資產(chǎn)評(píng)估第5章例題

1、【例51】51】在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的交易實(shí)例，見(jiàn)表51（假設(shè)交易價(jià)格為無(wú)限年期的價(jià)格）。表51凈收益與售價(jià)交易實(shí)例可比實(shí)例凈收益（元年平方米）交易價(jià)格（元平方米）資本化率（%）1418.959007.1245060007.53393.357006.94459.963007.3550765007.8對(duì)以上五個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，就可以得到資本化率為：r=（7.1%7.5%6.9%7.3%7.8%）5=

2、7.32%【例52】52】有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)前五年的凈收益分別為15萬(wàn)元、16萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元，第6年開(kāi)始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)值。2345550515161815110%110%110%110%20251[1]110%10%110%110%216.1?????????（）（）（）（）（）（）（萬(wàn)元）【例53】53】有一宗房地產(chǎn)，2006年的凈收益

3、為50萬(wàn)元，資本化率為5%，若（1）未來(lái)各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%。試分別評(píng)估兩種情況下2006年初的房地產(chǎn)價(jià)值。凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的價(jià)值計(jì)算公式為：2abPrr??式中：a——第一年凈收益，以后各年凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；b——凈收益逐年遞增額；r——資本化率。凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的價(jià)值計(jì)算公式為：aPrs??式中：a——第一年凈收益，以后各年

4、凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增；s——凈收益逐年遞增比率；r——資本化率。因此：44206250081%[1%]18???（房益）屋凈收=170778（元）（6）計(jì)算土地凈收益。年土地凈收益=年房地產(chǎn)凈收益房屋年凈收益=4127401170778=241962（元）（7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為44年（506）。44241962[1117%]7%P???（）=3280499（元）單價(jià)=3280499500=6

5、561（元）（8）評(píng)估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3280499元，單價(jià)為每平方米6561元。【例55】55】現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6000元平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月～2007年7月，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲1%，2007年7月～2008年1月，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月下降0.2%。則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為：P=6000（11%）

6、12（10.2%）6=60001.1270.988=6681（元平方米）【例56】56】某城市某用途土地的容積率修正系數(shù)見(jiàn)表52.表52容記率修正系數(shù)表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價(jià)每平方米為800元，容積率為2.1，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：經(jīng)容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格=80