【廣告策劃-ppt】上海復(fù)地原墅營(yíng)銷策劃(終稿)

1、市 場(chǎng) 篇,《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！QQ：69031789,申城總體住宅市場(chǎng),推案量被動(dòng)遷用房主導(dǎo)，本月供應(yīng)小幅回落；成交量變化不大，繼續(xù)徘徊在78－80萬/平方米之間；成交價(jià)格受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈徘徊態(tài)勢(shì)；,上海樓市恢復(fù)元?dú)馍行钑r(shí)日，長(zhǎng)期調(diào)整期內(nèi)，價(jià)格將理性回歸！,《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫

2、！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。Q：69031789,區(qū)域商品房市場(chǎng),供應(yīng)量受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響開始跌幅明顯；投機(jī)投資客撤離、自住客觀望，成交繼續(xù)萎縮；受動(dòng)遷房成交影響，區(qū)域均價(jià)出現(xiàn)大幅下滑；,供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)“洗牌”及價(jià)格“回歸”！,競(jìng)爭(zhēng)板塊別墅市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分,板塊劃分原則： 尋找對(duì)本案客源形成過濾之板塊 尋找相鄰的別墅聚集區(qū)

3、尋找存在同質(zhì)性產(chǎn)品之板塊,滬閔路沿線板塊,《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。Q：69031789,,板塊特性,分布缺乏集中性，板塊南北跨度較大。生活配套主要依托于老閔行、顓橋及莘莊。道路系統(tǒng)良好，出行便利。軌道5號(hào)線解決公共交通問題。在售項(xiàng)目3個(gè)，共計(jì)總建面積近100萬m2 。產(chǎn)品類型范蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。其

4、中，以聯(lián)體別墅產(chǎn)品為主、獨(dú)立產(chǎn)品為輔。聯(lián)體面積集中在:157-286 m2 ；獨(dú)立面積集中在:280-550 m2 ?，F(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價(jià):聯(lián)體:8200-13000元/ m2 ，總價(jià):128-372萬/套；獨(dú)立:13000-20000元/ m2 ，總價(jià):364-1100萬/套 。,板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài),（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）,《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備

5、資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！QQ：69031789,板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài),（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）,成交量受總體市場(chǎng)影響，持續(xù)走低；合生城邦繼續(xù)高歌猛進(jìn)；成交均價(jià)出現(xiàn)明顯“回歸”跡象；剩余供應(yīng)達(dá)4.2萬m2 ；,市場(chǎng)潛在推案量統(tǒng)計(jì),湖山在望,金銘文博水景,合生城邦,南洋瑞都,共

6、計(jì)70萬m2別墅案量將在05年底至06年初上市！,《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！QQ：69031789,板塊小結(jié),剩余量體充足，且產(chǎn)品類型齊全，未來半年競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈！,莘閔別墅板塊,板塊特性,,地位距徐家匯商圈較近。板塊開發(fā)呈現(xiàn)“西移”戰(zhàn)略。生活配套缺乏現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)。出行道路、方向單一。整體經(jīng)濟(jì)型定位開發(fā)。

7、目前板塊在售項(xiàng)目為9個(gè)，共計(jì)總建面積近150萬m2 。產(chǎn)品類型范蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。其中，以獨(dú)立產(chǎn)品為主、聯(lián)體別墅產(chǎn)品為輔。聯(lián)體面積集中在:145-320 m2 ；獨(dú)立面積集中在:250-797 m2 ?，F(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價(jià):聯(lián)體:6800-11000元/ m2 ，總價(jià):100-350萬/套；獨(dú)立:13000-35000元/ m2 ，總價(jià):325-2800萬/套 。,板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài),（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日

8、期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）,板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài),,（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）,,新贈(zèng)推量拉大供求“缺口”；整體成交略有上揚(yáng)；成交均價(jià)與上月大致持平；剩余供應(yīng)達(dá)8.7萬m2；,未來板塊市場(chǎng)潛在推案量,,共計(jì)約有50萬m2別墅案量等待上市！,板塊小結(jié),供應(yīng)量繼續(xù)放大，供過于求局面失控，后期市場(chǎng)消化力有限！,梅隴鎮(zhèn)板塊,板塊特性,地位明顯優(yōu)于

9、本案及莘閔地區(qū)。已形成一定規(guī)模的別墅聚集區(qū)。生活氛圍、生活配套、交通出行優(yōu)越明顯。產(chǎn)品類型差異性明顯，不存在同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)。在售項(xiàng)目為3個(gè)，共計(jì)總建面積近45萬m2。產(chǎn)品類型范蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。無明顯主力產(chǎn)品。房型面積方面，聯(lián)體面積集中在:190-250 m2 ；獨(dú)立面積集中在:220-300 m2 ；現(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價(jià):聯(lián)體:10000-12000元/ m2 ，總價(jià):190-330萬/套；獨(dú)立:12000-14000元/ m

10、2 ，總價(jià):270-420萬/套 。板塊由于土地資源限制，未來推案量有限。,板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài),（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）,板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài),,（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期：7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為：7/31）,新增推案完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)；單個(gè)項(xiàng)目支撐板塊銷量；板塊均價(jià)暫時(shí)穩(wěn)定；剩余房源彌補(bǔ)供應(yīng)缺口；萬科項(xiàng)目12萬m2蓄勢(shì)代發(fā)；,板

11、塊小結(jié),產(chǎn)品類型互補(bǔ)，市場(chǎng)呈良性競(jìng)爭(zhēng)局面，后期擁有品牌項(xiàng)目帶動(dòng)！,競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié),現(xiàn)有別墅項(xiàng)目總量驚人— —300萬平方米。剩余體量過剩，短期消化難度較大— —26萬平方米。潛在量體巨大，市場(chǎng)面臨空前競(jìng)爭(zhēng)— —132平方米。銷量出現(xiàn)普遍停滯，后續(xù)銷售難度增大。降價(jià)、優(yōu)惠手段頻出，價(jià)格趨于“回歸”。產(chǎn)品類型覆蓋面較廣，聯(lián)體別墅仍為后期競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。別墅需求持續(xù)低迷，市場(chǎng)觀望情緒還將繼續(xù)。,板塊小結(jié),產(chǎn)品互補(bǔ)性強(qiáng)，都市型定位為主，后期

12、供應(yīng)量充足！,周邊典型個(gè)案剖析,挑選標(biāo)準(zhǔn)：1、擁有聯(lián)排同質(zhì)性產(chǎn)品2、項(xiàng)目面積控制精簡(jiǎn)3、項(xiàng)目總價(jià)同質(zhì)性明顯4、前期銷售成績(jī)較好5、客源客層相似,典型個(gè)案剖析:,[— —合生城邦— —],項(xiàng)目最新銷售動(dòng)態(tài),,成功啟示點(diǎn)剖析,1、整體市場(chǎng)利好帶動(dòng)2、老閔行成熟的生活環(huán)境3、產(chǎn)品具有鮮明特色4、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)配套支撐5、有效的面積控制，適中的價(jià)格6、開發(fā)商品牌知名度,典型個(gè)案剖析:,[— —村上春墅— —],挑選標(biāo)準(zhǔn)：1、曾

13、經(jīng)去化最好的經(jīng)濟(jì)型別墅2、產(chǎn)品面積控制精簡(jiǎn)3、總價(jià)同質(zhì)性明顯4、板塊別墅氛圍濃郁5、客源存在同質(zhì)性,項(xiàng)目最新銷售動(dòng)態(tài),,成功啟示點(diǎn)剖析,1、總體市場(chǎng)“牛勢(shì)”帶動(dòng)2、板塊市場(chǎng)供應(yīng)缺乏3、推案時(shí)機(jī)準(zhǔn)確4、產(chǎn)品稀缺性5、莘閔別墅區(qū)自身知名度支撐,典型個(gè)案剖析:,[— —萬科燕南園— —],挑選標(biāo)準(zhǔn)：1、規(guī)模型聯(lián)體別墅社區(qū)；2、萬科品牌效應(yīng)；3、產(chǎn)品同質(zhì)性明顯；4、銷售期沖突；5、營(yíng)銷手法借鑒；6、客源客層預(yù)知；7

14、、售價(jià)及接受度考察。,占 地： 約19萬m2總建面積： 約12萬m2套 數(shù)： 共577套2-3層產(chǎn)品類型： 聯(lián)排、雙拼容 積 率： 0.63綠 化 率： 35％2.8萬m2房型面積： 190－250m2總價(jià)范圍： 250－300萬/套,10月份正式開盤，售樓處現(xiàn)已對(duì)外接待！,典型個(gè)案熱銷分析,總體市場(chǎng)帶動(dòng)突出的定位優(yōu)勢(shì)精簡(jiǎn)的戶型規(guī)劃成熟的銷售方式靈活的媒體計(jì)劃,項(xiàng)目客源客層定位建議,合

15、生城邦,1、客層,1.1年齡構(gòu)成：疊加、聯(lián)體: 主力年齡— —30-35歲獨(dú) 立 別 墅: 主力年齡— —35-40歲,1.2從事職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、交大老師、閔行政府人員、交警大隊(duì)、閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)內(nèi)高級(jí)技師及管理人員,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源分析,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源分析— —合生城邦,2、客源,2.1來源區(qū)域： 閔行50％ 徐匯25％

16、 長(zhǎng)寧15％ 其他（外區(qū)域、境外、外地）10％,2.2購買因素： 面積適中 總價(jià)合理 生活配套齊全 工作單位較近,2.3駕車種類： 桑塔納（普桑、2000、3

17、000） 別克,村上春墅,1、客層,1.1年齡構(gòu)成：雙拼：主力年齡— —35-40歲聯(lián)體：主力年齡— —30-35歲,1.2從事職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、年輕金領(lǐng)、企業(yè)中高管理人士、莘閔別墅區(qū)的老業(yè)主等,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源分析— —村上春墅,2、客源,2.1 來源區(qū)域：閔行65％ 徐匯20％ 外區(qū)域5％

18、 境外10％,2.2 購買因素：上市時(shí)板塊市場(chǎng)供應(yīng)缺乏 產(chǎn)品屬于板塊縫隙產(chǎn)品 別墅生活的群居效應(yīng) 發(fā)展商實(shí)力背景支撐,2.3 駕車種類：別克（凱越）,燕南園,1、客層,1.1 年齡構(gòu)成： 聯(lián) 體: 主力年齡— —35-38歲 雙拼別墅: 未公

19、開,1.2 從事職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高級(jí)技師及管理人員,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源分析— —燕南園,2、客源,2.1 來源區(qū)域：閔行90％ (未作廣告訊傳情況下，現(xiàn)主要來人由萬科在售個(gè)案累計(jì)客源 及虹山半島內(nèi)居民為主） 其他（外區(qū)域、境外、外地）10％,2.2 購買因素：面積適中 總價(jià)合理

20、 生活配套齊全 萬科品牌追寵,2.3駕車種類：桑塔納（帕薩特） 別克（商務(wù)車為主）,本案客源客層定位,客源定位依據(jù),競(jìng)爭(zhēng)板塊（各案）客源導(dǎo)向,自身地位區(qū)域性道路系統(tǒng)銜接性軌道交通引導(dǎo)性,三性＋二力,＋,復(fù)地品牌號(hào)召力自身產(chǎn)品吸引力,本案未來客源導(dǎo)入示意圖,徐匯區(qū),長(zhǎng)寧區(qū),外區(qū)域,閔行區(qū),本案未來客源比例擬定圖,,聯(lián)體別墅客層定

21、位,,獨(dú)立別墅客層定位,,,客戶職業(yè)描述,企業(yè)老總、高層管理人員；私營(yíng)企業(yè)老板；閔行政府公務(wù)員；閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)高級(jí)職員；紫竹工業(yè)園區(qū)內(nèi)高級(jí)職員;及外區(qū)城市精英階層等。,就本案客戶來源及客層年齡構(gòu)成情況，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊的客戶職業(yè)調(diào)研結(jié)果。可整合得出，未來購買本案客源的職業(yè)范圍主要由以下人群為主：,本案客源客層特性研展,居住區(qū)域：老閔行、莘莊、顓橋七寶、梅隴、古美購物場(chǎng)所：日常：老閔行、莘莊商圈：南方商城、七寶商圈主要交通工

22、具：私車、地鐵、公交主要出行道路：滬閔路、顧戴路、漕寶路、虹梅路、中環(huán)線、都市路主要信息來源：報(bào)刊（包括軌道刊物）、雜志、公共交通視頻、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場(chǎng)所媒體、戶外廣告等,生活在閔行,工作在閔行,工作區(qū)域：閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、紫竹工業(yè)園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)購物場(chǎng)所：日常：老閔行、莘莊商圈：七寶商圈主要交通工具：班車、私車、地鐵主要出行道路：滬閔路、A20、A4、七莘路、虹梅路、中環(huán)線、信息來源：?jiǎn)挝粌?nèi)部報(bào)刊、

23、專業(yè)性雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場(chǎng)所媒體、戶外廣告等,潛在客源居住區(qū)域：梅隴、田林、康健、漕河涇漕寶路沿線、龍華、斜土路沿線購物場(chǎng)所：日常：田林、康健、梅隴、打浦橋商圈：徐家匯、南方商城主要交通工具：私車、公車、出租車主要出行道路：滬閔路、漕寶路、虹梅路、內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線、肇嘉浜路、主要信息來源：派對(duì)、酒會(huì)、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場(chǎng)所媒體、戶外廣告等,徐匯區(qū)客源,長(zhǎng)寧區(qū)客源,潛在客源居住區(qū)域：古北、西郊、虹橋、北新涇

24、、天山、中山公園購物場(chǎng)所：日常：國(guó)貿(mào)、龍柏、古北新區(qū)、商圈：天山商圈、中山公園商圈主要交通工具：私車、公車、出租車主要出行道路：天山路、虹橋路、延安路、水城路、長(zhǎng)寧路、內(nèi)環(huán)線、虹梅路信息來源：派對(duì)、酒會(huì)、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場(chǎng)所媒體、戶外廣告等,項(xiàng)目定位,定位基礎(chǔ),1、地理位置2、生活配套3、道路交通4、生活環(huán)境5、產(chǎn)品價(jià)值,地理位置,,交通出行、生活配套,生活配套,交通,,,A,B,C,A,B,滬閔路沿線,

25、莘閔別墅區(qū),梅隴鎮(zhèn)板塊,,,,,,,本案,,,嚴(yán)重缺乏貼身型商業(yè)、交通出行優(yōu)勢(shì)明顯！,生活環(huán)境,缺乏足夠的居住氛圍及別墅的聚集效應(yīng)！,產(chǎn)品價(jià)值,產(chǎn)品,價(jià)格,,,項(xiàng)目聯(lián)體產(chǎn)品性價(jià)比定位,A,B,C,A,B,滬閔路沿線,莘閔別墅區(qū),梅隴鎮(zhèn)板塊,,,,,,,本案,,產(chǎn)品擁有足夠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，組團(tuán)、現(xiàn)代概念擁有區(qū)域差異性！,產(chǎn)品,價(jià)格,,,項(xiàng)目獨(dú)立產(chǎn)品性價(jià)比定位,A,B,C,A,B,滬閔路沿線,莘閔別墅區(qū),梅隴鎮(zhèn)板塊,,,,,本案,,,,獨(dú)立產(chǎn)品

26、缺乏一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品附加值左右銷售！,精英型城市別墅，別墅生活的第一站！,定位基礎(chǔ),未來客源,,,,,項(xiàng)目定位,企 劃 篇,開門見山——本案特性,原墅的優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目立地關(guān)鍵詞近郊、軌道交通和公路交通、大規(guī)模別墅社區(qū)產(chǎn)品本身面積精練、空間感強(qiáng)、現(xiàn)代建筑風(fēng)格,企劃的任務(wù),觀察目前市場(chǎng)環(huán)境，針對(duì)主要客層以精準(zhǔn)而優(yōu)美的方式進(jìn)行表現(xiàn)和推廣,看看左鄰右舍-市場(chǎng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-,村上春墅 燕南園 合生城邦,,清新雅致的村上

27、春墅,,,2005年1月－2月企劃表現(xiàn)一如案名，清新的鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格,,,2005年4月廣告企劃表現(xiàn)開始直接明了，抓住徐家匯打出都市別墅概念,,,2005年6月底企劃直擊誘惑對(duì)有承受能力者以總價(jià)優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大購買客層圈,,,“村上春墅”企劃總結(jié),充分利用面積優(yōu)勢(shì)，以徐家匯為支點(diǎn)，撬動(dòng)正在猶豫的準(zhǔn)別墅客群,,萬科的燕南園,,,,,,城南 萬科 別墅生活,,,,,,,,,,徐家匯往南 別墅生活理想居所,城南 萬科 別墅

28、生活,,,“燕南園”企劃總結(jié),利用萬科品牌，古樸淡雅的企劃表現(xiàn)形式產(chǎn)品規(guī)劃特色結(jié)合國(guó)外居住理念（日本多摩）。,合生城邦,英倫風(fēng)格的合生城邦,,,打造英倫原味風(fēng)貌社區(qū),,,,輕軌5號(hào)線旁的優(yōu)雅英倫生活,,,“合生城邦”企劃總結(jié),前期以英倫風(fēng)貌為主賣點(diǎn)，主要針對(duì)區(qū)域客戶。后期結(jié)合軌道交通、總價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸納更多客源,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企劃手法總結(jié),雖然各有特色，卻一致采取結(jié)合城市中心——徐家匯，做出都市別墅的感覺。由于針對(duì)的是較為年輕的客群，軌道

29、交通反而成為吸引點(diǎn)。小面積別墅產(chǎn)品，打總價(jià)優(yōu)勢(shì)，極力說服年輕客群的加入,項(xiàng)目分析,本案的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)在哪里？揚(yáng)長(zhǎng)避短建立在一個(gè)冷靜的自我評(píng)價(jià)上,,,獨(dú)立別墅,,,聯(lián)排別墅,,,獨(dú)立組團(tuán)別墅,建筑立面風(fēng)格,輪廓鮮明、簡(jiǎn)潔明朗、個(gè)性強(qiáng)烈。,具有非常新穎的現(xiàn)代建筑感,建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu),屋頂花園中的書房、通往臥室的空中走廊、直觀天空的透天玄關(guān)、2.6m的功能地下室......在功能至上的原則，不斷增加居住的趣味和享受。使空間呈現(xiàn)不斷的躍動(dòng)意象

30、。,“以豐富的想象力、巧妙的手法令建筑空間常常呈現(xiàn)夢(mèng)幻般的意境。”,這樣的產(chǎn)品能否吸引目標(biāo)群？我們的客戶是否感興趣？,進(jìn)入客層分析,聯(lián)體別墅客層定位,客戶整體年齡層將趨向年輕化。預(yù)計(jì)30-35歲之間將成為購買主體，其次為35－40歲。主力年齡段集中30-40歲之間，比例約70％左右。,獨(dú)立別墅客層定位,與周邊板塊及同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，獨(dú)立別墅產(chǎn)品面積更小，總價(jià)有優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)本案獨(dú)立客戶的年齡主力，將以35－45歲之間人群為

31、主，這一齡層的比例約占總數(shù)的70%左右,客戶職業(yè)職位描述,企業(yè)老總、高層管理人員；私營(yíng)企業(yè)老板；閔行政府公務(wù)員；閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)高級(jí)職員；紫竹工業(yè)園區(qū)內(nèi)高級(jí)職員;及外區(qū)城市精英階層等。,關(guān)鍵字：一群靠頭腦吃飯的人。,客戶特征分析,不算真正的富人族群，是小有積累的一批人。二次以上購置房產(chǎn)，但基本上為首次購置別墅。是受過完全教育體制的一代，對(duì)世界、社會(huì)、知識(shí)和潮流更為熟悉，更具有鑒賞能力，也更為理性。,客戶購買動(dòng)機(jī)——嶄新的別

32、墅生活,居住 向往別墅生活，期待與公寓完全不同的新奇空間。 所以能創(chuàng)造一種空間感的居住環(huán)境，對(duì)他們來說是別墅的象征。生活 生活目標(biāo)——“馳騁都市，居住原鄉(xiāng)”的境界。 城市是他們創(chuàng)造財(cái)富和享受財(cái)富的地方，而居住卻要求足夠安靜以確保休息，因此兩者之間的交通對(duì)他們來說十分重要，可以縮短時(shí)間。,復(fù)地原墅怎樣去契合他們的需求？,外部環(huán)境交通便利的，與城市生活能快速接軌的大規(guī)模別墅生活。 產(chǎn)

33、品特性強(qiáng)烈現(xiàn)代主義風(fēng)格的建筑帶來內(nèi)在變化多端，繞有趣味的使用空間,我們的推廣方向,馳騁都市·居住原鄉(xiāng)主流生活·空間別墅,產(chǎn)品定位和SLOGAN,產(chǎn)品定位30萬平方米城市交通型·趣味空間別墅 廣告SLOGAN主流生活·空間別墅馳騁都市·居住原鄉(xiāng),LOGO,案名及LOGO詮釋,原墅原，有樸質(zhì)之意。原墅，表達(dá)人們對(duì)居住原鄉(xiāng)的美好生活的向往。LOGO金黃色

34、的塊狀晶體，直觀表現(xiàn)出靈動(dòng)的現(xiàn)代建筑。水晶是自然的產(chǎn)物，也是純凈的象征，代表著原墅的質(zhì)樸、純凈以及精致。,秀稿系列,第一篇 第二篇 第三篇 功能空間 第四篇 建筑風(fēng)格,,生活方式,生活方式,Pre: 從國(guó)際到中國(guó)，從品味到風(fēng)范Catch：馳騁都會(huì)·居住原鄉(xiāng)Copy： 都會(huì)是城市的最高級(jí)別，而原鄉(xiāng)是居住的夢(mèng)想。"馳騁都會(huì)，居住原鄉(xiāng)"的國(guó)際主流生活方

35、式，正在上海得到更多精英們的一致認(rèn)同。復(fù)地·原墅聯(lián)結(jié)著平衡與多元、繁華與寧靜、工作與休憩、財(cái)富與享受，豐富與簡(jiǎn)約……，以莘奉金高速、軌道捷運(yùn)的現(xiàn)代交通，成就兩端各自的精彩。,,馳騁都會(huì) 居住原鄉(xiāng)都會(huì)是城市的最高級(jí)別，而原鄉(xiāng)是居住的夢(mèng)想。,,馳騁都會(huì) 居住原鄉(xiāng)都會(huì)是城市的最高級(jí)別，而原鄉(xiāng)是居住的夢(mèng)想。,功能空間,Pre： 以理性的方式達(dá)到自由境界Catch：空間透視·境界游弋Copy： 別墅頂層，一座花

36、園之中的書房。大面積露臺(tái)合抱中，書房以大幅開窗承接四面風(fēng)景，身處高處，與寧靜一起被濃綠圍繞。復(fù)地·原墅以豐富的想象力、巧妙的手法令建筑空間常常呈現(xiàn)夢(mèng)幻般的意境，在功能至上的原則上，不斷增加居住的趣味和享受。屋頂花園中的書房、通往臥室的空中走廊、直觀天空的透天玄關(guān)、2.6米高的功能地下室......,使空間呈現(xiàn)不斷的躍動(dòng)意象。,,,,空間透視 境界游弋別墅頂層，一座花園之中的書房 ，與寧靜一起被濃綠圍繞。,建筑風(fēng)格,Pr

37、e： 經(jīng)得住品味的智慧結(jié)晶Catch：理性主義·建筑風(fēng)格Copy： 最簡(jiǎn)潔的建筑，從空間到外表，步步為營(yíng)，起承轉(zhuǎn)合。復(fù)地.原墅以理性主義，來表達(dá)縝密與開朗的生活場(chǎng)所，功能、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)的集中，超越繁瑣的修飾主義，將居所的靈魂真相與居住者相互感動(dòng)。簡(jiǎn)潔的幾何圖形與純粹色彩組成別墅立面，又以自然的石質(zhì)和木質(zhì)貼面，使建筑感性而溫暖。其時(shí)代美感，正如理性空間，經(jīng)得住時(shí)光考驗(yàn)。,,,,理性主義 建筑風(fēng)格縝密與開朗的生

38、活居所，將居所的靈魂與居住者相互感動(dòng),VI系統(tǒng)展示,工地圍墻戶外高炮精神堡壘和羅馬旗售樓處內(nèi)部標(biāo)識(shí)及樣板房指示包袋樣板房門口指示牌售樓處的指示墻,,戶外高炮（一）,,戶外高炮（二）,,工地圍墻（第一部分）,,工地圍墻（第二部分）,,工地圍墻（第三部分）,,工地圍墻（第四部分）,,工地圍墻（第五部分）,形象墻,引導(dǎo)旗,精神堡壘,羅馬旗,包袋設(shè)計(jì),售樓處內(nèi)部標(biāo)識(shí)、吊旗,樣板區(qū)指示牌系統(tǒng)（一）,樣板區(qū)指示牌系統(tǒng)（二）,媒體策略篇

39、,一、目標(biāo)對(duì)象特征分析,通過對(duì)復(fù)地原墅項(xiàng)目推廣的目標(biāo)對(duì)象做進(jìn)一步的分析，可以獲知一些對(duì)媒體通路選擇對(duì)媒體通路有選擇有指導(dǎo)意義的特征。,模擬人物（1）,早上：早上開車送妻子去公司，然后在車上聽了會(huì)交通臺(tái)路況信息并在路上買份新聞晨報(bào)到公司開始看。并在等候電梯時(shí)收看到focus media白天：今天很忙，很多會(huì)議安排，開完會(huì)他的手機(jī)已經(jīng)有不少短信和未接電話，MSN上以已經(jīng)有很多人留言找他了。下午他必須把一份評(píng)估報(bào)告完成，他所需要的資

40、料同事已經(jīng)發(fā)郵件給他了，他還從網(wǎng)上搜索了一些相關(guān)信息，今天下午所需要的就是把自己的想法寫出來了。下班：今天是周末，所以他和妻子決定晚上出去吃飯，到他們經(jīng)常去的一家飯店。去飯店路上他買了份財(cái)經(jīng)類的雜志。在路上他有看到了不少樓盤的戶外廣告，吃飯的時(shí)候他又和妻子討論了計(jì)劃買房的事情，決定去買份上海樓市，另外晚上回家再上網(wǎng)查下，明天一起開車出去看看，看好房子去徐家匯或者南方商城逛逛?；氐郊遥麄?nèi)匀豢戳藭?huì)電視，張勇翻了翻家里定的新民晚報(bào)。,張

41、勇, 35歲 工作在閔行某大型企業(yè)高級(jí)技術(shù) 人員 妻子也是高級(jí)白領(lǐng) 已婚，孩子已經(jīng)上幼兒園，父母 幫著帶孩子 家里買了輛車，平時(shí)妻子開周末 他開,模擬人物（2）,早上:開車去單位在路上收聽電臺(tái)早新 聞。 白天：到單位后先翻看了下單位訂閱 的當(dāng)天的解放日?qǐng)?bào)和新聞晨報(bào)，處理 日常工作。通過網(wǎng)絡(luò)瀏覽了下當(dāng)天的 新聞。下午去市內(nèi)參加其他部門會(huì)議, 開車從滬閔路到市

42、區(qū)。被電話通知晚 上有接待任務(wù)。 晚上：晚上陪同領(lǐng)導(dǎo)接待晚餐。飯局聊 天中，聽到別人對(duì)一些樓盤的推薦?；丶?的時(shí)候看到電梯里面的電梯廣告已經(jīng)更換 了新的廣告。家里的信箱中有一些廣告 信件和帳單。回家后翻閱下這些信件和當(dāng) 天的新民晚報(bào)。,王林, 40歲 閔行區(qū)政府公務(wù)人員 妻子也是本區(qū)公務(wù)人員 已婚，孩子已經(jīng)上中學(xué) 單位配車，現(xiàn)有房是以前單位分 配房，并離單位不遠(yuǎn),區(qū)域：

43、生活在閔行&工作在閔行；徐匯、長(zhǎng)寧教育：高等教育高級(jí)白領(lǐng)，生活模式現(xiàn)代并能接受新事物人群信息：主動(dòng)獲取信息最多的一族，有閱讀習(xí)慣，習(xí)慣理性分析溝通：活躍的社交族財(cái)富：高于普通工薪者，但不是社會(huì)的頂層，而是小有積累的一族職業(yè)：高級(jí)白領(lǐng)、技術(shù)人員、公務(wù)員、也包括高級(jí)管理層和私企主,核心客源特征,,攔截、引導(dǎo)性媒體,,媒體策略,滲透性媒體,信息溝通性媒體,以戶外廣告為主，鎖定閔行及周邊地區(qū)、主要交通動(dòng)線，對(duì)本案的最核心的區(qū)域

44、客戶進(jìn)行覆蓋和攔截。,,針對(duì)客層特質(zhì)，選擇平面、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、SP等方式，以硬廣告配合軟性廣告方式進(jìn)行推廣。投放時(shí)間配合主要銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行。,選擇契合目標(biāo)對(duì)象的數(shù)據(jù)庫名單，加強(qiáng)以DM及短信的方式對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行滲透。同時(shí)配合SP活動(dòng)召集目標(biāo)客戶。,攔截、引導(dǎo) —— 戶外,滬閔路高架莘莊立交橋大型高炮、引導(dǎo)旗、徐家匯地鐵站莘莊地區(qū) 人流最密集區(qū)域：莘莊地鐵和都市路沿線 主要交通線：滬閔路 潛在客戶居住區(qū)：徐家匯、虹橋、等地區(qū) 主要商業(yè)

45、區(qū)：南方商城等 周遍地區(qū)引導(dǎo)旗 閔行區(qū)、徐匯區(qū)樓宇媒體（focus media或電梯內(nèi)看板） 其他,常規(guī)媒體：新聞晨報(bào)、區(qū)域晚報(bào)夾報(bào)、上海樓市配合重要銷售節(jié)點(diǎn)投放軟性廣告：新民晚報(bào)、東早、上海樓市、新聞晚報(bào)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)等盡可能擴(kuò)大投放面新聞：新聞性炒作,信息溝通 — 平面,建立項(xiàng)目網(wǎng)站房產(chǎn)類網(wǎng)站：搜房、房地網(wǎng)新的網(wǎng)絡(luò)廣告形式：MSN、郵件廣告、搜索排名,信息溝通 — 網(wǎng)絡(luò),上下班出行時(shí)間，投放990新聞?lì)l率或交通頻率1

46、01.7音樂頻率套播,信息溝通 — 電臺(tái),商業(yè)中心巡展：徐家匯、南方商城、其他商業(yè)人流密集區(qū)。邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)的推薦會(huì)、酒會(huì)等主題活動(dòng)。,信息溝通——SP,滲透類媒體 — DM,4S店DM派發(fā)信用卡用戶DM區(qū)域私家車主派發(fā)區(qū)域移動(dòng)用戶短信周邊住宅樓DM派發(fā)區(qū)域內(nèi)夾報(bào)莘莊工業(yè)園區(qū)0,預(yù)算分配,項(xiàng)目總銷金額20億*1% = 2000萬 一期銷售從2005.7~2007.3，總銷金額6億，占整項(xiàng)目的30%。 考慮作為首期推

47、廣，本身要求比較高的推廣費(fèi)用外，還有首期需投入的 大量銷售道具，一期推廣費(fèi)用設(shè)定為總推廣費(fèi)用的55%。 2000萬 * 55% = 1100萬,一期預(yù)算：1100萬,,第一期預(yù)算分配,一期 預(yù)算：1100萬 時(shí)間：2005.11~2007.3,05年度為復(fù)地原墅項(xiàng)目首次亮相階段，同時(shí)05年11月開盤后兩個(gè)月有非常高的銷量要求，以下對(duì)2005年8月至12月的主要階段的推廣做進(jìn)一步說明。,,原墅項(xiàng)目05年各推廣階

48、段,營(yíng) 銷 篇,房型配比,復(fù)地原墅推案原則,1、緊密結(jié)合施工進(jìn)度及預(yù)售許可證的取得時(shí)間；2、房源所處位置及房源配比，保持每個(gè)銷售階段房源供給的均衡性，滿足各階層客源對(duì)不同房 型的需求； 3、結(jié)合中央綠地、商業(yè)街、學(xué)校等配套條件進(jìn)行推案，并力求使這些配套設(shè)施的建設(shè)為營(yíng)銷發(fā) 揮最大的作用。,根據(jù)工程進(jìn)度，本項(xiàng)目可大致劃分為東區(qū)和西區(qū)。如圖所示：藍(lán)線以西地塊將先行開發(fā)。 在此前提下，本項(xiàng)目推案策略將依據(jù)上述原則，將整

49、個(gè)項(xiàng)目大致分為四批，并結(jié)合不同銷售階段推向市場(chǎng)。,,I期推案考慮因素,1、每一次推案時(shí)，盡量保持不同型態(tài)別墅的相對(duì)比例，以滿足不同客戶的購房需求，特 別是在項(xiàng)目剛剛開盤時(shí)，這樣能夠試探市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品的接受程度，并為后期的推案 計(jì)劃及價(jià)格調(diào)整打好基礎(chǔ)；2、保證每次推出別墅的位置都具有一定的可比性，這樣一方面利于案場(chǎng)做銷控，另一方 面也有利于整盤的均衡去化；3、在第2點(diǎn)的基礎(chǔ)上，I期推案遵循位置由差到好，距

50、離樣板區(qū)由近至遠(yuǎn)的原則，這樣既 能使樣板段為項(xiàng)目開盤時(shí)的集中去化作出最大的貢獻(xiàn)，又能夠使項(xiàng)目每一次推案的均 價(jià)始終保持逐漸上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)；4、每一次推案時(shí)機(jī)的選擇原則上都應(yīng)該建立在前一批去化率達(dá)到70－80％的基礎(chǔ)上；5、商品房和沿街商鋪由于不是本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，整體規(guī)模相對(duì)較小，并且面對(duì)的客源 層有較大的差別，因此建議將其開盤日期與別墅產(chǎn)品的強(qiáng)銷期盡量錯(cuò)開，安排在別墅 的第一次持續(xù)期暨4月底之前

51、集中去化50％左右，第二次持續(xù)期暨6月初至9月底之 前去化完畢。,I期銷控計(jì)劃,I期推案次序（開盤期暨第一次強(qiáng)銷期：05.11.05－05.12.31）,I期推案次序（持續(xù)期：06.01.01－06.04.30）,I期推案次序（第二次強(qiáng)銷期：06.05.01－06.06.31）,I期推案次序（持續(xù)期：06.07.01－06.09.30）,I期推案次序（第三次強(qiáng)銷期：06.10.01－06.11.31）,I期推案次序（持續(xù)期暨結(jié)

52、案期：06.12.01－07.03.31）,,,I期銷控計(jì)劃,The EndThank You!,www.eaky.com針對(duì)性提供大量房地產(chǎn)珍貴專業(yè)資料，詳情請(qǐng)登錄網(wǎng)站。,www.eaky.com針對(duì)性提供大量房地產(chǎn)珍貴專業(yè)資料，詳情請(qǐng)登錄網(wǎng)站。,TOP INTERNATIONAL CITY,XXX.XX國(guó)際{ 2005推廣策略 },我們2004年做了甚麼？,2004年11月開始銷售，銷售中心，圍墻、戶外廣告牌、房交會(huì)、樓體燈光字

53、的使用、三維動(dòng)畫片的制作、樣板房開放，項(xiàng)目高端形象的建立、地段價(jià)值與投資價(jià)值的傳播，項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)一一閃亮登場(chǎng)。,XXX.XX國(guó)際的整體戰(zhàn)略、銷售情況、項(xiàng)目形象來看，2005年都將是XXX.XX國(guó)際的項(xiàng)目品牌年、銷售沖刺年。,通過之前我們所做的工作可以得出,我們目前還有優(yōu)勢(shì)嗎？,XXX.XX國(guó)際現(xiàn)在狀況：,地段優(yōu)勢(shì)與價(jià)值客戶盡知公寓價(jià)格已經(jīng)不具備優(yōu)勢(shì)，寫字樓蓄勢(shì)待發(fā)公寓部分買家投資的目的性很強(qiáng)推廣三個(gè)月，新鮮感不再強(qiáng)烈好的海

54、景單位都已消化完，市場(chǎng)在觀望（公寓部分）,我們明年要做甚麼？,進(jìn)一步闡述“世界為我所用”， “CBD核心·貴族商務(wù)” 根據(jù)項(xiàng)目2005年的推廣節(jié)奏安排，再次賦予新的變化與新的內(nèi)涵。這就是我們的主要方向。,如何吸引新的客戶？,以前沒有全面了解XXX.XX國(guó)際的客戶群，或是沒有繼續(xù)留意XXX.XX國(guó)際的購房群。（主要除市南區(qū)外的XX客戶及省內(nèi)外客戶群體）,由于XXX.XX國(guó)際已經(jīng)有相當(dāng)一部分老客戶群，而且優(yōu)越的位置、完善的

55、設(shè)施已經(jīng)讓老客戶非常自然地，把自己的物業(yè)介紹給朋友，新客戶群因此產(chǎn)生，其將成為2005年一種重要的銷售方式。,■ 老客戶的生活圈：,■ 新客戶：,得到充分的心理滿足，和價(jià)值認(rèn)同度，促成免費(fèi)的售樓顧問。方式1：在省電視臺(tái)播放項(xiàng)目的形象廣告，形成的廣泛的項(xiàng)目高端形象，使其購買行為得到最大限度的認(rèn)同和心理滿足。方式2：有獎(jiǎng)帶動(dòng)的形式，老客戶帶新戶購買XXX.XX國(guó)際可以獲得一定利益，新客戶購房可以享受一定額度的折扣。,如何讓老客戶帶新

56、客戶來？,重新積累新客戶資源,開始項(xiàng)目的二次傳播攻勢(shì)擴(kuò)大傳播范圍增加傳播手段利用季節(jié)優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)訴求核心利益點(diǎn),2005全年推廣策略布局,5、6、7、8、9、10月份以寫字樓推廣為主,一、二月消化公寓客戶,三、四月開始寫字樓預(yù)熱公寓再掀熱潮,五月寫字樓強(qiáng)銷期開始,六月寫字樓強(qiáng)銷期24小時(shí)商務(wù)概念,七、八月寫字樓續(xù)銷期24小時(shí)商務(wù)概念,九月寫字樓續(xù)銷期商務(wù)投資概念,十月寫字樓消化期商務(wù)投資概念,,1—2月份推廣

57、計(jì)劃,一、二月消化意向客戶,,以公寓推廣為主（地段價(jià)值、精裝修）,樓體廣告、圍墻、電視、報(bào)廣,此期間須完成事項(xiàng)：農(nóng)歷春節(jié)前增加2期報(bào)廣以配合銷售圓滿地告一段落及春節(jié)賀歲。預(yù)定山東衛(wèi)視廣告時(shí)段，在春節(jié)期間播出項(xiàng)目形象廣告。預(yù)訂機(jī)場(chǎng)廣告牌,推廣主題：,推廣手段：,,3—4月份推廣計(jì)劃,三、四月公寓再掀熱潮,,,以項(xiàng)目實(shí)際核心賣點(diǎn)訴求打動(dòng)消費(fèi)者,開始商務(wù)概念的預(yù)熱,精裝修品牌、城市景觀樣板房\地?zé)嵯到y(tǒng)……,推廣主題1：,推廣主題2

58、：,此期間須完成事項(xiàng)：發(fā)布機(jī)場(chǎng)廣告牌現(xiàn)樓樣板房完成電視廣告制作及發(fā)布新銳雜志副刊完成招商周刊做主題營(yíng)銷房交會(huì)參展，積累客戶DM重點(diǎn)直郵樓書制作完成,半島都市報(bào)、戶外廣告、電視廣告、房交會(huì)、報(bào)道,推廣手段：,XX的城市地位、商務(wù)前景、項(xiàng)目的形象價(jià)值、投資價(jià)值···（新聞報(bào)道、報(bào)紙軟文形式）,房交會(huì)熱點(diǎn)戰(zhàn),4月份是地產(chǎn)上半年最大的節(jié)點(diǎn)，5月1-7日為長(zhǎng)假，春季房交會(huì)同樣在4月，其成為我們11月

59、開盤后，最好的新客戶積累期；,2005年房交會(huì)，由于現(xiàn)場(chǎng)展示中心、樓體、示范環(huán)境、樣板區(qū)展示實(shí)景已經(jīng)全面出現(xiàn)，全面展示實(shí)景樓盤是我們的目的；與房交會(huì)協(xié)商組織一個(gè)XX房地產(chǎn)樓盤評(píng)比，爭(zhēng)取幾個(gè)較好的樓盤稱號(hào)如：最誠(chéng)信樓盤、最具投資價(jià)值樓盤等等，有利于項(xiàng)目的報(bào)道與推廣。,一定要最好的位置，一定形成展位最亮的點(diǎn)；一定要最好的展位設(shè)計(jì)，讓人們感受XXX.XX國(guó)際的變化；一定要展場(chǎng)外唯一的樓體大條幅，到現(xiàn)場(chǎng)就能感受鮮明的個(gè)性；一定要房地產(chǎn)會(huì)

60、刊的封面及P2-P3，全面控制資料的最亮點(diǎn)；一定要搞掂記者，我們同樣是地產(chǎn)房交會(huì)最亮的點(diǎn)；,,攻擊目標(biāo)：,攻擊核心：,攻擊概念：,,這個(gè)階段公寓推廣為主，主要以訴求實(shí)賣點(diǎn)為主。寫字樓推廣為輔，開始進(jìn)入“24小時(shí)全球商務(wù)”概念的前期預(yù)熱階段，主要以代表高端形象的虛賣點(diǎn)為主，為5月進(jìn)入寫字樓的強(qiáng)銷做準(zhǔn)備。,XXX.XX國(guó)際,1、2、3、4月份推廣目標(biāo),5月份推廣計(jì)劃,五月寫字樓強(qiáng)銷期,,,24小時(shí)全球商務(wù)模式及項(xiàng)目商務(wù)形象,小開間寫

61、字樓,半島都市報(bào)、戶外廣告、電視廣告、航空雜志,24小時(shí)商務(wù)概念闡述、全新概念顛覆XX市場(chǎng),推廣主題：,目標(biāo)客戶2：,推廣手段：,成長(zhǎng)型中小企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)、物流企業(yè)、投資客,此期間須完成事項(xiàng)：更換樓體燈光字更換戶外廣告信息電視廣告省內(nèi)外發(fā)布航空雜志重點(diǎn)出擊濱?；▓@一期條幅出街推廣重點(diǎn)從公寓轉(zhuǎn)為寫字樓,30層以上整層消化的大客戶，,目標(biāo)客戶1：,外來國(guó)有企業(yè)、大型民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè),5月份階段推廣主題,XXX.XX國(guó)際24小時(shí)

62、全球商務(wù)模式,XXX.XX國(guó)際引領(lǐng)XX商務(wù)模式,“,“,6月份推廣計(jì)劃,六月寫字樓強(qiáng)銷期24小時(shí)商務(wù)概念,,,24小時(shí)全球商務(wù)模式、項(xiàng)目商務(wù)形象建立,半島都市報(bào)、齊魯晚報(bào)、電視廣告、招商周刊,詳細(xì)闡述24小時(shí)商務(wù)、與項(xiàng)目賣點(diǎn)結(jié)合傳遞概念如：濱海CBD概念/景觀/大堂/等····,推廣主題：,推廣手段：,此期間須完成事項(xiàng)：招商周刊媒體商務(wù)論壇山東衛(wèi)視電視廣告齊魯晚報(bào)全省宣傳寫字樓封頂宣

63、傳,1、招商周刊發(fā)布四個(gè)硬性廣告，結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)2、同時(shí)由招商周刊記者采訪XX及全國(guó)權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)24小時(shí)全球 商務(wù)模式進(jìn)行專家論證；3、以硬廣與軟文相結(jié)合的形式，闡述中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)應(yīng)注意的事項(xiàng) 以及在全球化浪潮下應(yīng)選擇怎樣的公司運(yùn)作模式，打響項(xiàng)目知名 度。,XX作為中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之一，其經(jīng)濟(jì)外向型特征較明顯，因而就產(chǎn)生了大量的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)，其公司運(yùn)營(yíng)性質(zhì)具備全球性，24小時(shí)商務(wù)在

64、線是必備商務(wù)辦公條件。XXX.XX國(guó)際所提倡的24小時(shí)全球商務(wù)模式恰恰是其所需，能夠獲得他們的認(rèn)同。,招商周刊媒體論壇,攻擊核心：,攻擊目標(biāo)：,,,啟動(dòng)政府高度，舉辦記者新聞發(fā)布會(huì)，讓媒介首先了解XX的整體規(guī)劃；以主流媒介（半島都市報(bào)）為核心點(diǎn)，鋪天蓋地的造勢(shì)，形成CBD濱海地帶國(guó)際商務(wù)的規(guī)模性推廣，全面啟動(dòng)濱海熱點(diǎn)； 通過濱海規(guī)劃、政府引導(dǎo)、媒介造勢(shì)，一定要讓體現(xiàn)濱海CBD商務(wù)才是XX的未來，一定要讓消費(fèi)者了解XXX.XX國(guó)

65、際是XX國(guó)際化商務(wù)的明天；,市南區(qū)政府本身就在全力推動(dòng)濱海商務(wù)區(qū)，政府本來就想啟動(dòng)濱海的關(guān)注力；,方式：,前提：,把握4月份后期的春季房交會(huì)、五月份旅游經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，銷售推廣重點(diǎn)開始從公寓轉(zhuǎn)向?qū)懽謽牵灰虼诉@二個(gè)月是項(xiàng)目寫字樓部分在XX商務(wù)市場(chǎng)的沖刺時(shí)期，一定要加大推廣力度，加大推廣投入。寫字樓市場(chǎng)前期的形象建立對(duì)后期銷售至關(guān)重要，因?yàn)閷懽謽琴I家是純粹的理性消費(fèi)者。,XXX.XX國(guó)際,5、6月份推廣目標(biāo),7-8月份推廣計(jì)劃,七、八月寫字

66、樓續(xù)銷期24小時(shí)商務(wù)概念,,,寫字樓具體賣點(diǎn)闡述,在XX，XXX.XX國(guó)際是高端商務(wù)的代表,針對(duì)小開間寫字樓，有針對(duì)性的訴求投資概念，為消化小面積寫字樓做有利支撐。,商務(wù)服務(wù)/會(huì)所/電梯/分戶式空調(diào)等·····,推廣主題：,客戶分析：,投資分析：,經(jīng)過比較十多家寫字樓，XXX.XX國(guó)際無論是從地理位置、配套設(shè)施等方面都是XX商務(wù)至上之選,此期間須完成事項(xiàng)：招商周刊媒體商務(wù)論壇秋季

67、房交會(huì)準(zhǔn)備參展項(xiàng)目開始落外墻，實(shí)體攻擊開始,房交會(huì)熱點(diǎn)戰(zhàn),8月底的房交會(huì)是地產(chǎn)下半年又一個(gè)最大的節(jié)點(diǎn)，10月1-7日為長(zhǎng)假，秋季房交會(huì)是項(xiàng)目在下半年進(jìn)行新一輪銷售重點(diǎn)時(shí)期；,2005年春季房交會(huì)以公寓為主，寫字樓為輔的銷售配合，到秋季改為寫字樓為主，房交會(huì)除了展示形象卓爾不凡的形象外，還是重點(diǎn)展示項(xiàng)精裝修的品牌組合，以消費(fèi)者以高樓樓盤的支持點(diǎn)。,還是一定要最好的位置，一定形成展位最亮的點(diǎn)；還是一定要最好的展位設(shè)計(jì)，讓人們感受XXX

68、.XX國(guó)際的變化；還是一定要展場(chǎng)外唯一的樓體大條幅，到現(xiàn)場(chǎng)就能感受鮮明的個(gè)性；還是一定要房地產(chǎn)會(huì)刊的封面及P2-P3，全面控制資料的最亮點(diǎn)；還是一定要搞掂記者，我們同樣是地產(chǎn)房交會(huì)最亮的點(diǎn)；,,攻擊目標(biāo)：,攻擊核心：,攻擊概念：,,9-10月份推廣計(jì)劃,,,寫字樓具體賣點(diǎn)闡述,半島都市報(bào)、樓體外立面實(shí)體攻擊,人性化商務(wù)/精裝修/廚房/洗手間/物管服務(wù),推廣主題：,攻擊手段：,此期間須完成事項(xiàng)：結(jié)合十月黃金旅游時(shí)期山東省媒體（電