2016年商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)整體提升方案

1、2016年商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)整體提升方案,商業(yè)管理部 2016.4.20,商業(yè)地產(chǎn)云智庫(kù)大數(shù)據(jù)品牌/項(xiàng)目排行榜 新趨勢(shì)報(bào)告 案例解讀 實(shí)操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關(guān)注,PART1----戰(zhàn)略總綱,PART3----分析與總結(jié),PART4----提升的方向,PART2----商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解讀,目錄,一、戰(zhàn)略總綱——供給側(cè)改革已上升為國(guó)家戰(zhàn)略層面,一、戰(zhàn)略總綱——我們?nèi)绾稳プ觯?對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存的大背

2、景下如何通過供給側(cè)改革創(chuàng)新提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力成為我們的重要思考問題？,而地產(chǎn)庫(kù)存中商業(yè)地產(chǎn)的去化難度相對(duì)更高，壓力更大，需要改革創(chuàng)新的需求更迫切、更復(fù)雜更漫長(zhǎng)！,一、商業(yè)地產(chǎn)的需求側(cè)和供給側(cè),以往，我們只關(guān)注需求側(cè)的解決方式，那么從現(xiàn)在起，我們要從供給側(cè)思考，如何通過改革創(chuàng)新，打造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力?。。?二、國(guó)內(nèi)主流的商業(yè)地產(chǎn)模式分類,一.主力店上演關(guān)店潮轉(zhuǎn)型創(chuàng)新勢(shì)在必行代表性事件:萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)店轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)整體下滑關(guān)注理由:2015

3、年,百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)集中關(guān)店潮。繼百盛、天虹、王府井等業(yè)內(nèi)領(lǐng)先百貨公司關(guān)閉部分門店之后,萬(wàn)達(dá)百貨也集中關(guān)閉了多達(dá)40多家虧損門店,轉(zhuǎn)型為電器專賣店與購(gòu)物街。作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的大潤(rùn)發(fā)超市首次停止了增長(zhǎng),后來(lái)居上的永輝超市業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了小幅下滑,其他一些賣場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)績(jī)不佳紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計(jì)劃。兩大傳統(tǒng)主力業(yè)態(tài)同現(xiàn)衰狀為多年未見。傳統(tǒng)主力店本身如何創(chuàng)新升級(jí),以及商業(yè)地產(chǎn)尋找新的替代性主力店已成為行業(yè)緊迫課題。,二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀,閉店,

4、二.高端奢侈品關(guān)店降價(jià)求生折射消費(fèi)市場(chǎng)變革代表性事件:Prada等奢侈品牌關(guān)店縮減規(guī)模,Gucci等降價(jià)求生存關(guān)注理由:意大利奢侈品牌Prada集團(tuán)因中國(guó)區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)問題,2015年關(guān)閉了11家門店。LV則一次性宣布關(guān)閉其在廣州、哈爾濱和烏魯木齊的三家門店。據(jù)財(cái)富品質(zhì)研究院統(tǒng)計(jì),2015年,超過八成的奢侈品牌在中國(guó)有各種形式的關(guān)店行為,還包括Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌。奢侈品經(jīng)營(yíng)困境背后,既有中國(guó)高端消費(fèi)向境外外

5、流的問題,也有中國(guó)政府打擊腐敗和公款消費(fèi)產(chǎn)生的影響。這兩方面的影響其實(shí)波及的并不僅限于奢侈品,還包括如卡消費(fèi)、會(huì)所餐飲消費(fèi)等系列高端消費(fèi)市場(chǎng)。高端商業(yè)定位更多轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階級(jí)的品質(zhì)與品味消費(fèi)。,二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀,三.創(chuàng)客空間興起商業(yè)模式待考代表性事件:優(yōu)客工場(chǎng)打造中國(guó)特色創(chuàng)客空間關(guān)注理由:2015年初,在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”政策號(hào)召下,國(guó)內(nèi)企業(yè)借鑒WeWork等國(guó)外聯(lián)合辦公模式,紛紛打造創(chuàng)客空間,其中最為引人關(guān)注的當(dāng)屬明

6、星企業(yè)家毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)打造優(yōu)客工場(chǎng)。隨后,飛馬旅、賽伯樂等創(chuàng)客與孵化器也加快了全國(guó)布局的步伐。創(chuàng)客空間也成為了商用物業(yè)招商的新型主力業(yè)態(tài)。但創(chuàng)客空間在中國(guó)的盈利模式及市場(chǎng)空間仍有待檢驗(yàn)和探索。,二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀,四.輕重資產(chǎn)出現(xiàn)分工商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張呈新路徑代表性事件:1月14日,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議,4家機(jī)構(gòu)宣布投資240億元人民幣,建設(shè)20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。,二、2015行業(yè)六大現(xiàn)

7、象解讀,關(guān)注理由:這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的再次重大轉(zhuǎn)型。據(jù)悉,2017年以后,萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度,其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)界對(duì)此的解讀各不相同,主流看法是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)分水嶺,今后專業(yè)的事應(yīng)由專業(yè)公司做,行業(yè)進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代,市場(chǎng)格局開始洗牌。也有人認(rèn)為,這是商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇的標(biāo)志。緊隨其后,萬(wàn)科、星河、紅星等知名企業(yè)紛紛開啟輕資產(chǎn)模式。,關(guān)注理由:在劉強(qiáng)東斥資43億入股永輝超市僅僅三天后,阿里巴巴即宣

8、布與另一家線下重量級(jí)企業(yè)蘇寧云商達(dá)成全面戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議,阿里巴巴集團(tuán)將投資約283億元參與蘇寧云商的非公開發(fā)行,成為蘇寧云商的第二大股東,蘇寧云商將以140億認(rèn)購(gòu)不超過2780萬(wàn)股的阿里巴巴新發(fā)行股份。線上巨頭阿里、京東從過去的正面沖突,一夜間將戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向了線下商業(yè)資源爭(zhēng)奪。目前線上與線下的整合還僅停留在物流與資本層面,更深層次的融合仍未破題。資本的進(jìn)入也為品牌商業(yè)的拓展增加了動(dòng)力。,二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀,五.O2O線上線下融

9、合實(shí)現(xiàn)了象征性突破代表性事件:阿里入股蘇寧、京東投資永輝,六.REITS興起重燃商業(yè)資產(chǎn)證券化熱情代表性事件:北京華聯(lián)購(gòu)物中心新加坡REITs上市,天虹商場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行關(guān)注理由:REITs,特別是股權(quán)REITs作為一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化的金融產(chǎn)品,可以提供給投資者更具流動(dòng)性的地產(chǎn)投資工具,亦可以為開發(fā)商提高周轉(zhuǎn)率。2015年是國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展元年,未來(lái)可成為一種有效的房地產(chǎn)投融資工具?！罢猩虅?chuàng)融-天虹商場(chǎng)(一

10、期)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上首單以國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所REITs項(xiàng)目。無(wú)獨(dú)有偶,北京華聯(lián)購(gòu)物中心于12月11日在新加坡主板掛牌交易,這也是新交所主板今年第一只新股上市,也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企業(yè)。兩個(gè)REITs項(xiàng)目的入市,重燃了業(yè)界對(duì)于REITs熱情,商業(yè)地產(chǎn)多元化退出通道始終是行業(yè)發(fā)展一大梗阻。,二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀,一.從互聯(lián)網(wǎng)+轉(zhuǎn)向商業(yè)+ 近兩年,中國(guó)實(shí)體商業(yè)一直在苦苦探索互

11、聯(lián)網(wǎng)+,如今終于意識(shí)到互聯(lián)網(wǎng)+是互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)下的商業(yè),重模式而輕服務(wù),重價(jià)格而輕品質(zhì)。新一代商業(yè)先鋒開始嘗試商業(yè)主導(dǎo)下的商業(yè)+:商業(yè)+文化+旅游+科技+健康等等,商業(yè)+既不固守傳統(tǒng),也不單純比拼價(jià)格,而是強(qiáng)調(diào)營(yíng)造有品質(zhì)的生活方式,將體驗(yàn)做到極致?；ヂ?lián)網(wǎng)只是實(shí)體商業(yè)工具之一。亞馬遜的線下書店業(yè)績(jī)?cè)俅纬^線上,讓實(shí)體商業(yè)多了一份信心。,二、2016行業(yè)四大趨勢(shì)展望,二.創(chuàng)新業(yè)態(tài)更受關(guān)注個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨,“反同質(zhì)化”潮流開啟,設(shè)計(jì)師概念店

12、、買手集合店當(dāng)紅,諸如D2C、素型、誠(chéng)品、方所等正興起。同時(shí),包含兒童體驗(yàn)館、海族館、擊劍、醫(yī)療、跨境電商、虛擬現(xiàn)實(shí)、創(chuàng)客工場(chǎng)等全新業(yè)態(tài)甚至成為商業(yè)中心的主題賣點(diǎn),二、2016行業(yè)四大趨勢(shì)展望,比如成都鵬瑞利龍之夢(mèng)購(gòu)物中心打造一個(gè)28萬(wàn)平方米體量的“國(guó)際醫(yī)療健康中心”,協(xié)信星光廣場(chǎng)成為頂級(jí)跑車品牌賽麟(SALEEN)中國(guó)首家官方城市展廳,內(nèi)部設(shè)置特斯拉充電樁。,商業(yè)地產(chǎn)開始更加顯現(xiàn)其資本屬性。當(dāng)開發(fā)商更多地拋棄散售模式而選擇持有物業(yè)之后

13、,如何通過資本通道退出更為重要。除了常規(guī)的上市路徑之外,資產(chǎn)管理公司股權(quán)置換、有限包租、眾籌等創(chuàng)新資本化工具開始出現(xiàn),萬(wàn)達(dá)為旗下輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)融資成功推出“穩(wěn)賺一號(hào)”。資產(chǎn)的拋售與并購(gòu)也更為常態(tài)化。,二、2016行業(yè)四大趨勢(shì)展望,三.進(jìn)入資本導(dǎo)向時(shí)代,在行業(yè)整體性出現(xiàn)銷售與利潤(rùn)下降的同時(shí),也有一些商業(yè)中心與品牌商逆勢(shì)增長(zhǎng),如印力印象城2015年繼續(xù)保持了20%以上增長(zhǎng),優(yōu)衣庫(kù)開店速度與銷售也同步增長(zhǎng)。未來(lái)行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提高,專業(yè)

14、運(yùn)營(yíng)的價(jià)值更加彰顯。,二、2016行業(yè)四大趨勢(shì)展望,四.行業(yè)兩級(jí)分化加劇,未來(lái)5年，實(shí)體商業(yè)得80、90后者得天下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)80、90后人口總量達(dá)4.31億，占全國(guó)總?cè)丝诘?5.5%。,二、消費(fèi)客群分析,近日，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布《商業(yè)中心如何吸引80、90后消費(fèi)者？》報(bào)告。報(bào)告指出，80、90后消費(fèi)者喜歡超前消費(fèi)、不盲目追求名牌與明星效應(yīng)、喜歡個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)；特別看重自我價(jià)值，不論是品牌還是業(yè)態(tài)抑或體驗(yàn)

15、活動(dòng)，若能帶來(lái)他們對(duì)于自我族群的認(rèn)同感，他們?cè)敢鉃榇嘶ㄙM(fèi)大量時(shí)間與金錢。,80、90后超前消費(fèi)者最愿意在旅行、汽車、數(shù)碼產(chǎn)品和娛樂、健身上花錢。而對(duì)于傳統(tǒng)的服裝零售，他們興趣寥寥。大部分80、90后受訪者都表示，他們?nèi)ベ?gòu)物中心不是為了購(gòu)物，而是為了社交和花費(fèi)時(shí)光，由于電商產(chǎn)生的價(jià)差他們更愿意在網(wǎng)上消費(fèi)傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)。,二、客群分析——消費(fèi)習(xí)慣,線上愛社交 線下愛吃喝作為第一代互聯(lián)網(wǎng)原住民，80、90后更熱衷網(wǎng)絡(luò)社交，尤其是移動(dòng)社交，以

16、微信為例，80后用戶占比40.6%，90后用戶占比達(dá)45.8%，為全年齡段最高。熱衷線上社交的他們，對(duì)于購(gòu)物渠道的選擇有什么偏好？,二、客群分析——價(jià)值追求,超過45%的80、90后將實(shí)體商業(yè)作為第一消費(fèi)渠道，但在服裝配飾、運(yùn)動(dòng)戶外及美容化妝三項(xiàng)產(chǎn)品類型上，線上消費(fèi)比例明顯高于線下，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)更易受電商沖擊。具體到線下消費(fèi)業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、康體、休閑高于零售。,追求自我價(jià)值 消費(fèi)全憑喜好想知道90后為了自己心愛的東西有多瘋狂？

17、看看阿迪達(dá)斯NMD發(fā)售上海站吧，超2000人排隊(duì)瘋搶，提前一天通宵的更不在少數(shù)。“鞋子本身好不好看并不重要，重要的是我喜歡”，一位“90后”如是說(shuō)。鮮肉們?yōu)榱俗约合矏鄣臇|西，什么人潮擁擠、風(fēng)餐露宿根本不叫個(gè)事，畢竟搶到自己想要的東西才最重要。,二、客群分析——喜好,觀察發(fā)現(xiàn)80、90后消費(fèi)品牌的訴求不再是“產(chǎn)品”而是“生活方式”，是彰顯自己特質(zhì)的生活方式，商業(yè)盡量規(guī)避具有多元選擇屬性的品牌，更專注于在某一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域有專長(zhǎng)的品牌，不一定要

18、大牌，但一定是精細(xì)的、有品質(zhì)的，在商業(yè)中心同質(zhì)化的局面下，特色主題更易搏出位。,二、客群分析——生活方式,個(gè)性化主題商業(yè)更聚人氣 追求個(gè)性體驗(yàn)而非業(yè)態(tài),大阪森之宮Qs MALL，定位于“運(yùn)動(dòng)與健康”，作為“日本第一家可以跑步的購(gòu)物中心“，3樓全長(zhǎng)300米的空中跑道是最大特色，商場(chǎng)還配有室內(nèi)足球場(chǎng)、游泳池、攀巖場(chǎng)及健身房，全部免費(fèi)對(duì)公眾開放，即使不來(lái)購(gòu)物，也可以享受“空中慢跑”及健身的樂趣。,80、90后在選擇實(shí)體商業(yè)時(shí)，最關(guān)注的是商業(yè)特

19、色主題、交流互動(dòng)空間及個(gè)性服務(wù)，大而全的品牌、價(jià)格因素、距離遠(yuǎn)近都不重要。在主題活動(dòng)關(guān)注度中，超過三成的90后選擇電影首映會(huì)，表明電影主題是吸客流的有效方式。,二、客群分析——主題,布局傳統(tǒng)娛樂休閑業(yè)態(tài)時(shí)，可結(jié)合“旅游”“科技”類元素，打造海洋館、水族館、歷史情景街區(qū)等營(yíng)造旅游度假氛圍，針對(duì)“科技控”的主題科技展、3D科技虛擬現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)等。,主打文化主題的商業(yè)中心，可在公共區(qū)域進(jìn)行文藝演出及文化展覽，可協(xié)調(diào)內(nèi)部租賃客戶，進(jìn)行美術(shù)培訓(xùn)、音樂

20、指導(dǎo)、藝術(shù)創(chuàng)作與分享，從多個(gè)維度渲染購(gòu)物中心文化氛圍。,三、分析與總結(jié)——國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)特之處,同時(shí)我們將商鋪比作一個(gè)容器，傳統(tǒng)賣商鋪的方法就是賣容器，但容器的真正價(jià)值取決于它盛放物質(zhì)的貴重程度?！八€是咖啡，附加值也不一樣?！?“商鋪要賣得好，前提是要租得好?！彼^“租得好”就是吸引有價(jià)值的客戶到商鋪中來(lái)，吸引到之后，余下要賣的就不成問題了。簡(jiǎn)言之，幫客戶合理進(jìn)行租售建議尤為重要。,三、分析與總結(jié)——租金售價(jià)不匹配,在中國(guó)，商鋪年租金

21、的收益通常只是售價(jià)2-4個(gè)點(diǎn)的收益。然而，沒有租賃很難賣動(dòng)?！白赓U就相當(dāng)于一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)，把銷售整合起來(lái)就相當(dāng)于把發(fā)動(dòng)機(jī)放到汽車?yán)镔u車?！?分析現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)商管公司擅長(zhǎng)做商業(yè)地產(chǎn)的租賃，國(guó)內(nèi)的開發(fā)公司擅長(zhǎng)做住宅和商鋪銷售，而商鋪的租售還沒有誰(shuí)做得更為突出。對(duì)這個(gè)市場(chǎng)空白，我們看的十分清楚。因此打通銷售和租賃是商業(yè)管理部不斷追求的使命。,現(xiàn)狀：租售結(jié)合目前是二三線市場(chǎng)的主流。租售結(jié)合：簡(jiǎn)言之就是部分分割出售，部分自持；方式：一般自持原

22、則是自持一整片或者整層自持。切記莫要碎片零散自持。自持部分是作為主力店的預(yù)留經(jīng)營(yíng)。因?yàn)閺氖找娴慕嵌葋?lái)看，主力店的商務(wù)條件是最苛刻的，所以自持部分放置主力店能夠有效的拉高項(xiàng)目整體租金收支能力，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是有利的。,三、分析與總結(jié)——租售結(jié)合,租售結(jié)合特點(diǎn)：1.能夠有效的回籠項(xiàng)目資金，2.在銷售返租平衡上，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是降低的。3.企業(yè)自持一部分，在業(yè)主會(huì)議中，企業(yè)是占據(jù)主導(dǎo)地位，比較有話語(yǔ)權(quán)。通俗點(diǎn)說(shuō)，我是最大的股東，你們要聽我的。

23、4.自持部分，在物業(yè)銷售過程中，是對(duì)投資客戶具有很強(qiáng)的吸引力的。企業(yè)通過自持部分向投資客表明企業(yè)運(yùn)營(yíng)這個(gè)項(xiàng)目的決心和信心。所以對(duì)于銷售來(lái)說(shuō)，自持部分商業(yè)無(wú)疑是銷售的助力器。,三、分析與總結(jié)——租售結(jié)合特點(diǎn),5.根據(jù)第四條，也就是在招商過程中，能夠帶來(lái)很大的便利性，比如說(shuō)，落位準(zhǔn)確招一家聚客能力強(qiáng)的主力店，雖然這個(gè)主力店給的租金只有5毛左右。但是企業(yè)把主力店放置在自持部分。通過以商招商的方式抬高其他部分的租金水平，從而達(dá)到收益的平衡。6

24、.財(cái)務(wù)成本上，自持部分在運(yùn)營(yíng)后還是可以向銀行抵押套現(xiàn)或帶租約銷售的；,互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，商業(yè)地產(chǎn)變革的號(hào)角吹得比預(yù)想中更快，誰(shuí)讓用戶覺得更幸福誰(shuí)就先勝出。時(shí)下最流行的“輕資產(chǎn)服務(wù)商”，未來(lái)將以免費(fèi)的形式為項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。,“未來(lái)的商管偏向于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，我們認(rèn)為是趨向免費(fèi)的，因?yàn)楫?dāng)占據(jù)了一個(gè)商圈最大流量的入口后，就能夠有更廣域的連接價(jià)值的產(chǎn)生，單點(diǎn)的收費(fèi)我們覺得對(duì)運(yùn)營(yíng)商來(lái)講變得越來(lái)越不重要了,三、分析與總結(jié)——運(yùn)營(yíng)管理,從“經(jīng)營(yíng)商品”到“運(yùn)

25、營(yíng)社群”??后工業(yè)時(shí)代，商品、品牌乃至商業(yè)空間全部都過剩，唯有人們的時(shí)間稀缺?；ヂ?lián)網(wǎng)通過以價(jià)值觀為核心的社群建構(gòu)讓稀缺的時(shí)間得以集中釋放。因此，任何實(shí)體商業(yè)都必須在業(yè)態(tài)上占據(jù)一個(gè)維度，通過持續(xù)的內(nèi)容營(yíng)造黏住這個(gè)維度上的社群，從而成為物理世界里的社群用戶俱樂部，才有可能產(chǎn)生空間的場(chǎng)域效應(yīng)。,三、分析與總結(jié)——招商,從“地段依賴”到“內(nèi)容分發(fā)”??實(shí)體商業(yè)業(yè)績(jī)的下滑并非是人們不再消費(fèi)，而是因?yàn)樵谏虉?chǎng)沒有生成足夠好的內(nèi)容來(lái)觸發(fā)消費(fèi)。實(shí)

26、體商業(yè)的運(yùn)營(yíng)邏輯是地段的天然過境客流產(chǎn)生隨機(jī)性購(gòu)買，這一邏輯已經(jīng)被電商打的千瘡百孔。實(shí)體商業(yè)需要做到的是以文化、體驗(yàn)為內(nèi)核的內(nèi)容分發(fā)中心。??采用線上線下結(jié)合的方式，對(duì)于用戶的非在場(chǎng)時(shí)間給予同樣的關(guān)注。當(dāng)我形成價(jià)值觀高度一致、高粘性的社群，購(gòu)物則是水到渠成的事?！?三、分析與總結(jié)——內(nèi)容創(chuàng)新,實(shí)體商業(yè)的運(yùn)營(yíng)手法在過去6年沒有明顯的進(jìn)步，絕大部分商場(chǎng)并不知道他們的顧客是誰(shuí)，僅僅依靠經(jīng)驗(yàn)和感性認(rèn)識(shí)的粗放經(jīng)營(yíng)越來(lái)越難以為繼。智能硬件和大數(shù)

27、據(jù)分析將改變這一現(xiàn)狀。??在萬(wàn)物互聯(lián)的世界，實(shí)體商業(yè)必須與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)掛接，抓取并粘住細(xì)分客群，才能避免成為消費(fèi)者繞過的孤島。,三、分析與總結(jié)——大數(shù)據(jù)營(yíng)銷,從粗放經(jīng)營(yíng)到“數(shù)據(jù)分析”,開發(fā)商自持商業(yè)對(duì)去庫(kù)存有重大利好針對(duì)部分開發(fā)商開始自持商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，這一舉措從去庫(kù)存角度來(lái)講有較大利好。商業(yè)地產(chǎn)的核心在于運(yùn)營(yíng)，如果不持有部分商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，每一個(gè)店都賣掉就無(wú)法形成協(xié)同效應(yīng)。因此，開發(fā)商自持部分商鋪更有利于整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)成熟

28、，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。,三、分析與總結(jié)——自持,但對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，自持商業(yè)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。挑戰(zhàn)在于，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期很長(zhǎng)，資金回現(xiàn)慢，因此需要足夠的實(shí)力才能持有。這是阻礙發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一大問題。而機(jī)會(huì)在于，商業(yè)是作為專業(yè)性的產(chǎn)品，開發(fā)商能夠利用這一產(chǎn)品更好地享受到城市規(guī)模擴(kuò)展的溢價(jià)。,四、提升的方向,一、打造銷售招商投資閉環(huán),涿州例：業(yè)主認(rèn)購(gòu)香邑溪谷商鋪，如果您為投資客戶，業(yè)主可選擇與商業(yè)管理公司簽署代理招商委托合同，按市場(chǎng)租金

29、水平為購(gòu)買商鋪的業(yè)主提供招商服務(wù)，如果因我方未按市場(chǎng)水平實(shí)現(xiàn)租賃，客戶可選擇無(wú)理由退房，如果我方根據(jù)市場(chǎng)水平有匹配商戶，而因客戶有更高租金要求，發(fā)生不匹配情況，不給予無(wú)理由退房政策。,閉環(huán),二、搭建投資人與品牌商合作平臺(tái),四、提升的方向,推進(jìn)戰(zhàn)略合作品牌簽約通過對(duì)合作商家的品牌展示，顯現(xiàn)隆基泰和強(qiáng)大的商業(yè)資源整合能力。同時(shí)為投資人和品牌商家搭架溝通平臺(tái)，給與系列優(yōu)惠條件，幫助落地,四、提升的方向,三、通過產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)創(chuàng)新提升商業(yè)品

30、牌價(jià)值,通過將現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行新的組合、劃分，以兼容投資者和經(jīng)營(yíng)者倆部分客戶，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，并通過合理的業(yè)態(tài)布局與創(chuàng)新不斷增強(qiáng)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，提升商業(yè)溢價(jià)空間，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。,四、提升的方向,四、聯(lián)合金融信貸公司給經(jīng)營(yíng)者提供資金支持,我們與人人投、眾投天地等知名眾籌金融公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，為經(jīng)營(yíng)者提供資金支持，助力經(jīng)營(yíng)創(chuàng)業(yè)。,四、提升的方向,五、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)部分主力業(yè)態(tài)品牌,通過股權(quán)置換、不動(dòng)產(chǎn)投資等方式聯(lián)合部分主力業(yè)態(tài)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，聯(lián)合發(fā)展，給

31、社區(qū)提供整體配套服務(wù)及主力業(yè)態(tài)支撐，帶動(dòng)整體商業(yè)氛圍，增強(qiáng)投資人信心。,四、提升的方向,六、塑造專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì),加強(qiáng)商業(yè)人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備，并通過內(nèi)外部的不斷培訓(xùn)與實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)建設(shè)一只專業(yè)化的商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)籌集團(tuán)商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)、策劃、營(yíng)銷各梯隊(duì)工作開展實(shí)施。,四、提升的方向,七、打通業(yè)主、商家、消費(fèi)者生態(tài)循環(huán),充分利用泰和會(huì)及老業(yè)主客戶資源，通過專業(yè)化運(yùn)營(yíng)把老業(yè)主轉(zhuǎn)化為社區(qū)商業(yè)最忠實(shí)的消費(fèi)者，從而不斷提升經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)，增加業(yè)主投資回報(bào)，從