偉業(yè)顧問房地產(chǎn)小戶型研討(61)頁

1、小戶型研討 ——可以載舟亦可覆舟,內(nèi)容概要,1、前言說明2、市場背景3、形形色色的小戶型案例4、總結(jié),前言說明,前提原則：沒有“最好”、只有“正好” 核心內(nèi)容： 特定人群的居住模式 —特定的城市區(qū)域特征 —形形色色的產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)性規(guī)律 關(guān)于形式： 較多使用圖片可以隨時打斷交流互動,市場背景,小戶型熱負(fù)面的聲音冷靜的思考,solo,財智中心,榮豐2

2、008,solo,形形色色的小戶型,城市中心高地價地區(qū)的小戶型就業(yè)密集區(qū)周邊小戶型郊區(qū)的小戶型別墅便于產(chǎn)權(quán)分割的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,,,,人群？,區(qū)域？,產(chǎn)品？,,城市中心高地價地區(qū)的小戶型,精致、強(qiáng)調(diào)公共和私有空間的差異,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,暫居傾向、商用傾向、投資傾向,極高地價、配套設(shè)施齊全、大量商務(wù)流動人口,,東方銀座,交通樞紐齊全的配套良好的形象周邊涉外的歷史,,東方銀座,公寓、寫字樓、商場三位一體戶型56.9~1

3、61平米一層6~8戶,,東方銀座,,,堅果公寓,,針對特定人群都市酒吧夜生活,,堅果公寓,內(nèi)廊式布局一層26戶戶型46.32~102平米,,美國某公寓,強(qiáng)調(diào)“可變性”超大的雙層櫥柜，半透明的轉(zhuǎn)門劃分起居和臥室家具基本都是可動的開敞共享式空間，,改造前平面,改造后平面,,美國某公寓,超大的雙層櫥柜，,,半透明的轉(zhuǎn)門,,,,,美國某公寓,超大櫥柜,半透明轉(zhuǎn)門,,,懸掛電視,,可變餐桌,,,美國某公寓,可變

4、餐桌,,東京HM,位置：東京臨海副都心,,東京HM,售樓處與現(xiàn)場的導(dǎo)向,,東京HORIZON MARE,首層平面圖,,東京HORIZON MARE,框架結(jié)構(gòu)： 周邊式布置戶型方正一層18戶戶型 53.21~124.02平米三層平面圖　4~24層平面圖,,,,,東京HORIZON MARE,25~26層平面一層11~12戶戶型加大,,東京HORIZON MARE,第27層平面：公共部分,屋頂平面,,東京H

5、M,小而全，小而精為了使內(nèi)部空間分布更合理，日本人的流線與我們正相反建筑設(shè)計的流程不是直進(jìn)式，而是層層深化。,,東京HM,豪華的臉面--公共部分空間,,東京HM,由于空間小，許多門是推拉門,置于內(nèi)部的開敞式廚房可心節(jié)省本來可憐的采光面。,,東京HM,真正的精裝修 不只是用精致的材料，而是進(jìn)行精心的安排。,,東京HM,周到細(xì)致的家具,,東京HM,菜單化選件細(xì)到一片拉門,,,東京HM,周到細(xì)致的家具擺放膠片,,東京HM,周到

6、細(xì)致的“菜單”，在有限材質(zhì)中搭配多樣的風(fēng)格，恰當(dāng)?shù)乜蛇x度。,,香港南灣住宅室內(nèi)設(shè)計 （張智強(qiáng)）,１９９９年曾獲得亞太地區(qū)室內(nèi)設(shè)計個人住宅類冠軍獎 建筑面積35M2,在壓縮之外的共享、重疊、移動、轉(zhuǎn)換共30多平米視聽區(qū)、休息區(qū)、廚衛(wèi)區(qū) 布簾后為儲藏柜，簾可做放映屏幕家具均可動,,就業(yè)密集區(qū)周邊的小戶型,精致、強(qiáng)調(diào)公共和私有空間的區(qū)分、必須足夠的公共設(shè)施配套,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,首次購買沖動+極低的購置門檻、對交通的依

7、賴、小家庭傾向、移民傾向,與就業(yè)密集區(qū) 方便的交通大盤周邊配套足夠,,炫特區(qū),小白領(lǐng)就業(yè)密集的東部地區(qū)周邊配套齊全，引入青鳥,,炫特區(qū),9~18層每層9~16戶周邊布置,,炫特區(qū),戶型40~80平米，共82種戶室內(nèi)配套較全，有封閉的廚房型,,后現(xiàn)代城,“現(xiàn)代”沒什么不好 在“后現(xiàn)代”出現(xiàn)之前!別閑著了，這都搶瘋了! 后現(xiàn)代城“S++瘋爆”正在大贈送。美國后街生活？ 后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格？,,后現(xiàn)代

8、城,,一居公寓戶型面積為40~60平米低總價，低門檻齊全的服務(wù)能落實嗎？,,非常男女,COD區(qū)域配套齊全，綜合物業(yè)投資傾向、暫居傾向,,,非常男女,北京市場的單一化歷史居住分異的趨勢800元/月能租到什么？“非常男女”來來去去。,,非常男女,“人人都有自己的的住房”共享服務(wù)概念,,宣頤家園,,,在三維中緊湊象工業(yè)設(shè)計一樣做建筑設(shè)計戶型34.64平米,,易墅殿堂,,易墅殿堂,,城市近郊區(qū)的小戶型別墅

9、,做為中轉(zhuǎn)站的玩藝兒，關(guān)鍵是院子，綠化、空氣……,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,郊郊區(qū)化情結(jié)，城區(qū)居住的現(xiàn)實,低地價、環(huán)境優(yōu)美、交通便利,,便于產(chǎn)權(quán)分割的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓,按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置、戶型開敞易于改造、戶內(nèi)配套不完善而樓內(nèi)配套相對完善,,,人群,區(qū)域,產(chǎn)品,投投資客、中小型公司,高地價、商務(wù)氛圍成熟、交通便利,,摩瑪大廈,從“青春匯館”到“摩碼大廈”CBD+拓寬后朝陽北路的沿街形象外部空間國際化、公共空間商務(wù)化、私人空間自由化、細(xì)節(jié)空間

10、人性化以35~55平米為一個商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間為一個產(chǎn)權(quán)單位出售框架結(jié)構(gòu)，隔墻樓板均可拆除，各產(chǎn)權(quán)單位可相互連,,摩瑪大廈,自由分割超精度產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品變通金融優(yōu)勢，投資上品7880元/M2，四個月售罄,,財智中心,,財智中心,例：以財智中心A座超標(biāo)準(zhǔn)層基本單元為例:　　(價格有效期至12月16日)銷售面積：70.20 M2單　　價：15660元/ M2總　　價：1099332元首付20%，共計229332元

11、，貸款87萬元。月還款：5761元/月（8成20年）律師費、保險費及維修基金：28590元。契　　稅：32980元,因為是期房，入住前還款按13個月計算。共計5761元/月×13個月＝74893元總投入365795元由于是起標(biāo)準(zhǔn)層，可做加層，加層后面積為70.20 M2×2倍＝140.4M2 年支出：1）月　供：5761元×12個月＝69132元　　　　2）物業(yè)費：6米層高每月每平米6元　

12、　　　　70.20 M26元×12個月＝5054元　　　　3）供暖費：6米層高每平米45元　　　　　70.20 M2× 45元＝3159元,按3.5元/天.M2(含物業(yè)費、供暖費）租金，空置1個月計算月收入：3.5元×140.4 M2×30天＝14742元年收入：14742元×11個月＝162162元年凈收益：162162元－5054元－3159元－69132元＝84817元

13、年收益率：84817元÷365795元×100%＝23.2%（13.5%）按4元/天.M2(含物業(yè)費、供暖費）租金，空置1個月計算月收入：4元×140.4 M2×30天＝16848元年收入： 16848元×11個月＝185328元年凈收益： 185328元－5054元－3159元－69132元＝107983元年收益率： 107983元÷365795元×10

14、0%＝29.5%（18.5%）,總結(jié)：小戶型的問題？？？？？？？,房型合理性差,進(jìn)深大墻多、公攤大“筒子樓的痕跡”朝向不好,小戶型設(shè)計手法 ——如何變?。?？？,功能削減,雙衛(wèi)——單衛(wèi)生間居室個數(shù)減少,,減少功能,小戶型設(shè)計手法,壓縮面積,各功能空間面寬減小各功能空間進(jìn)深減小,,,,壓縮面寬,小戶型設(shè)計手法,內(nèi)部空間共享化,起居、臥室、書房……各功能 “分時共享”,改造前平面,改造后平面,小戶型設(shè)計手法,功能外部化,,把戶

15、內(nèi)的功能移到戶外，樓內(nèi)共享甚至和城市共享,小戶型設(shè)計手法,家具建筑化,小戶型設(shè)計手法,細(xì)化功能，合理配比,,把戶內(nèi)的功能細(xì)化，分別給出特定空間，在小戶型中能夠提高總的利用率，,如：把衛(wèi)生間的各個功能細(xì)化、分別設(shè)計不同的空間,,小戶型設(shè)計中應(yīng)注意的問題,利用邊角空間、增加儲藏面積,,日本住宅中的儲藏空間大概占總套內(nèi)面積的10%,,,北京自在港灣,“想有一個完整的周未嗎？”,,北京自在港灣,設(shè)計概念，面積106平米的“MINI”“人人都