92280_房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法隨著國家國土資源部第11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時代的到來。在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因?yàn)槟菚r大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭

2、也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項(xiàng)目投資成本測算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機(jī)會，一事無成；輕率沖動，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。一、土地成本一、土地成本隨著公開

3、競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、代勞費(fèi)用、交易契稅等，土地成本約占項(xiàng)系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費(fèi)用；8、小區(qū)配套費(fèi)用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。上述所列的各項(xiàng)工程費(fèi)用需根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況進(jìn)行分析，沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。四、開發(fā)間接費(fèi)用四、開發(fā)間接費(fèi)用此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商

4、運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：1、資金成本。該費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時，應(yīng)按項(xiàng)目全貸款來考慮，因?yàn)殚_發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會成本。具體分析時應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法。2、管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用無須多述，包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。3、銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計(jì)