基于案例的長沙城市房屋拆遷法律分析.pdf

1、同全國其他城市一樣,長沙市的用地和房屋拆遷問題成為社會各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。在我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》新近出臺的背景下,以長沙市實(shí)際發(fā)生的拆遷案件為切入點(diǎn),分析研究我國現(xiàn)行城市房屋拆遷法律制度存在的相關(guān)問題,有著理論和實(shí)踐兩方面的意義。
　　 長沙5起城市房屋拆遷案件的基本情況表明,我國拆遷主體混亂,當(dāng)拆遷發(fā)生糾紛時,被拆遷人往往不知道拆遷人是誰,導(dǎo)致被拆遷人的合法利益未得到應(yīng)有的保障,甚至有時候地方法院也很難弄清拆遷

2、參加人中哪方是拆遷人。拆遷面積巨大,地方政府在拆遷過程中借公共利益之名行商業(yè)之實(shí)問題突出,侵害被拆遷人的財產(chǎn)嚴(yán)重,拆遷評估價格低于市場同類地段房屋的價格。導(dǎo)致這些問題產(chǎn)生的主要原因是:立法對公共利益界定不清楚;界定公共利益法律程序缺失;政府職能錯位,地方政府及下屬的拆遷主管部門基于政績和地方財政的需要,往往充當(dāng)了開發(fā)商的代理人的角色;評估價格低于市場價格是因?yàn)閷Σ疬w房屋上的土地不予補(bǔ)償、評估機(jī)構(gòu)選擇上被拆遷人沒有發(fā)言權(quán)、政府指導(dǎo)的貨幣基

3、準(zhǔn)價是拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)、評估方法沒有采納市場比較法。
　　 針對上述長沙房屋拆遷中出現(xiàn)的問題和原因,為切實(shí)解決我國城市房屋拆遷問題,必須做好以下幾點(diǎn):首先,立法上應(yīng)該完善公共利益,盡量全面列出公共利益的范疇并加上兜底式的概括性條款對無法列舉的公共利益進(jìn)行補(bǔ)充,立法上設(shè)定公共利益的認(rèn)定程序。其次,轉(zhuǎn)變政府經(jīng)營城市理念,改變以土地為財政的財稅制度,并且在政府經(jīng)營土地的問題上,要把政府經(jīng)營土地的現(xiàn)實(shí)納入到拆遷制度之中,將政府從居中協(xié)

4、調(diào)的地位改變?yōu)橹泵婷癖姷姆申P(guān)系主體地位,不能讓他們僅僅只享有收取土地出讓金的權(quán)利,還要讓他們受到對應(yīng)于權(quán)利的法律義務(wù)和責(zé)任的約束,也就是承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)。
　　 再次,由第三方來委托評估機(jī)構(gòu)對拆遷補(bǔ)償價格進(jìn)行評估,建立“以市場比較法為原則、以其他替代方式為例外”的拆遷估價原則,明確將市場比較法作為拆遷估價的法定估價方法,并且對政府指定貨幣基準(zhǔn)定價權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格的約束,使政府的定價盡可能接近當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)真實(shí)的市場價格。最后,提出對土地使用