【商業(yè)地產】-設計階段成本控制工作-62ppt

1、設計階段成本控制工作,武漢公司成本部 2006年9月1日,設計階段成本控制 眾所周知，影響成本最主要的因素是設計，一個不經濟的設計，無論后期招標時有多大的競爭性，成本還是居高不下。因此，要達到成本控制的目的，需要更多地關注設計。 一個項目從規(guī)劃方案開始、其設計工作（施工圖設計、材料部品選擇、二次深化設計、現場設計配合等）從宏觀到

2、微觀、涉及各個專業(yè)、始終貫穿于項目開發(fā)的整個過程。無論是哪一個設計環(huán)節(jié)，成本人員都應該了解和關注。越具體的設計工作，成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。 以下從幾個方面的案例來說明，供參考：,關于設計的成本優(yōu)化案例-----鋼結構,武漢公司成本部 2006年9月1日,鋼結構設計成本優(yōu)化,分析對象：J-1、2、6棟底層商鋪鋼結構連廊工作方式：由設計部對外委托進行二次設計，設計結果出來后成本部

3、進行成本測算，而后結合成本目標、連同設計人員進行方案優(yōu)化，直至達成在保證建筑效果和結構穩(wěn)定性的基礎上經濟合理的方案。,建筑效果,平面鋼架兩層，標高分別為4.6米和5.6米，其中在5.6米層鋪設玻璃，并且間隔性地設置鋼管百葉。立面柱距3米，在4.6米和5.6米間間隔性地設置鋼管百葉。,結構配套,根據二次設計的初步結果，柱和梁采用工字鋼，跨間分隔采用鋼管。從安全角度考慮，玻璃采用5+0.76+5雙層鋼化夾膠玻璃。從防銹角度考慮，鋼結構表面

4、處理方式采用氟碳漆。,成本測算,根據初步設計方案測算，平面投影面積上的鋼材單位含量達到140公斤/平方米，鋼構件綜合單價（含氟碳漆）按10000元/噸測算，加上雙層鋼化夾膠玻璃，加上利潤、稅金，鋼連廊綜合單價將達到1700元/平方米。工程量約500平方米，因此總價將達到85萬元。 造價偏高。,優(yōu) 化,對建筑效果進行審核，看有沒有能夠優(yōu)化的方法。經反復討論，取消5.6米標高處的平面鋼架，將玻璃降到4.6米處平面鋼架上安裝，但4.6米至5

5、.69米間的豎向鋼架及百葉依然保留，這樣在基本保留了平面和立面效果的基礎上大大降低了含鋼量。,優(yōu) 化,對結構配套進行審核，看有沒有能夠精簡的部位。經過仔細測算，將柱間距調整為4.5米，減小了含鋼量。,優(yōu) 化,從材料上對工字鋼尺寸進行了優(yōu)化，將標準尺寸200*100*7*11.4改為198*100*4.5*7，雖然需專門定制使材料價格上升了200-300元/噸，但鋼材含量降低所帶來的成本節(jié)余遠大于材料價格上升所造成的成本增加。,優(yōu)化結

6、果,通過以上措施使鋼材單位含量從最初的140公斤/平方米降到了75公斤/平方米，鋼連廊綜合單價從1700元/平方米降到了1050元/平方米，總價從85萬元降到了52.5萬元，降幅達38%，效果非常顯著。,關于設計的成本優(yōu)化案例----鋁合金門窗,武漢公司成本部 2006年9月10日,前 言,我們在門窗初步設計階段關注的成本點主要為如下幾點:·門窗的開啟率·型材、配件、玻璃、

7、膠的檔次（品牌）·型材厚度、配件類型以及玻璃形式的選擇·有無特殊要求，比如異形型材（開模），特殊顏色（如木紋色）等。其實除了這些常規(guī)控制點外，一些看似細小的設計點往往會對造價產生很大的影響，比如如下案例：,1、鋁合金門窗的分隔、開啟形式,鋁合金門窗的分隔、開啟形式一般是由設計公司設計，由設計部進行確認，然后提交成本部招標。這一階段的設計成果有時是不成熟的 。以下案例需要我們引以為界，避免再次出現。,案 例,開

8、啟面積過大造成浪費，如客廳門連窗LMC-1, 推拉門已經充分保證了開啟面積，平開窗的設置就顯得多余了，型材、配件都產生了浪費。,案 例,但是開啟扇過少也有問題，比如“格林小城”A區(qū)主臥的窗只設有一扇平開扇，從成本來說是經濟的。但后期客戶認為窗開啟面積過小的反應太強烈了，因此只有將已安裝完畢的窗進行修改。拆除玻璃、增加平開扇，不僅沒有節(jié)省，還造成了玻璃、人工的浪費，得不償失。,案 例,結構的限制對窗開啟的影響，比如假復式頂層的窗如果

9、設計成平開窗就可能會由于斜屋面的限制造成無法全部開啟，“格林小城”A區(qū)就出現過這種問題，最后只有全部改為懸窗而造成浪費。,2、配件的選用,不一定貴的就是好的。比如“格林小城”A區(qū)陽臺推拉門的鎖選用的是價格高的可自動關閉的自動勾鎖，而沒有選用相對便宜的必須在室內手動關閉的老式手動勾鎖。但安裝過程中發(fā)現出現客戶在陽臺上會不小心將自己反鎖的問題，從而發(fā)現其實還是便宜的老式勾鎖好用，最后解決方案是將自動勾鎖中的彈簧拆下變成手動勾鎖。雖然經過協調

10、沒有發(fā)生更換費用，但畢竟花了冤枉錢。,3、百葉葉片的間距,格林小城A地塊的百葉葉片間距原設計為57.5mm，安裝后發(fā)現由于葉片過密造成空調難以散熱，從而造成空調死機。于是只有隔一片拆一片，將葉片間距調整為115mm。這不僅造成了型材的浪費，而且花費了數萬元的人工費進行拆除，最終效果也不理想。在B地塊的招標過程中吸取教訓，與設計部共同推敲方案，最終的百葉既滿足功能和效果、又控制了成本。,,,評 論,以上是在前期工程出現的涉及成本增加較

11、多的案例，雖然更多的是需要建筑師歸納、總結，避免再次出現。但如果他們在前期設計中疏忽了，我們成本人員在招標前對這些問題多考慮一下，同設計人員多討論一下，就能夠盡量減少施工過程中的浪費或返工。,關于設計的成本優(yōu)化案例----電纜材料代換,武漢公司成本部 2006年9月10日,簡 介,隨著我國經濟建設的高速發(fā)展，各行業(yè)對電力的需求持續(xù)增加,對電纜的需求也不斷增加,但是,銅礦資源全球匱乏，我國又

12、是一個典型的貧銅國，2000年以來，國內精銅消費量平均遞增14.4%，2004年消費量躍居世界首位，由此導致銅價從2003年6月起步入快速上升通道，從不足1.7萬元/噸，最高漲至8.3萬元/噸，目前銅價維持在7.2萬元左右。,,銅價的上漲對房地產行業(yè)的影響也是顯而易見的，高檔樓盤的不斷增加，戶均負荷的不斷增加，導致房地產行業(yè)對大規(guī)格電纜的需求日益增加，從而使開發(fā)成本也在不斷增加，因此市場也在不斷尋找純銅電纜的替代產品.,傳統(tǒng)純銅純鋁及新

13、型電纜優(yōu)缺點比較,從表中可知，銅包鋁電纜性能處于銅線和鋁線之間，這些導體相互替換時，在技術上主要考慮電阻、截面、直徑、重量、焊接、強度等性能。因此現在市場上研制出來的新型電纜銅包鋁是完全滿足我們的需求的。,代換材料-----銅包鋁電纜,純銅或純鋁的電纜各有其優(yōu)缺點，銅包鋁電纜正是利用其用其各自優(yōu)點，研制出來的新產品。該產品在歐美發(fā)達國家已得到廣泛應用并取得良好的經濟效益。參照目前銅價，在同等載流量時，復合導體電纜較純銅導體電纜成本可降低

14、25%左右。,優(yōu) 勢,1、 銅包鋁線是采用國際上先進的包覆焊接工藝生產的，銅層采用99.97%以上純度的精銅，銅層密實性高，導電性好；銅層與鋁芯線間實現冶金結合，銅層沿圓周方向及縱向分布均勻，同心度好。產品各項技術指標均達到美國ASTM B566-93標準。,2、銅包鋁線與純銅線在重量和直徑相同的條件下，銅包鋁線與純銅線的長度比2.6:1。這樣就大大降低了電纜生產成本，購買1噸銅包鋁線相當于購買了2.6噸純銅線，可大大降低原材料成本

15、。3、與純銅線相比，銅包鋁線對盜竊犯來說沒有價值，因為要把銅包覆層與鋁芯線分離幾乎不可能。因此，能收到額外的防盜效果4、它比銅線更具可塑性，又不象鋁那樣會生成絕緣的氧化物，因此更易加工處理。并且導電性更佳。,,現以金地格林小城B地塊為例，公變部分電纜總價為690萬元，專變部分電纜總價約為100萬元，總建筑面積為23.263平米,每平米電纜成本為33元。若全部采用銅包鋁電纜約可節(jié)約成本198萬元。在武漢地區(qū)也有數個樓盤也開始使用銅包鋁

16、電纜，如加豪地產等，并且運行情況良好。 以目前金地集團年開發(fā)速度，06年預計可完成約108萬平米，需消耗電纜總價約為 3564萬元，若采用銅包鋁電纜約可節(jié)約建安成本891萬元。,建 議,在金地集團開發(fā)的項目中，截面在35mm2以上的電纜廣泛采用，這樣可大大節(jié)約成本；目前已經有很多電纜生產廠家已經取得了該產品的國家生產許可證。,關于設計的成本優(yōu)化案例----石材加工,武漢公司成本部

17、 2006年9月10日,石材加工方案優(yōu)化,格林小城A,B地塊室外工程大量地運用了石材碎拼飾面的做法。 景觀墻 組團圍墻 景觀園路 擋土墻 ……,,,,,,,,,設計與施工的矛盾,設計要求碎拼材料鋪貼的效果要達到“片片咬合、嚴絲合縫” ，每片板為不規(guī)則五邊形，且形狀各不相同，為達到要求，現場的施工方法為：1.在施工現場，根據相鄰碎拼板的形狀畫出下一片板的不規(guī)則五邊形板樣，在規(guī)格

18、板材（矩形）上放樣，根據放樣現場進行人工切割，由于切割后邊角板料不能使用，現場加工損耗達到40%以上；2.由于板與板之間需緊密咬合，同時鋪貼面轉角起伏變化復雜，因此定樣與放樣的工作需在現場一塊板一塊板進行，施工進展緩慢。,設計與施工的矛盾,3.每一塊不規(guī)則五邊形板樣由工人隨機確定，形狀差異可能比較大，為方便及節(jié)省材料，工人可能會切割出許多銳角，甚至四邊及三邊形，這是設計師不能容忍的。4.由于現場切割既耗材料，又耗工，導致加工成本高

19、。,為解決以上問題，研究出的改進措施：以八塊固定形狀的板材為一組，多組拼接。,優(yōu) 化,優(yōu)化結果,改進后，所帶來的收益：可在加工廠按模切割，減少了現場放樣的工作難度；在加工廠大批量切割，比現場一塊塊切割節(jié)約了許多時間；由于八塊板尺寸固定，可提高板材利用率，大大減少了材料切割損耗；各塊板材形狀均勻，不會出現板材過大或過小的情況，效果得到保障；節(jié)省了材料損耗成本及切割耗用成本。,成本比較,黃木紋碎拼鋪貼改進前后成本對比:＊

20、原方案下：1.黃木紋材料+損耗（加工及鋪裝損耗）：60×（1+45%）=87 元/M2；2.現場切割人工費：30元/M2；3.鋪貼砂漿及人工費：40元/M2；合計單位成本：157元/M2。＊現方案下：1.黃木紋材料+損耗（加工及鋪裝損耗） ：60*（1+35%）=81元/M2；2.鋪貼砂漿及人工費：40元/M2。 碎拼材料可在工廠大批量切割，通過協商，將30%石材損耗費用支付給供貨商，其提供加工好的八

21、塊一組板材到現場。合計單位成本：121元/M2?？晒?jié)約成本36元/M2,格林小城A地塊節(jié)約20萬元左右。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,關于設計的成本優(yōu)化案例----裝修材料代換,武漢公司成本部 2006年9月10日,原設計,格林小城A地塊會所裝修由香港設計公司設計，為保證整體效果，飾面材料需嚴格按設計師提出的樣板實施。 香港設計師選用的部分飾面材

22、料價格較高： 部分地毯600元/M2； 墻面涂料300元/M2； 木地板400元/M2。 少量部品效果作用不明顯但價格高，例如吧臺玻璃珠簾34000元。,優(yōu)化----材料代換,通過與設計師懇切的溝通，達成一致意見，針對價格高的材料，成本會同設計到市場上尋找一些與香港設計師材料樣板效果相當，價格便宜的替代材料。同時根據會所各分區(qū)功能調整飾面材料，將效果不明顯的部品取消。 地毯由600元/M2改為250-35

23、0元/M2； 墻面涂料由300元/M2改為普通涂料10元/M2； 木地板由400元/M2改為250-300元/M2。。 取消吧臺玻璃珠簾，節(jié)省34000元； 效果要求不高的部位地毯及實木地板更換為復合地板等等；,優(yōu)化結果,調整后，裝修合同價從260萬元減少到230萬元。調整后的方案得到設計師的認可。,關于設計的成本優(yōu)化案例----施工工藝調整,武漢公司成本部 20

24、06年9月10日,B地塊示范區(qū)景觀區(qū)域布置的一組銅雕,,優(yōu)化過程* 原設計采用鑄銅工藝制造（即在模具中澆注純銅制成雕塑），價格較貴，六處雕塑需花費９萬元．* 經過研究及優(yōu)化，決定在不影響銅制效果的前提下，采用鍛銅工藝制作（即采用1.5MM厚銅皮在成形的雕塑模上鍛打，做成銅雕效果），優(yōu)化后六處雕塑僅花費3.98萬元。,關于設計的成本優(yōu)化案例----材料工藝調整,武漢公司成本部 2006年9月1

25、0日,B地塊外立面木裝飾面 花園洋房產品升級，為區(qū)別于A地塊花園洋房立面，B地塊花園洋房在立面上增加了木材飾面的設計。 通常情況下，會直接考慮用防腐木施工，厚度至少2.5CM，為安裝防腐木，須做輕鋼龍骨基層，這樣的成本達到170元/M2左右。,B地塊花園洋房效果圖,,B地塊外立面木裝飾面 通過調研及分析，選用了一種替代材料—埃特板（硅酸鹽纖維板），它具有木材的紋理，效果完全可以達到設計師的要求。 其板材凈料僅71元

26、/M2，材料+損耗+安裝合計成本為130元/M2，比防腐木低40元/M2。 B地塊花園洋房共降低成本約25萬元，C地塊有大量類似設計，降低成本的金額可觀。,,,,,工作方法總結一 設計方案成本優(yōu)化不僅僅是成本部的事情，不能僅依靠成本人員自身的力量完成。眾所周知，設計對成本影響巨大。因此，我們既要不斷地向設計師灌輸節(jié)約成本的思想，又要協助他們找到切實可行較經濟的方案，同時需要尊重設計師的意見。使設計師在設計工作中形成

27、節(jié)約的意識，自發(fā)地在設計工作中多考慮成本經濟性并尋找降低成本的方法，這樣我們的成本控制工作就會非常順暢了。,工作方法總結二 成本和工程技術密不可分。房地產建筑涉及到非常廣泛的材料設備、施工技術、建筑工藝等知識，由于專業(yè)限制，成本人員、即便是工程和設計人員也不可能全面掌握。但與我們合作的各類供應商（材料、設備、工程）是各個領域的專家，我們可以多向他們了解和學習，并借助他們的力量幫助我們尋找降低成本的好方法，以達到我們的工作

28、目的。,OVER 謝謝！,淡市營銷成功案例——東莞萬江·風臨美麗灣,世聯研究案例,,[關鍵字]：淡市營銷 降價,[案例簡介]：風臨美麗灣4月25日進行了價格調整，調整幅度約為77折。調整價格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標82套。,[案例適用范圍]：歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉入淡市之后，價格過高，遠超過市場價格而形成滯銷，需要進行調整價格的項目。,項目基本情況介紹,區(qū)位：萬江新行政文

29、化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑面積：138,731㎡住宅建筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。,未推售單位：407套,項目入市背景,9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價，熱銷全城，震

30、撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河東1號全線80折，最低4200元/㎡起；東莞最大開發(fā)商光大集團旗下景湖系及部分城區(qū)中端項目跟進。4月18日，代表性豪宅項目東城區(qū)天驕峰景70折起降價，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。,3月28日，陽光海岸·悅灣開盤，均價4500元/㎡，與項目90-130平米的三房四房形成競爭4月8日，理想0769樣板房開放，對外公布4月18日開盤，面積90-

31、130平米，與本項目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價及臺風影響，理想0769宣布推遲開盤。,東莞市場,萬江市場,項目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質偏差。,項目情況,項目銷售成果,4月25日，價格調整通過，開始銷售。截至5.11日，成交156套，超過開發(fā)商目標76套（開發(fā)商目標80套）截至5.31日，共

32、成交202套，超過開發(fā)商目標82套（開發(fā)商目標120套）,項目成功的關鍵舉措,降價的目的：回收資金只是結果，項目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機會才是目的。降價只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個策略。降價一定要解決的問題：為什么降價，什么時間降，降到什么價格，這個價格下能夠賣多少。這個問題一定建立在對市場、產品和客戶高度熟悉的基礎上，并關注其變化，心中有數，降價就要有效，沒有效就不要降。,降價的準備,降價后業(yè)主

33、的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術上重視。思想要放開，樓盤有降價的權利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時要想辦法處理應對，主要包括：與媒體的良好關系，不做負面報道；與政府溝通，預防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關系，不激化矛盾。產品賣點：賣點要和客戶的生活結合起來，抓核心點，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因為項目

34、的毛坯房做得好，請客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價格：正常定價，不人為制造價差，保證降價效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關注點和敏感點出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項目將單價和首付作為第一階段推廣重點。價格不會降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產品品質和銷售結果說話的。渠道：客戶不上門，就到客戶中去。龍舟賽現場派單、項目周邊專業(yè)市場派單、項目附近的商場做展場和懸掛條幅、周邊老社區(qū)擺放易拉寶等等?；顒樱喝藲庵饕怯沙山粵Q定