維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)研究

1、城市建設(shè)CONSTRUCTION建立住宅維修資金，是許多國家和地區(qū)為保障住宅共用部位、共用設(shè)施正常運(yùn)行通行的做法。住宅專項(xiàng)維修資金，也稱維修基金、大修基金，是專項(xiàng)用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金1，是住宅的“養(yǎng)老金”。一、住宅專項(xiàng)維修資金交存的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部98年實(shí)施的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%3%的比例繳交維修資金。至此全國許多地方開始實(shí)施按照房價(jià)比例交存首期住宅專

2、項(xiàng)維修資金，一般多層不帶電梯為房價(jià)2%，高層帶電梯為房價(jià)3%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，按照房價(jià)交存的維修資金的爭(zhēng)議越來越大。在2008年，建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，將維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)從按照房價(jià)改為按照面積來交存，首期交存比例為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%，并要求直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。上海、天

3、津、南京等城市已經(jīng)公布交存標(biāo)準(zhǔn)和比例，但目前許多城市仍采用以房價(jià)的23%比例進(jìn)行維修資金的歸集。二、維修資金按房價(jià)歸集存在不合理性維修資金的建立是為了住宅公用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新，而將其按照房價(jià)進(jìn)行歸集，而房價(jià)與維修費(fèi)用沒有直接關(guān)系，且續(xù)籌障礙多，因此存在不合理性。1、房價(jià)與維修更新費(fèi)用沒有直接關(guān)系1）占房價(jià)比例大的土地不需要維修房地產(chǎn)是由土地、建筑物和其他定著物構(gòu)成。目前中國地價(jià)已占到房價(jià)的比例高達(dá)20%45%，但

4、與人口密度大的亞洲較發(fā)達(dá)的國家比較，韓國為50%～65%，日本為60%～75%，新加坡為55%～60%，仍低于這些國家的比例。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化率的提高，人口密集的增加，地價(jià)占房價(jià)的比例也可能越來越高。而土地是不需要維修和更新，因此按照包含很大比例土地價(jià)格的房價(jià)來交存維修資金，存在不合理性，尤其隨著地價(jià)占房價(jià)比例越來越高，其不合理性會(huì)越來越明顯。2）區(qū)位決定房價(jià)，但區(qū)位與維修費(fèi)用無關(guān)房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)，由于其不可移動(dòng)性，受區(qū)位的影

5、響大，甚至可以說區(qū)位決定房價(jià)。區(qū)位包含地理位置、交通狀況、環(huán)境與景觀和配套設(shè)施，這些與物業(yè)維修和更新無關(guān)。另外，若按房價(jià)歸集維修資金，就會(huì)導(dǎo)致同一棟樓、同一層樓由于朝向、景觀等不同，交存的維修基金存在差距2，而業(yè)主對(duì)房屋的共有設(shè)施和共有部分享受著無差別的共同所有權(quán)。3）房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格，但權(quán)益與維修費(fèi)用無關(guān)不同權(quán)益的房地產(chǎn)價(jià)格相差數(shù)倍，如商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，即使區(qū)位相同，建筑結(jié)構(gòu)相同，實(shí)物相似，但價(jià)格相差很大，而維修成本接近。在同一

6、小區(qū)，就可能存在不同權(quán)益的房地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主交存的維修資金數(shù)倍少于商品房，但他們對(duì)共用部位和共同設(shè)施享有相同的共同所有權(quán)。除了土地、區(qū)位、權(quán)益三個(gè)因素外，還有時(shí)間、開發(fā)商的營銷政策等都會(huì)影響房價(jià)。房價(jià)的不同，導(dǎo)致按照房價(jià)交存的維修資金的數(shù)額也會(huì)發(fā)生變化，而業(yè)主對(duì)共有部位和共有設(shè)施享有相同的共同所有權(quán)，應(yīng)該承擔(dān)相同的責(zé)任。因此采用可變因素多的房價(jià)進(jìn)行維修資金的首次歸集是不合理。2、維修資金續(xù)籌的障礙多根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維

7、修基金管理辦法》，首期維修資金按房價(jià)比例交存，但續(xù)籌時(shí)卻按住宅建筑面積比例交存。而建筑面積排除了房價(jià)中可變因素，如區(qū)位、權(quán)益等。在購房人對(duì)共有部位和共用設(shè)施享有的權(quán)利和義務(wù)不變的情況下，出現(xiàn)了兩種不一致的交存標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必增加續(xù)籌的障礙。三、維修資金按照建安成本來歸集較合理08年建設(shè)部規(guī)定維修資金按照面積來進(jìn)行歸集，首期交存比例為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。建筑安裝工程成本和后期維修費(fèi)用有直接的關(guān)系。西安從2010年3月2

8、3號(hào)開始將全面實(shí)行新的維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，舊標(biāo)準(zhǔn)是按房價(jià)的比例，多層為房價(jià)的2%，高層為房價(jià)的3%。新標(biāo)準(zhǔn)為按面積，首期專項(xiàng)維修資金的交存數(shù)額為：多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元／平方米；多層住宅（配備電梯的）：90元／平方米；小高層、高層住宅（7層以上，含7層）：145元／平方米。該標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后引起了各方的熱議，有人認(rèn)為好地段的房子占了便宜，也有人認(rèn)為窮人交的更多，富人交的更少，這些認(rèn)識(shí)都是不符合實(shí)際的。按照西安目前的房價(jià)，市

9、中心的住房維修資金少繳近4000多，而郊區(qū)的房子只少繳近1000元，區(qū)位好的房子的確少繳的金額多于區(qū)位不好的房子，但這不是好地段的房子占了便宜，因?yàn)榫S修資金的是為了公共部位和公共設(shè)施的維修和更新，該筆資金是專款專用儲(chǔ)存到戶，是屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。所以認(rèn)為好地段的房子占了便宜是不符合實(shí)際的。根據(jù)西安的新標(biāo)準(zhǔn)按照面積來歸集維修資金，不再考慮區(qū)位，檔次，可能存在購買高檔住宅的交存的較舊標(biāo)準(zhǔn)要少，購買經(jīng)濟(jì)適用房的交存的較新標(biāo)準(zhǔn)的要多。但對(duì)于大多數(shù)房

10、子來說，按照面積歸集的金額要少于按照房價(jià)交存的金額，而經(jīng)濟(jì)適用房的交存的金額與普通商品房相當(dāng)也是合理的，因?yàn)槠渚S修和更新成本無差異。四、區(qū)分住宅檔次歸集維修資金西安制定的新標(biāo)準(zhǔn)，僅區(qū)分多層和高層，配電梯和不配電梯，并沒有區(qū)分住宅的檔次。而根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，維修資金的交存按照建筑安裝成本的5%—8%來交存，建筑安裝成本包括結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)等。高檔住宅與普通住宅在建安成本上有明顯

11、的差異，應(yīng)將住宅劃維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)研究王波汪紅霞重慶教育學(xué)院重慶400067摘要：98年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，維修資金按房價(jià)的23%交存，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)一直廣受爭(zhēng)議。08年發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》將維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按照當(dāng)?shù)亟ò渤杀镜?8%交存，本文認(rèn)為維修資金按面積交存優(yōu)于按房價(jià)交存，但應(yīng)區(qū)住宅的檔次，制定不同的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：維修資金；交存標(biāo)準(zhǔn)；房價(jià)；建安成本

12、社科縱橫16萬方數(shù)據(jù)城市建設(shè)CONSTRUCTION六四農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有土地10488畝，其中耕地4562畝，主要以土地租賃、塌陷地補(bǔ)償、畜禽業(yè)為主。2009年土地租賃220萬元，塌陷地補(bǔ)償331萬元，畜禽業(yè)169萬元。從六四農(nóng)場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境來說，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已不能滿足職工日益增長的物質(zhì)文化需要。解決職工收入的關(guān)鍵是發(fā)展經(jīng)濟(jì)。這就要求我們解放思想、開拓創(chuàng)新、大膽探索，找準(zhǔn)六四農(nóng)場(chǎng)發(fā)展方向及新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。筆者認(rèn)為調(diào)整農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行房地

13、產(chǎn)開發(fā)勢(shì)在必行。一、有利條件目前，國家繼續(xù)把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)搞活市場(chǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。由于濟(jì)寧市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，市民生活水平進(jìn)一步改善，部分市民生活由小康水平向富裕邁進(jìn)，多數(shù)市民住房消費(fèi)已由解決“有房住”發(fā)展到“住好房”。越來越多市民賣掉小房住大房，希望二次購房甚至三次購房的人越來越多。濟(jì)寧市的煤電企業(yè)造就了民間資金富裕，購買力持續(xù)旺盛的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色。購房不僅可改善居住條件，同時(shí)可作為投資行為爭(zhēng)取升值。因此，濟(jì)寧市

14、樓市連續(xù)十年持續(xù)高溫，市區(qū)房價(jià)不斷升溫，房價(jià)居高不下，因政策收緊，消費(fèi)者觀望情緒持續(xù)增壓之下，濟(jì)寧樓市活力欠佳，今年一季度濟(jì)寧市住宅均價(jià)相比2010年四季度住宅均價(jià)有所下降。個(gè)別人認(rèn)為售房拐點(diǎn)即將到來，房地產(chǎn)開發(fā)前途不明。但筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以房地產(chǎn)開發(fā)來調(diào)整農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，理由有以下幾點(diǎn)：1、土地資源優(yōu)勢(shì)。城市建設(shè)的土地是有限的，隨著城區(qū)內(nèi)土地的減少，濟(jì)寧市的住宅供應(yīng)呈現(xiàn)出沿老城區(qū)向外擴(kuò)展的趨勢(shì)?！斗慨a(chǎn)周刊樓市周報(bào)》顯示，老城區(qū)內(nèi)的新盤，

15、基本上都在4500元平方米左右，對(duì)于普通購房者而言，想要購買到4000元平方米以內(nèi)的新房，只能到老城區(qū)邊緣區(qū)域?qū)ひ挕３鞘凶≌l(fā)展方向只能在濟(jì)北新區(qū)、北湖新區(qū)等處。濟(jì)寧市十二五規(guī)劃人口達(dá)到百萬，面積百平方公里以上，將北湖旅游度假區(qū)作為濟(jì)寧市城市發(fā)展主中心進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)。規(guī)劃五年內(nèi)北湖區(qū)達(dá)到30萬人的居住生活規(guī)模。六四農(nóng)場(chǎng)正處在北湖度假區(qū)的居住區(qū)地帶，生態(tài)新城的建設(shè)給農(nóng)場(chǎng)土地開發(fā)帶來前所未有的機(jī)遇。2、具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)。六四

16、農(nóng)場(chǎng)擁有一支經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)洗滌的專業(yè)人才隊(duì)伍，各類建筑專業(yè)人員十名，有高級(jí)建筑工程師、工程師、造價(jià)工程師、質(zhì)量監(jiān)督工程師、會(huì)計(jì)師、統(tǒng)計(jì)師、各類水電暖等專業(yè)人員。有一定的建設(shè)施工經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)有六四小區(qū)民用建筑49869.54平方米，各類雞舍等建筑3萬余平方米，完成新和煤礦地面建筑77680平方米，完成固定資產(chǎn)投資近億元。對(duì)立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、合同、竣工驗(yàn)收等項(xiàng)目建設(shè)程序比較熟悉。3、具有項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)。省監(jiān)獄局已將我獄遷建列為全省監(jiān)獄布局調(diào)整的

17、重點(diǎn)，并規(guī)劃建設(shè)省直住濟(jì)監(jiān)獄后勤基地，實(shí)現(xiàn)安居工程。濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院也對(duì)六四醫(yī)院投資100多萬元的設(shè)備，并提供技術(shù)上的支持，有擴(kuò)大規(guī)模的打算。六四警察小區(qū)總規(guī)劃已經(jīng)濟(jì)寧市規(guī)劃局審批通過。結(jié)合監(jiān)獄局存量土地出讓工作的啟動(dòng)，監(jiān)獄存量土地的處置為監(jiān)獄擴(kuò)建和警察職工住房建設(shè)解決了土地和資金問題；同時(shí)監(jiān)獄擴(kuò)建和宿舍小區(qū)建設(shè)兩個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)也為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了條件。二、具體建議和設(shè)想1、組織機(jī)構(gòu)。成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，設(shè)立工程、計(jì)劃、財(cái)務(wù)、營銷等部門

18、，明確分工，責(zé)任到人，做好項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，做好市場(chǎng)調(diào)研，從決策階段控制資金，制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、融資計(jì)劃、還款計(jì)劃、營銷計(jì)劃等。2、公司發(fā)展。針對(duì)集團(tuán)集資建房的建安工程等，從分包開始，逐漸積累經(jīng)驗(yàn)做強(qiáng)做大，成立建筑公司、門窗公司、科技公司等，以房地產(chǎn)公司為龍頭，逐漸公司化、集團(tuán)化。3、爭(zhēng)取利益。針對(duì)大監(jiān)獄建設(shè)這個(gè)大蛋糕，不能全部叫別人吃去，雖然大監(jiān)獄建設(shè)資金由我們管理，但是要認(rèn)真籌劃。我們可以在當(dāng)甲方的同時(shí)，也做乙方，靠自己的公司參與

19、競(jìng)爭(zhēng)，努力去掙，把這個(gè)蛋糕吃到嘴里，實(shí)現(xiàn)利益最大化。根據(jù)北湖發(fā)展現(xiàn)狀，我們要積極配合，做好六四農(nóng)場(chǎng)剩余土地，特別是現(xiàn)有老樓、雞場(chǎng)等建設(shè)用地和警調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變農(nóng)場(chǎng)發(fā)展方式田紅林1方樹桐21山東里能魯寧發(fā)展有限公司272127；2濟(jì)寧惠嘉豐城建工程有限公司272127摘要：解放思想、開拓創(chuàng)新、大膽探索，找準(zhǔn)六四農(nóng)場(chǎng)發(fā)展方向及新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。關(guān)鍵詞：調(diào)整結(jié)構(gòu)發(fā)展經(jīng)濟(jì)勢(shì)在必行分檔次，按照不同檔次制定不同的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅一般是指按當(dāng)?shù)鼐用褡宰》?/p>

20、屋的標(biāo)準(zhǔn)建造(不包括經(jīng)濟(jì)適用房)。普通住宅的容積率一般在1.0以上，房屋類型主要有多層和高層兩種。多層住宅是指2至6層(含6層)的樓房；高層住宅是指7層以上的樓房；且多安裝電梯。高檔住宅一般是指建造造價(jià)和銷售價(jià)格顯著超出普通住宅建造的標(biāo)準(zhǔn)，通常包括別墅、聯(lián)排、雙拼等低密度住宅，也包括洋房和高檔公寓等密度較高的住宅。在中國，洋房是指6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高。高檔公寓是指其單位建筑面積銷

21、售或套內(nèi)建筑面積銷售價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價(jià)格一倍以上的住宅。為了簡(jiǎn)單并有效的劃分住宅的檔次，可以采用目前對(duì)普通住宅和非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)。即高檔住宅與普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以采用以下三點(diǎn)，只要符合一個(gè)，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)；2)單套建筑面積在144平方米以上(含144平方米)；3)實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。參考文獻(xiàn)：1.鄭淑芳.淺析住宅維修基金的管理模式[J].經(jīng)濟(jì)研

22、究導(dǎo)刊2009(31):1861872.梁曉東.維修資金面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)[J].現(xiàn)代物業(yè)2007(01):16193.建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令165號(hào)）4.孫春醒住房專項(xiàng)維修資金管理使用研究［D］北京交通大學(xué)2007（7）作者簡(jiǎn)介：汪紅霞（1980－），女，四川平昌人，重慶教育學(xué)院講師，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院博士生，研究方向：建筑安全管理、物業(yè)管理?；痦?xiàng)目：重慶教育學(xué)院一般項(xiàng)目《我國住宅維修基金創(chuàng)新管理