房地產(chǎn)評估計算方法

1、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：1、成本法(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房

2、屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價

3、值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益收益還原利率。5、假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價

4、值的方法。6、基準(zhǔn)地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。所有者讓渡出去的權(quán)利

5、必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。這個金額就是收益性房地產(chǎn)的理論價格，用公式可以表示為：房地產(chǎn)的價格=純收益資本化率，它包含著三個假設(shè)前提：1、收益每年不變2、資本化率確定3、收益為無限年期二）收益法在房地產(chǎn)估價中的優(yōu)點收益法與成本法、市場法、剩余法、路線法等其它方法相比有以下主要優(yōu)點：1、理論依據(jù)充分

6、2、運用范圍廣泛3、符合購買者的理念三）、收益法在房地產(chǎn)估價中存在的問題1.收益法在適用范圍有一定的局限性2.折舊費是否應(yīng)該扣除在實際應(yīng)用中存在較大的爭議3.純收益及資本化率的確定比較困難4.僅根據(jù)預(yù)期的純收益來確定價格，可能脫離實際3.3.成本法成本法指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣

7、的公用建筑也比較適用。成本法是房地產(chǎn)估價的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價格的一種評估方法，其評估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。成本法是以假設(shè)重新復(fù)制待估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價格的一種方法，即以重置一宗與待估房地產(chǎn)有同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項費用，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價格。應(yīng)用成本法評估房地產(chǎn)價格時，一般可分新建房地產(chǎn)的成本估價法，新開發(fā)土地的成本估價法，舊有房地產(chǎn)的成本估價法三種