【廣告策劃-ppt】商業(yè)街招商方案

1、三里屯SOHO市場調(diào)研報告,煙臺陽光首院項目招商方案,目錄,1.0 PROJECT BACKGROUND 項目介紹,1.1 Project Location 地理位置1.2 Background 項目背景 1.3 Characteristics of nearby regions 周邊地區(qū)特征1.4 SWOT analysis 地塊SWOT分析,1.1 Project Location 地理位置,,,,※ 陽光首院項目位于煙臺市

2、匯福街與松霞路交匯處的東北角，項目南至匯福街，北至鹽場街（建設(shè)中），西至松霞路，東至規(guī)劃路。項目總建筑面積約41萬平方米?！椖颗R近煙臺的母親河、城市之河-夾河，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園、四大城市廣場，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住氛圍成熟，具有絕版的自然生態(tài)環(huán)境及市場中極為稀缺的低密住宅產(chǎn)品規(guī)劃。項目定位為純正意大利托斯卡納風(fēng)情高端水岸社區(qū)。,本項目所在地,,1.2 Background 項目背景,,陽光首院項目規(guī)劃總用地面積：195

3、,600平方米總建筑面積： 413,900平方米由72棟別墅（含龍院別墅、合院別墅），4棟4層花園洋房，1棟五層洋房，10余棟高層公寓，8000余平米商業(yè)組成容積率：1.6車位情況：1:1,1.3 Characteristics of nearby regions 周邊地區(qū)特征,,※項目地處煙臺夾河之畔，與煙臺市僅有的濕地公園幾步之遙，與煙臺“城市綠肺”——夾河島隔河濱路相望，東側(cè)緊鄰銀河廣場和夾河沿岸景觀帶。 

4、;※主要公交線路： 31路、36路、522路、301路（銀河名都站點下車）可以直達本項目※中小學(xué)：永福園小學(xué)、東華小學(xué)、產(chǎn)業(yè)區(qū)中心小學(xué)和煙臺市實驗中學(xué)綜合商場：兩處家家悅超市、福海路上的振華量販、振華購物廣場，以及天府街即將開業(yè)的沃爾瑪超市等幼兒園：金橋雙語幼兒園、永福園幼兒園、金泰幼兒園銀行：建行、農(nóng)村信用社、交行、郵政儲蓄 郵局:中國郵政北二路支局醫(yī)院：銀華醫(yī)院、天府中醫(yī)院和福山醫(yī)院休閑娛樂設(shè)施：銀河廣場、河濱綠化

5、休閑帶、生態(tài)濕地公園、高爾夫練習(xí)場等餐廳：風(fēng)情美食街,1.4 SWOT analysis 地塊SWOT分析,,,,,,,項目位置優(yōu)越，交通便利，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園，是區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性特色社區(qū)；項目展示面充分，建筑藝術(shù)具有意大利托斯卡納風(fēng)情，是煙臺市的一顆明珠，吸引著省內(nèi)大量富足人群的目光；作為綜合性社區(qū)，陽光首院商業(yè)部分建筑特征顯著，可視性極佳，為商戶提供了良好的展示空間。8000余平米商業(yè)能夠滿足社區(qū)內(nèi)2-3萬人的生活購

6、物需求，社區(qū)本身亦能夠為商圈帶來大量穩(wěn)定的消費群體；,Strength,Opportunity,Threat,Weakness,2010年，煙臺市實現(xiàn)GDP 3728億元，在山東省排第二，僅次于青島市。煙臺市社會消費品零售總額達1220 億元，在山東省排第三，充分展示了煙臺市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢。項目所處的福山區(qū)中高檔物業(yè)集中，如香逸中央、星河城、御花園，北美楓情等。這里聚集了大量的高收入人群，無論是置業(yè)還是購物，消費力都相當(dāng)高。煙

7、臺市大部分住宅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，主要以高層+小高層的小區(qū)居多。因此多層與別墅產(chǎn)品越來越稀缺。,項目距離煙臺市級商圈——海港路商圈，以及黃務(wù)區(qū)級商業(yè)中心和幸福區(qū)級商業(yè)中心較遠，商業(yè)氛圍略顯冷淡，不是成熟的商圈，故在招商進程中存在一定的困難，預(yù)計商戶免租期較長。在煙臺市商業(yè)街的競爭中，本項目與濱海廣場國際步行街、朝陽歷史文化街、北大西服裝精品街、時代廣場動漫風(fēng)情特色街等商業(yè)街相比，無論在建筑規(guī)模、文化底蘊、人流聚集程度上都存在一定劣勢，故需

8、要錯位經(jīng)營，突出本項目特色。,項目一期剛剛落成，距離業(yè)主入住還有較長時間，二期的建設(shè)還需一年以上時間，由于項目前期沒有大量穩(wěn)定的客流，故商業(yè)培養(yǎng)期較長，培養(yǎng)期內(nèi)租金水平較低，需引入抗風(fēng)險能力較強，有持久經(jīng)營能力的，有很好知名度的商戶入駐。項目所在福山區(qū)處于政府規(guī)劃的工業(yè)中心，亦屬于煙臺市老城區(qū)，近幾年處于舊城改造階段，項目周邊亦涉及多項市政施工，對人流、車流影響較大。,2.0 Market Positioning 市場定位,2.1 C

9、atchment Areas 商圈界定2.2 Customer Profile 消費者情況2.3 Market Positioning 市場定位,2.1 Catchment Areas 商圈界定,,※第一商圈 - 本項目內(nèi)的居住人群，預(yù)計第一商圈人口可達到1-2萬人?！诙倘?– 項目所在地區(qū)周邊約1公里范圍內(nèi)的辦公和居住人口，北至永達街，南至夾河、西至福海路、東至河濱路環(huán)。預(yù)計第二商圈內(nèi)約有10萬人。,,,2.1 Catch

10、ment Areas 商圈界定,,※通過實地考察，項目周邊分布最多的商業(yè)業(yè)態(tài)是餐飲，以地方特色中式餐廳、火鍋香鍋類為主，缺少西式咖啡酒吧以及快餐簡餐類的品牌?！瑫r，生活配套類商戶也較多，比如，中國建設(shè)銀行、洗衣店、藥店、布藝、家居家紡、兒童用品等?！鶌蕵沸蓍e業(yè)態(tài)包括：網(wǎng)吧、KTV、養(yǎng)生會所等。,2.2 Customer Profile 消費者情況,消費者需求描述：,2.3 Market Positioning 市場定位,,※

11、 根據(jù)市場分析和需求研究的結(jié)果，同時考慮到地塊的周邊環(huán)境，我們認(rèn)為陽光首院商業(yè)街的定位如下：主要服務(wù)于項目自身的消費人群，兼顧本地消費者追求健康娛樂、休閑購物的需要，充分發(fā)揮意式托斯卡納風(fēng)情的展示功能，塑造一個生活享樂型的綜合性商業(yè)街區(qū)。,陽光首院,3.0 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,3.1 Size and Type of Shopping Avenue 商業(yè)街面積和類型 3.2 Me

12、rchandise and Tenant mix商品/客戶組合,3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商業(yè)街面積和類型,3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商業(yè)街面積和類型,2#商業(yè)一層：,211,212,213,214,215,216,217,109.71,134.1,62.65,121.72,120.42,121.75,103.85,使用面積共計774

13、.20平米,3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商業(yè)街面積和類型,2#商業(yè)二層：,221,222,213,214,215,216,116.59,141.35,226.53,120.42,121.75,103.85,使用面積共計830.49平米,3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商業(yè)街面積和類型,3#商業(yè)一層：,311,312,313,314,315,3

14、16,102.98,120.42,141.49,404.14,使用面積共計1112.85平米,120.42,120.42,102.98,317,3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商業(yè)街面積和類型,3#商業(yè)二層：,使用面積共計1143.91平米,321,322,323,324,325,326,102.98,120.42,141.49,435.20,120.42,120.42,102.98,327

15、,3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商業(yè)街面積和類型,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,餐飲品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,休閑服裝品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,休閑服裝品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenan

16、t mix商品/客戶組合,箱包、皮具品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,飾品、眼鏡類品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,體育運動集合店品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,珠寶、鐘表品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,兒童品牌

17、建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,家居家紡品牌建議：,3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客戶組合,4.0 Estimated Rent 租金設(shè)定,4.1 Estimated Rent 租金設(shè)定,4.1 Estimated Rent 租金設(shè)定,,※參考當(dāng)前煙臺市主要商業(yè)街的租金水平，并根據(jù)本項目的商圈位置和現(xiàn)狀，為商戶平穩(wěn)度

18、過養(yǎng)商期，特給予以下設(shè)定：項目平均租金為1-3元/天/平米，物業(yè)費20元/月/平米。商戶進場裝修期為3個月，免租期6個月。,5.0 Management Strategy商業(yè)管理策略建議,5.1 Management Strategy商業(yè)管理策略建議,5.1 Management Strategy商業(yè)管理策略建議,,※ 消費者將被商業(yè)街區(qū)的開放性和整潔的環(huán)境所吸引，同時吸引消費者的還有街區(qū)有趣味的展示、陳列和活動。商業(yè)品牌的市場推廣、廣

19、告宣傳和極具吸引力的商品組合都會吸引消費者?！?我們建議項目的市場推廣可以分為兩個明顯的階段，推廣的第一階段將主要著重在項目的前期整體推廣上；項目的第二階段推廣主要集中在項目竣工后運營期的日常推廣上。項目的廣告包裝階段，盡可能地使零售商和潛在消費者認(rèn)知陽光首院商業(yè)街。給意向消費者和團體消費組織者遞送項目的市場宣傳資料?！?舉辦更多的活動來提高商業(yè)街的銷售和租金收入，為后期帶租約銷售的商業(yè)物業(yè)提高附加值。,5.1 Manageme

20、nt Strategy商業(yè)管理策略建議,THANKS FOR YOUR ATTENTION,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3

21、。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者

22、供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局

23、？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第

24、三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，

25、預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)

26、投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）

27、能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金

28、額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法

29、,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標(biāo)

30、客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自

31、然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的

32、判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目

33、，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)

34、計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場

35、分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些

36、作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)

37、濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域

38、經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市

39、場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平

40、、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員

41、訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（

42、三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成

43、交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)

44、劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：?

45、 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級

46、市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T

47、,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！