【廣告策劃-ppt】別墅活動策劃方案

1、亞洲別墅登陸北京 ——“金碧湖畔”新聞發(fā)布會,,★ 組織框架：,活動主辦： 北京百順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司  活動協(xié)辦： 北京世紀(jì)皓產(chǎn)投資顧問有限公司  活動承辦： 北京商拓廣告有限責(zé)任公司,★ 與會人員： 活動主辦、協(xié)辦方領(lǐng)導(dǎo) 20人 項目設(shè)計師（S

2、CDA設(shè)計師） 5人 特約嘉賓和知名人士 20人 說明：可利用開發(fā)商人脈資源邀請 媒體記者 80人 （政府媒體、大眾媒體、地產(chǎn)建筑類專業(yè)媒體） 三方工作人員 20人 總計：120人—150人,★ 活動時間： 2005

3、年6月15日（周三）14：30—15：30 ★ 活動地點： 中國大飯店-- D宴會廳,★ 現(xiàn)場裝飾： 色調(diào) ——紅色、白色、香檳金色,指示系統(tǒng)：滾梯：一層下滾梯后的門廳處設(shè)置雙面水牌指示并安排一名工作人員負(fù)責(zé) 指引。 電子指示系統(tǒng)：宴會廳玻璃門外墻上的電子顯示屏上播放指示信息（飯店）。 玻璃門入口處：2名禮儀（公關(guān)公司）、2名工作人員（百順達、世紀(jì)浩產(chǎn)）。

4、 簽到處：1、貴賓室入口處設(shè)置VIP簽到處，會場入口處設(shè)置媒體和普通來賓簽到處， 分別設(shè)置簽到背板，同時各擺放一幅畫架展板以活動流程為噴繪內(nèi)容。 2、簽到桌上方配以由粉紅色的百合花和紅掌為主的桌花裝飾；簽到桌下方 安放燈光系統(tǒng)，燈光經(jīng)由擋板映透出來，體現(xiàn)獨特的情韻。 3、人員安排： 來賓、媒體簽到處：禮儀2名、公關(guān)公司2名、世

5、紀(jì)皓產(chǎn)2名 貴賓簽到處：禮儀1名、公關(guān)公司1名、世紀(jì)皓產(chǎn)3名、百順達3名 貴賓室：1、 2號貴賓室作為VIP休息室，可容納12人至15人。 （擺放沙發(fā)可容納 12 人、擺放普通座椅可容納 15人 左右 ） 2、粉紅色的百合花和紅掌作為茶幾裝飾桌花。室內(nèi)中間有茶幾，擺放“金碧

6、 湖畔”、開發(fā)商、SCDA相關(guān)資料以及簡要活動流程。設(shè)置活動主題備板。 3、人員安排：飯店服務(wù)員2名、世紀(jì)皓產(chǎn)2名、百順達2名。 4、飲品：冰水、中國茶。,主舞臺：1、借助醒目的主題背板昭顯此次活動的主題。背板兩側(cè)設(shè)置投影幕布，播 放視頻資料和現(xiàn)場的同步圖像直播。 2、主持臺：位于舞臺左側(cè)，外立面和話筒上以印有金碧湖畔項目LOGO的噴

7、繪作為點綴，并于主持臺上擺放垂落的鮮花裝飾。 3、主席臺：位于舞臺偏右側(cè)位置，主席桌臺布顏色為白色，臺裙顏色為紅 色。主席桌上擺放印有主要嘉賓姓名及職務(wù)的桌卡，并裝飾以粉紅色的 百合花和紅掌的桌花。來賓座位：舞臺前來賓座位將分為三個區(qū)域擺放整體呈現(xiàn)弧形，座位之間將留有足夠 的空間，避免過于擁擠。同時為了免于會場顯得空曠，活動開始時將擺放

8、 100把椅子并準(zhǔn)備50把椅子，隨時增加座位數(shù)量。 座位擺放：第一排座位數(shù)量為4、6、4，其余各排依次遞增。項目展示：1、主會場內(nèi)擺放8幅大型項目展板，分別安放在來賓區(qū)兩側(cè)，體現(xiàn)會場的 大氣風(fēng)范，同時可作為調(diào)控會場空間緊湊與否的手段。 2、每幅項目展板前均擺放展示臺。展示內(nèi)容： →1米的玻璃柱體插花：百合花及紅掌

9、→項目資料 →主流媒體當(dāng)期刊物（最好有項目廣告或相關(guān)信息） →飲品擺放（冰水，酒點服務(wù)人員1名） →每個展示臺后面均站有工作人員2名。（百順達銷售人員1名）,☆ 現(xiàn)場效果圖：,視頻資料： 1分半—2分鐘的“金碧湖畔”項目短片（發(fā)布會開場時播放） 短片創(chuàng)意、結(jié)構(gòu)另述。 短片將以項目名稱“金碧湖畔”和LOGO為最后定格畫面。當(dāng)短片定格于最 后畫

10、面時， “旋風(fēng)彩虹”紙屑機將把金色的紙屑撒滿全場，營造現(xiàn)場的隆重氣氛。 作用： 1）可通過扼要的信息闡述、重點提煉和震撼的視覺感受，讓來賓對于項 目產(chǎn)生直觀和感性層面上的良好印象。 2）通過視頻的播放，形成整個活動的節(jié)奏感。,★ 重點環(huán)節(jié)闡述：,項目特別亮相環(huán)節(jié)：（此為活動的高潮部分） 借助“金碧湖畔”的兩個樣板間模型，將兩個模型分別擺放于舞臺前側(cè)的左右兩邊?；顒娱_始

11、時，模型將以金色紗縵覆蓋，模型中的燈光透過紗縵輝映出來，營造出強烈的神秘感。當(dāng)亮相儀式開始時，由項目的兩位主要領(lǐng)導(dǎo)同時揭開覆蓋在模型上的紗縵，將模型呈現(xiàn)于來賓面前。與此同時，旋風(fēng)彩虹紙屑機將把金色的紙屑灑滿全場，在隆重、恢弘而又簡練的氣氛中，“金碧湖畔”亮相于來賓面前。,★ 活動流程：,時 間 內(nèi) 容14：00—14：30 簽到（發(fā)放資料）14：30

12、—14：31 播放推介會宣傳片14：31—14：35 主持人開場詞：介紹主要嘉賓、媒體、活動主題14：35—14：40 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致歡迎辭14：40—14：45 “金碧湖畔”亮相的特別環(huán)節(jié)14：45—14：46 主持人串場：介紹即將出場的項目負(fù)責(zé)人14：46—15：00 項目負(fù)責(zé)人推介：“金碧湖畔

13、”整體情況15：00—15：01 主持人串場：介紹SCDA設(shè)計師15：01—15：06 SCDA設(shè)計師介紹： SCDA設(shè)計事務(wù)所及“亞洲別墅”設(shè)計理念15：06—15：10 主持人串場：總述15：10—15：30 平面、電臺類媒體記者自由提問

14、 提前平面媒體記者專人專問專答，避免出現(xiàn)冷場或問 非所要的情況。其他平面可自由提問。 15：30—15：40 電視媒體記者專訪開發(fā)商、設(shè)計師（貴賓休息室）15：40 活動結(jié)束,★ 媒體傳播：,☆ 宣傳推廣原則： 借助主流媒體將項目的相關(guān)信息予以傳播，通過時效、持續(xù)、強勢的媒 體宣傳會聚目標(biāo)客戶

15、群的注意視線，為項目的銷售贏得廣泛的人脈優(yōu)勢。  ☆ 宣傳形式： 立體式交叉報道。 平面類：軟文、消息、新聞報道 電視類：專題 網(wǎng)絡(luò)類：直播、文字鏈接 ☆ 傳播口徑：亞洲別墅登陸北京——“金碧湖畔”高調(diào)亮相,☆ 擬邀媒體：,,深度報道：電視媒體：（將對開發(fā)商、設(shè)計師進行現(xiàn)場專訪） BTV—7我愛生活

16、BTV——2  電臺媒體： 北京音樂臺 北京交通臺 首都生活廣播 北京文藝廣播 北京新聞廣播 中央人民廣播電臺---都市之聲報紙媒體： 《北京青年報》 《經(jīng)濟觀察報》 《北京晚報》網(wǎng)絡(luò)媒體： 新浪網(wǎng)（對此次活動進行現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)直播） 焦點網(wǎng)、搜房網(wǎng)、中國別墅網(wǎng)、高檔公寓網(wǎng)、貴人網(wǎng),相關(guān)報道：《京華時報》 《 北京

17、日報》 《北京晨報》 《精品購物指南》《財經(jīng)時報》 《第一財經(jīng)日報》 《中國經(jīng)營報》 《證券日報》《中國房地產(chǎn)報》《新地產(chǎn)雜志》 《萬房》 《中國房地產(chǎn)報》·新北京樓市,★ 協(xié)商及備注事項：,1、 鑒于中國大飯店規(guī)定除會場區(qū)域內(nèi)，禁止設(shè)置任何與活動相關(guān)的指示系統(tǒng)，因 此，大堂及停車場將無法擺放指引系統(tǒng)。 解決辦法：來賓請柬發(fā)放時，將附帶到達宴會廳平面圖，明示酒店電話和

18、聯(lián)系人電話，同時于請柬中將加以詳盡說明，告知會議場所、停車地點。2、是否需要為來賓提供免費停車卡（中國大停車場：10元/小時）？如果為來賓提供免費停車卡，活動發(fā)放請柬中將予以注明。 會場區(qū)域內(nèi)停車場僅有地上一層、地上三層歸中國大管理，地下停車場歸屬國貿(mào)商場管理，如果發(fā)放停車卡需要與國貿(mào)方進行相關(guān)協(xié)調(diào)。3、百順達及世紀(jì)浩產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)場工作需要安排人員12名，并統(tǒng)一著裝。4、百順達及世紀(jì)浩產(chǎn)提供10至20條相關(guān)文字介紹（

19、將用于短片制作）。6、活動現(xiàn)場是否安排新浪網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)直播,★ 后續(xù)活動：,☆ 活動策略： 通過舉辦EMBA學(xué)員畢業(yè)典禮后的首次聚會，為精英階層的學(xué)員們搭建一個再度聚首的契機，將EMBA同窗吸引到金碧湖畔，借助切合學(xué)員精英階層身份并且充盈著親切氣息與愜意氛圍的活動形式，讓“恰同學(xué)少年”的美好校園記憶于同堂學(xué)友歡聚間產(chǎn)生。,光陰·在一起 ——清華大學(xué)EMBA同窗會,☆ 活動時間： 2005年6月1

20、8日（星期六）18：30——21：00  ☆ 參與人員： EMBA學(xué)員、導(dǎo)師、項目負(fù)責(zé)人 總計：70——80人 主持人： BTV知名女主持人 ☆ 活動地點： 1、方案一： “金碧湖畔”園區(qū)（晴朗天氣） 2、備選方案：“金碧湖畔”售樓處內(nèi)（陰雨天氣）,☆ 現(xiàn)場裝飾： 1、主路

21、前往項目通道： 樹林處：設(shè)置3m×5m的歡迎背板，內(nèi)容為： “光陰·在一起 ——清華大學(xué)EMBA同窗會 ”及開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的親筆簽名、歡迎語 人員站位：統(tǒng)一著裝的保安人員間隔站立于由歡迎背板至園區(qū)入口之間， 其中，歡迎背板處將安排2名保安。 2、園區(qū)

22、入口處：安排2名禮儀，待來賓車輛進入園區(qū)后，這2名禮儀返回活動 區(qū)域。 3、園區(qū)內(nèi)長條椅區(qū)域為學(xué)員主要休息區(qū)、活動區(qū)，學(xué)員于此區(qū)域內(nèi)落座。 4、舞臺：在水池前搭建3m×7m的舞臺，舞臺背板將以紗質(zhì)材料通過異形組合的 造型方式予以設(shè)計。舞臺兩側(cè)設(shè)置舞臺燈光系統(tǒng)及音響設(shè)備，燈光音響 調(diào)控臺位于舞臺左側(cè)。

23、 學(xué)員在欣賞舞臺效果的同時，透過異形背板的間隙能夠看到售樓處內(nèi) 的燈火輝煌。,★ 方案一：“金碧湖畔”園區(qū)（晴朗天氣）,5、餐飲區(qū)：售樓處入口右側(cè)及休息區(qū)靠近車輛通道處各設(shè)置一處餐飲臺， 同時設(shè)置燈光照明系統(tǒng)。 （每處餐飲臺附近擺放1個垃圾桶，并安排保潔人員） 售樓處內(nèi)設(shè)置一處酒水區(qū)。6、照片展示墻：靠近園區(qū)北側(cè)圍墻處設(shè)置兩塊相連

24、的照片展示墻，以行架 作為支撐載體，同時設(shè)置燈光照明系統(tǒng)。 EMBA畢業(yè)合影展示區(qū)：面積為2.5m×3m，內(nèi)容為EMBA學(xué)員畢業(yè)合影 的巨幅噴繪。 EMBA現(xiàn)場影像展示區(qū)：面積為2m×2.5m，內(nèi)容為由寶麗來相機拍攝 的學(xué)員的現(xiàn)場照片。7、活動流程展板：以畫架展板噴繪形式制作4個活動流程展板，分別擺放 于舞臺兩

25、側(cè)、餐飲區(qū)8、衛(wèi)生間：以衛(wèi)生間內(nèi)墻壁上的現(xiàn)有隔斷為外框，在其中鑲嵌寶麗板噴繪， 以活動主題為主要內(nèi)容。（四處：52cm×173cm）9、表演區(qū)：水池右側(cè)設(shè)置表演區(qū)，安排大、小提琴四重奏表演。,☆ 現(xiàn)場裝飾布置平面圖：,☆ 活動內(nèi)容： 活動中將不設(shè)置簽到環(huán)節(jié)。在學(xué)員乘車前往項目途中，將由負(fù)責(zé)來賓接送的工作人員向?qū)W員介紹活動的大體內(nèi)容設(shè)置。車上將備有礦泉水供學(xué)員于途中飲

26、用。 1、精美絹扇： 來賓在到達項目后，禮儀人員將為每位學(xué)員發(fā)放一把別致的絹布扇。 2、美食饕餮： 美食自助。學(xué)員用餐期間，大、小提琴四重奏與背景音樂間隔表演。 3、誠摯祝愿： 準(zhǔn)備畢業(yè)冊，學(xué)員在上面書寫對于同窗的祝愿話語（每位學(xué)員擁有2頁的書寫 空間），此環(huán)節(jié)將持續(xù)進行。主持人在活動中將挑選

27、出經(jīng)典的篇幅現(xiàn)場朗讀。 4、師恩難忘 學(xué)員把對導(dǎo)師的感謝之詞寫在留言冊上，在活動流程中將安排特定時間，由學(xué) 員代表將留言冊及獨具深意的禮物送給導(dǎo)師，以此表達師恩的難忘。同時，主 持人將選出其中部分感言現(xiàn)場朗讀。,5、歡聚一刻： 攝影師使用寶麗來相機在現(xiàn)場進行抓拍，工作人員將這些照片粘貼在“EMBA現(xiàn)場影像展示區(qū)”，活動結(jié)束時，學(xué)員可

28、以將自己喜歡的照片取走留念。 （此環(huán)節(jié)將持續(xù)進行）6、互動游戲： 漫畫找人 安排2名漫畫師以現(xiàn)場學(xué)員為對象進行漫畫創(chuàng)作，活動中設(shè)置漫畫找人環(huán)節(jié)。 游戲規(guī)則： 在舞臺上設(shè)置磁鐵黑板，將漫畫作品置于黑板上。由1班派出3人上臺找2班漫畫中的人物（2班亦然），可下臺尋找。如果找出漫畫中的人，可獲得獎勵。而被找到的漫畫中的人將表演節(jié)目。,7

29、、互動游戲： 校園歌曲對抗賽 游戲規(guī)則：每隊分別選擇隊歌（校園歌曲）及隊訓(xùn)，在隊長的帶領(lǐng)下， 各 隊分別演唱隊歌、宣讀隊訓(xùn)，之后進行“校園歌曲對抗賽”。8、互動游戲： 聞事定人 事先收集發(fā)生在學(xué)員間的趣事、糗事或說話錄音，通過現(xiàn)場講述或播放，讓學(xué)

30、 員確定事件或錄音的主人公，回答正確者將獲得精美禮品。（禮品形式待定）,9、拓展游戲： 根據(jù)現(xiàn)場活動氛圍及具體狀況，可增加游戲備選： 盲人畫圈：以紗布蒙住雙眼畫圈，比較所畫圓圈的形狀。 猜詞語：2人配合競猜詞語。 （可根據(jù)學(xué)員喜好加入其他形式的互動游戲）10、“友誼地久天長” 學(xué)生合唱團表演（10至15人）。

31、 小演員手擎裝有燃燒蠟燭的玻璃杯，經(jīng)由臨近水池的售樓處玻璃門走到水池 邊上的露臺，將蠟燭放在露臺邊沿，同時演唱畢業(yè)歌“友誼天長地久”等。第二 首歌時，小演員端起蠟燭，從水池旁邊走到舞臺上繼續(xù)演唱活動在歌聲中結(jié)束。 （學(xué)生合唱團表演過程中，追光燈照射。）,☆ 簡單流程： 時 間 內(nèi) 容 18：30——19：00

32、 美食饕餮 19：00——19：10 主持人召集學(xué)員落座 學(xué)員進行自由分組：1班E組、M組，2班B組、A組 間插大、小提琴四重奏表演。 19：10——19：15 劉總致歡迎辭 19：15——19：25 導(dǎo)師致辭（2位） 19：25——19：3

33、5 學(xué)員代表致辭（2位） 19：35——19：45 互動游戲：漫畫找人 19：45——20：00 互動游戲：聞事定人 20：00——20：20 互動游戲：校園歌曲對抗賽 20：20——20：30 拓展游戲：盲人畫圈或猜詞語等

34、 或由學(xué)員表演節(jié)目 20：30——20：40 誠摯祝愿：朗讀學(xué)員留言寄予 20：40——20：50 師恩難忘：朗讀學(xué)員寫給導(dǎo)師的感言、 學(xué)員代表為導(dǎo)師贈送禮品 20：50——21：00 學(xué)生合唱團表演 21：00 活動結(jié)束,☆協(xié)

35、商事宜：,1、樣板間是否有燈光照明。如果有燈光照明，活動中可以作為遠景襯托。如果沒有燈光照明，將在樣板間外圍設(shè)置燈光系統(tǒng)。2、公路直項目園區(qū)的土路安排工人進行休整。3、提供220V交流電源插口2處。4、建議活動時，園區(qū)長條椅區(qū)域內(nèi)的投影燈暫停使用，避免干擾視線。同時，是否在此區(qū)域內(nèi)設(shè)置驅(qū)蚊燈？同時其他燈光修繕。5、是否有EMBA學(xué)員畢業(yè)合影的數(shù)碼照片？此項關(guān)系到EMBA畢業(yè)合影展示區(qū)的噴繪內(nèi)容。如果沒有 數(shù)碼照片，將以清

36、華大學(xué)為背景的學(xué)員照片替代。6、準(zhǔn)備90套“金碧湖畔”的專用手提袋及禮品（水晶名片座）,★備用方案： 售樓處內(nèi)（陰雨天氣）,☆ 場地裝飾：（以大面積的學(xué)員畢業(yè)照片噴繪作為裝飾元素） 1、進入大廳通道：通道右側(cè)墻面。 2、主背板：簽約室前的木質(zhì)墻面處設(shè)置主題背板（2.5m×6.9m） 。 3、大廳四周墻壁（共計六處巨幅噴繪）。 4、通往衛(wèi)生間墻體木框裝飾（三處 2.4m×2.

37、72m）。 5、衛(wèi)生間墻體隔斷為外框，在其中鑲嵌寶麗板噴繪（四處52cm×173cm）。 6、現(xiàn)場桌子上將酌情擺放裝在精致像框內(nèi)的照片。☆表演區(qū)：咖啡廳區(qū)域內(nèi)為表演區(qū)。 鑒于咖啡廳區(qū)域內(nèi)規(guī)定入內(nèi)需要穿戴鞋套，因此，考慮在活動時以地毯或布匹 將其加以覆蓋保護，但不可避免的會影響大廳的整體效果?！畈惋媴^(qū)：在項目沙盤一側(cè)調(diào)配出餐飲擺放區(qū)域?！罨顒觾?nèi)容：整體內(nèi)容相仿于前套方案，根據(jù)現(xiàn)場

38、情況進行細微調(diào)整。,★ 后續(xù)活動：,湖畔小酌——“金碧湖畔”私賞酒會,☆ 活動時間： 2005年6月25日（星期六）15：00——19：00 活動時間界定于下午，便于來賓在周末擁有足夠的休息時間，避免與大部分人的周末作息時間沖突，延長活動時間以控制來賓數(shù)量。  ☆ 人員邀請： 項目開發(fā)商的朋友、股東、核心購買者、意向購買者、部分主流媒體負(fù)責(zé)人 總計：80人—100人 ☆ 活動地點：

39、 金碧湖畔項目售樓處,☆ 活動格調(diào)： 高雅、輕松、愜意、舒適以及通暢的交流氛圍  ☆ 場地裝飾： 運用簡約而又充滿高雅格調(diào)的裝飾元素及裝飾手段，營造氛圍濃郁的聚會空間， 力圖愉悅到場的每位來賓，于酣暢的情景中完滿的對“金碧湖畔”的認(rèn)知甚至是 完成認(rèn)購活動。,活動于15：00持續(xù)到19：00，貫穿其間的主要活動有

40、： 1、品銘Clicquot 園區(qū)內(nèi)設(shè)置Cliquot香檳鑒賞區(qū)，擺放香檳品嘗臺。 由專業(yè)品酒師或調(diào)酒師為來賓講述Clicquot香檳歷史的淵源、獨特的內(nèi) 涵、孜孜的品質(zhì)追求，并在為來賓講解香檳的鑒別、儲藏、飲用等相關(guān)常識 的同時，讓來賓親自感受Clicquot的特有魅力。 來賓在鑒賞香檳時，可以將品位Clicquo

41、t香檳時所產(chǎn)生的感觸以一句話 或一個詞語的形式寫在卡片上，工作人員將把這些卡片粘貼在香檳品嘗臺旁 邊設(shè)置的“感悟板”上。讓來賓在品位Cliquot香檳的同時，分享不同人的感受。 2、大小提琴、薩克斯、民謠吉他表演 現(xiàn)場安排兩組大小提琴、薩克斯、民謠吉他分別在售樓處內(nèi)及售樓處外 園區(qū)內(nèi)進行循環(huán)表演，每種表演以10分鐘為時段，三者循環(huán)演出。,☆ 活動內(nèi)容：,2、美食

42、自助 園區(qū)內(nèi)設(shè)置燒烤區(qū)，由服務(wù)人員為來賓現(xiàn)場燒烤食物。 3、飲品 除了Clicquot鑒賞區(qū)外售樓處及園區(qū)內(nèi)分別設(shè)置飲品區(qū)，安排服務(wù)人員 穿插于來賓所在區(qū)域，為來賓添加飲品以及回收用具。 飲品：紅酒、香檳、威士忌、咖啡、茶等,☆ 備注： “金碧湖畔”售樓處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)事物： 1、 劃定燒烤自助區(qū)域范圍 2

43、、 活動期間安排保潔人員負(fù)責(zé)維護售樓處及園區(qū)內(nèi)衛(wèi)生 3、 安排保安人員負(fù)責(zé)引領(lǐng)來賓車輛停放及看護車輛安全,THANKS北京商拓廣告有限責(zé)任公司2005年6月3日,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師

44、,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)

45、市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣

46、州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地

47、產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容

48、,+,對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消

49、費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專

50、業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)

51、市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析

52、4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客

53、戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片

54、區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通

55、、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地

56、產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法