資產(chǎn)評估第1章導(dǎo)論

1、趙曉芳,前言,資產(chǎn)評估作為一種新興的社會經(jīng)濟(jì)活動，在我國改革開放和社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中取得了矚目的成就，在維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序、保障各類產(chǎn)權(quán)主體合法權(quán)益的過程中發(fā)揮了不可替代的作用。 《資產(chǎn)評估原理》是資產(chǎn)評估專業(yè)、方向及相關(guān)專業(yè)（會計學(xué)、財務(wù)管理、工商管理等）的基礎(chǔ)理論課程，全面系統(tǒng)地介紹和闡述了資產(chǎn)評估基本原理、基本概念、基本原則、基本技術(shù)思路和基本技術(shù)方法。,,學(xué)習(xí)《資產(chǎn)評估原理》，要切實理解資產(chǎn)評估的基本

2、理論，著重掌握資產(chǎn)評估的技術(shù)思路和技術(shù)方法，注意了解資產(chǎn)評估的操作程序、評估報告及資產(chǎn)評估管理的國際比較。 在本課程的學(xué)習(xí)過程中，既要看到資產(chǎn)評估的學(xué)歷教育隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和進(jìn)一步的深入才剛剛起步，又要充分認(rèn)識到本課程的科學(xué)性、實踐實用性、社會必要性，努力取得優(yōu)異成績。,,第1章 導(dǎo)論第2章 資產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)第3章 資產(chǎn)評估的主體第4章

3、 資產(chǎn)評估客體與對象第5章 資產(chǎn)評估目的與假設(shè)第6章 資產(chǎn)評估價值類型及其基礎(chǔ)第7章 資產(chǎn)評估的途徑與方法第8章 資產(chǎn)評估的市場途徑第9章 資產(chǎn)評估的收益途徑第10章 資產(chǎn)評估的成本途徑第11章 資產(chǎn)評估程序第12章 資產(chǎn)評估結(jié)果與報告第13章 資產(chǎn)評估管理制度國際

4、比較,第1章 導(dǎo) 論,1.1 資產(chǎn)評估及其發(fā)展1.2 資產(chǎn)評估的種類、功能、特性和作用1.3 資產(chǎn)評估與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展,目 錄,通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握資產(chǎn)評估活動、資產(chǎn)評估學(xué)、資產(chǎn)評估基本要素、資產(chǎn)評估特性，以及資產(chǎn)評估與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系等資產(chǎn)評估最基本的概念和理論問題。,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】,執(zhí)業(yè)注冊（已取消）,注冊資產(chǎn)評估師是指經(jīng)資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試合格，取得《資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書》并經(jīng)中國資產(chǎn)評估協(xié)會登記的資產(chǎn)評估專業(yè)管理

5、人員，主要從事資產(chǎn)評估工作。根據(jù)國務(wù)院2014年8月12日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》（國發(fā)[2014]27號）取消了注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可和認(rèn)定。,執(zhí)業(yè)注冊,對于評估業(yè)務(wù)而言，以后所謂的基于獨立、公平、公正的鑒證類業(yè)務(wù)將會越來越少，甚至消失，更多的將是基于市場交易需求而產(chǎn)生的估值業(yè)務(wù)。以后需要出具資產(chǎn)評估報告的機(jī)會會減少，更多的將是基于委托方的委托，完全站在委托方的立場，為委托方提供估值定價服務(wù)，更

6、有可能出具的報告可能是財務(wù)咨詢報告或者不用出具報告。,取消的解析,取消的解析,目前的鑒證類的業(yè)務(wù)減少的原因主要是政府簡政放權(quán)的影響，政府的審批事項將會減少。以目前主要的鑒證類業(yè)務(wù)類型之一國有資產(chǎn)評估為例，未來可能國有產(chǎn)權(quán)變動，國有企業(yè)只需要報告交易方案和定價依據(jù)即可。國資委認(rèn)為該定價合理，直接放行。若覺得不合理，國資委聘請估值機(jī)構(gòu)，基于國有資產(chǎn)保值增值的目的，要求估值機(jī)構(gòu)對交易價格是否過低提供咨詢服務(wù)。這就如同證監(jiān)會聘請會計師、律師進(jìn)入

7、發(fā)審委，聘請會計師進(jìn)行IPO財務(wù)專項核查一樣。,資產(chǎn)評估亦稱評估、估價或估值。一般意義上的評估是指專業(yè)人士根據(jù)所掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對評估對象價值進(jìn)行定性、定量的分析、評價和說明的過程及活動。資產(chǎn)評估作為一個詞組，是我國對評估、估價或估值的一種習(xí)慣性表達(dá)方式。,1.1 資產(chǎn)評估及其發(fā)展,,,資產(chǎn)評估定義：,資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國 家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科

8、學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。,1.交易所引發(fā)的交易行為起源稅。2.海上貿(mào)易保險起源稅。3.房地產(chǎn)交易起源稅。,資產(chǎn)評估的起源,發(fā)展背景：自發(fā)個體的經(jīng)驗評估,行業(yè)背景：行業(yè)性的科學(xué)評估,世界各國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則建立,1.1.1 資產(chǎn)評估活動資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它伴隨著市場經(jīng)濟(jì)和市場交易行為的發(fā)展而產(chǎn)生。資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟(jì)和市場交易行為中起著潤滑劑的作用，沒有市場經(jīng)濟(jì)及資產(chǎn)交易，資產(chǎn)評估就失

9、去了存在的意義。資產(chǎn)評估是隨著市場經(jīng)濟(jì)和商品交換的發(fā)展而產(chǎn)生并得到發(fā)展的一種社會活動。,1.1 資產(chǎn)評估及其發(fā)展,市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對社會經(jīng)濟(jì)生活的改變是資產(chǎn)評估產(chǎn)生的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（1）市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引起了交易對象的增加和交易空間的擴(kuò)大（2）交易各方信息的不對稱（3）交易的公允性要求,1）資產(chǎn)評估活動產(chǎn)生的社會背景,（1）原始評估階段偶然性、直觀性、非專業(yè)性、簡單性、無償性（2）經(jīng)驗評估階段經(jīng)驗性、有償性、責(zé)

10、任性（3）規(guī)范評估階段 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)公司化、評估人員專業(yè)化、評估業(yè)務(wù)多元化、評估手段和方法現(xiàn)代化、評估技術(shù)規(guī)程和評估職業(yè)操守規(guī)范化、評估結(jié)果責(zé)任化,2）資產(chǎn)評估的不同發(fā)展階段,《賣炭翁》是唐代詩人白居易創(chuàng)作的《新樂府》組詩中的一篇。此詩以個別事例來表現(xiàn)普遍狀況，描寫了一個燒木炭的老人謀生的困苦，通過賣炭翁的遭遇，深刻地揭露了“宮市”的腐敗本質(zhì)，對統(tǒng)治者掠奪人民的罪行給予了有力的鞭撻與抨擊，諷刺了當(dāng)時腐敗的社會現(xiàn)實，表達(dá)了作者

11、對下層勞動人民的深切同情，有很強(qiáng)的社會典型意義。,賣炭翁，伐薪燒炭南山中。滿面塵灰煙火色，兩鬢蒼蒼十指黑。賣炭得錢何所營？身上衣裳口中食。可憐身上衣正單，心憂炭賤愿天寒。夜來城外一尺雪，曉駕炭車輾冰轍。牛困人饑日已高，市南門外泥中歇。翩翩兩騎來是誰？黃衣使者白衫兒。手把文書口稱敕，回車叱牛牽向北。一車炭，千余斤，宮使驅(qū)將惜不得。半匹紅綃一丈綾，系向牛頭充炭直,1）市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢（1）市場經(jīng)濟(jì)

12、發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估發(fā)展的現(xiàn)狀第一，資產(chǎn)評估的主體公司化。第二，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的多元化。第三，資產(chǎn)評估從業(yè)人員的專業(yè)化和多層次化。第四，評估技術(shù)規(guī)程和職業(yè)操守規(guī)范化。,1.1.2 資產(chǎn)評估發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢,從發(fā)展趨勢講，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的資產(chǎn)評估正在向評估領(lǐng)域多元化、細(xì)化、專業(yè)化和評估理念、認(rèn)識及規(guī)范趨于統(tǒng)一兩個方面進(jìn)一步發(fā)展。評估理念、認(rèn)識和規(guī)范趨同已經(jīng)成為世界資產(chǎn)評估發(fā)展的趨勢和潮流。,（2）市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估發(fā)展的趨勢,（

13、1）產(chǎn)生階段（1988—1992）（2）初具規(guī)模階段（1993—1995）（3）規(guī)范化階段（1996年至今）,2）我國資產(chǎn)評估發(fā)展的歷程及展望,（1）產(chǎn)生階段（1988-1992）,20世紀(jì)80年代末期，大連市率先開展了國有資產(chǎn)評估活動，開創(chuàng)了中國資產(chǎn)評估的先河1988年國家體改委委托中國企業(yè)培訓(xùn)中心在北京舉辦企業(yè)資產(chǎn)評估研討班，把國外資產(chǎn)評估理論引入我國1989年國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《暫行規(guī)定》，成立了一個專司資產(chǎn)評估管理的司

14、局機(jī)構(gòu)。1990年7月國有資產(chǎn)管理局資產(chǎn)評估中心成立1991年11月16日，國務(wù)院發(fā)布了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，標(biāo)志我國國有資產(chǎn)評估制度基本形成,（2）初具規(guī)模階段（1993-1995）,1993年12月10日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立，標(biāo)志我國資產(chǎn)評估行業(yè)由政府直接管理開始向政府監(jiān)督下的行業(yè)自律性管理過渡1995年3月中國資產(chǎn)評估協(xié)會加入國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會，標(biāo)志我國評估業(yè)與國際評估行業(yè)逐步接軌1995年5月10日，國家人事部和國

15、家國有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《注冊資產(chǎn)評估師資格考試實施辦法》及規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師簽字制度，正式建立了注冊資產(chǎn)評估師制度1996年起，國家組織了全國統(tǒng)一考試，我國資產(chǎn)評估行業(yè)初具規(guī)模,（3）規(guī)范化階段（1996-今）,1996年5月中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定了《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》，標(biāo)志我國資產(chǎn)評估業(yè)正步入規(guī)范化操作的新階段1999年中國資產(chǎn)評估協(xié)會在北京年會上當(dāng)選為國際評估準(zhǔn)則委員會常任理事

16、協(xié)會2008年11月28日我國17項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的發(fā)布，標(biāo)志我國已初步建立起較為完整的、既適應(yīng)中國國情又與國際接軌的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，標(biāo)志我國資產(chǎn)評估業(yè)已經(jīng)全面走上規(guī)范化發(fā)展的新階段。向與世界上發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估的發(fā)展趨勢一樣的兩個方面進(jìn)一步發(fā)展,1）資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)是一門技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)，是一門探索資產(chǎn)功能與資產(chǎn)利用，以及資產(chǎn)功能和資產(chǎn)利用與市場供求及市場評價之間邏輯關(guān)系和數(shù)量關(guān)系的學(xué)問。,1.1.3 資產(chǎn)評估學(xué)及其學(xué)科發(fā)展,資產(chǎn)評估

17、活動作為一種評價活動和過程，是由各種評估要素組成的。就其基本要素而言主要包括：評估主體、評估客體、評估目的、評估假設(shè)、評估價值類型、評估途徑與方法、評估程序、評估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、評估基準(zhǔn)日和評估結(jié)論。3）資產(chǎn)評估學(xué)科發(fā)展,2）資產(chǎn)評估基本構(gòu)成要素,2）資產(chǎn)評估基本構(gòu)成要素,（1）資產(chǎn)評估主體 指從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者（2）資產(chǎn)評估客體 指評估標(biāo)的物，也稱為評估對象（3）資產(chǎn)評估目的

18、 指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途（4）資產(chǎn)評估假設(shè) 指資產(chǎn)評估設(shè)定的前提條件及假定前提等,（5）資產(chǎn)評估價值類型,指評估結(jié)果的價值屬性的定義及其合理性指向（6）資產(chǎn)評估途徑與方法 指資產(chǎn)評估分析標(biāo)的物價值的技術(shù)思路，以及實現(xiàn)技術(shù)思路所運用的具體技術(shù)、分析工具和手段（7）資產(chǎn)評估的程序 指資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束整個過程的邏輯順序和工作步驟,（

19、8）資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn),指資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)中所要遵循的執(zhí)業(yè)理念、執(zhí)業(yè)原則、執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)程等各種規(guī)范的總稱（9）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 指資產(chǎn)評估價值對應(yīng)的時點（10）資產(chǎn)評估結(jié)論 指資產(chǎn)評估結(jié)果，一般采用貨幣金額表示,3）資產(chǎn)評估學(xué)科發(fā)展,資產(chǎn)評估活動的發(fā)展，使得資產(chǎn)評估作為一門學(xué)科具有了必要性。正是資產(chǎn)評估活動的深入發(fā)展，使得資產(chǎn)評估變得越來越復(fù)雜，資產(chǎn)評估學(xué)科才有了研究的內(nèi)容和研究的必要。 評估領(lǐng)域的多元化、細(xì)化、

20、專業(yè)化不斷地為資產(chǎn)評估學(xué)科提供更多的研究領(lǐng)域。 評估理念、認(rèn)識和規(guī)范趨于統(tǒng)一的要求也為資產(chǎn)評估學(xué)科研究朝著更加深入、更加理性的方面發(fā)展,1.2 資產(chǎn)評估的種類、功能、特性和作用,1.2.1 資產(chǎn)評估的種類1）評估、評估復(fù)核和評估咨詢評估是指對產(chǎn)權(quán)變動、產(chǎn)權(quán)交易，以及非產(chǎn)權(quán)變動等經(jīng)濟(jì)行為涉及到的具體對象所進(jìn)行的價值評估活動及其過程。評估復(fù)核是指受托評估機(jī)構(gòu)（評估師）對其他特定評估機(jī)構(gòu)（評估師）出具的評估報告的真實性和合理性

21、進(jìn)行分析、評判和報告的活動及其過程。評估咨詢可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出的估值咨詢意見，也可以是評估人員對評估標(biāo)的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究意見，還可以是相關(guān)項目、產(chǎn)品等的市場分析、可行性研究等意見。,2）完整性資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估,完整性資產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估的全過程都符合資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及評估程序的要求和規(guī)范，并沒有出現(xiàn)背離評估準(zhǔn)則及其程序的情況。限制性資產(chǎn)評估是指在資產(chǎn)評估的過程中，由于評估條件或其他原因

22、的限制，評估人員無法完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及評估程序的要求進(jìn)行執(zhí)業(yè)，而是要在委托方堅持和允許的前提下才能進(jìn)行的資產(chǎn)評估。這兩類資產(chǎn)評估對評估結(jié)果披露的程度和要求是不同的。還可有單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估之分類,單項資產(chǎn)評估是相對一臺機(jī)器設(shè)備，一座建筑物，一項知識產(chǎn)權(quán)等單項資產(chǎn)價值進(jìn)行的評估。單項資產(chǎn)評估的目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)拍賣、資產(chǎn)租賃、訴訟清償?shù)饶康牡臋C(jī)器設(shè)備、專業(yè)化生產(chǎn)線、房屋建筑物、房地產(chǎn)、長期投資、債權(quán)、股權(quán)等。

23、根據(jù)我國資產(chǎn)評估管理要求和國際資產(chǎn)評估慣例，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則有重置成本、現(xiàn)行市價、收益現(xiàn)值和清算價格等四種。,單項資產(chǎn)評估,整體資產(chǎn)評估是指對參與某種經(jīng)營活動的全體資產(chǎn)的價值進(jìn)行的評估用于設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團(tuán)、法律訴訟、破產(chǎn)清算中外合作、合資、融資、租賃、承包、抵押貸款等目的整體資產(chǎn)評估。,整體資產(chǎn)評估,1）資產(chǎn)評估的基本功能評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基

24、本的內(nèi)在功能。2）資產(chǎn)評估的輔助性功能資產(chǎn)評估的管理功能是由資產(chǎn)評估評價及評估功能派生出來的輔助性功能。 3）資產(chǎn)評估的公證功能,1.2.2 資產(chǎn)評估的功能,即資產(chǎn)評估的結(jié)果所具有的真實性、公平性和合法性的效力。資產(chǎn)評估必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)的規(guī)章制度，以事實為依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的科學(xué)估算；同時資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)屬于中立性和超脫性的中介機(jī)構(gòu)，對評估報告承擔(dān)法律責(zé)任，所以所作出的評估結(jié)果具有公正性，評估的本身就是一種帶有公正性質(zhì)的評估。提供價值

25、尺度的職能這是資產(chǎn)評估的基本職能。,資產(chǎn)評估的公證功能,資產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及到當(dāng)事人各方的利益，各方對估價都有著特定利害關(guān)系，資產(chǎn)評估向任何當(dāng)事方傾斜，都會影響其他當(dāng)事方的權(quán)益，這不僅會失去當(dāng)事人對評估結(jié)果的信任，從而失去評估服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要的目的，更何況這是違反政策和職業(yè)道德的，是決不允許的。資產(chǎn)評估要做到公正、公平，最起碼、最基本的是滿足資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)本身的需要，這種需要的基本前提是，客觀、公正的價值尺度。這種價值尺度要完全與資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)相

26、適應(yīng)、符合資產(chǎn)業(yè)務(wù)的用途，不能偏袒任何一方，也不能以任何個人的意志為轉(zhuǎn)移。有了公正的價值尺度，就能在維護(hù)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，保證資產(chǎn)運營的順利進(jìn)行。,1.2.3 資產(chǎn)評估的特性,1）市場性 資產(chǎn)評估就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評價和評判。2）公正性 指資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。3）專業(yè)性 評估對象及市場的細(xì)化促成了評估機(jī)構(gòu)和人員的專業(yè)化分工

27、。4）咨詢性 指資產(chǎn)評估結(jié)論僅僅是評估人員 為委評對象提供的專業(yè)估價意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。,1.2.4 資產(chǎn)評估的作用,1）咨詢作用 指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易決策。2）管理作用 指政府或企業(yè)利用資產(chǎn)評估進(jìn)行國有資產(chǎn)管理或企業(yè)財務(wù)管理和價值管理所發(fā)揮出的特殊作用。3）鑒證作用 由鑒別和舉證兩個部分組成。

28、鑒別:專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟(jì)活動及其結(jié)論做出的獨立判斷；舉證:為判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理，持之有據(jù)。,1.3 資產(chǎn)評估與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展,1.3.1 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動與資產(chǎn)評估 我國資產(chǎn)評估是因國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動,以及國有資產(chǎn)賬面價值背離現(xiàn)值而產(chǎn)生的. 20世紀(jì)80年代，我國經(jīng)濟(jì)體制改革深入進(jìn)行，80年代后期我國國有資產(chǎn)管理體制改革起步，實踐中國有企業(yè)以賬面價值與國外投資者合資，導(dǎo)致大量國有資產(chǎn)流失。這

29、種時代背景下，資產(chǎn)評估被引入我國，迅速發(fā)揮了重要作用。,1989年，一系列早期資產(chǎn)評估管理文件的發(fā)布和1990年7月資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)的成立，標(biāo)志著,我國資產(chǎn)評估工作正式起步。 90年代初，國家國有資產(chǎn)管理局代表政府直接管理資產(chǎn)評估行業(yè)?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院91號令）的發(fā)布和相關(guān)評估管理法規(guī)的出臺，提供了法律依據(jù)，推動了資產(chǎn)評估行業(yè)初期階段的快速發(fā)展，并對我國評估行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了長期指導(dǎo)作用。,1.3.2 稅制改

30、革與資產(chǎn)評估,中共十六屆三中全會提出了我國物業(yè)稅改革的方向加快了地方稅制改革的步伐 物業(yè)稅屬于收益稅，可以影響人們的消費動機(jī)；其稅基不容易流動，一般不受到經(jīng)濟(jì)周期波動的影響；收入相對穩(wěn)定；地域性強(qiáng)，比較便于地方征管。所以，物業(yè)稅更適宜作為地方主體稅種。,我國“物業(yè)稅”實際上是一種不動產(chǎn)保有稅,不動產(chǎn)保有稅是一種征稅面廣的稅種不動產(chǎn)保有稅具有課稅對象收入水平不均衡的特點。 所以，要求不動產(chǎn)保有稅計稅依據(jù)的選擇設(shè)計，既

31、要符合不動產(chǎn)保有稅面廣量大的特點，又必須適合課稅對象收入差異大納稅能力參差不齊的特點，保證稅負(fù)公平。,利用計算機(jī)批量評估稅基是不動產(chǎn)保有稅稅基評估的基本方式和主導(dǎo)方式,批量評估解決了稅基評估的效率問題，還要能兼顧稅基評估的公平問題。 稅基評估中的公平要求相對公平，即納稅人之間納稅能力和稅負(fù)的公平，而不完全是以市場價格為標(biāo)準(zhǔn)的絕對公平。,1.3.3 金融資產(chǎn)安全與資產(chǎn)評估,一個國家金融的發(fā)展、穩(wěn)定與繁榮直接關(guān)系到該國社會和經(jīng)濟(jì)

32、的發(fā)展、穩(wěn)定與繁榮。金融行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中既有舉足輕重的地位和作用，也是一個具有較高風(fēng)險的行業(yè)。 資產(chǎn)評估已經(jīng)成為世界金融界防范和化解金融風(fēng)險的重要手段 金融企業(yè)的股份制改制、工商企業(yè)的融資、金融不良資產(chǎn)的處置，都使資產(chǎn)評估活動日益增加，資產(chǎn)評估行業(yè)不斷發(fā)展。,1.3.4 會計資產(chǎn)計價與資產(chǎn)評估,2005年1月1日，歐盟及90多個國家和地區(qū)開始采用國際會計標(biāo)準(zhǔn)，各國評估界和會計界對以財務(wù)會計報告為目的的評估業(yè)務(wù)進(jìn)行了

33、廣泛的合作和探索。 只有當(dāng)采用公允價值模式計價以后，才產(chǎn)生了以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)。 我國2006年2月15日頒布新的企業(yè)會計準(zhǔn)則第一次全面引入了公允價值，強(qiáng)化了會計資產(chǎn)計價與資產(chǎn)評估的聯(lián)系。,作 業(yè):,解釋：資產(chǎn)評估 資產(chǎn)評估學(xué) 評估復(fù)核 限制性評估簡答 （1）資產(chǎn)評估與市場是怎樣的關(guān)系？ （2）資產(chǎn)

34、評估有哪些基本構(gòu)成要素？ （3）你認(rèn)為資產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟(jì)生活中應(yīng)該發(fā)揮什么作用？ （4）為什么說中國資產(chǎn)評估具有特殊性？,簡答參考答案,（1）資產(chǎn)評估與市場是怎樣的關(guān)系？答：源于市場、模擬市場運作、評估結(jié)論經(jīng)得起市場檢驗。（2）資產(chǎn)評估有哪些基本構(gòu)成要素？答：基本構(gòu)成如下：評估主體、評估客體、評估目的、評估假設(shè)、評估價值類型、評估途徑與方法、評估程序、評估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、評估基準(zhǔn)日和評估結(jié)論。,簡答參考答