房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案第一部分概括房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運(yùn)營(yíng)方式：一是通過(guò)國(guó)土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購(gòu)一塊土地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；四是收購(gòu)公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中金額最大、最為重要的兩個(gè)稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃國(guó)家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，首先應(yīng)立足于國(guó)家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增

2、值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%。2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的房

3、地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。4、合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。5、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：（一）“臨界點(diǎn)”籌劃方案：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大繳稅越多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越高。因此，如何在行業(yè)中做到房?jī)r(jià)最低、應(yīng)繳土地增

4、值稅最少、所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題，這就涉及到增值稅的“臨界點(diǎn)”?！芭R界點(diǎn)”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點(diǎn)”?；舅悸罚焊鶕?jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超

5、額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額?？刂圃鲋殿~，必須從稅法規(guī)定的五個(gè)扣除項(xiàng)目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的

6、項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，與減少的收入400萬(wàn)元相比節(jié)省了200萬(wàn)元，比第一種方法少節(jié)省17萬(wàn)元。（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)

7、所得稅時(shí)可以扣除，對(duì)企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）（二）合作建房營(yíng)業(yè)稅的籌劃方案：土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為，雙

8、方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營(yíng)業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)或合作項(xiàng)目的合作建房。我們主要談一下合作項(xiàng)目的合作建房，合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過(guò)程中必須注明分配形式。對(duì)此，又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提

9、供的土地使用權(quán)視為投資入股，根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》第九條第二款“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時(shí)各自按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)際操作中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)受新公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)時(shí)間條件的限制，可變通為收購(gòu)“干凈”的殼公司后重新注資來(lái)實(shí)

10、現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。（三）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案：假設(shè)A公司收購(gòu)B公司。A公司收購(gòu)前凈資產(chǎn)的公允價(jià)面值為1000萬(wàn)元，B公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為100萬(wàn)元，收購(gòu)價(jià)500萬(wàn)元（增值部分主要為房地產(chǎn)），合并前有尚未彌補(bǔ)的虧損700萬(wàn)元（未超過(guò)稅法規(guī)定的5年彌補(bǔ)期限）。企業(yè)合并過(guò)程中的非股權(quán)支付額為低于20%，預(yù)計(jì)合并后A公司每年應(yīng)納稅所得額約為100萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)文件規(guī)定，A公

11、司吸收合并B公司有兩種稅務(wù)處理方案：方案一：免稅合并。因?yàn)楸纠蟹枪蓹?quán)支付比例低于20%，所以B公司可不確認(rèn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續(xù)用以后年度實(shí)現(xiàn)的與B公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ)，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。方案二：應(yīng)稅合并。當(dāng)非投權(quán)支付比例低于20%時(shí)，國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)文件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。B公司可視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓，處置全

12、部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補(bǔ)，A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)可以按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。方案比較：1、方案一中B公司不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。方案二中B公司須確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅600萬(wàn)元[500（100）]，但確認(rèn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補(bǔ)以前年度虧損（600＜700），不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅；2、方案一中B公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的A公司進(jìn)行彌補(bǔ)，但B公