商業(yè)地產(chǎn)設計階段成本管理的影響因素_第1頁
已閱讀1頁,還剩6頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

1、<p>  商業(yè)地產(chǎn)設計階段成本管理的影響因素</p><p>  【摘要】本文針對目前中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上存在的問題,并結合市場需求,從房地產(chǎn)設計階段成本管理的作用和意義著手,全方面重點論述商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制的影響因素。 </p><p>  【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn);設計階段;成本管理;重要性;影響因素 </p><p><b>  0

2、前言 </b></p><p>  隨著社會主義現(xiàn)代化進程的腳步加快,人們的生活水平顯著提高,對住房的要求也相應提高,中國房地產(chǎn)事業(yè)進入高速發(fā)展的黃金時期,給房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的市場契機,但是“房價高燒不退”的現(xiàn)狀又給政府和人們造成了重大困擾,也給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)最關注的就是投資報酬率問題,如何合理控制房地產(chǎn)項目成本,以降低房價成為地產(chǎn)企業(yè)關注的重點。 </p>

3、<p>  對于政府管理部門,商品住宅的開發(fā)是推動城市經(jīng)濟、城市建設的巨大動力。要以相對合理的成本,在規(guī)定的時間內(nèi),保質(zhì)保量的開發(fā)出能夠滿足市場不同層次需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品,搶占市場份額,是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前迫切需要解決的問題。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)是一個高投入且生產(chǎn)周期長的項目,因此商業(yè)地產(chǎn)的成本控制不單指施工過程中某一階段的成本控制,而是一個全過程、全方位、全壽命周期的控制,設計階段在項目全壽命周期中處于獨特而重

4、要的地位,設計階段所產(chǎn)生的決策結果和施工指導,對成本控制的影響占到總成本的70%,是全壽命周期房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵。 </p><p>  1 當代商業(yè)地產(chǎn)的設計要求及設計階段成本管理的實際意義 </p><p>  1.1 當代商業(yè)地產(chǎn)的設計要求 </p><p> ?。?)建筑設計要結合時代潮流,反應政府政策的影響。商業(yè)地產(chǎn)屬于社會科學范疇,加之建筑本身的

5、美學概念,投資商業(yè)地產(chǎn)好比就是在投資一項社會藝術品,政府政策對商業(yè)地產(chǎn)是干預還是扶持,不僅直接影響行業(yè)本身的切身利益,還深刻引導著消費者的消費動向,所以在建筑設計上即要順應時代特色,還應該充分反映政府決策。 </p><p> ?。?)建筑設計應該符合社會消費習慣。改革開放以來,國民的生活水平和認知水平顯著提高,消費習慣和生活習慣也隨之發(fā)生改變,人們開始關注生活品質(zhì)和生活格調(diào),目前大規(guī)模、大品牌、性能多樣化、消費

6、者親身體驗感、商業(yè)的綜合交通流線合理性、商業(yè)內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃合理性、服務性等類似商業(yè)地產(chǎn)項目比較受到市場青睞,所以商業(yè)地產(chǎn)在設計時一定要充分考慮這個消費趨向。 </p><p>  (3)建筑設計要體現(xiàn)科技進步的思想。自全球一體化以來,科技日新月異,產(chǎn)品更新?lián)Q代速度驚人,大眾的消費心理又大多喜新厭舊,投資落后產(chǎn)品就等于是在坐等虧損。但房地產(chǎn)本身生產(chǎn)周期長,成本又高,不同于一般的消費品,所以在建筑設計階段,建筑設計一

7、定要融合新進技術和鮮新元素,充分體現(xiàn)時代進步的影子。 </p><p> ?。?)建筑設計要重視環(huán)境設計。建筑設計重視環(huán)境設計體現(xiàn)的是一種“以人為本”“人與自然和諧相處”現(xiàn)代思想理念,另外建筑重視環(huán)境建設也會使其與周邊發(fā)展環(huán)境更自然和諧,使建筑充滿“人情味”,更能打動消費者。 </p><p>  1.2 商業(yè)地產(chǎn)設計階段成本管理的意義 </p><p>  (1)

8、房地產(chǎn)項目投資是一個生產(chǎn)周期長、工序復雜的生產(chǎn)鏈,加強設計階段的成本管理是實現(xiàn)建筑總成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。建筑設計是把資金轉(zhuǎn)換為實物的決定性環(huán)節(jié),它決定著接下來建筑項目的總投資和成本控制,進而直接影響著投資企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。 </p><p>  (2)科學、合理、經(jīng)濟的建筑設計不僅是確保建筑質(zhì)量的可靠保證,還是一項工程可否如期順利完工的決定性因素。一方面它可以對工程施工起到高效的引導作用,也可以為其它環(huán)節(jié)的施工

9、順利進行打下良好的基礎,減少不必要的設計變更和返工,保證施工進度;另一方面可以減少設計與施工之間的誤差,避免出現(xiàn)成品房與設計的模型房出現(xiàn)“失真”的情況,降低了業(yè)主與承包商之間發(fā)生糾紛的可能性。 </p><p>  (3)“物美價廉”是商品在市場暢通無阻的最好名片。對于同一項工程項目來說,建筑的功能、開發(fā)商的投資目標和業(yè)主的決策范疇都是既定值,但是好的建筑設計卻能將這些既定值加以有效整合,設計出一套最優(yōu)執(zhí)行方案,

10、使建造出來的成品房即具備建筑物自身獨特的風格和美感,又將工程造價控制在了合理范圍,如此物美價廉的商品,消費者自然趨之若鶩,有了好的市場口碑和顧客群基礎,可以大大節(jié)約宣傳銷售環(huán)節(jié)的成本費用。 </p><p>  2 商業(yè)地產(chǎn)設計階段成本管理的影響因素 </p><p>  設計階段成本管理直接影響著后續(xù)的項目施工、竣工驗收、售后服務等階段的成本管理,所以影響因素多種多樣,加之企業(yè)性質(zhì)、規(guī)

11、模、管理模式等的差異,所以在成本控制上各自面臨著不同的問題和難點。影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設計階段成本控制的因素既有共性因素,又有特性因素,歸納起來會比較復雜,所以筆者在此只能結合自己的一些實際經(jīng)驗,做一個相對全面的概況: </p><p>  2.1 工程技術與經(jīng)濟評價相分離 </p><p> ?、抛鳛樵O計人員一般會比較偏重設計的創(chuàng)新性和獨特性,而忽視了設計的經(jīng)濟性,造成在施工過程中,為了達到

12、先進的設計要求,不得不引進新技術、新設備配合施工需求,從而加大施工成本。⑵由于設計責任問題,設計人員會尤其關注建筑質(zhì)量,因而設計方案會相對保守,性價比低。(3)市場目前缺乏一套完整的評判標準可以對設計質(zhì)量的優(yōu)劣加以判斷,因此,很多設計人員和相關管理人員普遍缺乏自主、自發(fā)進行成本控制的動力和意識。(4)利潤最大化是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從事住宅開發(fā)的基本動力,因而就會為了追求一些短期利益行為影響設計工作的正常開展,最后所設計出來的方案忽視社會效益、

13、環(huán)境效益和公共利益。 </p><p>  2.2 設計招投標不徹底 </p><p>  《中華人民共和國建筑法》第十九條規(guī)定 建筑工程依法實行招標發(fā)包,對不適于招標發(fā)包的可以直接發(fā)包[1]。招投標以質(zhì)量、資金、工期等作為衡量標準可以將競爭機制引入建筑設計過程,有利于房地產(chǎn)企業(yè)公平競爭,提高設計水平,縮短設計周期,節(jié)約成本,保證工程質(zhì)量,另一方面還能打擊行賄、受賄等腐敗行為。但是由于招投

14、標的市場機制建立不夠完善又缺乏有力的監(jiān)管,加之建筑還涉及美學價值和社會效益等模糊的衡量標準,使得設計招投標在市場中并沒有得到實效性的貫徹。   2.3 設計缺乏強大的技術力量做支撐 </p><p>  就目前中國房地產(chǎn)的發(fā)展水平來看,不管是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在施工技術力量方面都比較薄弱,無法符合設計單位的設計要求,一方面使得高效益、新工藝的設計方案實施困難;另一方面施工單位與設計單位溝通難度大

15、,增加返工和設計變更的成本費用。 </p><p>  2.4 企業(yè)管理權責劃分過細,缺乏“團隊效益” </p><p>  中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多喜歡將技術與經(jīng)濟分離開來,建筑工程設計由設計組負責,造價則由概預算組負責,兩組人員缺乏有效溝通,又出于各自的利益和要求,最后不是設計沒有考慮經(jīng)濟因素,使得設計性價比低,就是經(jīng)濟原因限制了設計的有效發(fā)揮,使得設計無法達到指定要求。 </p&

16、gt;<p>  2.5平行承發(fā)包管理模式上的不完善 </p><p>  采用平行承發(fā)包模式導致建設工程的設計、施工以及材料設備采購等主要環(huán)節(jié)之間互相分割與脫節(jié),造成人工和材料浪費。平行承發(fā)包,是指業(yè)主將建設工程的設計、施工以及材料設備采購的任務經(jīng)過分解分別發(fā)包給若干個設計單位、施工單位和材料設備供應單位,并分別與各方簽訂合同[2]。采用平行承發(fā)包模式由于工程招標任務量大,需控制多項合同價格 致使

17、總合同價不易確定,增加了投資控制難度;另一方面,溝通不到位,在施工過程中設計變更和修改較多,導致成本增加。 </p><p>  2.6現(xiàn)行的設計費計取方式不合理 </p><p>  現(xiàn)行設計費的計取費標準一般按建筑面積或投資額百分比計算,缺乏對設計在控制工程造價方面的推動力,因而設計人員缺乏控制工程造價的意識和的主動性。 </p><p>  2.7業(yè)主方“急催

18、房”而導致不合理的設計時間 </p><p>  業(yè)主方“急催房”,造成承包商不合理壓縮設計時間。雖然合同中明確規(guī)定了設計周期和設計時間,但是由于承包商已與業(yè)主承諾了總建設周期,為了不出現(xiàn)延期違約現(xiàn)象,不合理壓縮設計時間,致使設計圖質(zhì)量不優(yōu),甚至設計變更頻繁,增加成本。 </p><p>  2.8建筑設計人才緊缺 </p><p>  設計專業(yè)也是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)

19、的迅猛發(fā)展下,才開始興起的新興行業(yè),在國內(nèi)設計行業(yè)起步晚,運營機制還不完善,設計人員良莠不齊,導致建筑設計方案過時保守,最終興建起來的商品房在激烈的市場競爭中被淘汰,出現(xiàn)大量積壓房,甚至還有的商業(yè)樓盤因為沒有市場,無法實現(xiàn)融資,最后不得不中途“棄樓”,造成重大成本損失。 </p><p><b>  3 結束語 </b></p><p>  綜上所述,隨著房地產(chǎn)市場化

20、進程的加快,商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭越來越激烈,房地產(chǎn)開發(fā)成本也趨向透明化,國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要搶占先機,就必須盡快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式,正確認識影響成本控制的各種因素,然后運用先進的管理理念、方法和技術,對商業(yè)地產(chǎn)項目實行全壽命周期的成本控制。房地產(chǎn)設計階段是全壽命周期商業(yè)地產(chǎn)成本控制的關鍵環(huán)節(jié),商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要重視設計階段成本管理的各種影響因素,防微杜漸,為生產(chǎn)出物美價廉的優(yōu)質(zhì)商品房打好基礎。 </p><p><

21、;b>  參考文獻: </b></p><p>  [1]胡風雨.房地產(chǎn)開發(fā)設計階段成本控制影響因素研究[J].中國建筑,2013,(22):244-245. </p><p>  [2]唐凱.建筑結構設計階段工程成本控制探析[J].建筑工程技術與設計,2014,(13):317-318. </p><p>  [3]姚惠軍.基于設計階段住宅房地產(chǎn)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 眾賞文庫僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論