土地(市場法、假設(shè)開發(fā)法)估價過程

1、估價過程估價過程A、市場比較法1、基本原理市場比較法，是在求取一宗評估宗地的價格時，根據(jù)替代原理，將評估宗地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似宗地實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該宗地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出評估宗地在估價期日地價的方法。其基本公式：V=VBXAXBXDX正式中：V：待估宗地價格；VB：比較實例價格；A：待估宗地情況指數(shù)／L匕較實例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價期日地價指數(shù)／L匕較實例宗

2、地交易日期地價指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／L匕較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E：待估宗地個別因素條件指數(shù)／L匕較實例宗地個別因素條件指數(shù)具體測算思路是：1)選取比較實例；2)選擇比較因素，并具體說明估價對象和比較實例的各因素條件；常，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“七通”(通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供熱)及紅線內(nèi)“地面平整”的土地使用權(quán)交易價格為17255元／平方米，折算為樓面地價為6902元／平方米。實例B：濰坊企輝置業(yè)有

3、限公司用地該實例是濰坊企輝置業(yè)有限公司所使用的位于高新區(qū)櫻前街以南、濰安路以西的土地，用途為住宅用地，用地面積13765平方米，土地使用年期為70年，規(guī)劃容積率27。宗地距區(qū)域商服中心4500米，距最近的公交車站100米，距長途汽車站4000米，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)稠密，有主干道，停車方便。宗地臨主干道，形狀規(guī)則，地形平坦，地質(zhì)條件優(yōu)，土地承載力大于25噸／m2，自然災(zāi)害發(fā)生頻率大于100年一遇，宗地所在區(qū)域公用設(shè)施較齊全，處于清潔區(qū)。成交時間2

4、011年11月23日，交易正常，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“七通”(通路、通電、供水、排水、通訊、供氣、供熱)及紅線內(nèi)“地面平整”的土地使用權(quán)交易價格為1800元／平方米，折算為樓面地價為6667元／平方米。實例C：山東艾尼維爾置業(yè)有限公司用地該實例是山東艾尼維爾置業(yè)有限公司所使用的位于高新區(qū)寶通街以南、永春路以東、東西向規(guī)劃支路以北的土地，用途為住宅用地，用地面積17837平方米，土地使用年期為70年，規(guī)劃容積率25。宗地距區(qū)域商