創(chuàng)業(yè)計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告

1、房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告政策環(huán)境趨向穩(wěn)定，估值水平有望提升政策環(huán)境趨向穩(wěn)定，估值水平有望提升主要結(jié)論主要結(jié)論??上調(diào)行業(yè)評級至上調(diào)行業(yè)評級至“向好向好”考慮了合理的股改對價(jià)預(yù)期后，A股地產(chǎn)股的估值吸引力已經(jīng)開始顯現(xiàn)：五家A股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的06年預(yù)測市盈率已經(jīng)都降低到了810倍的水平，雖然略高于富力、合生、復(fù)地三家在港上市的民營地產(chǎn)股78倍的預(yù)測值，但已經(jīng)明顯低于中國海外等國企背景中資地產(chǎn)股1216倍的水平。在9月份上調(diào)評級至“

2、中性”后，我們決定將評級再上調(diào)至“向好”，首選三家公司分別是華僑城、金地、萬科。小市值公司方面，推薦中華企業(yè)和陽光股份。??繼續(xù)出臺全國性調(diào)控措施可能不大繼續(xù)出臺全國性調(diào)控措施可能不大毫無疑問，穩(wěn)定房價(jià)是2005年的房地產(chǎn)政策主線。國務(wù)院出臺調(diào)控政策半年之后，全國房價(jià)漲幅回落的跡象非常明顯：70個大中城市住宅售價(jià)同比漲幅由年初的12%回落至近期的6.2%，上海、杭州、溫州等長江三角洲城市的房價(jià)出現(xiàn)了比較明顯的回落?？傮w來看，穩(wěn)定房價(jià)的政

3、策已經(jīng)收到了初步的成效，我們判斷明年繼續(xù)出臺全國性的調(diào)控房價(jià)措施可能性不大。??延續(xù)周期性調(diào)整，房價(jià)平穩(wěn)著陸延續(xù)周期性調(diào)整，房價(jià)平穩(wěn)著陸對于明年全國房地產(chǎn)市場整體的供求關(guān)系，我們有以下三個主要的判斷：投資增速繼續(xù)回落、短期供應(yīng)壓力仍舊偏大，房價(jià)波幅收窄。區(qū)域房價(jià)表現(xiàn)方面，以上海為代表的長三角城市明年仍將維持今年下半年的低迷市況；受當(dāng)?shù)貒辆诌B續(xù)出臺調(diào)控措施的影響，深圳市場已出現(xiàn)的調(diào)整市道可能持續(xù)到明年上半年，但供不應(yīng)求的局面難以根本改變

4、；預(yù)計(jì)北京房價(jià)仍將延續(xù)今年的漲勢，并有加速上漲的可能性。二三線城市方面，長期而言必將從“十一五”規(guī)劃中所提出的優(yōu)先發(fā)展中西部的戰(zhàn)略中受惠。短期內(nèi)，我們最看好的是天津。??中資地產(chǎn)股重新定位將推升國內(nèi)地產(chǎn)股估值水平中資地產(chǎn)股重新定位將推升國內(nèi)地產(chǎn)股估值水平國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)新貴——廣州富立地產(chǎn)上市不到半年，市值已經(jīng)超過中國海外和萬科，成為市值最大的國內(nèi)地產(chǎn)股。此外，合生創(chuàng)展、中國海外和華潤北京置地等中資地產(chǎn)股也成為了外資追捧的對象?；谝韵碌?/p>

5、理由，我們認(rèn)為中資地產(chǎn)股具有重新定位（rerating）的可能：人民幣升值預(yù)期提高外資投資地產(chǎn)股的興趣、長期市場利率低企，降低了要求的回報(bào)率；大型優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的上市，增加了投資者的選擇余地，改善了地產(chǎn)股的流動性。盛宴已經(jīng)曲終人散？盛宴已經(jīng)曲終人散？深度報(bào)告房地產(chǎn)房地產(chǎn)向好向好首選股票股票華僑城Ａ(000069)最優(yōu)1涉及公司涉及公司公司公司股價(jià)股價(jià)目標(biāo)評級評級萬科Ａ3.954.80優(yōu)勢1招商地產(chǎn)9.8511.00中性1金融街8.6510.

6、00中性1金地集團(tuán)5.547.50最優(yōu)2中華企業(yè)4.345.50優(yōu)勢2預(yù)測變動預(yù)測變動情況情況華僑城評級上調(diào)浦東金橋加入覆蓋范圍陽光股份加入覆蓋范圍行業(yè)表現(xiàn)(12個月)30%20%10%0%10%1204030506050805房地產(chǎn)上證指數(shù)過高導(dǎo)致居民難以置業(yè)，還不如說是收入兩極分化的必然結(jié)果。在這一社會現(xiàn)實(shí)難以在短期內(nèi)改變的情況下，要找到讓社會各階層都能接受的住房問題解決方案，唯一可行的就是構(gòu)造一個多層次、互相分割的住房供應(yīng)體系。如

7、果在這點(diǎn)上達(dá)成共識，就必然會對過去的房改措施進(jìn)行反思和調(diào)整，而這在政治上仍舊有一定的阻力。在短期內(nèi)，較為現(xiàn)實(shí)可行的措施就繼續(xù)對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，即增加適合普通老百姓居住的經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)量。政府將繼續(xù)在土地招標(biāo)、信貸發(fā)放、預(yù)售管理等方面“開綠燈”，而這意味著商品房市場的新增供應(yīng)將持續(xù)維持低速增長甚至下降的趨勢，而這會影響到兩年以后的市場供求上來。第三、整頓房地產(chǎn)市場秩序，或許會限制到房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷售手段。整頓房地產(chǎn)

8、市場秩序也是當(dāng)前政府重點(diǎn)關(guān)注的問題。今年，監(jiān)控的重點(diǎn)主要是集中在房地產(chǎn)投資和投機(jī)方面，明年可能轉(zhuǎn)向?qū)﹂_發(fā)商營銷手法的限制。最近，深圳市國土局的規(guī)定或許就是一個先兆。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，利潤最大化是其一系列營銷手法的最終目的。由于價(jià)格預(yù)期對購買者的決策有非常重要的影響，因此大多數(shù)開發(fā)商都傾向于營造供不應(yīng)求的狀況。常用的手法，包括以“低開高走”手法入市、長期累計(jì)客戶然后集中開盤、減少推盤量、增加推盤次數(shù)等。毫無疑問，如果這些措施受到限制的

9、話，勢必會影響到開發(fā)商的盈利能力。綜合來看，我們預(yù)計(jì)在繼續(xù)落實(shí)今年調(diào)控政策的基礎(chǔ)之上，明年房地產(chǎn)政策的焦點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向關(guān)注一些更加本質(zhì)和更加長遠(yuǎn)的問題上來。對開發(fā)商而言，客觀上仍舊是弊多利少?！笆晃逡?guī)劃十一五規(guī)劃”將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生全面深刻的影響將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生全面深刻的影響此外，我們認(rèn)為，今年10月份中共中央十六屆第五次會議通過的“關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議”也值得重點(diǎn)關(guān)注。雖然，文件中并沒有將房地產(chǎn)行業(yè)作為一個

10、單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)，提出針對性的發(fā)展方向和重點(diǎn)。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的社會性，其與農(nóng)民利益、城鎮(zhèn)化、財(cái)政體系、和諧社會建設(shè)等各個方面都有密切的聯(lián)系，因此房地產(chǎn)行業(yè)必然會從各方面受到長期深刻的影響。我們把文件中相關(guān)內(nèi)容對房地產(chǎn)行業(yè)的影響歸納成以下四個主要的方面：第一、第一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響。首先，“十一五規(guī)劃”提出了優(yōu)先支持中西部地區(qū)的發(fā)展，可以預(yù)計(jì)未來一定會在政策上進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。與自然條件惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施落后的西部相比

11、，我們認(rèn)為中部崛起的目標(biāo)更加容易實(shí)現(xiàn)。中部地區(qū)的一些大中城市，如武漢、鄭州等本來就具有較好的工、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，也是區(qū)域內(nèi)人才相對匯集之地，一旦得到政策扶持，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫?。從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，這些城市人口數(shù)量較多，一旦經(jīng)濟(jì)起飛將導(dǎo)致大量的住房需求。其次，“十一五規(guī)劃”提出了城市群的概念，明確提出了“加強(qiáng)區(qū)內(nèi)城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)城市競爭力”。顯然，大城市周邊的中小城鎮(zhèn)將是該政策的最大受惠者。一些產(chǎn)業(yè)從大城市向中小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)

12、移，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民的收入水平，同時(shí)也會增強(qiáng)當(dāng)?shù)刎?cái)政的實(shí)力，并吸引到外來人才的遷入。過去幾年，昆山、無錫、江陰等城市的快速發(fā)展即受惠于此，也帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)合作的深化，將會有更多的中小城市得到更好的發(fā)展機(jī)會。第三、文件令人意外地明確提出了“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)等條件較好地區(qū)的開發(fā)開放”。這意味著，天津的城市定位和發(fā)展規(guī)劃已被中央所認(rèn)可，未來勢必在政策上受到一定的傾斜和扶持。我們建議，必須重新評估天津