陽(yáng)光100業(yè)務(wù)流程重組-設(shè)計(jì)管理流程(149)頁(yè)

1、業(yè)務(wù)流程重組——設(shè)計(jì)管理流程,,設(shè)計(jì)管理流程培訓(xùn)講座的目的,,1. 使大家了解房地產(chǎn)開發(fā)全程的主要環(huán)節(jié),2. 熟悉房地產(chǎn)公司各部門在各環(huán)節(jié)中的作用和 地位，了解各部門在主要環(huán)節(jié)中如何協(xié)同工 作,3. 為集團(tuán)下一步設(shè)計(jì)管理流程的實(shí)施打下基礎(chǔ)。,案例一,設(shè)計(jì)管理流程培訓(xùn)講座的目的,,房地產(chǎn)管理涉及的學(xué)科和專業(yè)眾多：,企業(yè)管理、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、法律、財(cái)務(wù)……,拋磚引玉,只是從另一個(gè)角度去看房地產(chǎn),房地產(chǎn)公司在做什么？,,小劉的

2、故事：,我們?cè)诟墒裁?？我們能干什么?內(nèi)部和外部資源整合創(chuàng)造資源利益最大化,我們專業(yè)嗎？,,人力資源部門說：,某公司總經(jīng)理說：,我們要聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)人才,我們都是專業(yè)的房地產(chǎn)人士,問題一：某項(xiàng)目占地300畝，首期支付地價(jià)款1.5億元，銷售定價(jià)6000元/㎡。如因種種原因項(xiàng)目開盤推遲了2個(gè)月，請(qǐng)問資金成本的損失是多少？如經(jīng)過管理優(yōu)化提前開盤2個(gè)月，請(qǐng)問資金獲利是多少？,我們專業(yè)嗎？,,問題三：請(qǐng)問在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，應(yīng)該由哪個(gè)

3、部門決定分期開發(fā)？分期開發(fā)都需要考慮哪些因素？,問題二：某設(shè)計(jì)總監(jiān)提出為了提升項(xiàng)目品質(zhì)，準(zhǔn)備采用LOW-E玻璃。請(qǐng)問在材料、施工成本等恒定的條件下，樓盤銷售單價(jià)可以上漲？元/㎡,管理者專業(yè)嗎？,,萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石說：,對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)的管理，我個(gè)人自認(rèn)為最多能懂30%,中國(guó)的房地產(chǎn)界有全才嗎？尺有所長(zhǎng)，寸有所短,企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者是全才嗎？劉邦和項(xiàng)羽的對(duì)比,設(shè)計(jì)≠ 設(shè)計(jì)管理,,優(yōu)秀的設(shè)計(jì)人員≠合格的設(shè)計(jì)管理人員優(yōu)秀

4、的預(yù)算人員≠合格的成本管理人員,合格的設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)具備的基本條件：1.高水平的判斷與識(shí)別能力，眼界開闊2.對(duì)社會(huì)資源的充分理解3.高超的設(shè)計(jì)管理能力和協(xié)調(diào)能力4.對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注和充分的把握,管理學(xué)的演變,,,一組奇怪的數(shù)據(jù)帶來的思考,美國(guó)企業(yè)的平均壽命：,日本企業(yè)的平均壽命：,中國(guó)企業(yè)的平均壽命：,40年,13年,5年,強(qiáng)調(diào)客戶,追求效率,注重利潤(rùn),,,,“天長(zhǎng)地久，天地所以能長(zhǎng)且久者，以其不自生， 故能長(zhǎng)生”

5、 --摘自《道德經(jīng)》,流程的定義,業(yè)務(wù)流程的定義：,麥可-哈默博士：,美國(guó)《時(shí)代雜志》與《商業(yè)周刊》評(píng)選的杰出管理大師,業(yè)務(wù)流程是把多個(gè)輸入轉(zhuǎn)化為對(duì)顧客有價(jià)值的輸出的活動(dòng),哈默強(qiáng)調(diào)流程至上典型案例：IBM通過流程再造，減少了90%的作業(yè)環(huán)節(jié)。,,3種系統(tǒng)流程及其之間的關(guān)系,,流程的六個(gè)要素,構(gòu)成流程的六個(gè)要素,若干活動(dòng),,流程的六個(gè)特點(diǎn),流程的六個(gè)特點(diǎn),目標(biāo)性：有明確的輸入,內(nèi)在性：包含于任何事物或行

6、為中,整體性：至少有兩個(gè)活動(dòng)組成,動(dòng)態(tài)性：流程不是一個(gè)靜態(tài)的概念,層次性：流程是一個(gè)嵌套的概念,結(jié)構(gòu)性：流程的結(jié)構(gòu)可以有多種表現(xiàn)形式,,流程的意義,流程的意義,萊斯特-梭羅博士：,美國(guó)前總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)顧問《世紀(jì)之戰(zhàn)-未來日美歐大戰(zhàn)》,“在過去的年代里，誰能發(fā)明新產(chǎn)品，誰就能在經(jīng)濟(jì)上取勝。但是,在21世紀(jì),持續(xù)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)將更多的來自新的流程技術(shù)而不是新的產(chǎn)品技術(shù)。反向工程已成為一種藝術(shù)。新產(chǎn)品的仿制不再是難事。過去的首要任務(wù)（發(fā)明新產(chǎn)品

7、）現(xiàn)在變成了次要任務(wù)，而過去的次要任務(wù)（發(fā)明和完善流程），現(xiàn)在則變成了首要任務(wù)”,,什么是BPR,BPR：業(yè)務(wù)流程重組,(Business Process Reengineering),● 提出的原因和年代,,3C的需要：顧客(Customer)：買賣關(guān)系發(fā)生了變化競(jìng)爭(zhēng)(Competition)：全球經(jīng)濟(jì)一體化使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈變化(Change)：市場(chǎng)、客戶、科技、信息化,什么是BPR,,● 業(yè)務(wù)流程重組的幾本代表性書籍,●

8、 影響： 75％－－80％的美國(guó)大企業(yè)開始重組 美國(guó)《商業(yè)周刊》：BPR是恢復(fù)美國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力的 唯一途徑,《公司重組：企業(yè)革命的宣言》《重組革命的手冊(cè)》《企業(yè)X再造》,業(yè)務(wù)流程重組的理想效果,,麥可-哈默博士利用經(jīng)濟(jì)管理分析工具測(cè)算得出的結(jié)論：,企業(yè)實(shí)施理想的業(yè)務(wù)流程重組，可以帶來,● 生產(chǎn)周期縮短70%,● 成本降低40%,● 產(chǎn)品質(zhì)量提高40%,● 總收入提高40%,流程企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)的區(qū)別,,,對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)思索的

9、幾個(gè)問題？,,問題一：,一個(gè)崗位上的員工，究竟是對(duì)直接上級(jí)承擔(dān)責(zé)任、還是對(duì)下一道工序承擔(dān)責(zé)任？,問題二：,一個(gè)具體的部門，究竟是對(duì)部門任務(wù)指標(biāo)承擔(dān)責(zé)任、還是對(duì)企業(yè)組織目標(biāo)承擔(dān)責(zé)任？,對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)思索的幾個(gè)問題？,,問題三：,一個(gè)企業(yè)的最高管理者，究竟是面向內(nèi)部個(gè)人任務(wù)承擔(dān)責(zé)任、還是面向外部承擔(dān)顧客責(zé)任？,案例二,哪些企業(yè)需要流程管理,,,,分析認(rèn)識(shí)流程的方法,What－是什么?,Why－ 為什么做?,When－什么時(shí)間做?,Wher

10、e－哪些公司做? ( 外部資源最大化 ),Who－誰來做?,How－如何做?,“先知其策，然后行；先共其策，然后知” --摘自《鬼谷子》,,流程管理的原則,1. 流程的組織應(yīng)以產(chǎn)品和客戶為中心,強(qiáng)調(diào)顧客滿意，而不僅僅是上司滿意,強(qiáng)調(diào)內(nèi)外顧客滿意相互統(tǒng)一的原則,強(qiáng)調(diào)把供應(yīng)商納入“顧客滿意”流程體系的原則,,案例：海爾產(chǎn)品設(shè)計(jì)的改進(jìn)、DELL的定單響應(yīng),案例：財(cái)務(wù)需要鉛筆、工程指責(zé)銷售,案例：G

11、E的產(chǎn)品提供,流程管理的原則,2.全面關(guān)注業(yè)務(wù)流程的系統(tǒng)優(yōu)化,重流程而不是重職能、組織和部門的原則,集成化原則：最大限度地實(shí)現(xiàn)信息整合和實(shí)時(shí)共享,整體、均衡的原則,簡(jiǎn)約化原則,,案例：IBM的信用卡發(fā)放、房地產(chǎn)的可行性研究,案例：萬科集團(tuán)的集中采購(gòu)、微軟數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng),案例：木桶理論、珠江地產(chǎn)的客戶服務(wù)流程及配套標(biāo)準(zhǔn),案例：發(fā)個(gè)郵件吧、填個(gè)表吧,流程管理的原則,3. 從上到下的整體聯(lián)動(dòng)效應(yīng),企業(yè)最高層居于至關(guān)重要的地位,強(qiáng)調(diào)詳細(xì)授權(quán)和組織

12、扁平化,強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作和并行工作,,案例：國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)公司BPR失敗的原因,避免產(chǎn)生信息與處理信息脫節(jié)，強(qiáng)調(diào)流程由使用者而不是領(lǐng)導(dǎo)者掌握案例：微軟項(xiàng)目PM的職權(quán)、香港長(zhǎng)實(shí)對(duì)客戶投訴的處理,案例：流程管理與計(jì)劃管理,流程管理的誤區(qū),流程管理不是靈丹妙藥，不是管理的全部,流程管理不能給企業(yè)帶來立竿見影的效果,流程管理的重點(diǎn)不在于流程，而在于實(shí)施和管理,流程管理不能用簡(jiǎn)單的IT技術(shù)手段替代,流程管理不是一勞永逸的解決方案,流程管理不是簡(jiǎn)單的內(nèi)

13、部組織架構(gòu)重組,流程改造的方法,ESIA原則：,流程改造或優(yōu)化的重點(diǎn)工作，就是消除非增值活動(dòng)和調(diào)整核心增值活動(dòng)。其基本規(guī)律可概括為ESIA代表的四個(gè)單詞：,清除： ( Eliminate ),簡(jiǎn)化： ( Simplify ),整合： ( Integrate ),自動(dòng)化： ( Automate ),,流程改造的方法,,業(yè)務(wù)流程重組優(yōu)化的階段性特點(diǎn),業(yè)務(wù)流程重組呈現(xiàn)的特點(diǎn),,過量生產(chǎn)或供應(yīng)等待時(shí)間轉(zhuǎn)移

14、或移動(dòng)失控流程中的加工處理環(huán)節(jié)庫(kù)存或文牘缺陷和失誤重復(fù)的活動(dòng)反復(fù)的檢驗(yàn),程序和流程溝通表格,工作流：賦權(quán)一個(gè)人完成一系列簡(jiǎn)單的任務(wù)工作團(tuán)隊(duì)：以高效滿足顧客為前提，用于承擔(dān)單個(gè)成員無法承擔(dān)的系列任務(wù)。供應(yīng)商：建立信任關(guān)系，整合雙方流,簡(jiǎn)單重復(fù)的工作數(shù)據(jù)的采集、傳輸與分析流程與信息的高度重合,組織趨于扁平化，決策權(quán)力下放審核與控制明顯減少同步并行工作代替順序工作方式復(fù)合型人才的作用增大管理者的工作職責(zé)由控制和監(jiān)

15、督變?yōu)橹笇?dǎo)和幫助,流程管理對(duì)人力資源的思考,,問題一：崗位是如何產(chǎn)生的？,問題二：誰決定崗位？,問題三：如何滿足流程管理對(duì)崗位能力的要求？,,,ISO9000與BPR的關(guān)系,區(qū)別：1. BPR重優(yōu)化，通過ESIA提高流程效率2. ISO重規(guī)范，做到的要寫到，寫到的就要做到,,聯(lián)系：1. 二者可以相輔相成，持續(xù)發(fā)展2. 相互穿插，并不矛盾,計(jì)劃管理的缺陷,,早期的企業(yè)：管理就是計(jì)劃嗎？權(quán)責(zé)對(duì)等嗎？計(jì)劃能夠落實(shí)嗎？,

16、,為什么要優(yōu)化設(shè)計(jì)管理流程,1.市場(chǎng)的需要：,,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，開始強(qiáng)調(diào)以顧客為中心和服務(wù)至上的經(jīng)營(yíng)理念,大部分開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)缺乏整體認(rèn)識(shí)，著眼于投資回報(bào)率和作品創(chuàng)造，注重產(chǎn)品的性價(jià)比和作品設(shè)計(jì)主題的表達(dá)，忽視了產(chǎn)品價(jià)值的市場(chǎng)認(rèn)知度。,為什么要優(yōu)化設(shè)計(jì)管理流程,客戶要什么？,,國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)商沒有產(chǎn)品研發(fā)部門，即使設(shè)立了產(chǎn)品研發(fā)部門，也大多著眼于利潤(rùn)導(dǎo)向、設(shè)計(jì)導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，離客戶的真

17、正需求有很大差別。,客戶價(jià)值工程,,研發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷,價(jià)值工程是一套有系統(tǒng)的管理技術(shù)，用以界定不必要的成本，進(jìn)而在不降低性能的前題下，開發(fā)降低成本的替代方案。,插敘：價(jià)值工程的基礎(chǔ)概念,,提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種： 一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑； 二是功能不變，降低成本； 三是成本不變，提高功能； 四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低； 五是成本

18、略有上升，但帶來功能大幅度提高。,為什么要優(yōu)化設(shè)計(jì)管理流程,,2.成本的需要：,影響成本的關(guān)鍵階段是設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占工程造價(jià)的1％，但影響工程造價(jià)的程度達(dá)75%以上。,案例四,為什么要優(yōu)化設(shè)計(jì)管理流程,,設(shè)計(jì)影響民用建筑工程造價(jià)的幾個(gè)方面：,小區(qū)規(guī)劃；住宅的平面布置住宅的層高和凈高住宅層數(shù)住宅的單元組成、戶型和住戶面積住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇,,,為什么要優(yōu)化設(shè)計(jì)管理流程,,3.品牌建設(shè)的需要：,80%的工程質(zhì)量問題是設(shè)

19、計(jì)階段的差錯(cuò)引起的。,工程質(zhì)量問題造成客戶滿意度降低，直接影響項(xiàng)目銷售和房地產(chǎn)品牌的市場(chǎng)口碑。,萬科集團(tuán)2003年銷售管理統(tǒng)計(jì)報(bào)告，在集團(tuán)新樓盤銷售過程中，有30%以上的樓盤銷售來源于老客戶的購(gòu)買或推薦。,房地產(chǎn)運(yùn)作的八個(gè)環(huán)節(jié),項(xiàng)目論證階段,項(xiàng)目策劃階段,營(yíng)銷策劃階段,設(shè)計(jì)管理階段,項(xiàng)目施工階段,銷售管理階段,入伙保修階段,物業(yè)管理階段,,,集團(tuán)設(shè)計(jì)管理流程,,,,,投資分析階段的基礎(chǔ)概念,,什么是投資分析？,為什

20、么要做投資分析？,對(duì)土地信息或房地產(chǎn)項(xiàng)目合作信息進(jìn)行的投資與收益分析，是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要環(huán)節(jié)。,通過對(duì)開發(fā)全過程的模擬，分析經(jīng)營(yíng)前景，為經(jīng)營(yíng)決策提供計(jì)劃、成本、銷售和經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)。,投資分析階段的基礎(chǔ)概念,,投資分析階段的時(shí)間：,,,投資分析階段設(shè)計(jì)部門的主要工作成果：,《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》,投資分析階段的基礎(chǔ)概念,,投資分析階段的主導(dǎo)部門：,投資分析成果的審批權(quán)限：,集團(tuán)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)審,集團(tuán)負(fù)責(zé)土地、項(xiàng)目開發(fā)的部門,判斷

21、土地價(jià)值的常用方法之一,,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)政策導(dǎo)向產(chǎn)品類型城市規(guī)劃特點(diǎn)及發(fā)展方向歷史、傳統(tǒng)原因?qū)Σ煌瑓^(qū)域的認(rèn)同城市自然條件地理、地質(zhì)條件社會(huì)資源條件市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況……,跨區(qū)域、多項(xiàng)目投資的選擇方法之一,,核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報(bào)率

22、 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資 ×100% 4、銷售毛利率 項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%5、獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例 資金峰值/項(xiàng)目總投資 7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金,利潤(rùn)指標(biāo)評(píng)

23、價(jià)：,投資分析階段設(shè)計(jì)流程分解示意,,,,,,,投資分析階段設(shè)計(jì)流程分解示意,,,,,投資分析階段的組織框架,,,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作,匯總項(xiàng)目基礎(chǔ)資料：宗地自然條件、宗地社會(huì)條件、競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息,設(shè)計(jì)分析：規(guī)劃設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析、產(chǎn)品分析,組織外聘專家評(píng)審：規(guī)劃設(shè)計(jì)草案用地意見,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作,,擬訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃：關(guān)鍵設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)控制性計(jì)劃,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料范例,,宗地自然條件一：宗地城市位置圖、宗地區(qū)

24、域位置圖、宗地紅線圖、宗地現(xiàn)狀照片、宗地地形圖、宗地綠化植被分布,宗地自然條件二：城市氣溫、城市風(fēng)向、空氣質(zhì)量、水文條件、噪音、水質(zhì)、電磁輻射等污染源、宗地地下物情況,責(zé)任部門：誰來做？,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料范例,,宗地社會(huì)條件一：區(qū)域現(xiàn)狀圖、區(qū)域總體規(guī)劃圖、區(qū)域交通分析圖、周邊道路斷面圖、周邊公共設(shè)施圖、市政管線圖,宗地社會(huì)條件二：當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、前期規(guī)劃咨詢意見,責(zé)任部門：誰來做？,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料范例,,競(jìng)爭(zhēng)

25、樓盤信息一：規(guī)劃（總用地面積、總建筑面積、容積率、綠化率、總戶數(shù)、車位數(shù)）、建筑（住宅總面積、住宅類型、結(jié)構(gòu)形式、會(huì)所面積、商業(yè)面積）、景觀（ 周邊自然景觀、景觀面積、景觀類型）,競(jìng)爭(zhēng)樓盤的概念：與項(xiàng)目在地理位置、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型等方面存在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤,,項(xiàng)目基礎(chǔ)資料范例,競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息二：競(jìng)爭(zhēng)樓盤的主要賣點(diǎn)、采用的新技術(shù)、新概念、設(shè)計(jì)單位概況、裝修部品標(biāo)準(zhǔn),競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息三：戶型種類、面積、實(shí)用率、所占比例、主力戶型、

26、戶型特色描述,責(zé)任部門：誰來做？,規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析的內(nèi)容及方法,,分析宗地自然環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響,分析不良地塊對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及處理措施,分析區(qū)域總體規(guī)劃等對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響,分析道路交通狀況對(duì)主入口與人車流線的影響,依據(jù)宗地自然條件一,依據(jù)宗地自然條件二,依據(jù)宗地社會(huì)條件一,依據(jù)宗地社會(huì)條件一,分析周邊配套對(duì)小區(qū)自身配套的影響,規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析的內(nèi)容及方法,,分析宗地地形對(duì)建筑與產(chǎn)品排布的可行性影響,分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距

27、要求對(duì)建筑排布的影響,具備規(guī)劃要點(diǎn)與不具備規(guī)劃要點(diǎn)的設(shè)計(jì)分析容積率分析、產(chǎn)品分配比例分析、建筑排列分析,依據(jù)宗地自然條件一,依據(jù)宗地社會(huì)條件一,依據(jù)宗地社會(huì)條件二,依據(jù)專業(yè)綜合分析,,規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析的輸出對(duì)象,規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性存在不同假設(shè)的情況下應(yīng)編制對(duì)應(yīng)文件,市場(chǎng)營(yíng)銷、成本審算、規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的草案應(yīng)一致并通過部門之間的會(huì)審，形成統(tǒng)一的可研報(bào)告,房地產(chǎn)成本估算的范例一,,房地產(chǎn)投資收益分析的范例一,,房地產(chǎn)投資收益分析的

28、范例二,,規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析的原則,,設(shè)計(jì)分析支持的兩個(gè)方向：市場(chǎng)營(yíng)銷與成本,核心目的：為預(yù)測(cè)意向土地項(xiàng)目的投資效益和經(jīng) 營(yíng)前景提供技術(shù)依據(jù),工作原則：以土地項(xiàng)目開發(fā)部門為主導(dǎo)，工作成 果互為條件依據(jù),,規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的組成,規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析：,規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、項(xiàng)目開發(fā)概念,規(guī)劃設(shè)計(jì)草案圖紙：規(guī)劃設(shè)計(jì)草案總平面圖、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),產(chǎn)品分析：產(chǎn)品定位建議、有利、不

29、利因素分析,概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí),,什么是概念設(shè)計(jì)？,為什么要做概念設(shè)計(jì)？,針對(duì)市場(chǎng)需求和客戶需求，進(jìn)行目標(biāo)確立的策劃過程。概念設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一,通過對(duì)概念設(shè)計(jì)的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位的策劃，最終可以確定指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過程和計(jì)劃,概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí),,概念設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別,目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)商在實(shí)際操作中普遍忽視概念設(shè)計(jì)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)完全轉(zhuǎn)向以客戶為主體的買方市場(chǎng)，概念設(shè)計(jì)的缺失會(huì)直接影響到項(xiàng)目的成敗,概念設(shè)計(jì)

30、偏重于,定位,方向,結(jié)構(gòu),規(guī)劃設(shè)計(jì)偏重于,尋求達(dá)成目標(biāo)的方法,設(shè)計(jì)的深化,概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí),,概念設(shè)計(jì)階段的時(shí)間：,,,概念設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)部門的主要工作成果：,《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》,概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí),,概念設(shè)計(jì)階段的主導(dǎo)部門：,概念設(shè)計(jì)成果的審批權(quán)限：,集團(tuán)概念設(shè)計(jì)綜合評(píng)審,集團(tuán)設(shè)計(jì)部門和市場(chǎng)營(yíng)銷部門,項(xiàng)目定位的思路,,為什么要定位?,為了找一個(gè)市場(chǎng)空檔，把產(chǎn)品賣出去,空擋來自于市場(chǎng)時(shí)機(jī)，來自于細(xì)分的客戶需求，來自于產(chǎn)品差異性，來

31、自于價(jià)格……,“分一杯羹”——隨大溜?！俺鲱惏屋汀薄却蠹腋邁~~那么一點(diǎn)點(diǎn)。“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”——只此一家，別無分號(hào)！,項(xiàng)目定位的思路,,定什么位?,1、市場(chǎng)定位：,客戶定位——目標(biāo)客戶描述是產(chǎn)品的先導(dǎo)：區(qū)位：區(qū)位條件及其潛在可能性誠(chéng)品建筑：知識(shí)建筑？朝陽(yáng)公園：小戶型？巴洛克積木：寫字樓？年齡、收入、家庭結(jié)構(gòu)、交通方式……：硬指標(biāo)文化品位、生活方式……：軟指標(biāo)香山藝墅：開奔馳、寶馬的（不是開本田、寶來的）亮馬水晶：不以財(cái)富

32、區(qū)分人購(gòu)房目的：投資/自?。ㄒ淮?二次）……生命周期描述誰需要精裝修？,項(xiàng)目定位的思路,,定什么位?,1、市場(chǎng)定位：,客戶定位——類型與檔次定位高層/多層/低密度/TOWNHOUSE/獨(dú)棟別墅……？項(xiàng)目的第一印象來自類型單價(jià)=》檔次：聽成本的？聽市場(chǎng)的？容積率：聽規(guī)劃的？聽市場(chǎng)的？誰敢主動(dòng)降低容積率？上海萬科蘭喬圣菲別墅項(xiàng)目：目前售價(jià)￥20000.00元/㎡ ，降低容積率后的方案其項(xiàng)目利潤(rùn)比原方案增加11%，多創(chuàng)造項(xiàng)目

33、利潤(rùn)￥1.07億元,項(xiàng)目定位的思路,,定什么位?,2、產(chǎn)品定位：,與市場(chǎng)定位相適應(yīng)的產(chǎn)品描述產(chǎn)品類型 =》規(guī)劃結(jié)構(gòu)檔次、交通方式 =》車位配置開寶馬的和開奇瑞的區(qū)別 BMW 745li - 5029㎜ X1902㎜ 奇瑞QQ – 3550㎜ X1508㎜ 家庭結(jié)構(gòu)、生活方式=》戶型細(xì)節(jié)愛好、品位=》建筑形象……,項(xiàng)目定位的思路,,定什么位?,3、市場(chǎng)定位的原則：,自圓其說：產(chǎn)品定位必須與市場(chǎng)定位一致差

34、異性競(jìng)爭(zhēng)力：細(xì)分目標(biāo)客戶的具體需求，讓產(chǎn)品有賣點(diǎn) 市場(chǎng)定位走的是“空擋”的位 但，趨同是絕對(duì)的，差異性是相對(duì)的留有余地：營(yíng)銷要求并不是至高無上的，留給建筑師發(fā)揮的空間,項(xiàng)目定位的思路,,房地產(chǎn)的銷售價(jià)格與產(chǎn)品分布：,單價(jià)=》代表產(chǎn)品檔次總價(jià)=》代表客戶支付能力檔次高檔次高總價(jià)低檔次低總價(jià)均好性 VS 差異性？評(píng)價(jià)住宅舒適度要

35、求的性能標(biāo)準(zhǔn)：,項(xiàng)目定位的思路,,如何看待銷售要求？,銷售的要求是基礎(chǔ)，但并不代表一切,往往，客戶并不知道自己想要什么，銷售也不知道我們做的是產(chǎn)品，更應(yīng)該是作品——我們要知道怎樣能成為作品設(shè)計(jì)部：應(yīng)該是各方利益的協(xié)調(diào)者作為一名合格的設(shè)計(jì)師，應(yīng)該知道客戶想要什么？銷售想要什么？工程想要什么？物業(yè)想要什么？建筑師想做什么……？,,思考題一：怎么定位?,項(xiàng)目定位的思路,客戶來源的范圍：在哪？分析目標(biāo)客戶：是誰？要什么？分析區(qū)域市

36、場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：慣例、差異=》賣點(diǎn)？典型案例分析：項(xiàng)目定位的管理流程：,概念設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)流程分解示意,,,,,,,,概念設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)流程分解示意,,,,,,概念設(shè)計(jì)階段的組織框架,,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作,編制概念設(shè)計(jì)任務(wù)書：,項(xiàng)目概況及用地分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及設(shè)計(jì)要求、產(chǎn)品定位及分析、概念設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)及進(jìn)度要求,完成概念設(shè)計(jì)方案招標(biāo)：,概念設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)管理流程及說明、概念設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)配套文件范例,,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作

37、,概念設(shè)計(jì)方案分析一：,功能分區(qū)與產(chǎn)品分布、交通分析、組團(tuán)基本單元分析、配套分析、景觀分析、單體意向平面圖、日照分析、坡度與坡向分析,概念設(shè)計(jì)方案分析二：,地質(zhì)資料分析、基礎(chǔ)形式的初步意見、初步設(shè)計(jì)階段設(shè)備專業(yè)技術(shù)措施、地形改造土方平衡分析,,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作,項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書：,項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)部分）、組織概念設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、項(xiàng)目概況及用地分析、概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論,項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃（含施工圖設(shè)計(jì)部分）、方案設(shè)計(jì)需要解決

38、的問題、項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析,,概念設(shè)計(jì)任務(wù)書范例,一.設(shè)計(jì)說明：二.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：三.產(chǎn)品定位及分析： 此部分由市場(chǎng)營(yíng)銷部門與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門共同完成四.概念設(shè)計(jì)圖紙目錄：五.概念設(shè)計(jì)圖紙深度要求：六.進(jìn)度要求：七.附件：,,概念設(shè)計(jì)方案分析的原則,原則一：依據(jù)經(jīng)營(yíng)銷售的要求，兼顧工程、成本的因素,原則二：側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究,原則三：概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論應(yīng)達(dá)到方案設(shè)計(jì)要求的需要,,概念設(shè)計(jì)方案分析的重點(diǎn),功能分區(qū)

39、與產(chǎn)品分布：功能分區(qū)、產(chǎn)品類型分布、空間序列和層次,交通分析：,周邊道路功能、主入口位置、人車關(guān)系、停車方式與數(shù)量、路網(wǎng)分級(jí),組團(tuán)基本單元分析：,組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口關(guān)系,,概念設(shè)計(jì)方案分析的重點(diǎn),配套分析：,根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點(diǎn)，考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容,景觀分析：,表達(dá)景觀設(shè)計(jì)概念，綠化、水系、廣場(chǎng)、道路之間的關(guān)系,單體意向平面：戶型配置、朝向、核心筒

40、數(shù)量要求,進(jìn)行配套分析前應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理部門管理意見,,概念設(shè)計(jì)方案分析的重點(diǎn),日照分析：用地內(nèi)每個(gè)區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時(shí)數(shù),坡度與坡向分析：,當(dāng)用地內(nèi)有坡地時(shí)，需表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地分布,概念設(shè)計(jì)方案分析的重點(diǎn),,地質(zhì)資料分析：宗地自然條件和社會(huì)條件分析,基礎(chǔ)形式的初步意見：根據(jù)初勘資料，分析可行的建筑基礎(chǔ)處理方案,設(shè)備專業(yè)技術(shù)措施：設(shè)備專業(yè)初步設(shè)計(jì)的總體方案,,概念設(shè)計(jì)方案分析的重點(diǎn),地形改造土方平

41、衡分析：,根據(jù)坡度與高程進(jìn)行初步土地的利用分析，計(jì)算土方平衡量,,概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論的成果標(biāo)準(zhǔn),,項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的概念,什么是《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》？為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作制定的綱領(lǐng)性文件,《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》的作用？ 統(tǒng)籌考慮影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各方面因素，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體工作做出方向性決策的管理文件按集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)（一級(jí)計(jì)劃）分解成集團(tuán)所屬項(xiàng)目的目標(biāo)計(jì)劃（二級(jí)計(jì)劃），依據(jù)業(yè)務(wù)流程管理要求分解成部門計(jì)劃（三級(jí)計(jì)劃），指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)

42、全過程。,戰(zhàn)略流程管理,,項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的區(qū)別,《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》,針對(duì)公司各職能部門的管理文件,統(tǒng)籌影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各方面因素,《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》,針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的技術(shù)文件,規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體技術(shù)要求,,項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的內(nèi)容要求,地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo),設(shè)計(jì)部門,營(yíng)銷部門,成本部門,地區(qū)公司工程管理部門,計(jì)劃管理部門,,方案設(shè)計(jì)需要解決的問題（范例）,規(guī)劃方面的問題：用地布局、道路交通、銷售分期、組團(tuán)與管理、環(huán)

43、境景觀,單體方面的問題：會(huì)所單體、商業(yè)單體、學(xué)校（幼兒園）單體、首期住宅單體方案設(shè)計(jì),技術(shù)方面的問題：日照間距、土方平衡、技術(shù)配套、節(jié)能與降噪、新技術(shù)、新材料應(yīng)用,,方案設(shè)計(jì)需要解決的問題（范例）,舉例：銷售分期需要考慮的問題？,首期銷售賣場(chǎng)銷售氛圍營(yíng)造的問題？,根據(jù)首期銷售賣場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)的問題？,是否滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求的問題？,是否滿足每期設(shè)計(jì)上的吸引客戶賣點(diǎn)要求的問題？,,方案設(shè)計(jì)需

44、要解決的問題（范例）,舉例：銷售分期需要考慮的問題？,分期開發(fā)技術(shù)配套設(shè)施的可行性、可靠性問題？,分期開發(fā)對(duì)物業(yè)管理模式可行性的影響問題？,分期開發(fā)施工組織的可行性問題（技術(shù)和成本）？,分期開發(fā)時(shí)道路系統(tǒng)的可行性問題？,,項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析（范例）,明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制：,設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分：,設(shè)計(jì)單位的選擇：,設(shè)計(jì)部門人力資源的分配：,集團(tuán)設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目設(shè)計(jì)部的配合：,設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃：,,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),相關(guān)的重要節(jié)點(diǎn),● 概

45、念設(shè)計(jì)研究● 集團(tuán)確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論● 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)● 集團(tuán)確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審● 集團(tuán)單體方案確認(rèn)● 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批通過● 景觀設(shè)計(jì)● 施工圖預(yù)備圖審核● 施工圖設(shè)計(jì)完成● 銷售包裝設(shè)計(jì),● 主體開工時(shí)間● 樣板間開工時(shí)間● 銷售開盤時(shí)間● 市政開工時(shí)間● 園林開工時(shí)間● 正式入住時(shí)間● 詳規(guī)報(bào)建● 方案報(bào)建● 初步設(shè)計(jì)報(bào)建● 施工圖報(bào)建,項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃（范例）,,實(shí)施方案階段的基礎(chǔ)概念,什么是實(shí)

46、施方案？,實(shí)施方案是對(duì)傳統(tǒng)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的延伸，實(shí)施方案不僅是確定了諸如平面布局，立面形式，景觀等設(shè)計(jì)方案體系，也確定了結(jié)構(gòu)體系、設(shè)備體系、材料體系、成本控制體系等方面的內(nèi)容。具備方案實(shí)施的可行性。,,實(shí)施方案階段的基礎(chǔ)概念,為什么要做成實(shí)施方案而不是傳統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)？,實(shí)施方案有別于傳統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)主要在于在實(shí)施方案階段對(duì)產(chǎn)品盡可能從各個(gè)體系入手，全面、深入地進(jìn)行確認(rèn)，從而減少施工圖階段的反復(fù),,實(shí)施方案階段的基礎(chǔ)概念,傳統(tǒng)設(shè)計(jì)

47、階段劃分與目前設(shè)計(jì)階段劃分的差異：,,實(shí)施方案階段的基礎(chǔ)概念,實(shí)施方案階段的時(shí)間：,,實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)部門的主要工作成果：,《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》、 建筑單體及深化方案,,,實(shí)施方案階段的基礎(chǔ)概念,實(shí)施方案階段的主導(dǎo)部門：,實(shí)施方案成果的審批權(quán)限：,集團(tuán)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審、集團(tuán)建筑單體方案設(shè)計(jì)評(píng)審、集團(tuán)景觀方案設(shè)計(jì)評(píng)審,集團(tuán)設(shè)計(jì)部門和地區(qū)公司設(shè)計(jì)部門,,實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)流程分解示意,,,,,,,

48、實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)流程分解示意,,,,,,,實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)流程分解示意,,,,,實(shí)施方案階段的組織框架,,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作,編制《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》范例,完成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)管理流程及說明、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)配套文件范例,規(guī)劃方案設(shè)計(jì)分析及評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及配套文件范例,,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作,完成規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo),建筑單體方案設(shè)計(jì)分析及評(píng)審 建筑單體方案經(jīng)濟(jì)

49、標(biāo)、技術(shù)標(biāo)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及配套文 件范例,編制《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》范例,,本階段設(shè)計(jì)部門的主要工作,完成景觀方案設(shè)計(jì)分析及評(píng)審 景觀設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及配套文 件范例,總圖、結(jié)構(gòu)、設(shè)備方案設(shè)計(jì)深化 總圖、結(jié)構(gòu)、設(shè)備方案設(shè)計(jì)深化技術(shù)要求,編制綜合方案《綜合方案》范例,,《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》范例,一.項(xiàng)目概況及用地分析：二. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則： 項(xiàng)目的定位、其它基本原則。三.

50、 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論：四. 方案設(shè)計(jì)需要解決的主要問題：五. 設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求：六. 設(shè)計(jì)成果提交的要求：七. 設(shè)計(jì)中期交流時(shí)間安排：,,《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》范例,一.項(xiàng)目概況及用地分析：二. 項(xiàng)目的定位：三. 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論：四. 景觀設(shè)計(jì)的基本原則及要求：五. 設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求： 設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)圖紙目錄要求、深度要求。六. 設(shè)計(jì)成果提交的要求：七. 設(shè)計(jì)中期交流時(shí)間安排：,,規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求

51、,設(shè)計(jì)說明設(shè)計(jì)說明范例,綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)、公共設(shè)施指標(biāo)、住宅指標(biāo)一（按住宅類型）、住宅指標(biāo)二（按戶型大類）、容積率指標(biāo)、會(huì)所詳細(xì)指標(biāo)、商業(yè)詳細(xì)指標(biāo)、停車詳細(xì)指標(biāo),,規(guī)劃方案設(shè)計(jì)圖紙目錄要求《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)圖紙目錄要求》范例,規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求,規(guī)劃方案設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度要求《規(guī)劃方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度要求》范例,,景觀方案設(shè)計(jì)圖紙目錄要求《景觀方案設(shè)計(jì)圖紙目錄要求》范例,景觀方案設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求,景觀方案設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深

52、度要求《景觀方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度要求》范例,,實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求,規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)圖紙目錄要求《規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)圖紙目錄要求》范例,規(guī)劃及建筑方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度要求《規(guī)劃及建筑方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度要求》范例,各專業(yè)初步深化設(shè)計(jì)圖紙目錄要求《各專業(yè)初步深化設(shè)計(jì)圖紙目錄要求》范例,,實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求（示例）,建筑單體方案設(shè)計(jì)圖紙目錄要求,,實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)要求（示例）,示例一（住宅單元標(biāo)準(zhǔn)層平面圖設(shè)計(jì)深度要求

53、）：1. 室內(nèi)家具布置、門窗位置。2. 空調(diào)室內(nèi)外機(jī)位置及空調(diào)板尺寸、定位；表明上下水管 位置、燃?xì)夤艿澜ㄗh位置、室外雨水立管位置。3. 廚房須表明廚柜（操作臺(tái)及吊柜）、洗滌盆、灶具、冰 箱、熱水器、洗衣機(jī)位置。衛(wèi)生間須表明化妝臺(tái)（柜） 定位及臺(tái)盆位置；洗面盆、花灑、浴盆、大便器、淋浴 桿、肥皂盒、毛巾架、手紙盒位置；地漏及地面找坡示 意。 4. 設(shè)備管井、機(jī)房位置、尺寸……,,實(shí)施方案階段設(shè)計(jì)成果

54、標(biāo)準(zhǔn)要求（示例）,示例二（住宅單元立面圖）：1. 表明單元入口、門窗立面劃分、陽(yáng)臺(tái)欄桿、檐口等細(xì)部 形式 。2. 表明墻面材質(zhì)劃分。3. ……,,相關(guān)部門在本階段的工作成果要求,成本管理部門在本階段的工作成果要求：《成本測(cè)算書》、《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》,采購(gòu)管理部門在本階段的工作成果要求：《工程甲供物料表》,項(xiàng)目工程管理部門在本階段的工作成果要求：《工程甲供物料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間計(jì)劃要求》,,施工圖設(shè)計(jì)階段的基礎(chǔ)概念,施工圖設(shè)計(jì)

55、階段的時(shí)間：,,,施工圖設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)部門的主要工作成果：,《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》、《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《交樓標(biāo)準(zhǔn)》——（配合）,,施工圖設(shè)計(jì)階段的基礎(chǔ)概念,施工圖設(shè)計(jì)階段的主導(dǎo)部門：,施工圖設(shè)計(jì)階段成果的審批權(quán)限：,施工圖預(yù)備圖會(huì)審、施工圖會(huì)審,地區(qū)公司設(shè)計(jì)部門和集團(tuán)設(shè)計(jì)部門,,施工圖設(shè)計(jì)階段存在的問題,1.設(shè)計(jì)任務(wù)及設(shè)計(jì)要求不完善： 設(shè)計(jì)條件不充分，設(shè)計(jì)任務(wù)不明確，設(shè)計(jì)深度不 夠，致使變更增加，施工返工，

56、成本上升。,2.設(shè)計(jì)監(jiān)控不當(dāng)： 對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的跟蹤檢查不夠，往往等到施工圖設(shè) 計(jì)完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)問題，設(shè)計(jì)調(diào)整與項(xiàng)目開發(fā) 計(jì)劃沖突。,案例：地漏隨意擺放的問題！,案例：空調(diào)室外機(jī)位與外立面設(shè)計(jì)沖突的問題！,,施工圖設(shè)計(jì)階段存在的問題,3.設(shè)計(jì)計(jì)劃不能如期完成： 設(shè)計(jì)計(jì)劃嚴(yán)重脫期，直接影響項(xiàng)目整體開發(fā)周期,4.集團(tuán)設(shè)計(jì)管理與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程存在脫節(jié)現(xiàn)象： 雙方目標(biāo)管理方向有偏差，責(zé)任流程界定不清，,案例：按期完成了嗎？施工

57、圖設(shè)計(jì)快完了,案例：施工圖設(shè)計(jì)開始了嗎？,,施工圖設(shè)計(jì)階段存在的問題,5.設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理和合同管理有待改進(jìn)： 招標(biāo)的目的？ 合同的要求？,6.施工圖設(shè)計(jì)審核制度不完善： 審什么？ 誰來審？ 怎么審？,案例：二期工程設(shè)計(jì)費(fèi)的問題！,案例：,,施工圖設(shè)計(jì)階段存在的問題,7.設(shè)計(jì)變更缺乏控制： 設(shè)計(jì)變更應(yīng)該由誰來控制？,8.二次設(shè)計(jì)的配合缺乏管理： 誰來進(jìn)行二次設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的監(jiān)控和協(xié)調(diào)？,案例：真的要改嗎？,案例：電梯

58、的投訴！,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)及設(shè)計(jì)要求不完善的解決方案：,施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書明確任務(wù)要點(diǎn)、要求● 項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)● 設(shè)計(jì)依據(jù)、批準(zhǔn)文● 項(xiàng)目概況● 設(shè)計(jì)內(nèi)容● 時(shí)間要求● 成果要求● 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)要求● 附件,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)及設(shè)計(jì)要求不完善的解決方案：,施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 ● 設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求 ● 設(shè)備配置 ● 裝修標(biāo)準(zhǔn) ● 設(shè)計(jì)配合 ● 其它特殊設(shè)計(jì)要

59、求 明確技術(shù)要求 預(yù)防常見問題 統(tǒng)一設(shè)計(jì)作法 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)控不當(dāng)?shù)慕鉀Q方案：,施工圖預(yù)備圖確認(rèn),戶型平面確認(rèn)平面布局結(jié)構(gòu)墻柱門窗設(shè)計(jì)廚衛(wèi)設(shè)計(jì)設(shè)備管井、機(jī)房空調(diào)雨水管留孔留洞,立面設(shè)計(jì)確認(rèn) 檐口 入口 門窗 陽(yáng)臺(tái) 確定外檐裝飾材料 重點(diǎn)核對(duì)立面與平面 設(shè)計(jì)是否吻合,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)劃不能

60、如期完成的解決方案：,施工圖設(shè)計(jì)工作計(jì)劃,明確任務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任人協(xié)作部門,控制時(shí)間設(shè)計(jì)周期,嚴(yán)謹(jǐn)合理可行整體計(jì)劃,按流程推進(jìn)工作，相關(guān)工作互為條件對(duì)整體工作有明確的認(rèn)識(shí),,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)劃不能如期完成的解決方案：,計(jì)劃管理的方法,沒有及時(shí)過程的監(jiān)控，不要奢望有好的結(jié)果,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理的解決方案：,招投標(biāo)管理流程● 統(tǒng)一招投標(biāo)管理流程● 選擇戰(zhàn)略或區(qū)域

61、合作伙伴● 完善定標(biāo)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)● 建立跟蹤及后評(píng)估體系,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)合同管理的解決方案：,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)合同范本● 工程項(xiàng)目● 設(shè)計(jì)內(nèi)容● 設(shè)計(jì)資料、設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)文件的提交● 設(shè)計(jì)收費(fèi)及支付方法● 雙方權(quán)利及責(zé)任● 違約責(zé)任● 合同的生效與終止● 補(bǔ)充條款,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)施工圖設(shè)計(jì)審核不完善的解決方案：,施工圖審圖作業(yè)要求● 內(nèi)部審圖管理● 外部資源利用● 審圖意見的

62、匯總● 注重審圖意見的落實(shí),不是設(shè)計(jì)院出圖了，設(shè)計(jì)任務(wù)就完成了,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,,針對(duì)施工圖設(shè)計(jì)審核不完善的解決方案：,施工圖設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)● 審圖目的● 審圖范圍● 審圖依據(jù)● 審查內(nèi)容 ☆ 與施工圖預(yù)備圖的出入 ☆ 重要節(jié)點(diǎn)的審查及復(fù)核● 重點(diǎn)審查各專業(yè)設(shè)計(jì)配合● 錯(cuò)漏碰缺、配合失誤,,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,針對(duì)設(shè)計(jì)變更缺乏控制的解決方案：,設(shè)計(jì)變更審批流程● 提出部門● 提出變

63、更的原因● 工程對(duì)一般變更的技術(shù)確認(rèn)● 設(shè)計(jì)對(duì)重大變更的技術(shù)確認(rèn)● 變更對(duì)工期的影響● 成本審核及金額估算● 相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,施工圖設(shè)計(jì)管理體系的解決方案,,針對(duì)二次設(shè)計(jì)缺乏管理的解決方案：,有些設(shè)計(jì)工作由于種種原因，需要進(jìn)行二次設(shè)計(jì),如：玻璃幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智 能化工程、市政設(shè)施管線工程……,1.總體方案前置2.明確設(shè)計(jì)責(zé)任3.提出設(shè)計(jì)要點(diǎn)4.主動(dòng)協(xié)調(diào)配合,工程采購(gòu)管理的進(jìn)度控制,,,

64、,,,,,,銷售管理階段的基礎(chǔ)概念,,什么是銷售管理階段？,從產(chǎn)品的宣傳推廣直至銷售，完成產(chǎn)品變現(xiàn)的過程,銷售管理階段包含六步分項(xiàng)工作：■ 銷售方案■ 銷售準(zhǔn)備■ 銷售導(dǎo)入■ 開盤期■ 銷售管理期■ 尾盤期,,銷售管理階段的基礎(chǔ)概念,銷售管理階段的基礎(chǔ)概念,,銷售管理階段的目標(biāo)：■ 完成銷售方案■ 編制營(yíng)銷計(jì)劃■ 完成銷售手冊(cè),,,策劃 定位,管理 實(shí)施,關(guān)于集團(tuán)總部與分公司職能的思索,,有所為，有所不為需不需要？,