淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。因此，重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.政策風(fēng)險(xiǎn)（1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國家產(chǎn)業(yè)政策的

2、變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰，國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮。政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。（2）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于對(duì)城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整，交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo)，選擇增值潛力較大的合適地塊，是

3、決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素。（3）土地政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以土地為載體，土地政策的變銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項(xiàng)目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，后期想要彌補(bǔ)是非常困難的。2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)具體反映在：在決策階段，由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)

4、，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；在施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)方面的認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的風(fēng)險(xiǎn)；在施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但可能對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題處理不及時(shí)，給交房后造成的質(zhì)量隱患而引發(fā)的糾紛等等。此外，房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求，也是房屋質(zhì)量不佳的體現(xiàn)。3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)房