基于農(nóng)地發(fā)展權視角的農(nóng)地價值的測算

1、基于農(nóng)地發(fā)展權視角的農(nóng)地價值的測算摘要：基于農(nóng)地發(fā)展權基礎，通過差值法測算了湖南省農(nóng)地發(fā)展權價值。研究顯示，農(nóng)地發(fā)展權價值是農(nóng)地價值的重要組成部分，其價值遠大于農(nóng)地農(nóng)業(yè)用途的價值。因此，在農(nóng)地征收中應設定農(nóng)地發(fā)展權價值補償，從而使農(nóng)民的權益得到更好的保障。關鍵字：農(nóng)地征收；農(nóng)地發(fā)展權；農(nóng)地價值；差值法一、引言及文獻回顧土地權益的價格由土地價格來表示，只有對土地產(chǎn)權進行了明確的界定，土地才能進入市場進行交易。而農(nóng)地發(fā)展權價格體現(xiàn)了農(nóng)地發(fā)展

2、權的權益，它是農(nóng)地發(fā)展權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)形式。農(nóng)地發(fā)展權是指農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地所具有的開發(fā)權利，因此，農(nóng)地發(fā)展權價值是指農(nóng)地與轉(zhuǎn)變用途后的建設用地價值的差額?？墒牵谵r(nóng)地的用途進行變更后，土地開發(fā)者對土地擁有所有權，土地開發(fā)者對土地進行的投資會改變土地的價格和農(nóng)地的發(fā)展權。根據(jù)相關的生產(chǎn)要素理論我們知道，投資主體在對相關的客體進行投資后會產(chǎn)生一定的投資利潤，而這部分利潤是不屬于農(nóng)地發(fā)展權價值的，應從農(nóng)地發(fā)展權中將其剔除。因此，本文所討論的農(nóng)

3、地發(fā)展權價值主要是農(nóng)地改變其用途，轉(zhuǎn)為建設用地后，農(nóng)地價值與建設用地價值之間的差額再減去土地開發(fā)費和利潤之后的價格。我國學者對農(nóng)地發(fā)展權進行了相關的研究，其研究主要集中在農(nóng)地征收過程中農(nóng)地發(fā)展權對農(nóng)地增值和農(nóng)民權益保護方面。臧俊梅益來進行計算。所用公式表示為：Je=∑∑LitCitrit（1）公式（1）中，Je代表農(nóng)地資源的經(jīng)濟產(chǎn)出價值；Lit代表第t年種植第i中作物的收益；Cit代表第t年種植第i中作物所需的成本；r為第t年的農(nóng)地還原

4、率。（2）農(nóng)地資源的生態(tài)價值。在計算生態(tài)價值時，本文直接借鑒Costanza的研究成果。在十種不同類型的農(nóng)地中，選取了四種類型土地的生態(tài)效益。具體計算見公式：JS=∑（RNt）Nt（2）公式（2）中，JS表示農(nóng)地的生態(tài)價值，R表示不同類型土地的生態(tài)效益，Nt表示每年征收農(nóng)地的面積。（3）農(nóng)地資源的社會保障價值。根據(jù)上述分析，農(nóng)地資源的社會保障價值包括就業(yè)保障和養(yǎng)老保險價值，因此，社會保障價值可以表示為以下公式：Jb=JyJl（3）Jb為