增值稅基礎(chǔ)培訓(xùn)

1、,增值稅基礎(chǔ)培訓(xùn),,,財(cái)務(wù)管理中心 2016年3月23日,5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，營(yíng)業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)，這一政策的落地執(zhí)行對(duì)于所有財(cái)務(wù)人員來講是個(gè)高難度的挑戰(zhàn)。如何應(yīng)對(duì)？ “從基礎(chǔ)入手，充足準(zhǔn)備”，圍繞此原則，保利置業(yè)貴州區(qū)域財(cái)務(wù)管理中心在“營(yíng)改增”具體細(xì)則頒布前組織了此次培訓(xùn)。,◆增值稅基礎(chǔ)知識(shí)◆增值稅核算辦法 ※增值稅會(huì)計(jì)核算的設(shè)置

2、※增值稅具體核算案例◆增值稅票據(jù)管理◆房地產(chǎn)行業(yè)常見稅種,,,內(nèi)容,一、增值稅的基礎(chǔ)知識(shí),1.1增值稅的計(jì)稅依據(jù) 增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值中商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。,增值稅與營(yíng)業(yè)稅比較,單價(jià)100,稅5,單價(jià)90,稅10,1.2增值稅的

3、計(jì)算方法 增值稅的計(jì)算采用國(guó)際上普通采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷售稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。（1）應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額（2）銷售額=含稅銷售額/（1+稅率）（3）銷項(xiàng)稅額=銷售額*稅率,增值稅與營(yíng)業(yè)稅比較,,成本,售價(jià),征稅對(duì)象,成本,售價(jià),,征稅對(duì)象,案例：假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅率為11%

4、 每平米售價(jià)10000，成本7800。按60%取得增值稅專用發(fā)票計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。 銷項(xiàng)稅額=10000÷(1+11%) ×11%=991 進(jìn)項(xiàng)稅額=7800×60%÷1.11×11%=464 增值稅=991-464=527,,銷售額,1.3增值稅的稅率,二、增值稅核算辦法,（一）增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置,現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)中核算涉稅業(yè)務(wù)的主要會(huì)計(jì)科目有“應(yīng)交稅費(fèi)”“營(yíng)

5、業(yè)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”“遞延所得稅資產(chǎn)”“遞延所得稅負(fù)債”“以前年度損益調(diào)整”“營(yíng)業(yè)外收入”“其他應(yīng)收款——應(yīng)收出口退稅”等科目。 “應(yīng)交稅金”主要核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，包括增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)等。 企業(yè)（保險(xiǎn)）按規(guī)定應(yīng)繳納的保險(xiǎn)保障基金、代扣代繳的個(gè)人所得稅，也通過本科目核算。印花稅、耕地

6、占用稅和車輛購(gòu)置稅等不在本科目中核算。,為分別核算每一種稅應(yīng)繳、已繳和未繳的情況，在“應(yīng)交稅費(fèi)”下，分別設(shè)置了各明細(xì)科目，本次主要圍繞下列明細(xì)科目展開： ◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） ◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） ◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） ◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅額） ◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） ◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）

7、 ◆應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅,◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）,企業(yè)購(gòu)入貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)而應(yīng)付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)銳額中抵扣的增值額。企業(yè)購(gòu)入貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；退回所購(gòu)貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額，用紅字登記。,◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）,企業(yè)銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)而收取的增值額。企業(yè)銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)而收取的增值額，用藍(lán)字登記；退回銷售貨物應(yīng)沖銷的銷項(xiàng)稅額，用紅字登記。

8、,◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）,當(dāng)納稅人購(gòu)進(jìn)的貨物或接受的應(yīng)稅勞務(wù)不是用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，而是用于非應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目或用于集體福利，個(gè)人消費(fèi)等情況時(shí)，其支付的進(jìn)項(xiàng)稅就不能從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 實(shí)際工作中，經(jīng)常存在已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)改變用途，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)或發(fā)生非正常損失，應(yīng)從當(dāng)期發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅稅額中扣除，計(jì)入“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”。,◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅額）,減免稅是指依據(jù)

9、稅收法律、法規(guī)以及國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定給予納稅人減稅、免稅。減稅是指從應(yīng)納稅款中減征部分部款；免稅是指免征某一稅種、某一項(xiàng)目的稅款。減稅免稅可以分為稅基式減免、稅率式減免和稅額式減免三種。 稅額式減免是指通過直接減少應(yīng)納稅額的方式實(shí)現(xiàn)的減稅免稅，具體包括全部免征、減半征收、核定減免率以及另定減征額等。,◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）◆應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅） ◆應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅,應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增

10、值稅）核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳的增值稅。月末企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬出現(xiàn)貸方余額時(shí)，根據(jù)余額借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。 應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出多繳的增值稅。月末企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬出現(xiàn)借方余額時(shí)，根據(jù)余額借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記本科目。 未交增值稅平時(shí)無發(fā)生，月末借方余額反映企業(yè)期末留抵稅額和專用稅票預(yù)繳等多繳的增值稅額，貸方余額反映

11、的是期末結(jié)轉(zhuǎn)下期應(yīng)繳的增值稅。,（二）增值稅具體核算案例,※銷項(xiàng)稅額1、銷售房產(chǎn)收入借：銀行存款 1,665,000 銷售額=1665000/（1+11%） 貸：預(yù)收賬款 1,500,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）165,000,,（二）增值稅具體核算案例,※銷項(xiàng)稅額2、出租房屋租金收入借：銀行存款 300,000 銷售額=300000/（

12、1+11%） 貸：預(yù)收賬款 270,270.27 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）29,729.73,,（二）增值稅具體核算案例,※進(jìn)項(xiàng)稅額1、借：開發(fā)成本-建筑工程費(fèi) 746,432.43 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 82,107.57 貸：銀行存款 828,540 進(jìn)項(xiàng)稅額

13、828540/（1+11%）*11%,,（二）增值稅具體核算案例,※進(jìn)項(xiàng)稅額2、借：管理費(fèi)用 14,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 840 貸：銀行存款 14,840 進(jìn)項(xiàng)稅額14840（1+6%）*6%,,（二）增值稅具體核算案例,※進(jìn)項(xiàng)稅額3、3.1發(fā)放福利借：

14、管理費(fèi)用 50,000 貸：應(yīng)付職工薪酬-福利 50,000借：應(yīng)付職工薪酬-福利 50,000 貸：銀行存款 50,000,（二）增值稅具體核算案例,※進(jìn)項(xiàng)稅額3、3.2作為公司資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 42,735.05

15、 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 7,264.95 貸：銀行存款 50,000,（二）增值稅具體核算案例,※進(jìn)項(xiàng)稅額3、3.3 上月入賬作為公司資產(chǎn)，但后期改變用途發(fā)放福利,在本月賬務(wù)處理為：借：管理費(fèi)用 50,000 貸：應(yīng)付職工薪酬-福利 50,000借：應(yīng)付

16、職工薪酬-福利 50,000 貸：固定資產(chǎn)（凈值） 42,735.052 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 7,264.95,（二）增值稅具體核算案例,※進(jìn)項(xiàng)稅額4、1月初次購(gòu)買金稅盤和報(bào)稅盤720元（含稅），取得增值稅專用發(fā)票，其折舊年限3年。 （1）購(gòu)入專用設(shè)備時(shí) 借：固定資產(chǎn)

17、 720 貸：銀行存款 720 （2）抵減增值稅應(yīng)納稅額時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅款） 720 貸：遞延收益 7202月份計(jì)提折舊時(shí) 借：管理費(fèi)用 20（720/3/12） 貸：累計(jì)折舊

18、 20同時(shí) 借：遞延收益 20 貸：營(yíng)業(yè)外收入 20,（二）增值稅具體核算案例,※未交增值稅 月底結(jié)轉(zhuǎn) 銷售稅額合計(jì)=165000+29729.73=194729.73 進(jìn)項(xiàng)稅額合計(jì)=82107.57+840+7264.95=90212.52 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出=7264.95 減免稅額=720借

19、：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 11062.16 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 11062.16 （194729.73+7264.95-90212.52-720） 月初交納借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 11062.16 貸：銀行存款 11062.16,,三、增值稅票據(jù)管理,（一）增值稅票據(jù)

20、種類,（1）增值稅專用發(fā)票一共有三聯(lián)：發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)、扣抵聯(lián)（2）增值稅普通發(fā)票一共有兩聯(lián)：發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián),,有“普通”字樣,（一）增值稅票據(jù)種類,（3）機(jī)打發(fā)票一共有兩聯(lián)：發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)（4）手工發(fā)票一共有兩聯(lián)：發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián),（二）增值稅發(fā)票管理——開具票據(jù),1. 領(lǐng)用公司設(shè)專人保管專用發(fā)票和專用設(shè)備。發(fā)票領(lǐng)用需財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可領(lǐng)用，并登記《領(lǐng)用增值稅發(fā)票登記表》。2. 移交開票人員在移交

21、增值稅涉稅發(fā)票時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫《增值稅發(fā)票移交記錄表》，由交接雙方簽字確認(rèn)。,（二）增值稅發(fā)票管理——開具票據(jù),3.開具開票人需參加金稅系統(tǒng)操作培訓(xùn)，并獲得培訓(xùn)證書。開具要求：（1）項(xiàng)目齊全，與實(shí)際交易相符；（2）字跡清楚，不得壓線、錯(cuò)格；（3）發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章；（4）按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具。向客戶開具增值稅普通（專用）發(fā)票時(shí)，須填寫《增值稅發(fā)票開具登記表》。,特殊事項(xiàng)： （1）票據(jù)作廢：

22、 開具專用發(fā)票當(dāng)月，發(fā)生銷售退回、開票有誤等情形，收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)符合作廢條件的，按作廢處理；開具時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤的，可即時(shí)作廢。 作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按“作廢”處理，在紙質(zhì)專用發(fā)票（含未打印的專用發(fā)票）各聯(lián)次上注明“作廢”字樣，全聯(lián)次留存。 注：作廢條件：（1）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過銷售方開票當(dāng)月；（2）銷售方未抄稅并且未記賬；（3）購(gòu)買方未認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為“納稅

23、人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符”、“專用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”。,（二）增值稅發(fā)票管理——開具票據(jù),特殊事項(xiàng)： （2）紅字沖回 如開票方已抄稅或記賬，且發(fā)票開具月早于認(rèn)證月，由購(gòu)買方向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請(qǐng)單》，并在申請(qǐng)單上填寫具體原因以及相對(duì)應(yīng)藍(lán)字專用發(fā)票的信息，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后出具《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》。開票方憑購(gòu)買房提供的《通知單》開具紅字專用發(fā)票，在防偽稅控系統(tǒng)中以銷項(xiàng)負(fù)數(shù)開具。紅

24、字專用發(fā)票應(yīng)與《通知單》一一對(duì)應(yīng)。,（二）增值稅發(fā)票管理——開具票據(jù),（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),一般納稅人銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購(gòu)買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的“金額”欄分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。未在同一張發(fā)票“金額”欄注明折扣額，而僅在發(fā)票的“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。,增值稅小規(guī)

25、模納稅人需開具增值稅專用發(fā)票，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。,（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),1.票據(jù)審核收取增值稅專用發(fā)票時(shí)，需進(jìn)行《接收增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)發(fā)票記錄表》的填寫，交接雙方需簽字確認(rèn)。對(duì)不符合專用發(fā)票開具要求的，購(gòu)買方有權(quán)拒收。對(duì)匯總開具專用發(fā)票的，銷售方需使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋發(fā)票專用章。,（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),2.票據(jù)認(rèn)證 增值稅專用發(fā)票認(rèn)證方式的選擇：可

26、根據(jù)每月取得的發(fā)票量，選擇發(fā)票認(rèn)證方式。如取得發(fā)票量較大，可選擇網(wǎng)上認(rèn)證。即自行掃描、識(shí)別專用發(fā)票抵扣聯(lián)票面信息，生成電子數(shù)據(jù)并通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)完成解密、認(rèn)證，最后將認(rèn)證結(jié)果信息通過網(wǎng)絡(luò)返回企業(yè)。 如認(rèn)證發(fā)票結(jié)果有誤：如財(cái)專用發(fā)票抵扣聯(lián)、發(fā)票聯(lián)均無法認(rèn)證的，或認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符、”用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”的，應(yīng)及時(shí)與銷售方聯(lián)系： （1）如發(fā)票為認(rèn)證當(dāng)月開具，且銷售方未抄稅且未記賬

27、，發(fā)票符合作廢條件，可即退回予以作廢重開；,（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),2.票據(jù)認(rèn)證 （2）如銷售方已抄稅或記賬，由購(gòu)貨方向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請(qǐng)單》，并在申請(qǐng)單上填寫具體原因以及相對(duì)應(yīng)藍(lán)字專用發(fā)票的信息，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后出具《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》，購(gòu)買方必須暫依《通知單》所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅稅額中轉(zhuǎn)出，未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額的可列入當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與《通知

28、單》一并作為記賬憑證。核算上不作為進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。,3.票據(jù)抵扣凡取得防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票（含運(yùn)輸發(fā)票等）須在開票日起180天內(nèi)認(rèn)證抵扣，并填列《增值稅（專用發(fā)票/海關(guān)完稅憑證/收購(gòu)憑證/普通發(fā)票）抵扣明細(xì)表》。,（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),4.發(fā)票鑒別 方法一：看發(fā)票監(jiān)制章。發(fā)票上方正中央有一橢圓形紅色的“發(fā)票監(jiān)制章”。此章外圓線是一條普通的紅色粗線，但內(nèi)圓線是采用微縮技術(shù)印制，由多組“國(guó)家稅務(wù)總局監(jiān)制

29、”漢字的漢語(yǔ)拼音聲母縮寫組成，即“GJSHWZJJZH”。通過高倍放大鏡可以清晰地看到。 方法二：用紫外燈照射。真票采用特殊紙張印刷，在紫外燈照射下，真票票面上每隔一定距離會(huì)顯現(xiàn)出發(fā)光的金屬條，假票在紫外燈下無此發(fā)光金屬條。,（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),4.發(fā)票鑒別 方法三：上網(wǎng)站查詢。看發(fā)票名稱寫明是“XX增值稅普通（或?qū)Ｓ茫┌l(fā)票”，“XX”是省份名稱，輸入發(fā)票代碼和發(fā)票號(hào)碼，即可查詢?cè)撎?hào)碼的發(fā)票是否存在。

30、 方法四：打電話查詢。可以通過撥打納稅服務(wù)熱線12366，按照提示進(jìn)行查詢。 方法五：去主管稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢?？梢詫l(fā)票拿到稅務(wù)機(jī)關(guān)，請(qǐng)工作人員幫助辨別真?zhèn)巍?（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),特殊事項(xiàng)——專用發(fā)票遺失1.丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)： （1）丟失前已認(rèn)證相符的：購(gòu)買方憑銷售方提供的相應(yīng)專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單》，經(jīng)購(gòu)買方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核

31、同意后，可作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證； （2）丟失前未認(rèn)證相符的：購(gòu)買方憑銷售方提供的相應(yīng)專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證相符的憑該專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單》，經(jīng)購(gòu)買方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證。,（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),特殊事項(xiàng)——專用發(fā)票遺失2.丟失已開具專用發(fā)票的扣抵聯(lián)： （1）認(rèn)證相符前：丟失已開具專用發(fā)

32、票的抵扣聯(lián)，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?。 （2）認(rèn)證相符后：可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?，不影響認(rèn)證抵扣。 3.丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)： 一般納稅人丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)，可將專用發(fā)票抵扣聯(lián)作為記賬憑證，專用發(fā)票抵扣聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?，但由于抵扣?lián)沒有丟失，不影響認(rèn)證抵扣過程。,（三）增值稅發(fā)票管理——收取票據(jù),（四）增值稅納稅申報(bào),? 增值稅的納稅期限分別為1日、

33、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè)季度。? 納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日、15日為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。,1.固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2.總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市），但在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）范圍內(nèi)的，經(jīng)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）財(cái)政廳

34、（局）和國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。,四、目前房地產(chǎn)行業(yè)常見稅種,目前房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及的稅費(fèi)目前共有12種，主要分布在房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備階段、開發(fā)階段、銷售階段，具體名稱及計(jì)算方法如下： （一）前期準(zhǔn)備階段的稅種 房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。 耕地占用稅從土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地日起30日內(nèi)按每平方

35、米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納。 契稅為購(gòu)買土地時(shí)按3%～5%的稅率進(jìn)行繳納。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種 簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種 1.營(yíng)業(yè)稅：以房屋售價(jià)的5%稅率繳納；房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中的“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。 2.城

36、市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅×適用稅率（7％或5％） （地區(qū)不同則稅率不同） 3.教育費(fèi)附加：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅×適用率 （3%） 4.地方教育費(fèi)附加：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅×適用率 （2%） 5.價(jià)格調(diào)控基金：當(dāng)期營(yíng)業(yè)（銷售）收入×適用率 （0.1%） （已于2016年2月停止征收）,6.土地增值稅：實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為3

37、0%，最高稅率為60%。 7.印花稅：在房產(chǎn)交易中，針對(duì)交易金額，按0.05%稅率征收。 8.企業(yè)所得稅：在轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)生產(chǎn)了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用20%的比例稅率。 9.房產(chǎn)稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.