順馳房地產(chǎn)公司成本管理控制的調(diào)研匯報(25)頁

1、順馳房地產(chǎn)公司成本管理簡介,一、順馳組織架構(gòu)簡介二、順馳項目操作思路簡介三、順馳成本管理簡介四、其他公司成本控制簡介,一、順馳組織架構(gòu)簡介,,順馳中國,,上海順馳,運營中心,武漢順馳,北京順馳,發(fā)展中心,,,,,,,……,,,開發(fā)中心,,,研發(fā)中心,,昌平公司,,達興公司,豐潤公司,,,開發(fā)部,,,,研發(fā)部,工程部,運營部,銷售部,客服部,,,,策劃部,,,,,,,,,,,,,,,招投標小組,,,,,虛擬小組,財務,,,,,,理解

2、城市,,理解行業(yè),理解項目,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?項目素質(zhì),,理解企業(yè),戰(zhàn)略發(fā)展,,,,考核指標體系,產(chǎn)品設(shè)計,,,,,,,營銷策劃,管理規(guī)劃,,,,,二、順馳項目操作思路簡介,三、順馳成本管理簡介,1、順馳項目快速操作模式：,拿地,市場調(diào)研,產(chǎn)品定位,交工標準,成本測算,,,方案設(shè)計,,成本指標,施工圖,,,管理規(guī)劃,,資金計劃,,,,項目實施,時間也是成本,購買土地,開工,,,,,,,,付款,,,售房,,收到房款,,,入住,,,,,,,,,

3、應收款天數(shù),現(xiàn)金到現(xiàn)金周期,應付款天數(shù),,開盤,,,,,順馳商業(yè)模式：縮短現(xiàn)金到現(xiàn)金的周期,三、順馳成本管理簡介,三、順馳成本管理簡介,一般項目操作模式：,時間也是成本,獲取土地,規(guī)劃設(shè)計,成本估算,,,,,,,開發(fā)手續(xù),工程施工,項目銷售,成本計劃明細,項目結(jié)算,,三、順馳成本管理簡介,2、成本控制：,①成本控制體系：,,前期方案階段（控制總成本的85%左右),項目實施階段（控制總成本的15%左右）,

4、,聚焦方案,,聚焦管理,方案經(jīng)濟性,方案技術(shù)性,限額設(shè)計,用足指標,圖紙審核,提前設(shè)計,旁站設(shè)計,,,,成本控制分解到各部門,,研發(fā),工程,運營,營銷,開發(fā),出圖質(zhì)量出圖時間圖紙審核設(shè)計費用現(xiàn)金流,洽商變更合同控制招投標材料選型工期控制現(xiàn)金流,合同控制招投標材料選型洽商控制現(xiàn)金流控制,計劃性有效性資源整合現(xiàn)金流,政策優(yōu)惠返還現(xiàn)金流,執(zhí)行部門,推動部門,,,,,,,,,,

5、,,,,,,,,,,,,,三、順馳成本管理簡介,②順馳項目目標成本的確定：,拿地,市場調(diào)研,產(chǎn)品定位,成本測算,,,方案設(shè)計,成本指標,交工標準,考核指標,,現(xiàn)金流,,項目實施,,,,目標利潤,薪酬,,,三、順馳成本管理簡介,各項費用支出計劃,,,,,成本預算范圍內(nèi)(或較接近),超出成本預算范圍較多,成本預算,,對表,運營部深入分析判斷,領(lǐng)導團隊決定是否否決,運營部建議否決,按原方案執(zhí)行,③順馳成本否決制：,成本否決制流程 ：,三、順馳

6、成本管理簡介,③順馳成本否決制：,一、土地、設(shè)計、開發(fā)等費用控制措施： 每一筆費用使用前，對照成本預算表，超預算費用，必須交領(lǐng)導團隊審批通過，否則運營部不予簽字。二、建安成本的控制 施工圖紙出具后，找咨詢公司做施工圖概算，與成本估算比較，如果超出成本估算較多，向領(lǐng)導團隊匯報并建議否決此批圖紙，設(shè)計院重新調(diào)整、優(yōu)化設(shè)計。領(lǐng)導團隊決定是否更改圖紙或追加成本，或另尋新的方案。三、銷售費用控制措施： 詳細計劃營銷推廣

7、各種費用的明細單，對照成本估算表，結(jié)合銷售狀況實際需要，超預算的費用報領(lǐng)導團隊決定是否刪減。,三、順馳成本管理簡介,④限額設(shè)計：,一、規(guī)劃指標用足:嚴格審核圖紙實際可售面積，須與審定 方案通知書審定面積相符，避免面積損失；二、對設(shè)計院提出明確結(jié)構(gòu)含筋量要求，控制鋼筋用量。,三、順馳成本管理簡介,⑤順馳招標工作程序：,,,三、順馳成本管理簡介,⑤順馳招標工作程序：,三、順馳成本管理簡介,⑥順馳成本控制過程中的規(guī)?；?資源共享

8、 集團采購,三、順馳成本管理簡介,⑦順馳成本控制過程中的問題解決：,工程進度的超常規(guī)要求與招投標的矛盾 提 前費率招標； 招標工程中工程要求(資質(zhì)越高越好，利于管理保 證質(zhì)量)與預算(價格越低越好，有效控制成本保證 利潤率)的矛盾 運營中心考察確定。,,,四、其他公司成本控制簡介,①萬科旁站設(shè)計： 項目的實際操作中，由于項目快速操作，設(shè)計時間很緊迫，往往是圖紙剛出具，便急需付諸工

9、程實施，對圖紙進行經(jīng)濟性（技術(shù)性）審核的時間非常有限，難以確保限額設(shè)計的執(zhí)行質(zhì)量。 采用研發(fā)人員旁站設(shè)計的工作方法：房地產(chǎn)公司派出具有豐富設(shè)計經(jīng)驗的研發(fā)人員與設(shè)計院設(shè)計師共同工作，將需求信息及時與對方溝通，設(shè)計過程中隨時檢驗限額設(shè)計執(zhí)行情況，在產(chǎn)品設(shè)計階段便控制其經(jīng)濟性、技術(shù)性，確保合理、提高效率。,四、其他公司成本控制簡介,②嘉銘桐城C區(qū)總包合同：,1、嘉銘桐城C區(qū)住宅樓工程概括：建筑面積約2.9萬平米；地下2層地上28層，標

10、準層層高2.8米，總高86.9米； CFG樁復合地基，筏板基礎(chǔ)；全現(xiàn)澆剪力墻；2、工程質(zhì)量要求：結(jié)構(gòu)長城杯，北京市優(yōu)質(zhì)工程；3、甲方分包項目：土方、降水、CFG樁復合地基、電梯、門窗、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、天然氣、電視電話；4、甲供材料：散熱器、燃氣、配電箱、配電柜、光力柜、應急電源柜；,四、其他公司成本控制簡介,②嘉銘桐城C區(qū)總包合同：,5、結(jié)算方式：結(jié)算單價1130元/平米，承包金額3268萬，為按投標價圖紙及工程規(guī)范一次性包干