基于假設(shè)開發(fā)法的城市房屋拆遷價格評估研究.pdf

1、城市房屋拆遷作為城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分，直接影響著城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐和拆遷人、被拆遷人的切身利益。近年來，我國因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會矛盾和沖突往往圍繞著拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)而展開。依據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，城市房屋拆遷估價是確定拆遷補償金額的重要依據(jù)。因此，城市房屋拆遷糾紛又演化為拆遷估價問題，評估結(jié)果的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟利益，受到社會的普遍關(guān)注。 目前我國房屋拆遷估價中較為普遍使用的是市場比

2、較法和成本法。在具體實施過程中，由于被拆遷房屋的交易實例很少或沒有，使得被拆遷房屋價格評估的辦法難以采用市場法。目前大多數(shù)城市房屋拆遷的方法是重置成本法。在房地產(chǎn)市場上，對于同一標(biāo)的物，現(xiàn)行市場法評估價格將遠遠高于重置成本法評估的價格。因此，按照各地規(guī)定的或可選用的估價方法來評估拆遷房屋價格，必然會使被拆遷人的利益受到損害?；诖耍煽紤]采用假設(shè)開發(fā)法來評估待拆遷房地產(chǎn)的價格。 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計

3、的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。假設(shè)開發(fā)法既可以估算出拆遷人能夠承受的最高補償費用，又體現(xiàn)了拆遷戶參與分享建設(shè)成果。 本文根據(jù)城市房屋拆遷價格評估的實踐，對城市房屋拆遷及房屋拆遷價格評估產(chǎn)生的背景及理論進行了全面地探討和分析，提出了在城市房屋拆遷評估中可考慮采用假設(shè)開發(fā)法，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建GM(1，1)模型，以某一房地產(chǎn)開發(fā)項目為實證，預(yù)測待開發(fā)房地產(chǎn)的總價值。研究結(jié)論可為城市房屋拆遷價格評估