寶安大廈營銷策略整體方案

1、【 “寶安大廈”營銷策略整體方案】,上 海 文 略 機 構二零零四年九月,PART 1 市場分析PART 2 營銷戰(zhàn)略PART 3 形象定位PART 4 戰(zhàn)略執(zhí)行,,PART1 市場分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,思路,PART1 市場分析,項目介紹,區(qū)域分析,競爭分析,重點競爭對手分析,分段戶型競爭分析,我們的目標,年底前主推的銷售對象,SWOT分析,SWO

2、T分析之對策,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,地理位置 – 陸家嘴“三三”坐標軸原點處,三條隧道、三條軌道交通交匯點 -— 東方路將成為未來浦東地區(qū)的新心臟,PART1 市場分析 — 項目介紹,地鐵四號線,地鐵六號線,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,可售單元租賃狀況,PART1 市場分析 — 項目介紹,有色塊為可銷售單元 目前空置 已出

3、租，2004年 年底前到期 已出租，2004年 年底前未到期,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,可售單元面積配比,PART1 市場分析 — 項目介紹,鏈接年底前主推對象,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,區(qū)域供應量較大，競爭對手較多,PART1 市場分析 — 區(qū)域分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限

4、 公司,,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,金鷹大廈——位置與平面圖,金鷹大廈位置與平面圖,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,金鷹大廈——銷售狀況1,銷售狀況：公開日期2004-7-18,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,已登記已簽約 可售,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,金鷹大廈——銷售狀況2,銷售狀況：公開日期2004-7

5、-18,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,已登記已簽約 可售,,,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,金鷹大廈——銷售狀況3,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,景觀好，銷售較好高樓層，售價高，銷售較好,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,PART1 市場分析 — 競爭分析,金鷹大廈——推廣主題,世紀公園第一排生態(tài)商務新曙光,企業(yè)的大上海總部，私

6、人的駐滬公館,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,報紙稿主推： 生態(tài)辦公 地段 銷售速度快,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,金鷹大廈——推廣與銷售1,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,公開日期2004-7-18,上 海 文 略

7、 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,金鷹大廈——推廣與銷售2,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,解放日報連續(xù)一個月每隔一周一個半版效果較好,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,PART1 市場分析 — 競爭分析,世紀凱廈——位置與平面圖,世紀凱廈位置與平面圖,,北,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,PART1 市場分析 —

8、 競爭分析,世紀凱廈——銷售狀況,銷售狀況：公開日期2004-4-27,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,PART1 市場分析 — 競爭分析,世紀凱廈——推廣主題,PART1 市場分析 — 競爭分析 —重點競爭對手分析,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,PART1 市場分析 — 競爭分析,分段戶型競爭分析,100—200平米：競爭對手少，總價

9、低，適合投資200—300平米：競爭對手主要為世紀凱廈，對手該面積銷售較好300—500平米：競爭最為激烈500—1000平米：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶1000平米以上：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,年底前主推的銷售對象,PART1 市場分析 — 目標,針對客戶——投資、自用各一半,鏈接項目介紹,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,我們的目標

10、,PART1 市場分析 — 目標,“寶安”在上海品牌建設的戰(zhàn)略布局之一,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,SWOT分析,PART1 市場分析 — 項目優(yōu)劣勢,,,優(yōu)勢,劣勢,威脅,未來區(qū)域潛在供應量較大在售競爭樓盤品質均高于本案,部分硬件配置低于新開盤項目部分銷售面積偏大剩余年限只有38年租賃客參差不齊,位于陸家嘴成熟的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)距離地鐵二號線東方路站步行5分鐘酒店資源可共享現(xiàn)房，租賃狀況好，有一定知名

11、度,機會,東方路三地鐵、三隧道交叉口規(guī)劃周邊寫字樓項目銷售良好目前寫字樓供應不大有條件整盤包裝寶安品牌宣傳,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,SWOT分析之對策,PART1 市場分析 — 項目優(yōu)劣勢,,優(yōu)勢,深入了解客戶，利用實效的sp活動打動客戶充分利用品牌資源,形象領跑，以sp活動及優(yōu)勢資源搶奪競爭對手客戶寶安品牌戰(zhàn)略,以未來交通規(guī)劃展現(xiàn)無限投資潛力利用酒店資源提升樓盤品質強化項目整盤包裝寶安品牌

12、戰(zhàn)略,品牌戰(zhàn)略，高度提升強化未來規(guī)劃展示強化整盤形象包裝,劣勢,,機會,威脅,,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,,利用機會，克服劣勢,,發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅,,減小劣勢，避免威脅,,PART2 營銷戰(zhàn)略,迅速建立區(qū)域市場中的鮮明形象吸引客戶來人、來電,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,營銷戰(zhàn)略總則,PART2 營銷戰(zhàn)略,利用優(yōu)勢資源舉行有針對性的SP活動截留競爭客戶，促成客戶成交，打開局面,強化寶安及項目品牌作為主要競爭

13、戰(zhàn)略,,,,PART3 形象定位,如何建立區(qū)域市場中的鮮明形象？,—— 項目推廣案名,—— 項目推廣主題語,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,內(nèi)容,PART3 形象定位,—— 項目推廣LOGO,,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,項目賣點分析,PART3 形象定位,,陸家嘴CBD,,三三交通規(guī)劃,,寶安品牌,,寶安酒店資源,,財富匯聚,,投資,自用,陸家嘴·富谷,上 海 文 略 房

14、地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,項目案名,PART3 形象定位,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,“陸家嘴·富谷”項目案名解釋,PART3 形象定位,“陸家嘴”——上海乃至世界聞名的金融商務區(qū)，能夠體現(xiàn)本項目地段 的賣點，同時這三個字本身就具有匯聚財富的巨大磁力。,“富 谷”——財富之谷，智慧之地。項目所處地理位置極具優(yōu)勢，城市 三軌道三隧道皆在此猶如四方

15、江河匯入海洋，暗喻財富流 向的歸宿平臺。 與“商務區(qū)、寫字樓”等商務名詞緊靠，聯(lián)想空間大。如美 國的“硅谷”等……,“陸家嘴·富谷” —— 綜合了項目的關鍵賣點。 朗朗上口，易讀易記。 與市場上同類產(chǎn)品的案名進行區(qū)分，標新立異。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,項

16、目LOGO,PART3 形象定位,形象——地位——希望——未來……,形象——以項目的建筑形態(tài)與其外立面做引申，其型貌似引航燈塔，又 處于金融商務腹地，預示本項目具有“引航財富”的強大能量。 地位——地理位置、商務氛圍十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯指引方 向。預示著本項目能吸引投資，增加效益，起到一個指示先鋒 的作用。 希望——遠航者可以從燈塔處獲得前進的希望，本項目區(qū)域

17、未來規(guī)劃就 是希望，希望獲得成功的人們可以在此實現(xiàn)他們更高層次的創(chuàng) 富夢想。 未來——燈塔的魅力在于給航行者一個前景未來。有希望就有未來，在 一個充滿希望的平臺上創(chuàng)富，未來的發(fā)展空間無可限量。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,項目推廣主題,PART3 形象定位,財富引航，焦點經(jīng)濟 NO HOPE,NO FUTURE,,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行,推廣攻略,品牌

18、攻略,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,內(nèi)容,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行,媒體宣傳,區(qū)域包裝,銷售資料,活動營銷,,,公司品牌,項目品牌,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,媒體宣傳,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,最大的困難：不了解客戶,銷售初期媒體最重要的任務：,迅速建立區(qū)域市場中的鮮明形象吸引客戶來人、來電,廣告表現(xiàn)：重形象 系列廣告突出最有力賣點 造成

19、強烈的視覺沖擊感受,媒體選擇：解放日報、新聞晨報、新民晚報,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,活動營銷,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,利用優(yōu)勢資源舉行有針對性的SP活動截留競爭客戶，促成客戶成交，打開局面,客戶來人來電后，,加速購買速度之SP活動—— 針對投資客，前5名簽約時一次性返還3年租金 針對自住客，前5名送酒店住宿優(yōu)惠卡,促進成交之SP活動—— 客戶介紹客戶，送酒店住宿優(yōu)

20、惠卡,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,活動營銷,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,針對投資客，前5名簽約時一次性返還3年租金的資金測算：,解決了投資客因政策限制造成的資金不足的問題，降低了投資門檻。由于存在一個非常好的未來交通規(guī)劃的預期，最后投資回報率必然會上升。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,銷售資料,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 推廣攻略,項目樓書；,折頁、戶型單張；,宣傳海報；,模型、

21、效果圖；,寶安會特刊；,置業(yè)投資手冊；,形式新穎，風格獨特，顯示項目獨特的形象特點及主題演繹，在表現(xiàn)上主要從符號、色彩、色塊和版式等方面體現(xiàn)。,……………,名片；,項目品牌專利： 名稱 LOGO 導示系統(tǒng) 等等,注重獨特性與個性化，主要從材料、形狀、色彩、種類、身份屬性等體現(xiàn)其財富引航的形象。,上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司,,項目品牌,PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 — 品牌攻略,祝寶