淺析房地產(chǎn)全生命周期成本管控思路分析

1、淺析房地產(chǎn)全生命周期成本管控思路分析摘要：目前，我國在經(jīng)歷2007年底以來的樓市寒冬后，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛認(rèn)識(shí)到，僅僅關(guān)注外部市場(chǎng)的“開源”還遠(yuǎn)不能適應(yīng)殘酷現(xiàn)實(shí)，向管理要效益，大幅度削減成本，實(shí)現(xiàn)有效“節(jié)流”將是未來房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。誰不修好這門功課，未來將會(huì)受到市場(chǎng)無情的拋棄。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；思路；核算中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：0前言在成本管理實(shí)踐和創(chuàng)新中，我們發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)將2009年定義為“成本

2、管理年”。但目前大部分的房企還普遍停留在粗放向規(guī)范管理過渡階段，成本管理在地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中也產(chǎn)生了諸多困惑和難題。如何才能將成本算得精、算得準(zhǔn)？如何使成本控得住、控得牢？“成本管理四步法”雖然大家已經(jīng)耳熟能詳，但我們發(fā)現(xiàn)大多企業(yè)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差距基本上都在5%以上，大部分企業(yè)的目標(biāo)成本在現(xiàn)實(shí)中都演變?yōu)椤皞文繕?biāo)”，基本上是“形同虛設(shè)”。我們也欣喜的發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)一些標(biāo)桿企業(yè)通過自己的獨(dú)特理念和高效執(zhí)行，已經(jīng)成功將誤差控制在2%的范圍內(nèi)，我

3、們通過對(duì)這部分企業(yè)的經(jīng)典做法進(jìn)行總結(jié)和歸納，提煉了一套基于全生命周期的成本管控新思路。接下來就和大家一起分享我們新的研究成果。項(xiàng)目立項(xiàng)后，企業(yè)根據(jù)確定的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體對(duì)過程中各種影響成本的因素和條件進(jìn)行預(yù)防和提前謀劃，最終以保障成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在具體執(zhí)行過程中，主要表現(xiàn)為以下三個(gè)環(huán)節(jié)：1目標(biāo)成本的確立及合約分解從測(cè)算成本開始，在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)相應(yīng)完成后，最終確立該項(xiàng)目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本一旦制定，成本經(jīng)

4、理就要基于“合約規(guī)劃”理念對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行自上而下的層層分解，預(yù)估出未來將要簽訂的合同大類和細(xì)則。（1）目標(biāo)成本確定。目標(biāo)成本具體在什么階段確定根據(jù)每個(gè)公司的管理水平而定。一般而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在施工圖紙出來之后確定目標(biāo)成本；但一些管理水平較高的企業(yè)也開始將目標(biāo)成本的確定前置到了擴(kuò)初階段甚至是方案階段，并在不同的階段形成不同的版本，例如某標(biāo)桿企業(yè)就將目標(biāo)成本劃分為土地版、啟動(dòng)版、方案版、基準(zhǔn)版等多個(gè)版本。（2）目標(biāo)成本分解。目標(biāo)成

5、本一旦鎖定，接下來就由成本負(fù)責(zé)人按照“自上而下、逐級(jí)分解”的方式分解為合約規(guī)劃。對(duì)于成本管理經(jīng)驗(yàn)比較豐富的企業(yè)來說，合約規(guī)劃可以一步到位，細(xì)化分解為各層級(jí)的明細(xì)合同；但對(duì)成本管控水平相對(duì)落后的企業(yè)來說，則講究量體裁衣，分階段、抓主干實(shí)施，成本經(jīng)理可以先按科目大類分解出合同大類，隨著項(xiàng)目推移，不確定因素逐步明朗后，再進(jìn)一步將合約細(xì)化。另外，在項(xiàng)目招投標(biāo)之前，相應(yīng)的合約規(guī)劃務(wù)必提前分解到位，這一點(diǎn)是由目標(biāo)成本管理自身的“提前謀劃、防范未然”