來了極大的影響,,“泡沫論”中國房價(jià)，尤其是大城市的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國際上公認(rèn)的民眾承受能力。（房價(jià)收入比）投機(jī)性購買比列過高。（上海2005年達(dá)到了40%以上）國際投機(jī)基金大量涌入。,,正常說中國正處于城市化進(jìn)程中，存

6、在大量真實(shí)的住房需求，住房賣方市場短期內(nèi)難以改變。（未來10到20年，中國將有2億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市，住房需求強(qiáng)勁）少量投機(jī)性購房是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要（蓄水池），尚在可控范圍發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)不適合中國的特殊國情（如買房資金并非來自個(gè)人，而是家庭；人民幣的實(shí)際購買力；灰色收入）,,房地產(chǎn)泡沫破滅的危害20世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)長大10年的衰退1998年亞洲金融風(fēng)暴，導(dǎo)致香港房屋價(jià)格腰斬因?yàn)榇罅抠彿抠Y金來自

7、銀行，泡沫破滅，將導(dǎo)致死貸，導(dǎo)致銀行破產(chǎn)，引發(fā)金融危機(jī)，危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展,,5、房價(jià)飛漲與空置增加、觀望并存一方面是房價(jià)長勢不止，雖然趨緩，但依然高達(dá)10%以上另一方面，房屋空置率不斷創(chuàng)出新高（新房三年內(nèi)無人居住既為空置，大部分城市2006年的空置率在20%，有的達(dá)40%甚至更多）再者，人們的購房熱情下降，市場觀望氣氛濃厚,,6、政府調(diào)控不斷加碼，但效果一般幾年來，中央政府先后出臺(tái)了各種經(jīng)濟(jì)的、法律的、行政的宏觀調(diào)控措施，試圖控制房

8、價(jià)上漲的速度，但基本上沒有達(dá)到預(yù)期效果，房價(jià)長勢依然。,,（二）住房問題的實(shí)質(zhì)1、中國住房問題歸納起來，最根本的就是兩點(diǎn)：一是百姓買不起房；二是是否存在泡沫2、兩個(gè)問題有關(guān)聯(lián)，但并不完全相同，前者是社會(huì)問題，而后者則是經(jīng)濟(jì)問題。3、第一個(gè)問題的根本在于住房問題是不是社會(huì)政策范疇的問題，而對(duì)后者而言，根本在于對(duì)房地產(chǎn)市場的正確預(yù)測。4、解決了泡沫問題，并不意味著百姓的房子問題同樣能夠解決，但解決老百姓的房子問題，則在一定程度上能緩

9、解泡沫的發(fā)生和破滅,,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，泡沫問題的實(shí)質(zhì)是供求失衡，供大于求，因此解決的關(guān)鍵是重新建立供求平衡，途徑主要有二：一是減少供應(yīng)，平衡供求；二是抑制需求，降低風(fēng)險(xiǎn)的累積減少供應(yīng)的方法有：嚴(yán)格控制土地供應(yīng)；減少開發(fā)商資金供應(yīng)；提高土地價(jià)格，提高開發(fā)成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；提高開發(fā)門檻。而上述手段，都無法使高漲的房價(jià)下降，并且由于供應(yīng)減少，更不利于普通百姓解決住房問題,,抑制需求的經(jīng)濟(jì)手段有：提高信貸利率水平；規(guī)制二次轉(zhuǎn)讓，抑制投機(jī)；開征

10、物業(yè)稅，抑制需求；減少貨幣供應(yīng)；提高購房首付；提高稅負(fù)等。這些措施，雖然在一定程度上能夠緩解房價(jià)上漲的勢頭，但也同時(shí)加大了普通百姓購房的負(fù)擔(dān)，同時(shí)，在真實(shí)需求依然占主流的情況下，抑制需求，最大的受害者正是低收入者，畢竟對(duì)于不同的收入者來說，一分錢的意義是不一樣的。,,近年來，政府的政策之所以效果不大，原因就在于試圖用一種手段一勞永逸的解決兩個(gè)不同性質(zhì)的問題，事實(shí)證明，這是徒勞的。普通百姓的住房能否完全依靠市場來解決，本身是一個(gè)頗具爭議

11、的問題，在后面我們將加以討論，而泡沫問題則是市場經(jīng)濟(jì)的伴生物，帶有必然性，泡沫的破滅固然對(duì)老百姓有害，但單純的以預(yù)防泡沫為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)渴望改善住房條件的老百姓來說同樣是南轅北轍或曰杯水車薪。,,（三）當(dāng)前我國住房問題的根源縱觀各種爭論，可以看到，一個(gè)基本的事實(shí)是，幾乎所有的人都把問題的根源歸咎為政府責(zé)任的缺失，在這一點(diǎn)上似乎取得了共識(shí)，但在政府的責(zé)任到底是什么？政府到底缺失的是什么責(zé)任的問題上則眾說紛紜，莫衷一是。理性的分析

12、，目前流行的觀點(diǎn)歸納起來主要有三種：,,一是認(rèn)為住房市場化改革的大方向就是錯(cuò)誤的，把一切問題歸因于住房市場化改革。二是認(rèn)為是政府的監(jiān)管責(zé)任沒有及時(shí)到位。認(rèn)為是住房市場化初期的必然產(chǎn)物，主要是由于我國正處于城市化的初期和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展期，一方面住房需求強(qiáng)勁（國內(nèi)與國外的需求都帶有合理性），另一方面，市場剛剛啟動(dòng)，監(jiān)管體制尚不完善所致。三是認(rèn)為是政府缺失的不僅僅是一般市場意義上的監(jiān)管責(zé)任，而且還有社會(huì)政策意義上的國家責(zé)任。,,市場化改革

13、的方向沒有錯(cuò)，但政府在市場化改革過程中沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任也是不爭的事實(shí)，但應(yīng)當(dāng)合理區(qū)分政府在住房問題上的兩種責(zé)任，一是市場意義上的監(jiān)管責(zé)任，二是社會(huì)政策意義上的國家責(zé)任，二者既有聯(lián)系，又有區(qū)別，不能混為一談。政府在市場意義上的監(jiān)管責(zé)任的缺失導(dǎo)致了投機(jī)與泡沫危機(jī)，而在社會(huì)政策意義上的國家責(zé)任的缺失則是普通民眾望房興嘆的根源所在。如同前述泡沫危機(jī)與百姓買不起房是兩個(gè)性質(zhì)截然不同的問題一樣，政府市場意義上的監(jiān)管責(zé)任與社會(huì)政策意義上的國家責(zé)

14、任也是兩種不同性質(zhì)的責(zé)任，前者是一個(gè)技術(shù)問題，而后者則反映著政府的價(jià)值取向，更多的是一個(gè)國家的政治問題。,,1、從我國住房政策的歷史演變看政府責(zé)任問題建國后，我國的住房政策可以分為兩大時(shí)期，三個(gè)階段兩大時(shí)期：福利分房時(shí)期，建國初至20世紀(jì)末；住房市場化時(shí)期（初期）21世紀(jì)初至今。三個(gè)階段：第一階段，住房福利化階段，建國初至20世紀(jì)80年代末；第二階段，市場化改革階段， 20世紀(jì)80年代末至20世紀(jì)末；第三階段，住房市場化初期，21

15、世紀(jì)初至今。,,第一階段，住房福利化階段特點(diǎn)：住房福利化，個(gè)人不承擔(dān)任何費(fèi)用（后期開始收取少量租金）；住房單位化，住房由單位提供；福利分房與工齡、職務(wù)、職稱等掛鉤，同時(shí)考慮個(gè)人實(shí)際需求；房屋產(chǎn)權(quán)歸國家或單位，個(gè)人只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)。優(yōu)點(diǎn)：普遍性福利，福利水平較高。,,問題：住房完全由國家和單位負(fù)擔(dān)，負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致住房建設(shè)緩慢，房源緊缺。（大量老職工一輩子也沒能享受到福利分房的的好處；房子成為制約年輕人婚戀的重要因素）住房單位

16、化，造成單位間的嚴(yán)重不公。（機(jī)關(guān)最好、國有單位次之，集體單位較差，街道小廠、無業(yè)人員最差，幾乎無人問津），能否提供住房成為人們選擇單位的重要因素。住房與工作單位掛鉤，個(gè)人無產(chǎn)權(quán)，加重了單位人屬性，不利于人才的合理流動(dòng)。,,尤其是第一個(gè)問題，矛盾尤為突出，一房難求，房子成為很多人終生幾乎無法實(shí)現(xiàn)的夢想，房子也成為許多社會(huì)問題（腐敗、婚姻）的根源，這成為以后住房制度改革的直接誘因。由于個(gè)人沒有產(chǎn)權(quán)，住房維護(hù)也完全由單位負(fù)擔(dān)，致使許多房屋

17、維護(hù)不到位，嚴(yán)重影響居民的居住質(zhì)量，也成為國家、單位領(lǐng)導(dǎo)最為頭疼的大事。,,第二個(gè)階段，住房制度改革階段住房制度改革開始于20世紀(jì)80年代末，90年代初，于20世紀(jì)末基本完成，實(shí)際上至今還有許多單位于地方，房改依然沒有真正完成。房改可分為三個(gè)階段：第一階段，提高公房房租，增加住房個(gè)人負(fù)擔(dān)的比例，緩解住房建設(shè)和維護(hù)的財(cái)政壓力，時(shí)間較短，由于不能從根本上解決問題，很快轉(zhuǎn)入市場化改革。第二階段，公房私有化，將現(xiàn)有存量公房和新建公房以優(yōu)惠價(jià)

18、格賣個(gè)給職工個(gè)人，同時(shí)建立住房公積金制度，積累資金，加快住房建設(shè)步伐。第三階段，完全取消福利分房，發(fā)放住房現(xiàn)金補(bǔ)貼，完善住房公積金制度，實(shí)現(xiàn)住房市場化。為解決低收入者的住房問題，從第二階段開始，著手建立廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度。,,改革的成效：住房建設(shè)大大加快，城市居民的住房條件迅速改善：人均住房面積從改革前的不足10平米，到2000年達(dá)到24平米，2005年達(dá)到30平米，房屋質(zhì)量和實(shí)用性、舒適性也有了極大的改善。推動(dòng)了城市建設(shè)

19、和城市化的發(fā)展。有利于全國性人才市場的建立。促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性行業(yè)。,,存在的問題過分強(qiáng)調(diào)房屋的商品屬性，而對(duì)住房作為公民基本需要的屬性認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致在政策設(shè)計(jì)上，對(duì)低收入者的保護(hù)不夠，導(dǎo)致新的社會(huì)不平等，加劇了社會(huì)不公。個(gè)別權(quán)利部門，尤其是權(quán)力機(jī)關(guān)趁機(jī)為單位個(gè)人牟取私利，誘發(fā)大量腐敗和嚴(yán)重社會(huì)不滿。誘發(fā)大規(guī)模的城市盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致大量土地違法事件和土地資源的流失與浪費(fèi),,但總的來看，改革的成效還

20、是大于問題，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題和普通居民住房出現(xiàn)困難而完全否定市場化改革的成績，是不公正的，也是不科學(xué)的。今天來看住房制度改革，最大的問題就是對(duì)低收入者的保護(hù)不夠，其他問題可以通過完善法律和社會(huì)監(jiān)督，通過反腐敗解決，但對(duì)弱者的保護(hù)應(yīng)該有科學(xué)的、合理的政策和措施才能從根本上解決。而新的制度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵就在于我們對(duì)住房的社會(huì)屬性能否有一個(gè)共識(shí)，政府能否從社會(huì)政策的視角來重新審視我們的住房政策。,,第三那個(gè)階段，住房市場化初期20

21、世紀(jì)末我國大多數(shù)地區(qū)和單位基本完成住房制度改革，開始進(jìn)入住房市場化時(shí)期。住房貨幣化補(bǔ)貼、住房公積金制度進(jìn)一步鞏固和完善。廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度得以堅(jiān)持。隨著城市化進(jìn)程加快帶來的大量住房需求和老一代城市居民改善住房的強(qiáng)烈愿望，房地產(chǎn)市場迅速爆發(fā)，房屋建設(shè)發(fā)展更快，房價(jià)迅速上漲，房地產(chǎn)商一夜成為城市新貴。（近年來，我國城市房地產(chǎn)投資每年都在以30%以上的速度遞增，至今沒有衰退的跡象，有的地方甚至超過了100%，房地產(chǎn)業(yè)成為名副其實(shí)

22、的支柱產(chǎn)業(yè)，在有些城市，與房地產(chǎn)也相關(guān)的收入甚至占了地方政府財(cái)政收入的60%以上。,,房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也帶來大量的社會(huì)問題，如前所述，主要有兩點(diǎn)：一是泡沫化危機(jī)，二是房價(jià)過高，低收入者的住房難問題。前者涉及到經(jīng)濟(jì)前景的判斷，是經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)政策問題，在此不做討論，我們討論的重點(diǎn)是在住房市場化的背景下，如何保障普通居民住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從我國城市住房制度改革的過程我們可以看到，政府在住房問題上最重要的責(zé)任有兩個(gè)，一是保護(hù)房地產(chǎn)也的健康發(fā)

23、展，克服經(jīng)濟(jì)泡沫，保障經(jīng)濟(jì)安全，二是保護(hù)低收入者的住房權(quán)利，解決低收入者的住房難問題。,,2、從社會(huì)政策的視角看政府的責(zé)任一個(gè)爭議：住房政策屬于社會(huì)政策的范疇嗎？什么是社會(huì)政策的領(lǐng)域？一般認(rèn)為有兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：一是看這種服務(wù)或產(chǎn)品是不是公共物品；二是看它是否屬于人的基本需要。那么住房是公共物品嗎？顯然不是。那么住房是人的基本需要嗎？回答：是,,那么是不是所有的住房需要都是基本需要呢？顯然不是：這就有一個(gè)界定問題，既什么樣的住

24、房需要屬于基本需要，什么樣的住房需要不屬于基本需要那么是不是所有人的住房基本需要都應(yīng)該有國家通過社會(huì)政策解決呢？兩種模式：剩余模式與制度模式。在制度模式下，政府承擔(dān)公民基本住房的主要責(zé)任；在剩余模式下，公民的基本住房需要應(yīng)當(dāng)通過市場解決，只有在不能通過市場解決的情況下，國家才予以幫助。,,一個(gè)基本結(jié)論：住房權(quán)（居住權(quán)）屬于公民的基本權(quán)利，有適合居住的房屋是公民的基本需要，國家有責(zé)任通過社會(huì)政策予以保護(hù)，至于采取制度模式還是剩余模式則

25、應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及其他政治、社會(huì)、文化條件做出取舍。作為社會(huì)政策的重要領(lǐng)域，政府的責(zé)任是保護(hù)公民的合法居住權(quán)（人人有房?。?，但不是保證每個(gè)人都有房產(chǎn)，同樣，一個(gè)國家的住房私有率的高低并不能說明其住房政策的好壞。同其他商品一樣，單純的市場化不能滿足所有人的住房需求，我國住房政策的問題就在于對(duì)市場力量的過度崇拜。,,3、從國外住房社會(huì)保障制度看政府的責(zé)任形成過程中的主要事件：英國是工業(yè)化最早的國家，也是住房保障制度產(chǎn)生最早的國

26、家之一。由于政府實(shí)施積極的住房保障政策，新加坡成為東南亞地區(qū)解決住房問題的典范。美國政府制定住房保障計(jì)劃，成立聯(lián)邦住房金融機(jī)構(gòu)和聯(lián)邦住房發(fā)展機(jī)構(gòu)，采取發(fā)展低租金公房，建立低收入家庭購房補(bǔ)貼等措施進(jìn)行干預(yù)。70年代以來，世界范圍內(nèi)興起了由政府采取稅收支付、貸款優(yōu)惠以推動(dòng)住房私有化的浪潮。,,主要特點(diǎn)：住房作為公民的基本需要和權(quán)利，加以嚴(yán)格保護(hù)。國外學(xué)者把與老百姓切身利益相關(guān)的“社會(huì)領(lǐng)域”的基本權(quán)利歸納為六個(gè)方面：生存權(quán)、健康權(quán)、受

27、教育權(quán)、工作權(quán)、居住權(quán)和資產(chǎn)擁有權(quán)。在六項(xiàng)權(quán)利中，至少有居住權(quán)和資產(chǎn)擁有權(quán)是和住房有關(guān)的，既然是公民的基本權(quán)利，政府就有義務(wù)和責(zé)任保障公民基本權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。,,把房產(chǎn)作為公民的重要資產(chǎn)，鼓勵(lì)公民置業(yè)和投資。在發(fā)達(dá)國家工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展過程中，各國政府都曾經(jīng)有過一段幫助城市中小公民發(fā)展自己的個(gè)人資產(chǎn)和家庭資產(chǎn)的歷史。譬如，美國在立國之初，曾經(jīng)用饋贈(zèng)土地的方法吸引歐洲移民到新大陸創(chuàng)業(yè)。德國在工業(yè)化初期，政府則采取減免稅收乃至政府補(bǔ)貼

28、的政策措施幫助收入中等及偏下的藍(lán)領(lǐng)工人購買自己的房產(chǎn)。新加坡在經(jīng)濟(jì)起飛的過程中，政府長期為之奮斗的“居者有其屋”政策更是博得國際社會(huì)的一片贊譽(yù)。,,保障實(shí)際需求，遏制投機(jī)。事關(guān)國計(jì)民生的住房問題歷來為世界各國政府所重視，一個(gè)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)該是為了最終消費(fèi)——居住而存在，因此各國對(duì)房地產(chǎn)市場都建立了嚴(yán)格高效的監(jiān)管制度，對(duì)房產(chǎn)投機(jī)都有嚴(yán)格的限制。住房制度多元化、層次化。一般各國對(duì)不同層次的住房需求都進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，不同層次的住房需求

29、采取不同的政策，對(duì)于高檔住房一般采取完全市場化運(yùn)作方式，只是作為經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行規(guī)制，而在普通住房領(lǐng)域則限制較多，更多的使用社會(huì)政策手段，但在住房的供應(yīng)上，則更多采用市場化運(yùn)作方式，同時(shí)允許集資建房、福利建房等各種形式的存在,,社會(huì)政策保障的是公民的基本住房需求，因此對(duì)公民的住房需求進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分是必然的，也是十分重要的，不同的房地產(chǎn)市場采取不同的制度和政策，是住房政策的重要環(huán)節(jié)，試圖用一種手段解決不同層次、不同性質(zhì)的所有問題是不可能的。市

30、場化是主要的住房供應(yīng)體制，而多元化的供應(yīng)則滿足了不同層次的要求，成為有益的補(bǔ)充，住房福利制度與市場化并非水火不容，關(guān)鍵是有好的協(xié)調(diào)機(jī)制。良好的制度設(shè)計(jì)是解決問題的關(guān)鍵，不同的國家，國情不同，制度設(shè)計(jì)也不一樣，但在對(duì)普通居民的保護(hù)上是一致的。,二、發(fā)達(dá)國家住房保障制度介紹,（一）英國50年來，英國居民住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重要變化。40年代末期，大約50％的居民擁有自有住房，其余50％的居民主要從私人出租者那里租用住房。2000年，近70

31、％的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30％的居民租賃住房；其中，20％的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10％的居民租住私人房屋。英國有關(guān)方面認(rèn)為，目前70％、20％和10％的住房消費(fèi)格局，是長期以來英國住房政策特別是公有住房政策實(shí)施的結(jié)果，與英國居民希望擁有自有住房的傳統(tǒng)觀念也有密切關(guān)系。,,1、分層次的住房政策。（1）在英國，有三個(gè)政府部門與居民的住房問題有關(guān)：一是英國財(cái)政部，主要是通過保持合理的經(jīng)濟(jì)增長速度及合適的利率政策，保證居民住房支

32、付能力逐步提高，保證居民購房貸款的還款額不發(fā)生大的變化。同時(shí)，對(duì)居民購房實(shí)行減稅優(yōu)惠。二是英國環(huán)境、交通和區(qū)域部，主要負(fù)責(zé)住房政策的制定和實(shí)施，核心是財(cái)政預(yù)算中公房建設(shè)與維修資金的分配；以及撒切爾夫人私有化改革之后公房優(yōu)先購買權(quán)政策的實(shí)施。三是社會(huì)福利保障部，主要涉及貸款居民失業(yè)之后的一定時(shí)間內(nèi)，會(huì)同一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)幫助居民還款，使居民不至于因短期的支付能力問題而失去住房。此外，地方政府還將通過規(guī)劃手段對(duì)住房建設(shè)進(jìn)行管理。,,（2）從政府有

33、關(guān)部門對(duì)住房的參與可以看出，英國的住房政策大致可以分為兩個(gè)部分：市場交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。市場交易政策針對(duì)目前80％的居民，即70％的自有住房者和10％的租住私人住房者。主要目標(biāo)是保持一個(gè)暢通、方便的住房交易市場，以滿足居民購房的要求。管理住房交易市場的主要手段是住房法律，并通過規(guī)劃和住房信貸等進(jìn)行調(diào)控。最近，針對(duì)交易中房屋信息不完善而影響住房交易效率，和私房出租中不能正確對(duì)待承租人等問題，計(jì)劃制定一部要求住房出售人

34、及出租人提供完備的房屋真實(shí)信息的法律，以保證購買人及承租人的利益。,,2、公房建設(shè)及改革。二次世界大戰(zhàn)后，由于戰(zhàn)爭破壞，英國住房嚴(yán)重短缺。政府采取了以集中建設(shè)出租公房為重點(diǎn)，大力促進(jìn)住宅建設(shè)、增加住房供應(yīng)的政策。主要方式是，環(huán)境交通和區(qū)域部根據(jù)中央財(cái)政每年的建房預(yù)算安排，綜合各個(gè)地方政府的建房情況和低收入居民住房需求情況，按年度向地方政府撥款，由地方政府負(fù)責(zé)進(jìn)行公房建設(shè)。1946－1979年間，工黨執(zhí)政與保守黨執(zhí)政時(shí)期，政府建房占建房

35、總量的比重分別為49％和45.3％。最高的1946－1951年間，主要城市的政府建房量達(dá)建房總量的78％。政府建房極大地促進(jìn)了英國的住房供應(yīng)，對(duì)于解決當(dāng)時(shí)的住房短缺問題，解決低收入居民住房支付能力較低問題都起到了重要作用，受到了居民的普遍歡迎。政府建房也成為英國福利制度的重要組成部分，是英國福利社會(huì)的支柱之一。,,由于公房建設(shè)速度太快，房屋質(zhì)量較差，維修養(yǎng)護(hù)負(fù)擔(dān)很重，居民居住質(zhì)量落后于居民的需要；同時(shí)，集中建設(shè)公房，低收入居民聚集，公房

36、成為“窮人區(qū)”的代名詞。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。公房購買是通過優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)的。此項(xiàng)“購買權(quán)”政策，吸引了大量租戶購買公房，是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。目前英國有70％的居民擁有自有住房，約10％是通過購買現(xiàn)住公房的方式實(shí)現(xiàn)的。,,《住房法》規(guī)定：凡租住公房的住戶有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購買其所住的公房，即“優(yōu)先購買權(quán)”政策?！百徺I權(quán)”條款規(guī)定：租住公房的住戶，住滿兩年后即

37、有權(quán)以優(yōu)惠折扣價(jià)格購買所住的公房。優(yōu)惠折扣起點(diǎn)為房價(jià)的30％。居住兩年后，每超過一年再減房價(jià)的1％，住30年公房的房客則可以60％的優(yōu)惠折扣購房，但優(yōu)惠折扣最大不超過房價(jià)的60％。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。居住兩年后可以優(yōu)惠房價(jià)44％，以后每超過一年再減房價(jià)的2％，但是最大優(yōu)惠折扣不超過房價(jià)的70％。另外，公房購買人還可申請(qǐng)購買一套住房的部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。,,公房出售之后，住房內(nèi)部的修繕

38、費(fèi)用由購房人負(fù)責(zé)，公寓房的公共部位維修費(fèi)由住戶分?jǐn)?，住宅區(qū)內(nèi)的道路、路燈及其他公共設(shè)施的維修費(fèi)仍由地方政府負(fù)擔(dān)。無力支付全部住房大修和改善費(fèi)用的家庭，可申請(qǐng)政府給予一定的資助；對(duì)一些沒有單獨(dú)浴室、廁所的舊公房，修繕補(bǔ)貼可達(dá)90％。公房出售，在很大程度上減輕了政府的維修負(fù)擔(dān)。,,3、金融機(jī)構(gòu)的作用。在以鼓勵(lì)居民購房為特點(diǎn)的英國，住宅金融扮演著很重要的角色。向購房者提供抵押貸款，是銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸

39、合作社，為參加住房貸儲(chǔ)蓄的居民提供貸款（目前，已改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業(yè)務(wù)）。購房者通常可貸到房價(jià)90％的購房款，有的還能貸到100％的購房款，貸款額為年工資的3－3.5倍；還款期一般為20－25年，特殊情況下可為30－35年；還款方式有固定利率，也有浮動(dòng)利率。,,一般銀行都給予前期利率優(yōu)惠，包括幾年內(nèi)的免息優(yōu)惠，以吸引居民貸款。在還本付息期間，如申請(qǐng)抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時(shí)付款時(shí)，銀行并不以處置抵押房產(chǎn)

40、為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內(nèi)可只付息不還本。如付息也有困難，則可向社會(huì)福利機(jī)構(gòu)求援，福利機(jī)構(gòu)將在一定期限內(nèi)代付利息。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時(shí)，購買貸款保險(xiǎn)（失業(yè)與疾病保險(xiǎn)），以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時(shí)，保險(xiǎn)公司可以幫助居民還款。,,4、住房政策的變化及趨勢。目前已經(jīng)實(shí)施的改革措施主要包括五個(gè)方面的內(nèi)容：一是公房整體出售計(jì)劃。隨著租住公房居民“優(yōu)先購買權(quán)”政策的實(shí)施，大

41、約1／3的公房租賃者已經(jīng)購買了現(xiàn)住房，還有2／3的公房租賃者仍然租住在現(xiàn)有公房中（約400萬套）。沒有購房的基本原因：或者是房屋質(zhì)量較差、小區(qū)密度太高；或者是居住人收入水平較低（多是領(lǐng)取社會(huì)救濟(jì)金的人群）。這些住房不能通過向住戶出售的方式改變其使用性質(zhì)，也難以完全依靠中央財(cái)政預(yù)算解決現(xiàn)存的住房維修等問題。因此，英國政府鼓勵(lì)現(xiàn)行的、隸屬于地方政府的管房機(jī)構(gòu)，改造為私人合作及非盈利性質(zhì)的住房協(xié)會(huì)，由住房協(xié)會(huì)整體購買現(xiàn)在管理的公房，成為社會(huì)性

42、房產(chǎn)主，并依靠租金收入，對(duì)所擁有公房進(jìn)行維修和管理。,,二是房租補(bǔ)貼計(jì)劃。作為非盈利機(jī)構(gòu)，住房協(xié)會(huì)向住戶收取的租金要低于私人出租房屋的租金；但作為私人合作性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，要通過租金收入維持其管理和維修住房等方面的支出，住房租金必須達(dá)到成本租金水平。這樣，就產(chǎn)生了原有居民的承受能力問題，相應(yīng)產(chǎn)生了房租補(bǔ)貼計(jì)劃。即，財(cái)政預(yù)算中的住房保障資金，原來僅僅用于住房建設(shè)和維修；目前則可以擴(kuò)大使用范圍，用于發(fā)放低收入居民的房租補(bǔ)貼。目前，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給住房協(xié)

43、會(huì)的住房中，70％的居民按照其住房支付能力的不同，已經(jīng)不同程度地領(lǐng)取了政府的住房補(bǔ)貼；另外，30％的居民收入相對(duì)較高，完全由自已支付住房租金。房租補(bǔ)貼計(jì)劃的實(shí)施，是幾十年來英國低收入居民住房保障制度的一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)折。,,三是多元文化、多元群體融合計(jì)劃。分散建房是解決原來公房建設(shè)中存在的眾多社會(huì)問題的主要途徑，政府希望不同收入、不同文化背景的居民能夠共同生活于同一社區(qū)。因此，新的公房建設(shè)采取零星建設(shè)的方式；同時(shí)，政府通過規(guī)劃手段，強(qiáng)制要

44、求新的住宅建設(shè)項(xiàng)目必須有一定的低收入居民住房。這個(gè)比例一般占項(xiàng)目建設(shè)總量的15％－50％，從目前的實(shí)施結(jié)果看，平均占25％。,,四是更多地發(fā)揮私營機(jī)構(gòu)的作用。成立住房協(xié)會(huì)的另外一個(gè)重要作用是在融資方面。由于中央財(cái)政的住房建設(shè)和維修撥款受政府保障能力的限制，即使對(duì)地方政府經(jīng)批準(zhǔn)籌措的建房資金，也要受政府財(cái)政赤字規(guī)模的限制。而住房協(xié)會(huì)則不受相應(yīng)因素的制約，可以通過貸款解決資金短缺問題，因而更有利于加快住房的建設(shè)與籌措維修資金。目前，中央政府

45、的住房保障預(yù)算資金，除了向地方政府撥付外，也直接向住房協(xié)會(huì)撥付。,,五是可承受租金計(jì)劃。由于近年來英國租金上漲較快，相當(dāng)多的居民仍然需要政府的住房幫助，為向低收入居民提供較低的、可以承受的租金的住房，政府資助的建房活動(dòng)仍將是英國住房保障的重要方式。據(jù)估計(jì)，每年該類住房的需求約在10－15萬套住房，但受建房土地短缺的限制（英國城市周邊的許多土地已永久性地劃為綠地等保護(hù)用地），估計(jì)今后每年只能建5萬套左右。,,最近制定的英國住房藍(lán)皮書《質(zhì)量

46、和選擇—人人擁有適當(dāng)?shù)淖》俊?，提出要解決公房選擇性差的問題，同時(shí)提出了針對(duì)教師、警察、護(hù)士等低收入的公職人員的“初次購房資助”計(jì)劃。該計(jì)劃針對(duì)第一次購買房屋的公職人員，由政府部分出資作為資助，鼓勵(lì)他們購買自己的房屋（以后也不再收回此項(xiàng)資助資金）。但購房人僅享有部分收益權(quán)（以后出售所購房屋所得按比例分成）。,,(二）德國1、房租管制或指導(dǎo)租金制度。即，對(duì)出租房屋的租金實(shí)行限制。德國的租金管制制度建立于戰(zhàn)后住房短缺時(shí)期，由于住房出租價(jià)格

47、大幅度上升，廣大居民無力支付所承租住房的費(fèi)用。針對(duì)這種情況，政府采取了租戶權(quán)益保障措施，要求各地政府按照不同區(qū)位、不同房屋結(jié)構(gòu)和房屋質(zhì)量，提出相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考標(biāo)準(zhǔn)。房租管制保障了當(dāng)時(shí)情況下居民的基本住房條件，在一定時(shí)期內(nèi)起到了積極的作用，但也不利于出租市場的擴(kuò)大和住房維修。因此，隨著住房供求矛盾的緩解，聯(lián)邦政府于1960年提出有條件取消租金管制制度。,,2、公共住宅的建設(shè)與供應(yīng)。戰(zhàn)后，德國面

48、臨非常嚴(yán)重的房屋短缺，為此政府大力推動(dòng)低價(jià)住宅建設(shè)，同時(shí)也支持建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅。聯(lián)邦法律規(guī)定，對(duì)于因經(jīng)濟(jì)收入低，或孩子太多等原因?qū)е抡也坏椒孔拥募彝?，政府有提供公共住宅供其租住的職?zé)。盡管80年代以來，德國住房數(shù)量基本得到滿足，但政府一直沒有停止建設(shè)高質(zhì)量福利房。目前，德國共有住宅3400萬套，有230萬套是通過政府長期、低利率貸款等手段建設(shè)的公共住宅。聯(lián)邦住宅法對(duì)這類住宅有供應(yīng)對(duì)象（租戶）、租金及供應(yīng)面積等方面的限制，

49、各州政府可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如，該類住宅只能租給享受社會(huì)保險(xiǎn)、戰(zhàn)爭中損失嚴(yán)重的家庭及難民；房租每平方米不得超過1馬克；每戶平均居住面積為32－65平方米等。此外，還有退租方面的規(guī)定，凡收入超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)退出福利住宅，否則將收取市場租金。,3、房租補(bǔ)貼制度。房租補(bǔ)貼制度是目前德國對(duì)低收入居民住房保障的主要方式。隨著房租管制制度的逐步取消，以及為保證公共住宅建設(shè)能夠收回成本而提高租金，給一部分享受社會(huì)保險(xiǎn)和低收入者造成了很大的負(fù)擔(dān)。因此，

50、新的住宅補(bǔ)貼法規(guī)定實(shí)行房租補(bǔ)貼制度，由政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。住宅補(bǔ)貼法規(guī)定，居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)；其中，居民實(shí)際交納租金要與家庭住房需要相結(jié)合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％確定。房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50％。1998年，有300萬個(gè)家庭申請(qǐng)了住房補(bǔ)貼，僅聯(lián)邦政府提供的房租補(bǔ)貼資金就達(dá)到70億馬克。,,4、住宅

51、儲(chǔ)蓄制度。德國的住宅儲(chǔ)蓄制度起源于英國的住房信貸合作社制度。1924年，德國成立了第一家住宅儲(chǔ)蓄銀行。二次大戰(zhàn)后，聯(lián)邦德國的資本市場近于崩潰，德國面臨住房短缺的同時(shí)，也面臨資金短缺。為盡快恢復(fù)工商業(yè)，國家把有限的資金幾乎都用于工商投資，難以從資本市場上籌集建房資金。因此，在金融系統(tǒng)重建過程中，政府把住宅儲(chǔ)蓄制度作為一個(gè)重要內(nèi)容加以保留，希望通過住宅儲(chǔ)蓄制度發(fā)揮住房儲(chǔ)蓄者的積極性，籌集建房資金。住宅儲(chǔ)蓄制度也為德國住宅建設(shè)作出了重要貢獻(xiàn)

52、。1999年，德國住宅投資占GDP的7.2％，其中住宅儲(chǔ)蓄占整個(gè)住宅信貸的22％。此外，作為定向儲(chǔ)蓄，住房銀行的貸款不可能在本系統(tǒng)內(nèi)派生存款，這對(duì)于抑制短期消費(fèi)需求，減少貨幣流通，從而緩解通貨膨脹也具有相當(dāng)?shù)姆e極作用。,,德國住宅儲(chǔ)蓄制度的兩大支柱是：（1）固定利率、低息互助。住宅儲(chǔ)蓄是一種封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關(guān)系、不受通貨膨脹等利率變動(dòng)因素的影響。多年來，住宅儲(chǔ)蓄利率保持在6％以下，住宅

53、儲(chǔ)蓄的存貸款利率差保持在2個(gè)百分點(diǎn)，且貸款實(shí)行固定利率。固定利率的優(yōu)勢是，居民還貸額固定、明確，因而對(duì)居民有相當(dāng)大的吸引力。（2）政府的儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)低收入居民來說，參加住宅儲(chǔ)蓄可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)，住宅儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)分為兩種：一種是儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)，任何16周歲以上、年收入5萬馬克以下的單身家庭，每月1000馬克以下部分的住宅儲(chǔ)蓄，可以得到政府每月最高100馬克（即10％）的儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)；年收入10萬馬克以下的單身家庭，每月2000馬克以下部分的住宅儲(chǔ)蓄

54、，可以得到政府每月最高200馬克（即10％）的儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)。另一種是購房獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)通過住房儲(chǔ)蓄進(jìn)行的建房活動(dòng)，政府還給予貸款總額14％的貸款補(bǔ)助。,,6、購房財(cái)政稅收政策。為鼓勵(lì)私人建房，政府通過減免稅和其他獎(jiǎng)勵(lì)措施予以鼓勵(lì)。聯(lián)邦所得稅法規(guī)定了幾個(gè)方面的優(yōu)惠：一是，建房費(fèi)用可在最初使用住宅的12年內(nèi)折舊50％（后又改為在最初8年內(nèi)折舊40％），從而降低房主應(yīng)納稅的收入；二是，申請(qǐng)建房的貸款也可從應(yīng)納稅的收入中扣除；三是，免征10年地產(chǎn)稅，并

55、在購買建房地產(chǎn)時(shí)免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。此外，財(cái)政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補(bǔ)貼，86％的德國人都可以享有不同額度的補(bǔ)貼。,,6、德國東部地區(qū)的住房改革。統(tǒng)一前，民主德國的住房制度長期實(shí)行低租金福利制度，德國統(tǒng)一之后面臨的一個(gè)重要問題就是在東德地區(qū)進(jìn)行住房制度改革。改革的核心，是要建立起市場化的住房資源配制機(jī)制，實(shí)行住房私有制。一是返還。凡前東德及公有制改革之前、以及納粹時(shí)期沒收的屬于私人的房屋，只要能夠提供相關(guān)的證明，全部無償返還

56、給原產(chǎn)權(quán)人；二是出售。即向原來公房的住戶優(yōu)惠出售公有住房。三是調(diào)整租金。所有公房全部由房屋管理公司管理，同時(shí)按照成本租金調(diào)整租金。相應(yīng)地，房租補(bǔ)貼制度也建立起來，并結(jié)合當(dāng)時(shí)東部地區(qū)住房短缺的特點(diǎn)，實(shí)施了指導(dǎo)租金制度。為提高東部地區(qū)房屋質(zhì)量，德國政府還投入了大量的住宅維修基金。,,（三）美國美國是典型的市場經(jīng)濟(jì)國家,美國政府建立住房保障制度的指導(dǎo)思想,是對(duì)公平的維護(hù)不應(yīng)以效率損失為代價(jià)。美國的住房保障制度主要有以下內(nèi)容:1、區(qū)別高、中

57、、低收入者,制定不同的住房政策。對(duì)高收入者,由市場供應(yīng)商品房;對(duì)中等收入者,供應(yīng)公共住房,政府對(duì)開發(fā)建設(shè)社會(huì)住房的企業(yè)給予貸款擔(dān)保和貼息優(yōu)惠支持,并調(diào)控社會(huì)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià);對(duì)低收入者,則提供標(biāo)準(zhǔn)較低的廉租屋,只租不售,房租超過家庭收入25%以上的部分由政府補(bǔ)貼。,,2、住房金融支持。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)、政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅抵押協(xié)會(huì)為中低收入家庭提供購房貸款。同時(shí),由政府出面對(duì)符合條件的中低收入家庭購房進(jìn)行擔(dān)保,如果居民無

58、力償還銀行貸款,政府可為其安排廉租房,并將原來的住房出售,歸還貸款,以避免銀行出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。3、對(duì)購買自有住房實(shí)行稅收減免。對(duì)使用抵押貸款購買公共住房的中等收入者,按照每月歸還貸款的數(shù)額,核減一定比例的稅款,并免繳財(cái)產(chǎn)增值稅,以鼓勵(lì)私人購房。,,4、住房租金補(bǔ)貼。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請(qǐng)住房租金補(bǔ)貼,享受補(bǔ)貼的家庭拿出總收入的25%支付租金,其余由政府發(fā)放的住房券支付。5、老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立

59、老人公寓,公立老人公寓由老人退休金支付外,不足部分由政府承擔(dān);私立老人公寓由慈善團(tuán)體、政府和個(gè)人三者共同承擔(dān)住宅費(fèi)用。,,6、多管齊下的立法保障。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》等,對(duì)住房保障中包括擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn)、提供較低租金公房、提供低息貸款建房、提供房租補(bǔ)貼和幫助低收入者家庭獲得房屋所有權(quán)等方面作了明確規(guī)定。,,（四）瑞典瑞典是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家,也是高福利國家的代表,這一點(diǎn)充分體現(xiàn)在住房保障制度的建設(shè)

60、舉措上:1、政府投資建設(shè)公有住房。由公房公司組成的協(xié)會(huì)(SABD)建設(shè)和管理全國的公有住房,公房公司不以贏利為目的,地方政府以無息或低息貸款提供全部建設(shè)投資。,,2、住房補(bǔ)貼。瑞典實(shí)行兩種住房補(bǔ)貼:一種是給退休人員補(bǔ)貼,金額有時(shí)達(dá)到全部住宅費(fèi)用(全國大約有30%的退休人員從住房補(bǔ)貼中受益);一種是對(duì)低收入、多子女家庭的補(bǔ)貼,以住房費(fèi)用為基礎(chǔ),再根據(jù)家庭收入和子女?dāng)?shù)量來調(diào)節(jié)。3、合作建房。全國住房合作聯(lián)盟(HSB)為約l/10的瑞典人

61、提供了住宅,HSB有自己的儲(chǔ)蓄銀行,為社員提供高于一般銀行存款利率1%的利率,但其支出僅限于與住房有關(guān),合作社按會(huì)員入會(huì)時(shí)間和儲(chǔ)蓄金額決定提供住房的次序,一般8～10年可獲得住房。,,（五）新加坡發(fā)展住宅建設(shè),解決公民的住房問題,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,是新加坡的一項(xiàng)基本國策。取得了舉世矚目的成就,全國住房自有率超過了90%。1、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)——建屋發(fā)展局,全力推行建屋發(fā)展計(jì)劃1960年,新加坡政府設(shè)立了法定機(jī)構(gòu)——建屋發(fā)展局。一方面

62、,它根據(jù)政府授權(quán)制定公共組屋建設(shè)、管理的相關(guān)法規(guī)、政策和計(jì)劃;另一方面,它按照市場規(guī)律組織實(shí)施公共組屋的建設(shè)和管理,。建屋發(fā)展局作為全國最大的住宅發(fā)展商和物業(yè)管理者,在推行“居者有其屋”計(jì)劃中發(fā)揮了重大作用。近四十年來,它組織實(shí)施了八個(gè)五年建屋計(jì)劃,已建設(shè)了87.8萬套公共組屋,全國86%的人口居住在建屋發(fā)展局建設(shè)和管理的公共組屋里。,,2、采取多種措施控制房價(jià),使中低收入家庭買得到、買得起住房（1）優(yōu)先保證公共組屋建設(shè)用地。新加坡

63、80%的土地屬于國有和公有,政府對(duì)土地實(shí)行集中管制,嚴(yán)格控制地價(jià),不準(zhǔn)任意買賣。公共組屋建設(shè)用地由國土局批租或向私人征購。因征用私人土地帶有強(qiáng)制性,所以價(jià)格較低。組屋價(jià)格由土地費(fèi)用、建造成本和出售管理費(fèi)用構(gòu)成,其中土地費(fèi)用(包括補(bǔ)償金、印花稅和金融費(fèi)用)約占房價(jià)的50—60%。（2）提供市政設(shè)施投資支持。公共組屋區(qū)的大市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,如供電、供水、供氣、通訊、交通、醫(yī)院、學(xué)校等,由政府相關(guān)部門投資,不攤?cè)敕績r(jià)。,,（3）多

64、渠道融資支持住房建設(shè)和消費(fèi)。建屋發(fā)展局建房資金來源于四個(gè)渠道:政府財(cái)政支持、在資金市場發(fā)行中期債券、商業(yè)銀行貸款和組屋預(yù)售款。其中政府財(cái)政支持包括三個(gè)方面:一是財(cái)政為建屋發(fā)展局提供了資本金。經(jīng)過40年的運(yùn)作,建屋發(fā)展局的資本金已達(dá)158.7億新元,二是財(cái)政每年為建屋發(fā)展局提供建屋發(fā)展貸款、購房資金貸款,期限為20年,利率比公積金利率高2%。三是建屋發(fā)展局政策性虧損補(bǔ)貼。由于公共組屋售價(jià)明顯低于市場價(jià)格,建屋發(fā)展局每年都有政策性虧損,這部

65、分虧損由財(cái)政列入預(yù)算予以補(bǔ)貼, ?！〈送?為支持住房消費(fèi),財(cái)政部管轄的郵政儲(chǔ)蓄銀行,還為中高收入者和中高級(jí)公務(wù)員購置私人建筑商興建的高級(jí)住宅提供貸款,利率略低于商業(yè)銀行貸款。,,（4）組屋實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、政府定價(jià)、統(tǒng)一配售。組屋由建屋發(fā)展局統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè),降低了成本。組屋租售價(jià)格由建屋發(fā)展局根據(jù)中低收入階層的消費(fèi)水平提出方案,報(bào)政府內(nèi)閣批準(zhǔn)。一般來說,中低收入家庭4至5年的收入之和,或者20-30年可用于住房消費(fèi)的公積金之和,就能夠購買

66、一套組屋。政府對(duì)組屋的補(bǔ)貼向低收入者傾斜,依照組屋的大小,逐步遞減。目前組屋的租售價(jià)格比市場價(jià)格低50%左右,98%的中低收入家庭都買得起公共組屋。建屋發(fā)展局根據(jù)購買組屋者申請(qǐng)的先后順序,進(jìn)行登記、審核、編配和銷售。月收入不超過1500新元的家庭,可申請(qǐng)三房式組屋;不超過8000新元的家庭,可申請(qǐng)四房式或五房式組屋;月收入超過8000新元的高收入家庭不能購買組屋,只能購買共管式公寓或私人建筑商興建的商品住宅。,,3、充分發(fā)揮了中央公積

67、金在住房建設(shè)和消費(fèi)中的作用中央公積金制度是一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄性的社會(huì)保障制度。中央公積金由雇主和雇員分別按規(guī)定的繳交率(1992年以來一直均為20%,近年由于受東南亞金融危機(jī)影響調(diào)整為15%至17%)按月繳存,由中央公積金局統(tǒng)一管理。公積金儲(chǔ)蓄個(gè)人可按規(guī)定用于購房、醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育等。中央公積金在支持住房建設(shè)和消費(fèi)方面發(fā)揮了重要作用。一方面,中央公積金局為保證公積金的增值和安全,把余額公積金的絕大部分用來購買長期國債。政府又把發(fā)行國債

68、所籌集的這部分資金的相當(dāng)部分貸給建屋發(fā)展局作為建房發(fā)展貸款和購房資金貸款。另一方面,公民通過使用貸款和自己一定比例的公積金購買住房,提高了購房支付能力,促進(jìn)了住房消費(fèi)。,,4、嚴(yán)格管制組屋二級(jí)市場,規(guī)范住房交易行為由于政府對(duì)組屋提供了大量補(bǔ)貼,為防止組屋買賣上的投機(jī)行為,建屋發(fā)展局對(duì)組屋實(shí)行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理,并加強(qiáng)組屋二級(jí)市場控制和監(jiān)督。組屋不能出租、抵押,子女繼承父母的組屋后10年內(nèi)不能再購買組屋。公民購買的組屋再出售時(shí),一房式和