房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查重點(diǎn)解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查要點(diǎn)解析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查要點(diǎn)解析房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)方面存在許多問(wèn)題。一般來(lái)講，稅務(wù)稽查會(huì)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的如下計(jì)稅收入：一、是否有延遲確認(rèn)收入的行為《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》規(guī)定，銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利

2、益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。通常房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的條件是：1.辦理了商品房實(shí)物移交手續(xù)。2.取得了買(mǎi)方付款證明。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間一般是在交樓時(shí)。但是，稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入比會(huì)計(jì)規(guī)定要提前：1、2008年前：國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)

3、轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之支出的基數(shù)，但在會(huì)計(jì)處理時(shí)，將預(yù)售房收入轉(zhuǎn)為銷售收入的年度，不可以重復(fù)計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)支出的基數(shù)。另外，這里要特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并

4、計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額?！坝?jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”應(yīng)理解為“實(shí)際征收”，不是預(yù)征稅款的概念，不是預(yù)征稅款就沒(méi)有多退少補(bǔ)的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)不按稅法的規(guī)定申報(bào)預(yù)收賬款的收入就屬于虛假申報(bào)，屬于偷稅行為。二、預(yù)收的定金、誠(chéng)意金是否按規(guī)定征稅1、定金所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的