房地產(chǎn)企業(yè)設計階段管理探討

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)設計階段管理探討</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中忽略了設計管理的重要性，對項目開發(fā)產(chǎn)生不利影響，本文分析了設計階段管理的重點點，藉以提高項目開發(fā)的效益。 </p><p>　　【關鍵詞】設計管理；建設成本；進度；效益 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)在項目設計過程中存在把控力度不嚴、管理疏忽問題，造成施工

2、圖紙出圖后問題較多，后期進行大量修改，嚴重影響項目的開發(fā)進度。雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計費只占建安成本不足2%，卻影響著70%以上的建安成本，它不僅關系到項目的建設成本、工程進度還與工程的質量等有著必然的聯(lián)系，由此可見，建筑項目設計管理是很有必要的，具有重要意義。 </p><p>　　一、設計的階段劃分 </p><p>　　本文所提出的設計階段共分為四個部分，即前期咨詢、總體設計、初步設

3、計階段以及施工圖設計等。其中在前期咨詢階段設計人員要對工程項目相關的外部條件以及客觀情況進行全面了解與咨詢，比如地形、氣候、自然環(huán)境以及地質情況；構筑物是否與城市規(guī)劃相符；諸如水、電等基礎設施的情況；業(yè)主的具體要求等等?？傮w設計階段則要以前期咨詢?yōu)榛A，在充分收集、分析相關資料的前提下，設計人員對工程項目主要內(nèi)容的安排形成一個大概、整體的布局設想，將工程與周圍環(huán)境的關系充分考慮進來，需要設計人員與其他相關部門進行全面溝通與交流，使得項目

4、與環(huán)境有機的融合在一起，各專業(yè)對整體方案做一個宏觀的定性。初步設計是將總體設計階段的成果進一步深化，并考慮相同或類似項目的重要經(jīng)驗反饋形成具體的工程初步設計文件（為設備采購而出版的采購技術要求也應在此階段出版）。施工圖設計是設計管理工作的主要階段，在施工設計過程中，各專業(yè)對工程的實施進行具體的量化，確定出總平面施工圖、建筑施工圖、結構施工圖、設備基礎詳圖、工藝管道詳細布置施工圖、施工圖的概預算等。通常情況下，施工圖參照以下設計流程進行：

5、調(diào)整、深化設計方案、建筑專業(yè)提條件圖、設備專業(yè)互提資料、</p><p>　　二、施工圖階段的設計管理 </p><p><b>　　1.設計文件管理 </b></p><p>　　在設計文件管理方面需要注意以下幾個方面：首先不能忽略電子文件的管理，設計初期就要統(tǒng)一文件的格式以及相關標準，一些常用的圖形文件一定要實行規(guī)范化管理；其次，所有文件均

6、要詳細、嚴格的規(guī)定出歸檔范圍、程序、人員職責、具體的內(nèi)容與形式等，且各相關人員要認真執(zhí)行，真正實現(xiàn)規(guī)范化管理。如果同時需要紙質文件與電子文件，則要保證二者內(nèi)容的一致性；第三，明確規(guī)定出文件的借閱手續(xù)與方式，尤其是可復制、修改的電子文件；最后，由于設計過程中不可避免的會出現(xiàn)修改的現(xiàn)象，因此，要嚴格控制文件的修改程序與修改方式，以保證文件管理的完整性、準確性以及系統(tǒng)性。 </p><p><b>　　2.設

7、計接口管理 </b></p><p>　　設計接口管理是設計管理最敏感部位，主要包括以下幾個方面：首先是設計單位與業(yè)主間的設計接口，業(yè)主所提供的項目要求、條件以及相關資料是重要的設計輸入，設計單位與其他合作伙伴之間的接口交互關系是設計輸入的一個重要部分，而設計單位向業(yè)主提供的設計輸出包括設計準則、設計說明書、各類圖表、工程圖紙、方案圖、規(guī)范書、規(guī)格書、計算書以及安全分析報告等基本工程文件，如有必要還要

8、附帶研究開發(fā)報告。其次是設計單位與項目供應商間的設計接口中，如果設計單位承擔了項目供應商的責任，則這一關系就屬于設計單位的內(nèi)部接口。最后是設計單位與其他協(xié)調(diào)單位之間的設計接口，比如土建、安裝等。 </p><p><b>　　3.設計文件審查 </b></p><p>　　為保證設計輸出文件的質量，應當對設計文件進行審查，設計文件審查首先是審查其格式、內(nèi)容及深度是否符

9、合設計合同、設計任務書的要求，其次是審查其技術上的正確性、準確性及合理性，主要包括以下幾個方面：第一，合理配置審查工作資源，審查小組成員包括審查專業(yè)室主任、總工程師、項目負責人、專業(yè)審查人員、資料員以及檔案管理員等崗位，且各人員需具備相應的資質。在審查工作輸入、內(nèi)部審查循環(huán)過程以及審查輸出等各環(huán)節(jié)，要針對質量控制點進行嚴格的控制；如有必要，一些重點工程的關鍵技術環(huán)節(jié)需要總工程師親自擔任審查負責人，不僅可以簡化審查過程，縮短審查周期，而且

10、總工程師可以在直接參與的過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，及時做出處理。第二，合理設置審查工作記錄，統(tǒng)一制定相關的審圖工作表格，具體包括：作業(yè)記錄表、施工圖設計文件審查送審資料清單、施工圖設計文件審查項目內(nèi)部流轉記錄表、施工圖設計文件審查意見告知書、相關專業(yè)審查概況表、備案與歸檔文件審查記錄表、施工圖設計文件審查資料輸出交接表以及專題討論會會議紀要等等。第三，進行嚴格的質量抽檢，主要內(nèi)容包括抽檢單項審圖的生產(chǎn)質量、專業(yè)審圖人員的工作質量、及時發(fā)現(xiàn)審圖

11、過程中的問題等。抽檢完畢</p><p>　　4.設計的進度管理 </p><p>　　設計進度管理主要包括設計單位的進度控制以及業(yè)主或總承包單位對設計進度的監(jiān)控兩個方面，其中設計單位要采取科學、合理的措施，認真履行設計合同，按期交付施工圖設計文件，對設計進度進行嚴格控制。具體措施如下：首先成立專業(yè)的計劃部門主要編制年度計劃，由項目經(jīng)理負責，組織相關人員編制出切實可行的項目設計進度計劃；實

12、行設計工作技術經(jīng)濟責任制，將設計人員的切身經(jīng)濟利益與完成任務的數(shù)量、質量聯(lián)系起來；與業(yè)主、監(jiān)理單位以及承包商等相關單位配合協(xié)作，編制設計總進度計劃以及設計條件協(xié)作計劃；計劃編制完成后需要認真按照計劃執(zhí)行，保證設計工作有秩序、有節(jié)奏、合理的進行，對計劃的執(zhí)行情況進行定期檢查，及時調(diào)整設計進度，保證設計工作的可控性。而業(yè)主或總承包單位對設計進度也要進行全面的監(jiān)控，實施動態(tài)控制。開始設計前要對設計單位進度計劃的可行性、合理性進行審查；而實施進

13、度計劃時，業(yè)主或總承包單位要定期對設計工作的實際完成情況進行檢查，比較計劃進度，如果發(fā)現(xiàn)嚴重偏差，則要分析原因，并提出合理的建議措施，提高設計工作進度；如果有必要，則要協(xié)同設計單位調(diào)整或者修改原進度計劃。在整個設計進度控制過程中，業(yè)主或總承包單位要核查分析</p><p>　　5.設計變更及變更文件管理 </p><p>　　設計變更是設計管理工作中必不可少的一部分，加強設計變更與變更文件

14、的管理，需要做到以下幾個方面：首先如果確定屬于原設計問題，無法保證質量、設計遺漏、設計錯誤、與現(xiàn)場不符無法施工，則要按照設計變更程序嚴格執(zhí)行；其次，通常情況下即使在技術經(jīng)濟上變更要求是合理的，仍然要做全面考慮，比較變更后的效益與施工單位的索賠損失，權衡利益后再做是否變更的決定；第三，如果施工過程中出現(xiàn)材料代用的情況，則要辦理材料代用單，堅決不得出現(xiàn)內(nèi)容不明確、缺乏詳圖或者具體使用部位只是純材料用量變更的現(xiàn)象；第四，設計變更盡可能的提前，

15、最好可以在開工前就能發(fā)現(xiàn)，可以在開始施工前做一次全面的圖紙會審，盡量減少設計變更，盡量避免拆除的浪費或者發(fā)生索賠事件；第五，設計變更文件的管理非常重要，要詳細、具體的記錄設計變更的內(nèi)容，主要包括變更產(chǎn)生的原因、背景、時間、參與人、工程部位以及提出單位等；設計變更要辦理工程變更申請表、變更工程量清單以及變更綜合單價分析表，還要附帶完整的支持材料，此外，還要做好工程變更資料臺賬，并定期匯總上報。 </p><p>&

16、lt;b>　　三、結語 </b></p><p>　　設計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是很重要的環(huán)節(jié)。好的設計管理要靠合理的流程、制度來保障，以過硬的專業(yè)技術為基礎。當然，先進的管理方法和技術，需要靠人去掌握，去優(yōu)化，去控制。以人為本，要發(fā)揮設計管理者人的主觀能動性，在項目實際操作過程中，結合實際情況，適當?shù)剡\用工作手段和工作方法，才能達到設計管理事半功倍的效果。 </p>

17、<p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]朱建忠.施工圖設計缺陷的預防與處理措施[J].水利與建筑工程，2011（9）. </p><p>　　[2]王曉秋，譚凱元.施工圖設計文件審查需注意的問題[J].科技傳播，2011（8）. </p><p>　　[3]李堅化.建筑工程設計管理的重要性探討[J].工程